2021_CBS_02401 - Omgevingsvergunning - het oprichten van 6 appartementen langs Kabienstraat 11/1, /2, /3, /4, /5 en /6 (202100266JH) - Weigering

Uiterste beslissingsdatum: 06/09/2021 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021068087

Dossiernummer gemeente: 202100266

De gemeente Geel heeft op 23 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 6 appartementen. De aanvraag werd op 22 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

leon vanhees wonende te Lare 35 te 3530 Houthalen-Helchteren en VANHEES BOUWPROJECTEN BVBA gevestigd te Peerderbaan 119 te 3940 Hechtel-Eksel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Kabienstraat 11/1, /2, /3, /4, /5 en /6

Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 853D5

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

Het bouwterrein maakt als lot 2 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 08/06/1964 met kenmerk gemeente 0136. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen, maar is wel ouder dan 15 jaar zodat de voorschriften niet bindend meer zijn.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Stedenbouwkundige vergunning (2006/00471) voor het bouwen 6 appartementen - goedgekeurd op 09/07/2007.

• Stedenbouwkundige vergunning (2009/00766) voor het bouwen van zes appartementen - goedgekeurd op 22/02/2010.

• Verkavelingsvergunning (0136) voor nieuwe verkaveling - goedgekeurd op 08/06/1964.

• Milieuvergunning 2006/M3/03969 voor septic tank + bezinkput - goedgekeurd op 18/12/2006.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van zes appartementen met fietsenstalling.

Er is reeds een aantal jaren geleden een bouwaanvraag goedgekeurd voor dit perceel. De plannen zijn nu aangepast aan de gewijzigde gevoeligheden van de huidige context, normeringen en dergelijke meer.

In tegenstelling tot de vroeger goedgekeurde bouwaanvraag werd de voorgevel wat moderner gemaakt en zijn de terrassen wat vergroot.

Ook zijn er meer parkeerplaatsen in de kelder voorzien en zijn er een heel deel plaatsen voor fietsen voorzien op het gelijkvloers.

Ook de opbouw van de muren werd aangepast aan de huidige EPB-normen.

De gemene delen werden voorzien voor gebruik door anders validen.

Er wordt enkel gewerkt met kwalitatieve materialen.

Elk appartement heeft een grote bergplaats, voldoende grote woonruimtes en ruime slaapkamers.

Ook is voor elk appartement een voldoende groot terras voorzien met veel privacy.

De buurt wordt gekenmerkt door zowel appartementsbouw als gesloten bebouwing van individuele woningen.

Door het gabarit van de appartementen te behouden zoals dat van een woning met twee lagen onder het dak, wordt verzekerd dat het geheel past in de ruimtelijke context en omgeving. De terrassen van de appartementen op de verdieping liggen gesitueerd aan de voorzijde. Hierdoor wordt de privacy van de buren aan de achterliggende percelen niet geschaad. Ook is de uitkijk op de eerder rustige straat boeiender dan het zicht op de achterliggende achterkanten van de woningen en appartementen die erop uitgeven. Door doorzon-appartementen te maken met de keukens aan de achterzijde is er daar wel nog contact.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 2 juli 2021 t.e.m. 31 juli 2021. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.

Inhoud bezwaarschriften

De bezwaren handelen over de stabiliteit van de grond, de terrassen aan de voorgevel, de oppervlaktes van de appartementen, het uitrijden op de weg en eventueel buurtlawaai.

5. Adviezen

Op 18 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: volledig gunstig

Op 19 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 19 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (verkeersdienst stad Geel)

Fiets

Er zijn 13 fietsenstalling voorzien. Dit is te weinig volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Per appartement dienen twee fietsparkeerplaatsen voorzien te worden en voor elke bijkomende slaapkamer een extra fietsenstalling. Voor deze 6 appartementen, waarvan 4 met twee slaapkamers, dienen dus minstens 16 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden.

De voorziene afmetingen voor de fietsenstalling zijn niet duidelijk weergegeven op plan. Per fietsstalplaats dient men 1,8m lengte te voorzien en de tussenafstand tussen de fietsen dient 0,75m te bedragen bij fietsenstallingen op gelijke hoogte. Volgens deze afmetingen is er achteraan in de gelijkgrondse fietsenstalling te weinig plaats om de fiets op een comfortabele manier te kunnen parkeren. Er blijft tussen twee tegenover elkaar geparkeerde fietsen slechts 40cm manoeuvreerruimte over. Dit dient minstens één fietslengte te zijn.

Voor de stallingen in de parkeergarage is er niets voorzien om de fiets op een diefstalveilige manier vast te maken. Hier dient ofwel diefstalveilige stalling voorzien te worden of een aparte ruimte voor de fietsen die afgesloten kan worden. In de fietsenstalling dienen voldoende stopcontacten voorzien te worden voor het opladen van elektrische fietsen (niet duidelijk op de plannen). Bijkomend is het aangewezen om enkele extra stalplaatsen voor buitenmaatse fietsen (bakfietsen, driewielers,…) te voorzien, aangezien steeds meer mensen hierover beschikken.

Nog volgens artikel 12 uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen dienen de fietsenstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar te zijn. Voor de fietsenstallingen in de parkeergarage is dit niet het geval, aangezien de lift te klein is voor een fiets, er aan de trap geen fietsgoot voorzien is en de manoeuvreerruimte in de trap/lifthal te klein is. De helling voor auto’s voldoet niet aan de eis van veilig bereikbaar zijn.

Het voorzien van een deur voor de gelijkgrondse fietsenstalling is niet de meest eenvoudige en comfortabele manier om met een fiets aan de hand de fietsenstalling in of uit te gaan. Bovendien staan de twee eerste fietsen aan de rechterkant achter de deur. Beter is om hiervoor een (automatische) schuifdeur te voorzien.

Auto

De in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage is slechts breed genoeg voor 1 wagen. Het is niet duidelijk hoe automobilisten die willen in- of uitrijden weten of de helling vrij is. Dit kan eenvoudig opgelost worden door het voorzien van groen-rood verkeerslicht aan beide kanten van de helling.

Zowel bij parkeerplaats 1 als parkeerplaats 4 is er een deur vlak achter de parkeerplaats. Dit kan leiden tot gevaarlijke situaties aangezien mensen die uit de deur komen niet kunnen zien of er op dat moment een wagen achteruit rijdt. Ook de automobilist kan niet tijdig zien of er iemand uit deze deuren komt. Door de korte afstand tussen de parkeerplaats en de deur kan dit leiden tot conflicten en/of aanrijdingen.

Op 10 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Motivatie en voorwaarden riolering

Advies Aquafin: Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.

Advies Stad Geel: De aansluiting op de openbare riolering zal worden uitgevoerd door Aquafin in opdracht van stad Geel. Aquafin zal ook de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen. Zoals in het advies van Aquafin staat beschreven, staan we geen private leidingen op openbaar domein toe. Zie PDF "20210810_Advies_Riolering_Aangepast_Kelder-en rioleringsplan".

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel

Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van ongeveer 3m60. Als de bouw van het appartement klaar is en de toekomstige weg-en rioleringswerken in de Kabienstraat zijn nog niet in uitvoering, dient men een aanvraag te doen voor de aanpassing van het openbaar domein.

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 2 juli 2021 tot en met 31 juli 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen.

Inhoud bezwaarschriften

De bezwaren handelen over de stabiliteit van de grond, de terrassen aan de voorgevel, de oppervlaktes van de appartementen, het uitrijden op de weg en eventueel buurtlawaai.

Evaluatie bezwaarschriften

In de basisverordening van stad Geel wordt gesteld dat erkers en balkons maximum 0,50 m vooruit mogen springen uit het voorgevelvlak. De onderkant van deze bouwdelen bevindt zich minimum 2,50 m boven het trottoirniveau en op minimum 0,50 m afstand van het verlengde van elke scheidingsmuur.

Een balkon is een open platform dat niet gelijkvloers voor een muur is aangebracht. Een balkon is voorzien van een balustrade of borstwering en toegankelijk uit de daaraan grenzende binnenruimte door middel van een deur. Een balkon is bedoeld om buiten te verpozen zonder de verdieping te verlaten.

De aanvraag voldoet dus aan deze bepaling.

In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd dat er een bodemonderzoek dient te gebeuren voor de aanvraag van de werken om de stabiliteit van de bodem vast te stellen.

De oppervlaktes van de appartementen zijn berekend door de architect en het is dan ook zijn verantwoordelijkheid dat deze kloppen.

Om zo veilig mogelijk te kunnen uitrijden dienen volgende hellingsgraden te worden aangehouden: in de eerste 5 m vanaf de rooilijn maximum 4% en de volgende  10 m maximum 24%.

Eventuele overlast door buurtlawaai behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening en wordt hier dan ook niet behandeld.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 18 augustus 2021 is gunstig.

Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 19 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken (verkeersdienst) afgeleverd op 19 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig.

De bemerkingen in het advies zijn echter van die aard dat een grondige aanpassing binnen de wettelijke beslissingstermijn van de huidige aanvraag niet mogelijk is.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 10 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Stedenbouwkundig Advies

Ongunstig omwille van volgende redenen:

De bemerkingen in het advies van de interne verkeersdienst van stad Geel:

Er zijn 13 fietsenstalling voorzien. Dit is te weinig volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Per appartement dienen twee fietsparkeerplaatsen voorzien te worden en voor elke bijkomende slaapkamer een extra fietsenstalling. Voor deze 6 appartementen, waarvan 4 met twee slaapkamers, dienen dus minstens 16 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden.

De voorziene afmetingen voor de fietsenstalling zijn niet duidelijk weergegeven op plan. Per fietsstalplaats dient men 1,8m lengte te voorzien en de tussenafstand tussen de fietsen dient 0,75m te bedragen bij fietsenstallingen op gelijke hoogte. Volgens deze afmetingen is er achteraan in de gelijkgrondse fietsenstalling te weinig plaats om de fiets op een comfortabele manier te kunnen parkeren. Er blijft tussen twee tegenover elkaar geparkeerde fietsen slechts 40cm manoeuvreerruimte over. Dit dient minstens één fietslengte te zijn.

Voor de stallingen in de parkeergarage is er niets voorzien om de fiets op een diefstalveilige manier vast te maken. Hier dient ofwel diefstalveilige stalling voorzien te worden of een aparte ruimte voor de fietsen die afgesloten kan worden. In de fietsenstalling dienen voldoende stopcontacten voorzien te worden voor het opladen van elektrische fietsen (niet duidelijk op de plannen). Bijkomend is het aangewezen om enkele extra stalplaatsen voor buitenmaatse fietsen (bakfietsen, driewielers,…) te voorzien, aangezien steeds meer mensen hierover beschikken.

Nog volgens artikel 12 uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen dienen de fietsenstallingen eenvoudig en veilig bereikbaar te zijn. Voor de fietsenstallingen in de parkeergarage is dit niet het geval, aangezien de lift te klein is voor een fiets, er aan de trap geen fietsgoot voorzien is en de manoeuvreerruimte in de trap/lifthal te klein is. De helling voor auto’s voldoet niet aan de eis van veilig bereikbaar zijn.

Het voorzien van een deur voor de gelijkgrondse fietsenstalling is niet de meest eenvoudige en comfortabele manier om met een fiets aan de hand de fietsenstalling in of uit te gaan. Bovendien staan de twee eerste fietsen aan de rechterkant achter de deur. Beter is om hiervoor een (automatische) schuifdeur te voorzien.

De in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage is slechts breed genoeg voor 1 wagen. Het is niet duidelijk hoe automobilisten die willen in- of uitrijden weten of de helling vrij is. Dit kan eenvoudig opgelost worden door het voorzien van groen-rood verkeerslicht aan beide kanten van de helling.

Zowel bij parkeerplaats 1 als parkeerplaats 4 is er een deur vlak achter de parkeerplaats. Dit kan leiden tot gevaarlijke situaties aangezien mensen die uit de deur komen niet kunnen zien of er op dat moment een wagen achteruit rijdt. Ook de automobilist kan niet tijdig zien of er iemand uit deze deuren komt. Door de korte afstand tussen de parkeerplaats en de deur kan dit leiden tot conflicten en/of aanrijdingen.