2020_CBS_00385 - Attractieve Stad - Beheersen van de groei van Geel - woningbouwprogrammatie - Voorstel van beleid - Principiële goedkeuring

Vlaamse Codex RO

Geel is in trek. Nieuwe bedrijven, nieuwe handelszaken en nieuwe inwoners komen in grote getalen naar Geel en de ene na de andere bouwkraan verschijnt in het straatbeeld. Hoewel het natuurlijk positief is dat er zoveel dynamiek is en dat Geel hierdoor ook een steeds beter uitgebouwde stad wordt, heeft dit ook een keerzijde. Deze groei zorgt immers ook voor een almaar groeiende aanslag op de open ruimten die nog resteren, voor mobiliteitsproblemen en de groei gaat te snel voor het openbaar bestuur om het voorzieningenniveau gelijktijdig mee te laten groeien. Daar waar Geel vandaag nog gekenmerkt wordt door zeer goede voorzieningen op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs en zorg, kan de vraag gesteld worden of dit ook over 10 jaar nog zo kan zijn, gelet op de snelle bevolkingsgroei. 

In het beleidsplan ruimte Geel wordt om deze redenen gekozen voor een wat tragere, meer beheerste groei van Geel. De dorpen zouden daarbij vooral moeten groeien op basis van de natuurlijke aanwas in het dorp zelf en in het stedelijke gebied moet de groei beheerst worden, zodat het voorzieningenapparaat gelijktijdig mee kan groeien. Hiervoor is in het beleidsplan zelf onder andere een woningbouwprogrammatie opgenomen, waarin de ontwikkeling van veel gebieden in woonuitbreidingsgebied, of in woongebied worden gefaseerd tot minimaal 1 januari 2022. Ook werden intussen enkele woonuitbreidingsgebieden in de dorpen omgevormd naar open ruimte functies.

De laatste jaren is gebleken dat er meer maatregelen nodig zijn om de beheerste groei van Geel te kunnen bereiken. Allereerst loopt de periode van de woningbouwprogrammatie in 2022 af en is het dus zaak om hier een nieuwe versie van op te maken. Daarnaast blijkt uit onderzoek echter ook dat een groot deel van de groei van Geel zich niet in de binnengebieden van de woningbouwprogrammatie plaats vindt, maar via de bouw van nieuwe woningen en appartementen langs uitgeruste wegen, of via grote projecten (meer dan 25 wooneenheden) en aan steenwegen. 

Analyse aantal nieuwe woningen in vergunningen in Geel (2012-2018)

Uit de analyse blijkt bovendien dat het aantal woningen dat in grote projecten is opgenomen de laatste jaren sterk stijgt (bijv. Astor, Geelvink, Ecodroom, Romano). Het is dan ook belangrijk om in het voorstel voor het beheersen van de groei van Geel op meer instrumenten in te zetten dan alleen op de woningbouwprogrammatie, waardoor er ook meer sturing kan worden gegeven aan het aantal nieuwe woningen aan uitgeruste wegen en in grote projecten. 

Noodzaak aan een beheerste groei én aan verdichting

De noodzaak om naar een meer beheerste groei te gaan van Geel, wordt ook door de dienst stadsontwikkeling onderschreven. De laatste jaren wordt er haast op alle plaatsen in Geel gebouwd, het ene project nog groter dan het andere. Tijdens de infomarkten voor het Beleidsplan ruimte gaven veel inwoners, bijvoorbeeld in Zammel en in Winkelomheide, ook aan dat ze bezorgd zijn over deze snelle groei en dat ze bang zijn dat het karakter van hun woonomgeving dreigt te verdwijnen. 

Deze noodzaak voor een meer beheerste groei van Geel, mag echter ook niet worden gezien als een reden om per definitie te stoppen met het verder verdichten van de bestaande bebouwde ruimte. Het aantal inwoners van Geel groeit nu eenmaal hard en volgens de voorspellingen zal dit ook zo blijven. Samen met een steeds lager aantal inwoners per woning, betekent dit dat er ook de komende jaren nieuwe woningen nodig zijn. Als we tegelijk zoveel mogelijk van de open ruimte in Geel willen behouden, dan zullen we de bestaande bebouwde ruimte en de nieuw aan te snijden ruimten beter moeten benutten en dan is een kwalitatieve verdichting noodzakelijk.

Deze noodzaak aan verdichting mag niet het excuus zijn voor ontwikkelaars om steeds maar meer en kleinere appartementen in hun projecten op te nemen, waardoor naast de verdichting vooral ook de winst sterk stijgt. De noodzaak voor kwalitatieve verdichting betekent vooral dat er goed moet worden gekeken naar waar de inwoners van Geel nu en in de toekomst behoefte aan hebben, dat er moet worden nagedacht over mogelijkheden van collectieve voorzieningen, over goed vormgegeven publieke ruimten binnen projecten, enzovoort. Zo kunnen er in de toekomst meer projecten worden ontwikkeld waarin er bijvoorbeeld sprake is van kleinere grondgebonden woningen met een kleine tuin, moeten projecten rond collectief bouwen mogelijk zijn en kan er op selectieve plaatsen en onder voorwaarden ook hoger gebouwd worden.

Het huidige voorstel voor de meer beheerste groei van Geel is dan ook geen pleidooi voor een stop op de groei van Geel, of van de verdichting van Geel. Het is een pakket van maatregelen dat de groei weer binnen beheersbare proporties moet brengen, zodat Geel ook in de toekomst een fijne plaats blijft om te wonen en te leven. 

Voorstel dienst stadsontwikkeling

Op vraag van het college van burgemeester en schepenen is door de diensten Stadsontwikkeling en Wonen en Leefomgeving een voorstel uitgewerkt dat de groei van het aantal woongelegenheden in Geel beter zou moeten beheersen. Dit voorstel gaat uit van een viertal maatregelen:

1. Opmaken van een nieuwe en strenge woningbouwprogrammatie voor de periode tot 2030
2. Opmaken van een nieuw RUP Meergezinswoningen
3. Verstrengen stedenbouwkundige verordeningen / opmaak bouwcode
4. Monitoring van nieuwe projectaanvragen door Wonen en Leefomgeving 

1. Nieuwe woningbouwprogrammatie tot 2030

Er zal een nieuwe woningbouwprogrammatie worden opgemaakt, waarbij voor alle grotere binnengebieden in de woonkernen wordt bepaald wanneer deze eventueel kunnen worden ontwikkeld. Deze nieuwe programmatie zal gebieden bevatten die voor 2025 mogen worden ontwikkeld, gebieden die tussen 2025 en 2030 mogen worden ontwikkeld en gebieden die minstens tot 2030 worden bevroren. Door in deze woningbouwprogrammatie strenger te zijn dan in de huidige programmatie, wordt het mogelijk om de groei van het aantal nieuwe woningen in de grotere binnengebieden meer te spreiden in de tijd.

In bijlage bij dit voorstel zit een eerste voorstel voor de vernieuwde woningbouwprogrammatie. Hierbij wordt alleen ingegaan op het stedelijke gebied, omdat voor de dorpen al in het Beleidsplan ruimte Geel was opgenomen dat alle grotere nieuwe binnengebieden zouden worden bevroren zodat hier geen te sterke groei zou ontstaan. Het uitgangspunt van het nieuwe voorstel voor het stedelijke gebied is een evenwichtige spreiding van de ontwikkelingsmogelijkheden in verschillende fasen. Geel-centrum kan hierdoor nog altijd groeien, maar wel met en duidelijke fasering en niet overal tegelijk. Grote projecten, zoals dat voor de stationsomgeving, of voor het binnengebied tussen Larumsweg en Eikenstraat worden ook onderverdeeld in verschillende fasen. 

2. RUP Meergezinswoningen

Om het aantal nieuwe appartementencomplexen langs de verschillende wegen in Geel niet te hard te laten groeien, zal een nieuw RUP Meergezinswoningen worden opgemaakt. In dit RUP zal worden opgenomen waar nieuwe meergezinswoningen mogelijk zijn en waar niet. Hierdoor kan bijvoorbeeld worden voorkomen dat in te selecteren rustige woonstraten in het centrum, aan de steenwegen in de dorpskernen, of in de woonlinten in het buitengebied nog nieuwe appartementen worden gebouwd. Afhanklijk van de nog te maken keuzes over waar meergezinswoningen nog wel en waar ze niet langer worden toegelaten, kan met dit RUP een groot deel van de groei van het aantal woningen in Geel worden afgeremd. Een voordeel van dit type RUP is dat er geen sprake is van planschade, omdat de (woon)bestemming zelf niet gewijzigd wordt. 

Een voorbeeld van een dergelijk RUP is het RUP Meergezinswoningen van Heist-Op-den-Berg, dat op 13 maart van 2018 werd vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan is in te zien via https://www.heist-op-den-berg.be/rup-perimeter-meergezinswoningen. Eventueel kan ook worden bekeken of er in dit RUP ook voorwaarden worden opgenomen over de omgang met cultuurhistorisch waardevol erfgoed, of kunnen er zones worden opgenomen waar het verder opsplitsen van bestaande kavels (bijvoorbeeld in het buitengebied) niet langer mogelijk is.

3. Verstrengen stedenbouwkundige verordeningen / opmaak bouwcode

Een derde mogelijke maatregel voor het beheersen van de groei is het aanpassen van de bestaande stedenbouwkundige verordeningen, of de opmaak van een bouwcode voor Geel. De huidige stedenbouwkundige verordeningen van Geel stellen immers niet veel eisen aan de inpassing van nieuwe projecten, of aan de kwaliteit hiervan. De verordeningen van Geel kunnen dan ook op diverse punten nog strenger worden gemaakt. Een andere optie die verschillende steden en gemeenten intussen hebben genomen, is dat ze deze verordeningen hebben vertaald in een ‘Bouwcode’, waar veel nadrukkelijker ook kwalitatieve elementen in zijn opgenomen en waarin naast regels ook een duidelijke visie is opgenomen die ontwikkelaars en eigenaars kan inspireren (zie bijvoorbeeld Boechout, Mortsel, stad Antwerpen). Dit meer kwalitatieve element kan overigens ook in de verordening zelf worden opgenomen (voorbeeld Mechelen). Ook een woonbeleidsplan kan een interessant instrument zijn, naast de meer verordenende instrumenten (voorbeeld Wuustwezel)

4. Monitoring en bijsturing van nieuwe projecten

Om goede keuzes te kunnen maken rond de fasering van projcten, maar ook over de wenselijke inhoud hiervan (aantal woningen, type woningen, voorzieningen, lasten), is het van groot belang dat er een goed systeem van monitoring van nieuwe projecten wordt opgezet. Op dit moment is iedere dienst op haar manier bezig met nieuwe projecten, maar ontbreekt vaak het totale overzicht en kunnen hierdoor ook geen goede keuzes worden gemaakt. Voorgesteld wordt om de huisvestingsambtenaar van de dienst Wonen en Leefomgeving hier voor in te zetten en om haar ook mogelijkheden te geven om deze projecten waar nodig samen met de omgevingsambtenaar bij te sturen. 

Om altijd een actueel overzicht te hebben van lopende en geplande projecten (zowel in de binnengebieden, als aan uitgeruste wegen en in grote projecten), zal door de stadsdiensten een kaart worden opgemaakt, waarmee steeds dit actuele overzicht van grotere projecten kan worden getoond. Belangrijke zaken die hierin zeker opgenomen moeten worden zijn:

• De locatie en afbakening van het project
• De fase van het project (voorbereidende fase, planningsfase, vergunningsfase, uitvoeringsfase) 
• Verwacht jaar van uitvoering (al dan niet gefaseerd)
• Het aantal geschatte wooneenheden
• De verdeling van het aantal wooneenheden naar verschillende woningtypen en prijsklassen

Naast de monitoring van de nieuwe projecten en van het aantal afgegeven vergunningen, is het ook belangrijk om de betaalbaarheid van de woningen in Geel in de gaten te houden. Het mag immers niet zo zijn dat het beheersen van de groei van Geel ervoor zorgt dat er alleen nog maar dure woningen en appartementen worden gebouwd. De betaalbaarheid van de woningen en en divers aanbod aan woningtypen, zal een belangrijk aandachtspunt zijn bij de begeleiding van elk project.