Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020096993
Dossiernummer gemeente: 202000396
Inrichtingsnummer: 20200717-0039
De gemeente Geel heeft op 28/08/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het herbouwen van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 22/09/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Karen Huybrechts
Ganzenstraat 74 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Ganzenstraat 74 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13374, sectie E, perceel 800K
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: agrarische gebieden
De aanvraag is gelegen in het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen (enkel van toepassing op zonevreemde woningen) goedgekeurd op 29/01/2009
bestemming: overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29/01/2009. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van dit ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het herbouwen van een zonevreemde woning. In het kader van de funderingswerken wordt tevens een tijdelijke bemaling voorzien.
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen + exploitatie van een ingedeelde inrichting
De aanvraag omvat de exploitatie van volgende ingedeelde inrichting:
Rubrieknummer | Omschrijving | Klasse |
53.2.2°a) | Winning van grondwater: bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van onbehandeld en niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen: gelegen in een ander gebied dan de volgende gebieden: beschermde duingebieden, aangeduid op grond van het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen of in een groengebied, een natuurontwikkelingsgebied, een parkgebied of een bosgebied) met een netto opgepompt debiet van maximaal 30.000 m3 per jaar.
Een bronmaling die technische noodzakelijk is voor het uitvoeren van bouwkundige werken, gedurende ca. 3 maanden, met een totaal debiet van 7.200 m³ per jaar | 3 |
De aanvraag betreft het slopen en herbouwen van een zonevreemde woning.
De nieuwbouw wordt opgericht op ongeveer dezelfde plaats als de huidige woning.
De kroonlijsthoogte bedraagt 3,25 m. De nokhoogte bedraagt 8,58 m.
Het bouwvolume van de nieuwbouw is 815,23 m³.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 22/09/2020 werd advies gevraagd aan de stad Geel – dienst openbare werken en verkeer.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 m en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Ganzenstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Milieuaspecten
Rubrieknummer | Omschrijving | Klasse |
53.2.2°a) | Winning van grondwater: bronbemaling, met inbegrip van terugpompingen van onbehandeld en niet-verontreinigd grondwater in dezelfde watervoerende laag, die technisch noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen: gelegen in een ander gebied dan de volgende gebieden: beschermde duingebieden, aangeduid op grond van het decreet van 14 juli 1993 houdende maatregelen tot bescherming van de kustduinen of in een groengebied, een natuurontwikkelingsgebied, een parkgebied of een bosgebied) met een netto opgepompt debiet van maximaal 30.000 m3 per jaar.
Een bronmaling die technische noodzakelijk is voor het uitvoeren van bouwkundige werken, gedurende ca. 3 maanden, met een totaal debiet van 7.200 m³ per jaar | 3 |
Voor de tijdelijke grondwaterbemaling in het kader van de funderingswerken (kelder met diepte van 2,3 m) moet het grondwaterniveau verlaagd worden tot een niveau van +/- 3 m-mv.
Hiervoor wordt gedurende ca. 3 maanden een bronbemaling geplaatst, met een geschat debiet van < 10 m³/uur en max. 7.200 m³ per jaar.
De aanvrager dient nog een bemalingsnota op te maken om de milieu-impact op de omgeving en het risico op zettingen te beoordelen.
In de beoordeling van deze aanvraag werd een beperkte studie gedaan door de stad Geel. Gezien de beperkte omvang en duur van de bemaling, zal de invloed van de bemaling zich naar alle waarschijnlijkheid beperken tot max. 56 m rondom de bemaling (berekeningsmethode Dupuit, stationaire toestand).
Er is geen bodem- en/of grondwaterverontreiniging in de omgeving (binnen de invloedstraal van de bemaling) bekend. Bijgevolg is er geen risico op de verspreiding van verontreiniging.
Het water wordt afgeleid naar de gracht, gelegen achteraan het perceel.
Bij lozing dient de exploitant ervoor te zorgen dat de lozing van het bemalingswater geen slib, overmatige ijzerafzetting of andere mogelijke hinder veroorzaakt. Indien nodig dienen de nodige filters voorzien te worden voor ontijzering of het vangen van zand.
Globaal kan gesteld worden dat de risico’s voor de externen veiligheid, de hinder, de effecten op het leefmilieu, op de wateren, op de natuur op de mens buiten de inrichting veroorzaakt door de gevraagde exploitatie bij naleving van de opgelegde exploitatievoorwaarden tot een aanvaardbaar niveau kunnen beperkt worden.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van de stad Geel – dienst openbare werken en verkeer afgeleverd op 29/10/2020 is volledig gunstig, met volgende toelichting en voorwaarden:
Het perceel ligt in individueel te optimaliseren buitengebied. Er is geen riolering en in de toekomst zal er geen riolering aangelegd worden. Er moet bijgevolg een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van het afvalwater. De IBA wordt geplaatst, gewijzigd, hersteld en onderhouden door toedoen, op kosten en onder de verantwoordelijkheid van de stad Geel. De IBA blijft haar eigendom. De locatie van de IBA dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle.
Voor de plaatsing van de IBA dient u contact op te nemen met het klantencontactcentrum Grondgebonden Zaken van stad Geel. De stad zal na het betalen van de retributie voor vervroegde plaatsing van een IBA een medewerker van Aquafin de opdracht geven om ter plaatse te komen. Aquafin zal vervolgens advies verlenen over de mogelijke systemen (bovengronds en ondergronds systeem).
De bouwheer is verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien van minimum 3.000 L waarop zowel zwart (fecaal water) als grijs water (water afkomstig van douche, lavabo, ...) moeten worden aangesloten. Bij deze herbouw dient de bouwheer te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA). Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 50.000 L wat zeer groot is. Er is advies gevraagd bij Aquafin i.v.m. deze dimensionering. Met het dakoppervlakte van 147 m² is er te weinig aanvoer in verhouding tot het gevraagde hergebruik. Een hemelwaterput van 20.000 L is wel te overwegen. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet hergebruik voor spoeling van 2 toiletten en buitenkraantjes voor de tuin.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2.031,75 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,25 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3.000 L en een oppervlakte van 7,14 m². Zowel de hemelwaterput als de infiltratievoorziening voldoen aan de hemelwaterverordening.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd.
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De voorschriften van het RUP Zonevreemde Woningen dienen te worden gerespecteerd.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
- Maximale verharding:
De verharding, vanaf de voorgevelbouwlijn, mag maximaal 100 m² bedragen.
- IBA:
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van het afvalwater. Deze IBA wordt geplaatst, gewijzigd, hersteld en onderhouden door toedoen, op kosten en onder de verantwoordelijkheid van de stad Geel. De IBA blijft haar eigendom. De locatie van de IBA dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle.
Voor de plaatsing van de IBA dient u contact op te nemen met het klantencontactcentrum Grondgebonden Zaken van stad Geel. De stad zal na het betalen van de retributie voor vervroegde plaatsing van een IBA een medewerker van Aquafin de opdracht geven om ter plaatse te komen. Aquafin zal vervolgens advies verlenen over de mogelijke systemen (bovengronds en ondergronds systeem).
De bouwheer is verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien van minimum 3.000 L waarop zowel zwart (fecaal water) als grijs water (water afkomstig van douche, lavabo, ...) moeten worden aangesloten.
- Scheiding afvalwater en regenwater:
Bij deze herbouw dient de bouwheer te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA).
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
- Regenwater:
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 50.000 L wat zeer groot is. Er is advies gevraagd bij Aquafin i.v.m. deze dimensionering. Met het dakoppervlakte van 147 m² is er te weinig aanvoer in verhouding tot het gevraagde hergebruik. Een hemelwaterput van 20.000 L is wel te overwegen.
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor spoeling van 2 toiletten en buitenkraantjes voor de tuin.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2.031,75 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,25 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 3.000 L en een oppervlakte van 7,14 m².
- Openbaar domein:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
- Mazouttank:
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in de bijlage van de vergunning.
- Energieprestatie:
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
- Hoogteligging:
Het peil van de woning ligt 0,30 m boven de kruin van de weg.
-Rookmelders:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Bijzondere milieuvoorwaarden
-Bemaling:
De aanvrager dient nog een bemalingsnota op te maken om de milieu-impact op de omgeving en het risico op zettingen te beoordelen.
Het water dient te worden afgeleid naar de gracht, gelegen achteraan het perceel.
Bij lozing dient de exploitant ervoor te zorgen dat de lozing van het bemalingswater geen slib, overmatige ijzerafzetting of andere mogelijke hinder veroorzaakt. Indien nodig worden de nodige filters voorzien voor ontijzering of het vangen van zand.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De voorschriften van het RUP Zonevreemde Woningen dienen te worden gerespecteerd.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
- Maximale verharding:
De verharding, vanaf de voorgevelbouwlijn, mag maximaal 100 m² bedragen.
- IBA:
Er moet een individuele waterzuivering (IBA) worden voorzien voor het behandelen van het afvalwater. Deze IBA wordt geplaatst, gewijzigd, hersteld en onderhouden door toedoen, op kosten en onder de verantwoordelijkheid van de stad Geel. De IBA blijft haar eigendom. De locatie van de IBA dient zo gekozen te worden dat deze makkelijk toegankelijk is en blijft voor onderhoud en controle.
Voor de plaatsing van de IBA dient u contact op te nemen met het klantencontactcentrum Grondgebonden Zaken van stad Geel. De stad zal na het betalen van de retributie voor vervroegde plaatsing van een IBA een medewerker van Aquafin de opdracht geven om ter plaatse te komen. Aquafin zal vervolgens advies verlenen over de mogelijke systemen (bovengronds en ondergronds systeem).
De bouwheer is verplicht om een voorbezinking (septische put) te voorzien van minimum 3.000 L waarop zowel zwart (fecaal water) als grijs water (water afkomstig van douche, lavabo, ...) moeten worden aangesloten.
- Scheiding afvalwater en regenwater:
Bij deze herbouw dient de bouwheer te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA).
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
- Regenwater:
Volgens de hemelwaterverordening is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 50.000 L wat zeer groot is. Er is advies gevraagd bij Aquafin i.v.m. deze dimensionering. Met het dakoppervlakte van 147 m² is er te weinig aanvoer in verhouding tot het gevraagde hergebruik. Een hemelwaterput van 20.000 L is wel te overwegen.
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet hergebruik voor spoeling van 2 toiletten en buitenkraantjes voor de tuin.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2.031,75 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,25 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 3.000 L en oppervlakte van 7,14 m².
- Openbaar domein:
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
- Mazouttank:
De eventuele plaatsing van een mazouttank dient te beantwoorden aan de installatievoorwaarden, opgelegd in de Vlaremwetgeving zoals beschreven in de bijlage van de vergunning.
- Energieprestatie:
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
- Hoogteligging:
Het peil van de woning ligt 0,30 meter boven de kruin van de weg.
-Rookmelders:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
- Bemaling:
De aanvrager dient nog een bemalingsnota op te maken om de milieu-impact op de omgeving en het risico op zettingen te beoordelen.
Het water dient te worden afgeleid naar de gracht, gelegen achteraan het perceel.
Bij lozing dient de exploitant ervoor te zorgen dat de lozing van het bemalingswater geen slib, overmatige ijzerafzetting of andere mogelijke hinder veroorzaakt. Indien nodig worden de nodige filters voorzien voor ontijzering of het vangen van zand.
- Afbraak bestaande woning en bijgebouw:
Indien er asbest aanwezig is in de te slopen constructies, dienen bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
De bouwheer dient alle nutsleidingen te laten afsluiten door de nutsmaatschappijen voordat hij kan starten met de slopingswerken.
Bij de afbraakwerken dienen verder de nodige maatregelen te worden getroffen om dit veilig te laten gebeuren, en dit in het bijzonder naar verkeersveiligheid (op aanpalend openbaar domein) en stabiliteit/veiligheid naar de buren en nabijgelegen constructies toe.