Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021006127
Dossiernummer gemeente: 202100242
De gemeente Geel heeft op 15 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een ééngezinswoning tot een tweegezinswoning. De aanvraag werd op 25 mei 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Johan Vanheuckelom wonende te Oude Veerlebaan 60 te 2430 Laakdal en Sigrid Verachtert wonende te Oude Veerlebaan 60 te 2430 Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Zammelseweg 214 en 216
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 925G
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De voorschriften van het geldende gewestplan zijn van toepassing.
Voor het perceel werd een gunstig stedenbouwkundig attest verleend door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 26 oktober 2010 voor het verbouwen van een ééngezinswoning naar een tweegezinswoning.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
GEPLANDE WERKEN: VERBOUWING TOT TWEEGEZINSWONING
INTEGRATIE IN DE OMGEVING:
* HALFOPEN BEBOUWING
* HELLEND DAK TOT OP 9 M BOUWDIEPTE + PLAT DAK
* GEVELS IN BAKSTEEN; DAK IN DAKPANNEN
Conform stedenbouwkundig attest:
• Uitbreiding achteraan tot op 17m (zelfde bouwdiepte en -hoogte als aanpalende buur)
• Terras op verdieping op 190 cm perceelsgrens
• Drie autostandplaatsen: 2 garages en 1 standplaats vooraan
• Voldoende bergruimte voor fietsen en afval
• Bijgebouw onder 75 m2
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de verbouwing voor van een ééngezinswoning naar een tweegezinswoning.
De bestaande bouwdiepte van de woning van 14,61 meter blijft behouden op de verdieping. Op het gelijkvloers wordt deze diepte uitgebreid tot 17 meter.
Het gelijkvloerse appartement heeft een oppervlakte van 94 m² en beschikt over een buitenruimte als terras.
Het appartement op de eerste verdieping heeft een oppervlakte van 133 m² en beschikt over een terras van 12 m². De bestaande zolderruimte wordt ingericht als slaap- en sanitaire ruimte voor het onderliggende appartement.
De bestaande kroonlijsthoogte van 5,85 meter, de nokhoogte van 9 meter en de dakhelling van 35° blijven behouden. De dakbasis bedraagt 9 meter.
De verbouwingswerken worden uitgevoerd in een zwarte gevelsteen en voor het nieuwe buitenschrijnwerk wordt bruin PVC voorzien.
Het bestaande bijgebouw tegen de rechter- en achterste perceelsgrens wordt met ongeveer 15 m² uitgebreid met een fiets- en afvalberging tot tegen de linker perceelsgrens.
Het bestaande bijgebouw met hellend dak wordt verbouwd tot een bijgebouw met plat dak en een gevelhoogte van 3 meter.
Voor 2 appartementen zijn er in principe 3 parkeerplaatsen vereist. Gelet op de bestaande woning kan er 1 parking in mindering gebracht worden zodat er wettelijk gezien 2 parkeerplaatsen vereist zijn.
Voor een appartement met 2 slaapkamers zijn er 3 fietsstalplaatsen nodig. Voor dit ontwerp zijn er in totaal 6 fietsenstalplaatsen vereist.
In het bijgebouw is ruimte voorzien voor het stallen van fietsen, het plaatsen van afvalcontainers en twee garages. In de voortuinstrook wordt nog een derde parkeerplaats voorzien.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 17 juni 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 9 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Zammelseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiËle waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 27/05/2021 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig met voorwaarden
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De aanleg van een terras op het niveau van de verdieping is slechts toegelaten op voorwaarde dat op minimum 1,90 meter van de gemeenschappelijke perceelsgrens een terrasafsluiting wordt aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. Deze terrasafsluiting moet bestaan uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
In het bijgebouw achteraan op het perceel worden er 2 garages voorzien. In de bouwvrije voortuinstrook wordt nog een derde parkeerplaats aangelegd.
Er dienen steeds ten minste 2 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Gelet op de ligging van het gebouw langs een drukke gemeenteweg is de aanwezigheid van 3 parkeerplaatsen wenselijk.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd openbaar rioleringsstelsel aanwezig.
De bouwheer dient de bestaande aansluiting te herbruiken.
Volgens de gegevens van het oorspronkelijke bouwdossier is er buiten de woning geen gescheiden stelsel van hemelwater en afvalwater tot aan de rooilijn.
Indien men plannen heeft om de oprit te wijzigen en men hierbij breekwerken dient uit te voeren, adviseren we om op dat moment het private rioleringsstelsel aan te passen naar een gescheiden stelsel. Men voorziet dan best ook 2 toezichtsputjes DWA (droogweerafvoer) en RWA (regenwaterafvoer). Deze dient men te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. De putjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men de afvoeren samenbrengen om te kunnen aansluiten op de bestaande gemengde rioolaansluiting.
Er is in de bestaande toestand reeds een gescheiden stelsel van fecaal water en grijs water tot buiten de woning. Dit is een gunstige situatie.
Men dient de nieuwe afvoeren van afvalwater correct aan te sluiten op de bestaande afvoeren afvalwater. De nieuwe afvoer van de toilet op het gelijkvloers moet worden aangesloten op de bestaande afvoer fecaal water. Deze leiding komt uit in de bestaande septische put. Het is toegestaan om deze put te behouden, enkel voor het fecale water. De nieuwe afvoeren van het grijze water (keuken, badkamer) moeten worden aangesloten op de bestaande afvoer grijze water. Dit mag niet naar de septische put gaan, het mag enkel aangesloten worden op de overloop van de septische put richting de openbare riolering.
Men dient de nieuwe afvoer hemelwater correct aan te sluiten op de bestaande hemelwaterafvoer.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is niet verplicht een hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen. In functie van herbruik en het ter plaatse houden van het hemelwater is het wel aangeraden om een hemelwaterput en/of infiltratievoorziening te voorzien. Dit is een advies, geen verplichting. Als men putten zou plaatsen dienen deze bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, te worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men wijzigt de toegang tot het perceel tot het strikt noodzakelijke (3m). Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Er dient geen aanpassing van het openbaar domein te gebeuren.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil blijven behouden.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van de goedgekeurde plannen.
De aanleg van een terras op het niveau van de verdieping is slechts toegelaten op voorwaarde dat op minimum 1,90 meter van de gemeenschappelijke perceelsgrens een terrasafsluiting wordt aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. Deze terrasafsluiting moet bestaan uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
In het bijgebouw achteraan op het perceel worden er 2 garages voorzien. In de bouwvrije voortuinstrook wordt nog een derde parkeerplaats aangelegd.
Er dienen steeds ten minste 2 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Gelet op de ligging van het gebouw langs een drukke gemeenteweg is de aanwezigheid van 3 parkeerplaatsen wenselijk.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd openbaar rioleringsstelsel aanwezig.
De bouwheer dient de bestaande aansluiting te herbruiken.
Volgens de gegevens van het oorspronkelijke bouwdossier is er buiten de woning geen gescheiden stelsel van hemelwater en afvalwater tot aan de rooilijn.
Indien men plannen heeft om de oprit te wijzigen en men hierbij breekwerken dient uit te voeren, adviseren we om op dat moment het private rioleringsstelsel aan te passen naar een gescheiden stelsel. Men voorziet dan best ook 2 toezichtsputjes DWA (droogweerafvoer) en RWA (regenwaterafvoer). Deze dient men te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. De putjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men de afvoeren samenbrengen om te kunnen aansluiten op de bestaande gemengde rioolaansluiting.
Er is in de bestaande toestand reeds een gescheiden stelsel van fecaal water en grijs water tot buiten de woning. Dit is een gunstige situatie.
Men dient de nieuwe afvoeren van afvalwater correct aan te sluiten op de bestaande afvoeren afvalwater. De nieuwe afvoer van de toilet op het gelijkvloers moet worden aangesloten op de bestaande afvoer fecaal water. Deze leiding komt uit in de bestaande septische put. Het is toegestaan om deze put te behouden, enkel voor het fecale water. De nieuwe afvoeren van het grijze water (keuken, badkamer) moeten worden aangesloten op de bestaande afvoer grijze water. Dit mag niet naar de septische put gaan, het mag enkel aangesloten worden op de overloop van de septische put richting de openbare riolering.
Men dient de nieuwe afvoer hemelwater correct aan te sluiten op de bestaande hemelwaterafvoer.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is niet verplicht een hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen. In functie van herbruik en het ter plaatse houden van het hemelwater is het wel aangeraden om een hemelwaterput en/of infiltratievoorziening te voorzien. Dit is een advies, geen verplichting. Als men putten zou plaatsen dienen deze bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, te worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men wijzigt de toegang tot het perceel tot het strikt noodzakelijke (3m). Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Er dient geen aanpassing van het openbaar domein te gebeuren.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil blijven behouden.