Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021103340
Dossiernummer gemeente: 202100376
De gemeente Geel heeft op 14 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een woning. De aanvraag werd op 13 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Annelies Haesen wonende te Lemersveld 13 te 2440 Geel en de heer Tom Thielemans wonende te Lange Pennincstraat 2 te 2800 Mechelen
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Keulsekarstraat 36
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nr. 2148D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009 gelegen in overdruk zonevreemde woningen III
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag beoogt het bouwen van een woning in 'wongebied'. Het perceel is gelegen binnen een woonlint bestaande uit woningen in verschillende bouwstijlen en van met verschillende volumes.
De voorgevelbouwlijn ligt op 13,64 meter uit de as van de weg, doch wordt de woning omwille van de perceelsvorm niet loodrecht op de voorgevelbouwlijn ingeplant, maar wel evenwijdig met de laterale perceelsgrenzen.
De te bouwen woning heeft een bouwdiepte van 15,80 meter. De bouwbreedte bedraagt 10,20 meter. De afstand tot de laterale perceelsgrenzen bedraagt 3 meter. De kroonlijsthoogte verieert tussen 5,20 meter en 6 meter. De nokhoogte varieert tussen 7,52 meter en maximaal 10,42 meter. De woning voldoet aan alle hedendaagse normen. Er wordt gebruik gemaakt van kwaliteitsvolle materialen en het ontwerp is architectonisch verantwoord.
Het ontwerp past binnen de omgeving.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen externe adviezen gevraagd te worden.
De aanvraag werd op 26/08/2021 voorgelegd aan de stadsdienst ‘Openbare werken’ van de Stad Geel. Er werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend, dat als volgt werd geformuleerd:
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig en ook geen andere mogelijkheid zoals een gracht om het afval-en regenwater te lozen. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden via een septische put van minstens 3000L (tot 5 inwoners: minimaal 3000L, meer dan 5 inwoners: 600L per inwoner) én dat de overloop van deze septische put moet aangesloten worden op een bezinkput/sterfput (put met gaten).
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd moet men deze bezinkput kortsluiten. De septische put mag dan nog behouden blijven voor het fecale water. Het grijs water moet er vanaf gekoppeld worden.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 7500L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 3 toiletten, een wasmachine en 2 buitenkranen.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1988,25L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,18m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met deze dimensionering. Een noodoverloop kan niet voorzien worden aangezien er geen mogelijkheid is om op openbaar domein te lozen.
Er dienen geen huisaansluitputjes RWA en DWA geplaatst te worden.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van ongeveer 4m16. Voor de aanpassing van het openbaar domein, meer bepaald de verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassing zijn ten laste van de aanvrager/bouwheer.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan gelegen binnen 'woongebied'. De aanvraag beoogt het bouwen van een woning. Het perceel is niet gelegen binnen een 'Plan van Aanleg' of goedgekeurde verkaveling. Het RUP 'Zonevreemde woningen' is niet van toepassing.
Bijgevolg voldoet de aanvraag aan de planologische voorschriften.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Mobiliteit
De gevraagde werken hebben geen effect op de mobiliteit.
Toegankelijkheid
Het gebouw is niet toegankelijk voor publiek waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft geen betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De woning voldoet aan de voorschriften van het gewestplan. Het ontwerp past binnen de onmiddellijke omgeving. Er wordt gebruik gemaaktvan degelijke materialen en het ontwerp is architectonisch verantwoord. Verder voldoet de woning aan alle hedendaagse eisen in verband met wooncomfort.
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
De aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
Voorwaarden
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenisvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum ......... cm boven de as van de weg.
(niet voor zonevreemde woningen van toepassing owv RUP Zonevreemde Woningen)
Het peil van de woning ligt 0,30 meter boven de kruin van de weg.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig en ook geen andere mogelijkheid zoals een gracht om het afval-en regenwater te lozen. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden via een septische put van minstens 3000L (tot 5 inwoners: minimaal 3000L, meer dan 5 inwoners: 600L per inwoner) én dat de overloop van deze septische put moet aangesloten worden op een bezinkput/sterfput (put met gaten).
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd moet men deze bezinkput kortsluiten. De septische put mag dan nog behouden blijven voor het fecale water. Het grijs water moet er vanaf gekoppeld worden.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 7500L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 3 toiletten, een wasmachine en 2 buitenkranen.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1988,25L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,18m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met deze dimensionering. Een noodoverloop kan niet voorzien worden aangezien er geen mogelijkheid is om op openbaar domein te lozen.
Er dienen geen huisaansluitputjes RWA en DWA geplaatst te worden.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van ongeveer 4m16. Voor de aanpassing van het openbaar domein, meer bepaald de verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassing zijn ten laste van de aanvrager/bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Voorwaarden
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenisvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum ......... cm boven de as van de weg.
(niet voor zonevreemde woningen van toepassing owv RUP Zonevreemde Woningen)
Het peil van de woning ligt 0,30 meter boven de kruin van de weg.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig en ook geen andere mogelijkheid zoals een gracht om het afval-en regenwater te lozen. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden via een septische put van minstens 3000L (tot 5 inwoners: minimaal 3000L, meer dan 5 inwoners: 600L per inwoner) én dat de overloop van deze septische put moet aangesloten worden op een bezinkput/sterfput (put met gaten).
Als er in de toekomst een volwaardige riolering wordt aangelegd moet men deze bezinkput kortsluiten. De septische put mag dan nog behouden blijven voor het fecale water. Het grijs water moet er vanaf gekoppeld worden.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
Putten (hemelwaterput, septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 7500L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 3 toiletten, een wasmachine en 2 buitenkranen.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1988,25L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 3,18m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met deze dimensionering. Een noodoverloop kan niet voorzien worden aangezien er geen mogelijkheid is om op openbaar domein te lozen.
Er dienen geen huisaansluitputjes RWA en DWA geplaatst te worden.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van ongeveer 4m16. Voor de aanpassing van het openbaar domein, meer bepaald de verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassing zijn ten laste van de aanvrager/bouwheer.