UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 11/09/2021
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021067606
Dossiernummer gemeente: 202100286Inrichtingsnummer: 20210421-0047
De gemeente Geel heeft op 30 april 2021 een aanvraag ontvangen voor bouwen van een supermarkt. De aanvraag werd op 17 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ION BVBA gevestigd te Vredestraat 53 te 8790 Waregem en Jumbo België BV gevestigd te Ruiterijschool 14 te 2930 Brasschaat
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 837N3 en 839F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
In dit gebied mogen de werken en handelingen worden uitgevoerd die noodzakelijk zijn voor de instandhouding en gezondmaking van het bestaande gebouwencomplex in functie van de bestemming en gebruik als openbare gemeenschapsvoorziening. Uitbreiding of afbraak, zij het gedeeltelijk, gevolgd door nieuwbouw is niet toegelaten. Bij afbraak van het bestaande gebouwencomplex krijgen de gronden de bestemming van natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaat zoals aangegeven in artikel 13, 4.3.2. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen en worden de voorschriften van toepassing die gelden voor deze bestemming.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
Het betrokken perceel is, overeenkomstig het Gewestplan Herentals – Mol, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen:
Ingevolge artikel 4.3.1, §1, 1e lid, 1°, a) van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna afgekort als: “VCRO”) dient een vergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken.
Artikel 4.3.1 VCRO luidt:
§ 1. Een vergunning wordt geweigerd:
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
b) verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
c) andere verkavelingsvoorschriften dan deze die vermeld zijn onder b), voor zover de verkaveling niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de vergunningsaanvraag, en voor zover van die verkavelingsvoorschriften niet op geldige wijze is afgeweken;
d) een goede ruimtelijke ordening;
Voor “woongebieden” geldt, overeenkomstig het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen (hierna afgekort als: “Inrichtingsbesluit”), het volgende bestemmingsvoorschrift:
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De “gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen openbare nutsvoorzieningen” vallen onder de categorie van “gebieden bestemd voor ander grondgebruik”. Daar wordt louter gesteld dat in deze categorie van gebieden woongelegenheid is toegestaan voor zover die noodzakelijk is voor de goede werking van de inrichtingen. Voor het overige wordt geen verdere verduidelijking gegeven.
Overeenkomstig het Gewestplan Herentals – Mol is het deel van het betrokken perceel waarop de aanleg van de parking is voorzien, gelegen in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Het Inrichtingsbesluit bevat geen definitie van de begrippen “gemeenschapsvoorzieningen” en “openbare nutsvoorzieningen”, zoals bedoeld in artikel 17.6.2.
Bij gebrek aan een wettelijke definitie moeten deze begrippen, volgens rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen, in hun spraakgebruikelijke betekenis worden begrepen. De Raad omschrijft deze voorzieningen als “voorzieningen die gericht zijn op het bevorderen van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. Gemeenschapsvoorzieningen beogen tegemoet te komen aan behoeften van de samenleving die individuele burgers in de regel niet zelf kunnen opvangen, zoals onderwijs, sport en cultuur”.[1]
De Omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen stelt het volgende over de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen:
“ARTIKEL 17.6.2. GEBIEDEN VOOR GEMEENSCHAPSVOORZIENINGEN EN OPENBARE NUTSVOORZIENINGEN
1. Begripsomschrijving en algemeenheden.
Onder « gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen » dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig.
Daarbij is het irrelevant of deze voorzieningen worden opgericht en uitgebaat door een overheid dan wel door een privé-instelling of -persoon, in zoverre althans de exploitant van de inrichting geen winstbejag nastreeft en de voorzieningen werkelijk ten dienste staan van de gemeenschap.
Zo oordeelde de Raad van State reeds meermaals dat sportinfrastructuur een gemeenschapsvoorziening kan zijn als bedoeld in artikel 17.6.2. zelfs indien zij door een particulier wordt uitgebaat. In dat geval mag de exploitant wel geen winstbejag nastreven. Ook constructies bestemd voor een manege en ruitersclub kunnen worden beschouwd als gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen, onder dezelfde voorwaarde dat de exploitant ervan geen winstbejag nastreeft.
Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg.
Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een « gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening ».
Binnen de bestemmingen gegeven in de gewestplannen kunnen de gemeenschapsvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut ondergebracht worden onder verschillende aanduidingen:
(…)
b) Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen
In de gewestplannen worden deze gebieden aangeduid met een eigen kleur (effen blauw). Deze zones werden aldus aangeduid, welke een voldoend grote oppervlakte beslaan (bv. meer dan 0,5 ha is hierbij een richtcijfer), opdat de cartografische aanduiding nog mogelijk zou zijn.
Deze gebieden zijn principieel bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen (met inbegrip van gebouwen voor openbare diensten).
Wat de aard betreft van de instellingen die in dergelijke zone kunnen aanvaard worden dient opgemerkt dat, voortgaande op de inrichtingen die in de gewestplannen als zone voor openbaar nut en gemeenschapsuitrusting werden aangeduid, deze zones betrekking hebben op inrichtingen van zeer uiteenlopende aard. Het is deze zeer uiteenlopende aard die het trouwens toe geleid heeft de zones niet nader te omschrijven. In het algemeen kan gesteld worden dat volgende inrichtingen in de zones voor openbaar nut en gemeenschapsuitrusting kunnen aanvaard worden:
Met uitzondering van de vlieghavens en belangrijke infrastructuurwerken horen deze instellingen echter in principe ook thuis in het woongebied, zodat deze ook in bepaalde gedeelten van het woongebied kunnen aanvaard worden.
Indien deze inrichtingen in het woongebied (of een zone voor openbaar nut gesitueerd in het woongebied) worden gepland, zullen daarbij o.m. het karakter van het betrokken woongebied, het verzorgingsbereik van de betrokken instelling en de ruimtelijke implicaties op de directe omgeving alsmede de gebruikelijke stedenbouwkundige criteria in overweging dienen genomen.
In het algemeen stelt de omzendbrief dat openbare parkings in de zones voor openbaar nut en gemeenschapsuitrusting kunnen worden aanvaard. Belangrijk is evenwel dat de omzendbrief een louter toelichtende waarde heeft, zonder een bindend of verordenend karakter te hebben. Zij kan geen voorwaarden toevoegen aan de bestemmingsvoorschriften.[2]
Het voorliggend project beoogt volgens de vergunningsaanvraag, naast de bouw van een nieuwbouw met een handelsruimte waarin een supermarkt zal worden ondergebracht, ook de aanleg van een openbare parking.
De aanleg van de openbare parking wordt als volgt omschreven in de beschrijvende nota, zoals opgesteld door TRiAS Architecten:
“Tegelijk wordt voorzien in de aanleg van een ruime multifunctionele parking die 7/7 en 24/24 publiek toegankelijk zal zijn. De parking zal zowel toegankelijk zijn voor klanten van de supermarkt als voor derden, zowel tijdens als buiten de openingsuren van de supermarkt. Deze publiek toegankelijke parking zal extra ruim gedimensioneerd worden en worden uitgerust met snellaadpalen voor elektrische wagens zodat deze dienstig is niet alleen voor de bezoekers van de in de op te richten handelsruimte onder te brengen supermarkt maar ook voor bezoekers aan het centrum van Geel en voor bezoeker aan de achterliggende psychiatrische instelling OPZ waarmee een doorsteek zal worden voorzien en voor de bestuurders van elektrische wagens die onderweg of dichtbij huis hun wagen snel wensen op te laden. De aanvraag betreft aldus een ruime en publiek toegankelijke parking, die ten dienste staat van de gemeenschap.”
Als bijlage bij de beschrijvende nota wordt een advies d.d. 27 maart 2021 gevoegd van GSJ advocaten aangaande de realisatiemogelijkheden in de zone voor gemeenschapsvoorzieningen. De conclusie van het advies luidt als volgt:
“Op basis van de gegevens die vandaag ter beschikking staan, lijkt de realisatie van een openbare parking, in een zone die volgens het gewestplan ingekleurd is als zone voor gemeenschapsvoorzieningen, bestemmingsconform te zijn.
Een openbare parking kan aanvaard worden in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen (zie hoger).
De vraag rijst echter of de “openbare parking”, zoals voorzien in de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag, effectief als een openbare parking kan worden beschouwd die gericht is op het bevorderen van het algemeen belang en effectief ten dienste van de gemeenschap zal worden gesteld.
Het voorzien van parkeergelegenheid kan, in de hedendaagse maatschappij, een behoefte uitmaken van de samenleving waarin de individuele burgers niet zelf kunnen voorzien.
In de beschrijvende nota wordt gesteld dat “door een overmaat aan plaatsen te voorzien en de parking een openbaar karakter te geven, deze breder [kan] worden gebruikt dan enkel door bezoekers van de supermarkt: ook bezoekers van het OPZ, een van de andere winkels in de buurt of zelfs het centrum van Geel kunnen er een plek vinden”. Dat er een effectieve parkeerbehoefte / parkeervraag is in het betrokken projectgebied wordt echter nergens onderbouwd.
Het is vast te stellen dat er reeds veel parkeergelegenheid bestaat rondom het projectgebied. Het naastgelegen Aldi-filiaal te Pas 264 kent een ruime parking die niet voorzien lijkt te zijn van enige afsluiting. Recht tegenover de projectsite, in de Bakkersstraat, is eveneens een grote parkeergelegenheid voorzien aan de Hubo en de Carrefour Market. Deze parking is evenwel voorzien van slagbomen die dicht gaan na het sluitingsuur van de winkels. Daarnaast biedt de N19 – Pas, ter hoogte van de woonlinten, de mogelijkheid om langs de weg te parkeren. Ook het achterliggend aangrenzend perceel waar het OPZ is gevestigd, is voorzien van een zeer ruime parking die men kan bereiken via de Dr.-Sanodreef.
Er wordt geenszins aannemelijk gemaakt dat er een grote publieke parkeerbehoefte is in het projectgebied.
De omgevingsvergunningsaanvraag bevat verder geen andere elementen die kunnen staven dat de aanleg van de openbare parking gericht is op het bevorderen van het algemeen belang, zoals bv. verregaande afspraken met stad Geel omtrent het gebruik en beheer van de parking. Op basis van de beschikbare informatie lijken er geen afspraken te zijn gemaakt met de stad Geel. De publieke invulling wordt evenmin onderbouwd met afdoend cijfermateriaal.
De parking lijkt bijgevolg hoofdzakelijk een private parkeerbehoefte te vervullen en lijkt louter een aanhorigheid te zijn bij de grotere private ontwikkeling, m.n. de realisatie van een supermarkt in woongebied. De vergunningsaanvrager lijkt deze aanhorigheid vergund te willen krijgen onder het mom van het algemeen belang, zonder evenwel aan te tonen dat de parking het algemeen belang zal dienen. Dit wordt ook versterkt doordat het winkelgebouw ingeplant wordt tot op de grens met de gewestplanbestemming gemeenschapsvoorziening. Dus ook de vereiste parkeerplaatsen voor de supermarkt (39 parkeerplaatsen overeenkomstig de gemeentelijk stedenbouwkundige verordening parkeervoorzieningen) worden volledig in het gebied voor gemeenschapsvoorziening gelegd.
Een private parking voor een winkel is echter onverenigbaar met de gewestplanbestemming “gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen”.
Dit wordt bevestigd in een arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen van 16 juli 2013, met nummer A/2013/0398. Het arrest heeft betrekking op een vergunningsaanvraag voor het oprichten van een meergezinswoning met kantoor- of handelsruimte op het gelijkvloers en de aanleg van 6 parkeerplaatsen, en de aanleg van 21 achterliggende parkeerplaatsen. De gevraagde achterliggende parkeerplaatsen zijn gelegen binnen de grenzen van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, “Winkelkern” en meer bepaald in een “zone voor cultuurerf”. Volgens de stedenbouwkundige voorschriften van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan is de “zone voor cultuurerf” bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen van culturele aard (schouwbrug, bibliotheek, ontmoetingscentrum,…). De Raad oordeelde als volgt over de verenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften:
“Zelfs in de veronderstelling dat de bewuste parking niet uitsluitend gebruikt zou worden voor het personeel van de winkel van de verzoekende partij en bijvoorbeeld na de openingsuren van de winkel aan de gemeente zou worden verhuurd als parking voor het nabijgelegen cultureel centrum, zoals de verzoekende partij in haar wederantwoordnota aanhaalt (wat een loutere hypothese is), is het privaat gebruik ervan als parking voor personeel in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De verwerende partij kon immers in alle redelijkheid oordelen dat het privaat gebruik van een parking door het personeel van de winkel niet in functie staat van gemeenschapsvoorzieningen van culturele aard.
(…)
De verwerende partij kon de geplande parkeerplaatsen dan ook conform artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 1°, a VCRO weigeren omwille van de onverenigbaarheid met de bestemmingsvoorschriften. De verwerende partij is hierbij uitgegaan van de juiste feitelijke gegevens en heeft in de bestreden beslissing dit aspect ook afdoende gemotiveerd.” (eigen accentuering)
Het aangevraagde, in het bijzonder de aanleg van de parking, lijkt o.i. dan ook onverenigbaar met de gewestplanbestemming van gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag omvat zowel stedenbouwkundige handelingen als de exploitatie van een of meerdere ingedeelde inrichtingen of activiteiten. Kort omschreven gaat het over het bouwen exploiteren van een winkel en de aanleg van een openbare parking.
Het gebouw wordt ingeplant op 8 meter van de linker perceelsgrens, 4 meter van de rechter perceelsgrens, op de rooilijn voor wat betreft de verdieping en voorgevel gelijkvloers 4 meter terugspringend ten behoeve van de laad- en loszone.
Het nieuwe gebouw krijgt een kroonlijsthoogte van 8,55m. Het gebouw wordt afgewerkt met een plat dak. Het gebouw bestaat uit een gelijkvloerse verdieping met een hoogte van 5,55m en een verhoogd volume aan de voorzijde tegen de Pas met een hoogte van 8,55m. Het verhoogde volume markeert de voorzijde van het gebouw en vormt de overkraging van laad- en loszone. Het verhoogde volume loopt door tot op een diepte van 6.01m. De totale bouwdiepte van het project bedraagt 45m. Achter het gebouw wordt het terrein volledig ingericht als parking.
Het gebouw zal uitgevoerd worden in een lichtgrijs metselwerk in de plint. Hoger wordt het gebouw afgewerkt met geprofileerde staalplaten in antraciet. Het schrijnwerk wordt eveneens in antraciet aluminium uitgevoerd. Aan de voorzijde van het gebouw wordt de volledige lengte voorzien van een raampartij op de het metselwerk ten behoeve van lichtinval in het magazijn. De achterzijde aan de parking krijgt eveneens glazen wand vanaf het maaiveld ten behoeve van lichtinval in de winkel.
De parking bij het gebouw biedt plaats aan 122 wagens. Hiervan zijn 8 parkeerplaatsen uitgerust voor andersvaliden en 8 parkeerplaatsen worden uitgerust met een laadpaal voor elektrisch snelladen.
De parkeervakken worden uitgevoerd in klinkers. De rijstroken krijgen een waterdoorlatende asfalt verharding. Achteraan wordt een overloopparking voorzien die uitgevoerd wordt in grasdals. Deze overloopparking biedt plaats aan 20 wagens.
Er worden tevens 48 fietsstalplaatsen voorzien. Hiervan zijn 8 plaatsen uitgerust voor fietskar of bakfiets. Voor de fietsstalplaatsen worden geen laadpalen voorzien om elektrische fietsen op te laden.
De melding klasse 3 betreft een nieuwe winkel voor Jumbo Supermarkten in een nieuwbouw. Het betreft een huurpand.
Het handelspand van Jumbo Supermarkten zal het volgende omvatten op de gelijkvloers:
Het waterverbruik wordt ingeschat op 450 m³/jaar. De lozing van huishoudelijk afvalwater is bijgevolg niet meldingsplichtig.
De aanvraag betreft een supermarkt (Jumbo) met een bruto-vloeroppervlakte (hierna afgekort als “BVO”) van 1.997 m², waarvan de winkel een oppervlakte zal innemen van 1.510 m². Het gelijkvloers zal een magazijn met koel- en vriescellen en bijhorende machinekamer voor de koelgroep, een geventileerd lokaal voor tijdelijke opslag van afvalstoffen, een winkelruimte met kantoor, opslaglokaal en sanitair voor personen met een beperking en een hoogspanningscabine omvatten. Op de eerste verdieping zullen sanitaire voorzieningen, kleedkamers, een kantine, een sociale ruimte, een kantoor en een EHBO lokaal komen.
De ingedeelde inrichting omvat volgende activiteiten:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 juni 2021 t.e.m. 24 juli 2021. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 12 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 15 juli 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Ongunstig omwille van volgende redenen:
Het is niet duidelijk of de toegangspaden langs de fietsaanleunbeugels hieraan voldoen na effectief plaatsen van fietsen. Dat lijkt hier nipt. Het voetpad aan de inrit voldoet hier niet aan. De looproutes vanaf de nooddeuren moeten eveneens voldoen. Dit is nu niet ok.
Op de plannen lijkt de vrije doorgang telkens > 90 cm.
Alle buitendeuren (toegangsdeur én nooddeuren) moeten drempelloos zijn (drempel max. 2 cm).
Sasdeur naar aangepast toilet: Naast de deur moet er aan de krukzijde een vrije en vlakke wand- en vloerruimte zijn van min.50 cm.
Deur aangepast toilet: Rakend aan het draaivlak van de deur moet een vrije en vlakke draaicirkel van min. ø150 cm gemaakt kunnen worden. Deze mag niet overlappen met het draaivlak van de deur zelf.
Aangepast toilet:
- Naast het toilet moet een vrije ruimte van min. 90 cm zijn.
- De voorzetwand moet dichter naast het spoelelement afgewerkt worden de opklapbare beugel op de achterwand gemonteerd kan worden en in opgeklapte toestand vlak naast het spoelelement staat.
- De afstand tussen het toilet en de wastafel moet min. 90 cm zijn.
Advies: volledig ongunstig
Agentschap Innoveren en Ondernemen (Vlaio): Er werd geen advies verleend over de aanvraag zodat het advies van het Agentschap Innoveren en Ondernemen (VLAIO) als gunstig wordt beschouwd.
Advies: geen advies
Onroerend Erfgoed: Er werd geen advies verleend over de aanvraag zodat het advies van het Onroerend erfgoed als gunstig wordt beschouwd.
Advies: geen advies
Op 15 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken/trage wegen
Op de plannen staat een trage weg ingetekend die aansluiting geeft op het voetgangersnetwerk van het OPZ. In voorgaand overleg met medewerker stad Geel heeft de toenmalig financieel en technisch directeur Vanreusel aangegeven geen voorstander te zijn van aansluiting van trage wegen op de paadjes op deze campus van het OPZ. Deze locatie bevat de zwaardere gevallen, en uiterst westelijk op het terrein (dichts bij rond punt van de ring) is een "vluchtheuvel" aanwezig waar patiëenten die het even verliezen kunnen gaan afkoelen zonder anderen potentieel te schaden. Nabij deze vluchtheuvel is toegang naar grote wegen zoals Ring of Pas niet aangewezen.
De aansluiting zoals voorzien lijkt vanuit oogpunt OPZ niet wenselijk doordat deze campus best eerder afgesloten blijft door het soort patienten en de nabijheid van de "vluchtheuvel".
Een aansluiting van trage weg zou wel nuttig kunnen zijn op de Honey Highway naast de ringweg. Hiervoor zal samengewerkt moeten worden met eigenaars naastgelegen percelen.
Advies: volledig ongunstig
Op 14 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken/riolering
Advies Aquafin:
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld met voorwaarden. Het project wordt ongunstig geadviseerd.
Het dossier wordt negatief geëvalueerd en kan voorlopig niet aanvaard worden.
Volgende zaken dienen bijgestuurd te worden:
Er dient voldaan te worden aan volgende algemene voorwaarden:
Advies: volledig ongunstig
Op 9 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken/mobiliteit
De dienst openbare werken en verkeer: mobiliteit geeft een ongunstig advies omwille van de ligging/inrichting van de laad- en loszone, de huidige verplichting om weg te rijden richting het centrum van Geel en het gebrek aan overleg met de stad om hiervoor een oplossing te zoeken en de trage verbinding die deels over de parking loopt.
Het inrichten van de laad- en loszone aan de voorzijde van de supermarkt leidt tot onveilige situaties en mogelijke conflicten met fietsers omdat de vrachtwagen het fietspad schuin dient te kruisen bij zowel het oprijden als het verlaten van de laad- en loszone. Het schuin kruisen van een fietspad zorgt ervoor dat een vrachtwagen dit kan tegen een hogere snelheid dan bij het haaks kruisen en dat er meer kans is op dodehoekongevallen. De rijcurves opgenomen in de mobiliteitstoets tonen duidelijk aan dat de vrachtwagen zowel bij het op- als afrijden een groot deel van het fietspad en voetpad nodig heeft. Indien de vrachtwagen vanaf de laad- en loszone opnieuw kan wegrijden richting R14, blijkt dat bij dit manoeuvre ook de rijstrook en het fiets- en voetpad aan de overzijde wordt gekruist, wat onaanvaardbaar is vanuit het oogpunt van de verkeersveiligheid.
Bovendien dient het oprijden van de laad- en loszone te gebeuren net op de plaats waar de trage weg uitkomt op de Pas. Deze trage verbinding dient net een veilige verbinding te zijn, maar komt nu uit op een potentieel onveilig punt.
Het laden en lossen dient op een zodanige manier georganiseerd te worden dat vrachtwagens via de inrit de parking voorwaarts oprijdt en deze ook voorwaarts via de uitrit verlaten. Op deze manier blijft het kruisen van het fiets- en voetpad tot een minimum beperkt, gebeurt dit op een manier die fietsers en voetgangers verwachten en is het mogelijk om weg te rijden richting de R14 zonder het fiets- en voetpad aan de overzijde te kruisen.
In de huidige situatie kan het vracht- en autoverkeer enkel wegrijden richting het centrum van Geel. Vanuit de doelstelling om het centrum van Geel zoveel mogelijk te ontlasten van doorgaand gemotoriseerd verkeer is dit onaanvaardbaar, wetende dat de R14 op slechts 200 meter van de in- en uitrit ligt. In de mobiliteitstoets is een voorstel opgenomen om deze situatie door middel van een extra linksafslagstrook op te lossen. Dit voorstel dient samen met de dienst mobiliteit van de stad op de haalbaarheid hiervan bekeken te worden, zeker in functie van het wegrijden richting R14 omdat in dit voorstel het voet- en fietspad, de rijstrook stadinwaarts en een afslagstrook gekruist dienen te worden. Dit is zeker niet evident met de huidige verkeersintensiteiten.
De trage verbinding is een zeer goed initiatief om de stad voor voetgangers en fietsers doorwaadbaar te maken via korte, veilige en autovrije verbindingen. Ook het scheiden van de toegang van de supermarkt voor fietser en voetgangers komt de veiligheid absoluut ten goede. Echter, de trage verbinding loopt deels over de parking. In combinatie met haakse parkeervakken leidt dit, zeker voor fietsers, tot onveilige situaties door het achterwaarts verlaten van de parkeerplaatsen. Haaks parkeren leidt tot een hoger aantal ongevallen met fietsers, zeker op plaatsen waar er een hoge parkeerrotatie is (uit de mobiliteitstoets blijkt dat een winkelbezoek gemiddeld 30 minuten duurt).
Daarom is het noodzakelijk om ofwel de haakse parkeervakken aan de zijde van de trage weg te schrappen, ofwel om te vormen tot langsparkeren (te bekijken in functie van de nodige ruimte) zodat de trage verbinding tussen de perceelsgrens en de parking voorzien kan worden. Op deze manier hoeven voetgangers en fietsers geen gebruik te maken van de parking en komen ze niet in conflict met manoeuvrerende auto’s. Door het grote aantal voorziene parkeerplaatsen is er geen probleem om enkele plaatsen op te geven in functie van de verkeersveiligheid.
Op de parking zijn voldoende parkeerplaatsen voor personen met een handicap voorzien, maar beter is om deze parkeerplaatsen vlakbij de winkelingang te voorzien en alle acht te clusteren. De vier parkeerplaatsen die nu zijn ingericht als langsparkeerplaats zorgen ervoor dat aankomende klanten eerst nog een terugkeermanoeuvre (bocht van 180 graden) moeten maken alvorens ze op een correcte manier de parkeerplaats kunnen inrijden. Beter is om alle voorbehouden parkeerplaatsen als haakse parkeervakken te voorzien in de parkeerstrook voor de fietsenstalling.
Het is positief dat er voor klanten voldoende fietsenstallingen voorzien worden met een voldoende grote tussenruimte van 1 meter (1,20 meter zou perfect zijn omdat een fiets met twee fietstassen ongeveer 60 cm breed is) en dat er ruimte is voor enkele buitenmaatse fietsen. Een waardevolle extra is het overdekken van de fietsenstalling, zodat fietsende klanten hun boodschappen droog kunnen inladen en op een droge fiets vertrekken. Het perfecte voorbeeld van een fietsenstalling bij een supermarkt is te vinden bij het Aldifiliaal in Oud-Turnhout. Hier is het fietsparkeren georganiseerd in de inkomhal van de supermarkt, waarbij fietsers bijna letterlijk de supermarkt binnen rijden.
Wat betreft de werknemers wordt ingeschat dat 79% de verplaatsing met de auto maakt en slechts 6% met de fiets. Uit het laatste onderzoek verplaatsingsgedrag (versie 5.5) blijkt echter dat het aandeel auto gedaald is tot 62% en het aandeel fiets gestegen is tot 17%. Hieruit kunnen we concluderen dat meer mensen naar het werk fietsen en dat dit in de toekomst nog zal stijgen, mede door het nemen van stimulerende maatregelen. Voor het bekomen van een duurzame modal shift bij de werknemers en in de wetenschap dat werknemers steeds vaker de verplaatsing naar het werk maken met een elektrische (bak)fiets of speed pedelec is het aangewezen om voor werknemers een diefstalveilige, overdekte en afgesloten fietsenstalling te voorzien met ruimte voor buitenmaatse fietsen. Aanbevolen wordt om voor 50% van de werknemers fietsparkeerplaatsen te voorzien, zodat de fietsenstalling ook in de toekomst voldoende plaats kan bieden. Er worden in de fietsenstalling best voldoende stopcontacten voorzien voor het opladen van elektrische fietsen.
Als laatste is het positief dat er acht oplaadpunten voor elektrische wagens voorzien worden en dat de parking wordt opengesteld voor gebruik door bewoners en niet-klanten van de supermarkt. Voor de elektrische oplaadpunten wordt aangeraden om deze te laten opnemen op de kaart van (semi)publieke laadpunten op de website www.milieuvriendelijkevoertuigen.be. Op die manier kan elke eigenaar van een elektrisch voertuig op een eenvoudige manier de dichtstbijzijnde laadpaal bij zijn bestemming of woonplaats vinden.
Advies: volledig ongunstig
Op 5 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken/groen
Groen op perceelsniveau:
Op het perceel bevinden zich enkele fors uitgegroeide bomen met een stamomtrek variërend van 120cm tot 380cm. In het nieuwe ontwerp wordt voorgesteld om 5 van de 7 bomen te bewaren. 2 bomen die binnen het bouwvolume vallen, worden gerooid.
Van de 5 resterende bomen kunnen 3 exemplaren tussen het ontworpen gebouw en de parking niet bewaard worden o.w.v. de nabijheid van de parking en de trage verbinding. In die zone is het onvermijdelijk dat zware schade wordt aangericht aan het wortelvolume. Deze schade zal enerzijds ontstaan door graafwerken i.f.v. het creëren van draagkrachtige ondergrond voor de aanleg van de parkings en anderzijds door de bouwwerkzaamheden + alle zaken die hierbij komen kijken (stockage, transport, bouwstellingen, graafwerken voor leidingen, …). Ook het kroonvolume zal flink worden ingeperkt om de bouwwerken te kunnen realiseren.
Doordat de kroonvolumes niet op ware grootte ingetekend werden, ontstaat een fout beeld van de huidige toestand. In werkelijkheid zijn de kroonvolumes veel groter en zal van geen enkele van de ‘te behouden bomen’ iets overblijven na afloop van de werken
Groen in een ruimere context
Het groen dat door het bouwproject dreigt te verdwijnen, maakt deel uit van een groter geheel met uitlopers op de percelen langsheen de Ring en op de percelen van het OPZ. Door de zone voor gemeenschapsvoorzieningen om te vormen naar parking ontstaat een zeer ijle groenbuffer tussen de zone voor bebouwing en de zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Deze groenbuffer heeft momenteel een breedte van een 100-tal meter (afstand tussen grens woongebied en perceelsgrens met OPZ). Daarvan blijft nog 20m over, na realisatie van het project.
Daarnaast wordt de mooi afgelijnde zone voor gemeenschapsvoorzieningen abrupt. Het algemene belang van een bijkomende parking, blijkt nergens uit het dossier. Temeer omdat er aan de overkant van de straat een parking is met een capaciteit die nooit volledig ingevuld wordt. Ook bij de buurman (ALDI-vestiging) is meer dan voldoende parkeerplaats aanwezig. Om bijkomende verharding te vermijden, dient onderzocht of gedeeld gebruik van de bestaande verhardingen mogelijk is. Om te vermijden dat extra open ruimte aangesneden wordt om te verharden dient onderzocht of parkeren onder het gebouw mogelijk is (cfr. DECATHLON). In plaats van extra barrières op te werpen/wanden te creëren, dient gezocht naar manieren om robuuste groenverbindingen tot stand te brengen. Een groendak en gevelgroen zijn manieren om het groen uit het achterste deel van het perceel door te trekken naar de straatzijde toe.
Verder wordt ook de link met de stedenbouwkundige bestemming ‘parkgebied’ in het noorden en het oosten door het bouwproject flink gehypothekeerd. De aanplant van 8 bomen (met onder beplanting) en 2x 2m brede groene bufferstroken in een voor het overige gebetonneerde vlakte, kunnen het verlies aan groen niet compenseren.
Advies: volledig ongunstig
Het advies van Dienst stadsontwikkeling & Kernversterkend beleid van stad Geel is ongunstig op volgende aspecten:
Basisdoelstelling1: Het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor kleinhandel, met inbegrip van het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten
Basisdoelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit
Bijgevolg wordt basisdoelstelling 4 ongunstig beoordeeld.
Het besluit van het advies van Dienst stadsontwikkeling & Kernversterkend beleid van stad Geel luidt: “Rekening houdend met de analyse van het aanvraagdossier en de aftoetsing met de basisdoelstellingen van het integraal handelsvestigingsbeleid volgens artikel 13 van het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid wordt er vanuit de dienst Stadsontwikkeling en Kernversterkend Beleid een ongunstig advies verleend voor deze aanvraag tot omgevingsvergunning van Jumbo België nv, gelegen aan de Pas 250, te 2440 Geel, kadastraal bekend als Geel, 3e afdeling, sectie L, nr. 837n3.”
De aanvraag heeft betrekking op een project als vermeld in bijlage III van het MER-besluit. Er werd een mer-screening toegevoegd aan het dossier.
Goede ruimtelijke ordening
De stad wil bij grote bouwprojecten meer inzetten op duurzame ontwikkelingen in een aangename leefomgeving. In overleg met ontwikkelaars, architecten, stedenbouwkundige en particuliere initiatiefnemers wil de stad tot kwalitatieve projecten komen. Daarom ontwikkelde de stad het ‘Handboek grote bouwprojecten’
Het handboek vormt een leidraad voor samenwerking tussen initiatiefnemers, samen met hun volledige bouwteam en stad Geel. Het handboek bevat grotendeels de werkwijze van de stad Geel en wil een duidelijk en gebruiksvriendelijk stappenplan en toetsingskader aanreiken voor de ontwikkeling van duurzame en kwaliteitsvolle projecten in de stad Geel.
Het handboek behandelt de verschillende fases van het proces: de voorbereidende fase, de planningsfase, de vergunningsfase, de uitvoeringsfase en de afrondingsfase. In de voorbereidende fase wordt bekeken of het gebied ontwikkelbaar is en wordt een verkennend gesprek ingepland. In de planningsfase komt de initiatiefnemer tot een definitief ontwerpvoorstel via een cyclisch proces. Nadien stelt de initiatiefnemer het technisch dossier op dat ook weer stap voor stap tot stand komt. In de vergunningsfase wordt de procedure gevoerd om een omgevingsvergunning te bekomen. De uitvoeringsfase heeft betrekking op de concrete uitvoering na het verkrijgen van een omgevingsvergunning (indien geen schorsend administratief beroep werd ingesteld binnen de daarvoor voorziene wettelijke termijn). Deze fase is zeer ruim en gaat over het uitvoeren van de lasten voorzien in de omgevingsvergunning, de aanbesteding en de voorlopige oplevering. De afrondingsfase tot slot beschrijft de voorlopige oplevering van een project en omvat ook het nakomen van een aantal verplichtingen met betrekking tot het onderhoud en het beheer van wegenis en nutsinfrastructuur. Dit handboek richt zich op ontwikkelaars, architecten, stedenbouwkundige en particuliere initiatiefnemers - in dit handboek de ‘initiatiefnemer’ genoemd. Het moet ervoor zorgen dat er ruimtelijk kwalitatieve projecten tot stand komen die zorgen voor een aangename leefomgeving in de stad.
Een project valt onder de methodiek zoals omschreven in het handboek wanneer er sprake is van projecten met een openbaar karakter. Gezien de implementatie van een openbare randparking in dit project valt dit project bijgevolg onder het handboek.
De verschillende stappen werden niet gevolgd. Er werden enkel verkennende gesprekken gevoerd. Hierdoor mist het project de nodige bijsturing door de verschillende ambtelijke diensten en voldoet het project niet aan de goede ruimtelijke ordening.
Naast de nodige besprekingen met de ambtelijke diensten is het project ook niet besproken op de kwaliteitskamer van de stad Geel. Het agenderen van een project van deze omvang reeds in een vroege fase van een project heeft de voorkeur.
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De projectsite is gelegen aan de rand van het centrum van de stad Geel en ligt aan gewestweg N19 - Pas. Het omliggend wegennet wordt gevormd door de N19 – Pas, de R14 – Westelijke Ring, de Bakkersstraat, de Dr.-Sanodreef en de Stelenseweg. De omliggende omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van aaneengesloten woningen en een winkelcluster met o.a. een Aldi, een Hubo, en een Carrefour Market.
Op een perceel met een oppervlakte van 6702m² wordt een supermarkt met een oppervlakte van 1997m² voorzien. Slechts een deel van het perceel (zo’n 2500m²) ligt in woongebied. Op dit deel wordt gebouw geplaatst. De rest van het perceel ligt in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut en wordt ingericht als ‘openbare parking’.
Op het naastgelegen perceel bevindt zich eveneens een supermarkt waarvan winkel en parking gelegen zijn in woongebied.
Aan de overkant van de straat bevindt zich de inrit naar een site waar een supermarkt en een doe-het-zelfzaak gelokaliseerd zijn.
Verder bevinden zich in de omgeving één- en meergezinswoningen en de toegang tot het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum van Geel.
Op zo’n 200m van dit perceel is het drukste kruispunt van Geel. Aan de overzijde van dit kruispunt begint Antwerpseweg waar ook verschillende supermarkten gevestigd zijn. De verste supermarkt bevindt zich op minder dan 2km.
Aangezien er al 2 grote supermarkten aanwezig zijn naast en tegenover het betreffende perceel, is een bijkomende supermarkt op een in verhouding veel kleiner perceel, niet inpasbaar.
Er is bovendien geen behoefte aan een bijkomende supermarkt aan deze zijde van Geel.
Om de parking in de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut te motiveren wordt dit omschreven als een openbare parking.
De parking bevindt zich achter het gebouw en is dus niet zichtbaar vanaf de openbare weg wat niet logisch is. Er is geen vraag naar een openbare parking op deze locatie. Dit is nog vrij ver van het handelscentrum (ongeveer 1,5km). Geel is een onvoldoende grote aantrekkingspool om de afstand tussen de parking en het stadscentrum te verantwoorden. Deze afstand is te groot om deze te voet te overbruggen. In praktijk zal de parking enkel gebruikt worden als parking voor de supermarkt.
Inplanting
De inplanting van het gebouw wordt voorzien op de rooilijn. De plint springt een 4m naar achter om de laad- en loszone voor vrachtwagens te voorzien. De overkraging van de eerst verdieping komt tot aan de rooilijn. De inplanting van het gebouw volgt de bouwlijn van de woningen die langs de Pas staan. Deze bouwlijn is een restant van het verleden. Het winkelpand rechts van de projectsite bevindt zich met de voorgevel op ca. 19m uit de rooilijn. Hierdoor ontstaat een pleinfunctie vóór het gebouw waardoor een betere ruimtelijke invulling ontstaat op het terrein. Op de naastgelegen site wordt voldaan aan de parkeerbehoefte binnen het woongebied. Het achterste gedeelte van het perceel gelegen in gebied voor openbaar nut en gemeenschapsvoorziening blijft zo onaangeroerd en biedt mogelijkheden voor een verdere ontwikkeling in de toekomst binnen de daartoe bestemde gewestplanbestemming.
Het bouwen op de rooilijn is niet langer wenselijk en komt door de omvang van het gebouw heel dominant over in het straatbeeld. De site waarop de aanvraag betrekking heeft vormt de overgang van de residentiele functies van de Pas als woonstraat en de groothandelsactiviteiten die zich langsheen de het laatste deel van Pas reeds bevinden en die verderop langs de Antwerpseweg geconcentreerd zitten. Het ontwerp en de inplanting van het gebouw maken deze overgang zeer bruusk. Een zachtere overgang tussen wonen en kleinschalige handel enerzijds en de grootschalige handelsactiviteiten is hier aangewezen. Door het gebouw naar achter te plaatsen ten opzichte van de rooilijn komt ruimte vrij om een voortuin te creëren die de harde lijnen van het gebouw kunnen milderen. De dominantie van het gebouw ten aanzien van de aanliggende kleinschaligere woningen kan zo verkleind worden en biedt de mogelijkheid om via een kwalitatieve aanleg bij te dragen aan een meer harmonisch straatbeeld.
Het achteruit brengen van het winkelgebouw laat toe dat er meer ruimte beschikbaar is voor het gebouw. Dit heeft een gunstig effect op de zichtbaarheid voor auto’s en vrachtverkeer dat vanaf de site terug de pas oprijdt. Hierdoor wordt de verkeersveiligheid verhoogd.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid.
Op een perceel waarvan zo’n 2500m² in woongebied ligt, wordt een supermarkt voorzien met een oppervlakte van 1997m². De rest van het perceel wordt grotendeels verhard voor parking, in- en uitrit en trage weg.
Het project betreft een handelsgebouw, waarvan er in de onmiddellijk omgeving meerdere voorkomen (zoals bv. Aldi, Carrefour Market, Hubo), en de aanleg van een openbare parking. Volgens de beschrijvende nota zullen het gebouw en de parking worden afgezoomd met groen: “Aan de oostzijde van het gebouw wordt een beukenhaag voorzien van ca. 1,8m hoog als groene buffer naar de naastliggende woning. Het voet/fietspad aan de westzijde is ingebed in een groenstrook van 4 meter breed, waarin de grote bestaande eik, indien mogelijk, zal worden opgenomen. Deze groenstrook zal worden aangeplant met een combinatie van hoge en lagere grassen. Daar waar de trage verbinding aansluit op de parking blijven ook enkele bomen behouden, zodat er vanaf het begin volwassen groen aanwezig is. Rondom de parking is een groenstrook van 2 meter breed voorzien, die zal worden aangeplant met een combinatie van hoge en lagere grassen en heesters. In de hoeken zullen bomen worden geplant. De bomen worden voorzien van een ruim volume bomenzand, aangepast aan de grootte van de boom en de beschikbare plaats, omgeven door een wortelgeleiding waar nodig ter bescherming van de verhardingen. Een deel van de parking wordt aangelegd in grasdallen. De parkeerplaatsen het verst van de Pas komen hier het eerst voor in aanmerking, zodat een zachte overgang ontstaat van de parking naar de groenzone van het OPZ. Centraal op de parking zijn twee groenstroken voorzien. Hierin zullen enkele bomen worden aangeplant en een combinatie van hoge en lagere grassen en heesters..”.
Er is dus gekozen om te werken met groenelementen. Afgaande op het inplantingsplan lijkt echter een overdreven verharding te worden aangelegd. Het inplantingsplan toont een beperkte groene invulling.
Het advies van de groenambtenaar van stad Geel stelt hierover dat de voorzien groenstructuren bij het project zowel op perceelsniveau als naar de ruimere omgeving onvoldoende is om de impact van het project in voldoende mate te milderen.
De achterliggende zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut wordt ingericht als openbare parking. Er werd al gemotiveerd dat deze parking voornamelijk gebruikt zal worden als parking voor de winkel en hierdoor niet inpasbaar is in een zone voor gemeenschapsvoorziening. De schaal van het winkelgebouw maakt dat er binnen het woongebied geen ruimte overblijft om in de vereiste parkeerplaatsen voor de winkel zelf te voorzien. De parkeerplaatsen die volgen enerzijds uit de stedenbouwkundige verordening parkeervoorzieningen of de mobiliteitstoets bij het dossier anderzijds kunnen niet gerealiseerd worden binnen de geëigende bestemmingszone (woongebied). In de onmiddellijke omgeving van het projectgebied zijn reeds veel parkeervoorzieningen aanwezig. Deze zijn onderbenut. Het aanleggen van nog bijkomende parkeerplaatsen (83 parkeerplaatsen in surplus op de verordening parkeervoorzieningen) vormt een onverantwoorde inname en verharding van ruimte. Voor de aanleg van de parkeerplaatsen en toegangswegen, wordt verharding aangebracht. Deze bijkomende verhardingen vormen een barrière voor de infiltratie van hemelwater. Dit heeft een negatieve impact op verdroging. Daarnaast zorgt bijkomende verharding voor een verhoging van het afspoelingsdebiet van hemelwater. De site is momenteel een braakliggend terrein, met enkele hoogstammige bomen en spontane begroeiing. Het terrein wordt in het ontwerp zo goed als volledig verhard, door de aanleg van de parking en het gebouw op zich.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel wordt sterk ingezet op klimaatadaptiviteit:
Onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting. Een van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein. De aanvraag is hiermee niet in overeenstemming.
Men kan hier niet spreken van een zuinig en verantwoord ruimtegebruik.
Het project is te grootschalig voor deze locatie. Een winkel van deze grootte hoort thuis op een groter perceel dat volledig gelegen is in woongebied.
Visueel-vormelijke elementen
De bouwdiepte van het gebouw bedraagt ca. 50 meter, heeft een totale bouwbreedte van 45,15 meter met een gevelbreedte aan de straatkant van ca. 35,30 meter. De bouwhoogte aan de straatkant bedraagt 8,55 meter tot op een bouwdiepte van ca. 9,88 meter en voor de overige bouwdiepte een bouwhoogte van 5,55 meter.
De naastgelegen winkel staat ca. 19m uit de rooilijn.
De woningen aan de andere zijde bevinden zich ook op de rooilijn.
Het is aangewezen om de winkel eveneens op een bouwlijn van 19m uit de rooilijn op te richten zoals eerder besproken bij het deel inplanting. Dit zal een betere zichtbaarheid voor fietsers, voetgangers en andere automobilisten geven.
Voor het materiaalgebruik voorziet het ontwerp in een lichtgrijze gevelbaksteen, schrijnwerk in antraciet en stalen gevelplaten in antraciet. Aan de voorzijde van het gebouw worden tevens polycarbonaat elementen verwerkt om lichtinval te krijgen in het gebouw en het oplichten van het gebouw in de avonduren.
Dergelijk materiaalgebruik is gangbaar in de in het segment van warenhuizen. Deze materialisatie is zakelijk en direct. Naar functie toe is de materialisatie aanvaardbaar. Er dient echter gekeken te worden naar de omgeving van het project. De architectuur van de omliggende gebouwen kenmerkt zich door baksteen metselwerk. Het straatbeeld van de Pas bestaat hoofdzakelijk uit baksteen gebouwen, los van de functies die de gebouwen hebben. Ook het naastgelegen warenhuis is uitgevoerd in hoofdzakelijk baksteenmetselwerk. Enkel de bovenste lijn van het gebouw wordt geaccentueerd met grijze beplating.
De gewenste staalplaten staan in contrast met de aanwezige baksteengebouwen in de omgeving. De staalplaten in antraciet gaat het straatbeeld te sterk bepalen. Zeker doordat het hoge volume naar voor springt tot op de rooilijn wordt dit afwijkend materiaalgebruik nog sterker geaccentueerd. Accentuering in materialisatie kan een meerwaarde betekenen voor een gebouw en voor een dynamiek en speelsheid in het straatbeeld. De voorziene materialisatie is echter te bruuskerend voor het straatbeeld, wat door de inplanting nog versterkt wordt en maakt dat het gebouw te dominant aanwezig wordt in het straatbeeld.
Het project werd niet behandeld op de kwaliteitskamer en mist de nodige bijsturingen om visueel-vormelijke inpasbaar te zijn in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Een nieuwe supermarkt met het bijhorende extra verkeer zal voor bijkomend overlast zorgen voor de buurt.
De veiligheid van de trage weggebruikers (fietsers en voetgangers) komt in het gedrang door de gevaarlijke kruising die nodig is voor de leveringen en door het op- en afrijden van de parking. Het mobiliteitsaspect en verkeersveiligheid wordt verder besproken binnen de mobiliteitsimpact.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Natuurtoets
De locatie van de aanvraag is gelegen op ca. 1700 m van VEN-gebied “De Gebroekten Grote Nete”.
De locatie van de aanvraag is gelegen op ca. 1650 m van het habitatgebied “Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor”.
De locatie van de aanvraag is gelegen op ca. 5000m van het vogelrichtlijngebied “De Zegge”.
De biologische waarderingskaarten geeft voor het terrein en de directe omgeving geen aanduiding van waardevolle elementen.
Er valt bijgevolg geen impact te verwachten op SBZ in de omgeving van de projectsite.
Binnen het ruimere kader van biodiversiteit en verhardingsproblematiek heeft het voorliggende project een grote impact. Het ontwerp voorziet in een gebouw met een grondoppervlakte van 1997 m². De achterliggende parking heeft een oppervlakte van ca. 3100 m². Deze volledige oppervlakte wordt verhard. De aanvraag voorziet waterdoorlatende verhardingen, waterdoorlatend asfalt en een deel parkeervakken in grasdals. Los van het doorlatende karakter van de verharding heeft een verharding met dergelijke oppervlakte een negatieve impact op de biodiversiteit. Het milderen van deze ingrepen kan gebeuren door kwalitatieve groenzones aan te leggen en doorheen het terrein groene verbindingsstroken te voorzien. Deze groenzones moeten voldoende robuust zijn om een impact te hebben op de biodiversiteit. Dit betekent een voldoende breedte en bestaande uit streekeigen soorten. Deze groenzones bestaat uit hoogstam met een onderbegroeiing van streekeigen heesters. Deze zones hebben tevens een gunstig effect op de waterhuishouding en temperen lokale hitte-eiland effecten binnen een bebouwde omgeving. Het ontwerp voorziet echter slechts in beperkte groenzones (een beukenhaag tegen de linkerperceelsgrens en een beperkt aandeel aan groenzones tussen de parkeervakken). Deze voorziene zones milderen te weinig de impact die een gebouw en parking van dergelijke omvang veroorzaakt.
De aanvrager geeft ook aan enkele hoogstammige bomen te laten staan.
Uit het advies van de groenambtenaar blijkt dat de uit te voeren werken een dergelijk grote impact hebben op de bestaande bomen dat een deel van de bomen niet behouden kan blijven.
Mobiliteitsimpact
De projectsite is gelegen aan de rand van het centrum van de stad Geel en ligt aan gewestweg N19 - Pas. Het omliggend wegennet wordt gevormd door de N19 – Pas, de R14 – Westelijke Ring, de Bakkersstraat, de Dr.-Sanodreef en de Stelenseweg. De omliggende omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van aaneengesloten woningen en een winkelcluster met o.a. een Aldi, een Hubo, en een Carrefour Market.
De voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag bevat een “nota mobiliteitstoets” van 30 april 2021, zoals opgemaakt door adviesbureau SUUNTA bv. Uit het hoofdstuk “confrontatie bereikbaarheidsprofiel en mobiliteitsprofiel” van de nota blijkt o.a.:
In de MOBER is er sprake dat klanten 30 minuten in de supermarkt zullen spenderen. Er zijn geen objectieve cijfers maar dit lijkt toch wel nipt berekend (boodschappen doen, de kassa trotseren, inladen, karretje wegzetten…). Die 30 minuten worden gebruikt om te kunnen staven dat er in een uur tijd 2 keer dezelfde parkeerplaats gebruikt kan worden.
Volgens het mobiliteitsonderzoek zullen er net geen 7000 klanten per week de winkel bezoeken, waarbij 70% automobilisten zullen zijn. Aldus spreken we van 4900 klanten per week die de winkel bezoeken met de wagen zullen bezoeken. Uit deze cijfers blijkt duidelijk dat de supermarkt grote nood heeft aan een dergelijke grote parking voor de private ontwikkeling.
De dienst Openbare Werken en Verkeer verleent een ongunstig advies omwille van:
De mobiliteit op deze locatie is al problematisch door de aanwezigheid van de 2 andere supermarkten en het heel drukke kruispunt van N19-R14 en westelijke ring. Een nieuwe hoogdynamische activiteit, zoals een supermarkt, zal de verkeersdruk in de omgeving sterk toenemen. Dit bijkomend verkeer leidt tot meer conflictsituaties en heeft een negatieve impact op de verkeersveiligheid.
Ter hoogte van de site ligt op deze drukke weg over een lengte van ca. 45 meter een aaneenschakeling van (zeer korte) voorsorteerstroken om de omliggende winkels te bereiken. De mobiliteitstoets geeft aan dat er 4900 klanten per week de supermarkt zullen bezoeken. Aangezien er vóór de site praktisch geen ruimte meer is om nog een bijkomende voorsorteerstrook te voorzien is het onmogelijk om de nodige verkeersveiligheid te kunnen bieden aan bezoekende klanten en de andere automobilisten. De huidige verkeerssituatie op deze locatie is volledig verzadigd, het is onmogelijk om de 4900 klanten, die heen en terugrijden, 9800 vervoersbewegingen te verwerken.
Er is een vrij liggend fietspad aanwezig langsheen de gemeenteweg Pas. De bezoekers van de supermarkt zullen dit fietspad moeten kruisen voor het op en afrijden van de parking. Het fietspad wordt gebruikt door schoolgaande kinderen, maar eveneens door studenten die student zijn op de hogeschool Thomas More in de omgeving van deze locatie. Het op- en rijverkeer van auto’s die de winkels bezoeken creëren bijkomende gevaar voor de fietsers. De huidige aanwezige hoge verkeersintensiteit leidt reeds tot een grote mate van potentiële conflictsituaties. Nieuwe hoogdynamische activiteiten waarbij kruisverkeer over het fietspad ontstaat zijn bijgevolg niet wenselijk in deze omgeving
De laadzone bevindt zich vooraan het gebouw. De aanvrager motiveert deze locatiekeuze omdat zo het vrachtverkeer niet op de parking moet manoeuvreren. Het principe van het scheiden van het personenvervoer en het vrachtverkeer is zeker waardevol. Echter door de laad- en loszone te voorzien aan de voorzijde van het gebouw, ontstaat een onveilige situatie voor fietsers die langs de Pas rijden. De vrachtwagens die voor het gebouw geparkeerd staan, ontnemen het zicht van de uitrijdende wagens van de parking naar het fietspad. De vrachtwagens zullen bovendien een schuine kruisbeweging over het fietspad maken bij het oprijden en afrijden van de laad- en loszone. Dit heeft een ongunstig en niet wenselijk effect op de veiligheid van zachte weggebruikers.
De huidige configuratie voor het beleveren van de winkel zorgt er bovendien voor dat de vrachtwagens het terrein verlaten in de richting van het centrum. De aanwezigheid van de R14 op 200m van de winkellocatie maakt dat het wegrijdend vrachtverkeer de kortste weg hiernaartoe moeten nemen. Het afleiden van het vrachtverkeer naar het centrum om van daaruit de R14 te bereiken is niet wenselijk. Dit wordt ook gesteld in het advies van de dienst mobiliteit van stad Geel.
Door het gebouw naar achter te plaatsen in functie van het verhogen van de kwaliteit van het straatbeeld, zoals verder beschreven wordt, wordt deze conflictzone ook opgeheven
Over de parking wordt een trage weg voorzien naar de achtergelegen site van OPZ. De trage weg maakt gebruikt van de parking en is niet aangelegd in een eigen bedding. Dit strookt niet met de goede praktijk. Door de trage weg over de parking waar auto’s achteruitrijden vanuit de parkeerplaatsen zullen gevaarlijke conflictsituaties ontstaan.
Het is vast te stellen dat er reeds veel parkeergelegenheid bestaat rondom het projectgebied. Het naastgelegen Aldi-filiaal te Pas 264 kent een ruime parking die niet wordt afgesloten. Recht tegenover de projectsite, in de Bakkersstraat, is eveneens een grote parkeergelegenheid voorzien aan de Hubo en de Carrefour Market. Deze parking is evenwel voorzien van slagbomen die dicht gaan na het sluitingsuur van de winkels. Daarnaast biedt de N19 – Pas, ter hoogte van de woonlinten, de mogelijkheid om langs de weg te parkeren. Ook het achterliggend aangrenzend perceel waar het OPZ is gevestigd, is voorzien van een zeer ruime parking die men kan bereiken via de Dr.-Sanodreef.
De ruime parkeervoorzieningen achter het gebouwen worden vanuit de aanvraag gemotiveerd als openbare parking. In de onmiddellijke omgeving van het projectgebied is reeds een hoog aantal parkeerplaatsen aanwezig. Deze parkeerplaatsen bevinden zich deels op het openbaar domein, maar zeker ook bij de aanwezige handelszaken en diensten die zich in deze omgeving bevinden. De omgevingsvergunningsaanvraag bevat verder geen andere elementen die kunnen staven dat de aanleg van de openbare parking gericht is op het bevorderen van het algemeen belang, zoals bv. verregaande afspraken met de stad omtrent het gebruik en beheer van de parking. Er zijn geen afspraken gemaakt met de stad. De publieke invulling wordt evenmin onderbouwd met afdoend cijfermateriaal.
Er wordt geenszins aannemelijk gemaakt dat er een grote publieke parkeerbehoefte is in het projectgebied.
De stedenbouwkundige verordening, verordening parkeervoorzieningen 2018, omschrijft in artikel 17 dat parkeerplaatsen bij voorkeur een dubbel gebruik kennen. Parkeerplaatsen bij handelszaken krijgen bijvoorbeeld na de sluitingsuren een functie als bewonersparking voor de omliggende woningen. Dit principe kan zeker ondersteund worden en zorgt voor een zuinig ruimtegebruik. De aanvraag voorziet echter een uitbreiding van de vereiste 39 parkeerplaatsen naar 122 parkeerplaatsen. Deze uitbreiding voldoet niet aan het principe van het dubbel gebruik zoals bepaald in artikel 17 van de stedenbouwkundige verordening parkeervoorzieningen.
Watertoets
De projectzone is gelegen in infiltratiegevoelig gebied, in niet-overstromingsgevoelig gebied en niet in een beschermingszone type I of type II van drinkwaterwingebied, noch in signaalgebied.
Het projectgebied is volgens het zoneringsplan gelegen in het centrale gebied.
Er dient voldaan te zijn aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater versie 1 januari 2014. Voor de afvoer van hemelwater moet de voorkeur gegeven worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
Slechts de overloop van een regenwaterput en/of infiltratiesysteem of overloop van een bufferbekken mag het perceel verlaten naar een afvoerweg.
In het dossier worden volgende verhardingen aangesloten op een hemelwaterafvoer:
De nieuwe parkeerzone wordt aangelegd in waterdoorlatende asfaltverharding, waarbij de parkeerplaatsen zullen bestaan uit waterdoorlatende klinkers en grasdallen. Deze oppervlaktes hoeven niet in rekening te worden gebracht bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen zolang het hemelwater voldoende tijd krijgt om te infiltreren op het eigen terrein. Het is van belang dat de fundering onder de waterdoorlatende verharding ook waterdoorlatende is. Er mag geen wateroverlast ontstaan ter hoogte van de openbare weg of de aanpalende percelen ten gevolge van afstromend hemelwater. Er is een vuistregel die stelt dat de groenzones in oppervlakte 25% dienen te bedragen van de afwaterende oppervlakte naar die groenzones, anders zijn de groenzones ontoereikend om toekomende hemelwater te verwerken.
Het dossier valt binnen het toepassingsgebied van de GSV en dient dus aan de voorschriften te voldoen.
Het dossier voorziet in totaal een volume aan hemelwaterput met van 60.000 liter. Er zullen in totaal 3 putten geplaatst worden met elks een volume van 20.000 liter. De totale dakoppervlakte zal aangesloten worden op de hemelwaterputten. De aanvraag wenst een afwijking te bekomen van de voorwaarden van de GSV wat betreft de dimensionering van de hemelwaterput.
Het volume aan hemelwaterput is gekozen in functie van het hergebruik. Dit hergebruik is gebaseerd op basis van andere Jumbo filialen. Bij andere filialen bedraagt het gemiddelde waterverbruik 450.000 liter op jaarbasis. 10% hiervan is voor sanitair en buitenkranen ter onderhoud van het gebouw. Daarnaast is er ook nog het onderhoud van het waterdoorlatende asfalt en de groenzones rondom het gebouw. Dit laatste voorziet ongeveer een gebruik van 15.000 liter per jaar. Op basis hiervan bedraagt het jaarlijkse hergebruik dus 60.000 liter.
Het onderhoud van de waterdoorlatende asfaltverharding bestaat uit het regelmatig afspuiten onder hoge druk met water uit de regenwaterput om de poreuze toplaag vrij te houden en zo een goede afwatering te kunnen garanderen. Dit wordt het hele jaar door voorzien.
Op basis van bovenstaande info kan ingeschat worden dat het hergebruik 164 l/dag zal bedragen.
De berekening uit het advies van Aquafin toont aan dat een put van 10.000 liter voldoende is. Het is dus niet zinvol om een hemelwaterput met een volume van 60.000 liter te voorzien als een put met 10.000 liter reeds voldoende is.
Voor de dimensionering van de infiltratievoorziening wordt er een oppervlakte van 1.600 m² in mindering gebracht. Het bekomen van deze oppervlakte is niet correct indien we de berekening volgens de GSV/watertoets zouden volgen.
De infiltratievoorziening heeft een volume van 11.070 liter en een infiltratieoppervlakte van 20,90 m².
Aangezien een hemelwaterput van 10.000 liter ruim voldoende is voor het voorziene hergebruik, dient er gerekend te worden met 60 m² die in mindering gebracht mag worden. Hierdoor dient de infiltratievoorziening, volgens de GSV, een minimaal volume te hebben van 49.200 liter en een minimale oppervlakte van 78,72 m². Hieraan is niet voldaan.
Als infiltratievoorziening is er gekozen voor infiltratiekratten. Enige voorzichtigheid in verband met het gebruik van kratten is geboden. Het is niet aan te raden om deze aan te leggen onder toekomstige wegenis aangezien er niet voldoende garantie is op vlak van stabiliteit (zeker op lange termijn) . Dit systeem is ook moeilijk reinigbaar en inspecteerbaar en is gevoelig voor aanslibbing.
De infiltratiekratten worden, op basis van de plannen, voorzien onder de laad- en loszone. Hier dient dus met enige voorzichtig mee omgegaan te worden. Het is aan te raden te bekijken of er een mogelijkheid is om de infiltratievoorziening op een andere locatie te voorzien. Het is steeds aangewezen te kiezen voor een ondiep en open infiltratiesysteem omwille van de werking en het onderhoud.
De aanvraag voldoet niet aan de bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater. De watertoets wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.
Milieuaspecten van de aangevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Geluid en trillingen
De aangevraagde koelinstallaties, transformator en warmtepomp worden inpandig geplaatst.
De airco’s worden op het dak geplaatst. Volgens de aanvrager wordt hier gekozen voor geluidsarme toestellen, echter zonder akoestische isolatie. Er wordt gewezen op de verplichting van de exploitant om de buurt niet te hinderen. Wanneer er klachten van geluidsoverlast ten gevolge van de airco’s komen moet de exploitant alsnog een omkasting voorzien voor de airco’s. Gezien de airco’s achteraan en op het dak worden gezet, op ruime afstand van woningen, kan worden aangenomen dat er geen hinder zal zijn van deze airco’s.
Lucht
De koelgroep van de koel- en vriescellen werkt met koelmiddel R744 (CO2, GWP= 1). De warmtepomp heeft een koelmiddeleninhoud van 7.8 kg en werkt met koelmiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een GWP van 2.088. Bijgevolg moet deze installatie minstens elk jaar worden onderworpen aan een lekdichtheidscontrole.
De airco’s (4stuks) op het dak hebben een koelmiddeleninhoud van 3.3 kg en werken met koelmiddel R32 (GWP: 675).
De sectorale voorwaarden opgenomen in artikel 5.16.3.3. Koelinstallaties, Vlarem II zijn van toepassing.
De baktoestellen van de bakkerij zijn kleinschalige toestellen voor het afbakken van broden of diepvrieswaren. De ovens zijn uitgerust met een interne dampkap.
Water
Er zal enkel 450m³ huishoudelijk afvalwater worden geloosd. Hierdoor wordt er geen rubriek voor de lozing van bedrijfsafvalwater aangevraagd.
Straling en licht
De parking en de gebouwen zullen verlicht zijn. De verlichting mag zich uitsluiten beperken tot het eigen perceel. Het gebruik en de intensiteit van de lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake uitbating en veiligheid. Na de openingsuren moet de verlichting dus zoveel mogelijk worden gedoofd.
Bodem
De nodige maatregelen moeten getroffen om bodem- en grondwaterverontreiniging te voorkomen. Daartoe dient onder de transformator een vloeistofdichte inkuiping voorzien die bij lek de diëlektrische vloeistof opvangt.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 juni 2021 tot en met 24 juli 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 3 bezwaarschriften ontvangen.
Bezwaarschrift 1
Bezwaarschrift 2
Bezwaarschrift 3
Behandeling bezwaarschriften
Bezwaarschrift 1
Er wordt een toelichtingsnota bij het gevraagde kleinhandelsbedrijf gevoegd. De toelichtingsnota toetst het voorgenomen project aan de basisdoelstelling van het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid.
Wat betreft de eerste doelstelling, stelt de nota dat “het project zich niet [bevindt] in een ongewenst kleinhandelslint, maar samen met de handelszaken in de directe omgeving aan de N19 binnen de Ring (R14) en samen met het door de provincie geselecteerde kleinhandelslint aan de N19 buiten de Ring (R14) een ‘ondersteunend winkelgebied’ [vormt] (volgens de provinciale ‘Feitenfiche Detailhandel’ 2020) in het kleinstedelijk gebied Geel.”.
Wat betreft de vierde doelstelling stelt de nota dat het project makkelijk bereikbaar is met alle vervoermiddelen, dat het project voorziet in voldoende eigen parkeervoorzieningen op een ruimtelijk duurzame manier, en dat de gevraagde inplanting de omgeving niet negatief zal beïnvloeden.
Het klopt inderdaad dat ter hoogte van de projectsite ook andere handelszaken gevestigd zijn, doch de stad wenst grootschalige detailhandel in de toekomst enkel te ondersteunen indien gelegen aan de Antwerpseweg. Voorliggend project betreft geen kleinhandel, doch grootschalige detailhandel.
Als beleidsmatig gewenste ontwikkeling kan rekening worden gehouden met de Strategische Visienota “Geel 2040”. Wat betreft grootschalige detailhandel wordt gesteld dat de stad Geel geen andere vestigingsplaatsen voor nieuwe grootschalige detailhandel zal ondersteunen dan de Antwerpseweg. Grootschalige detailhandel wordt, conform Omzendbrief RO 2011/01 betreft afwegingskader voor grootschalige detailhandel, omschreven als “een individuele distributie-eenheid groter dan 1.000 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) waarvan de activiteit bestaat uit het verkopen van producten (inclusief diensten) aan eindgebruikers, in eigen naam en voor eigen rekening, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Het betreft ook concentraties van groot- en/of kleinschalige detailhandel, al dan niet onder één dak”, waarbij het totaal groter is dan 1.000 m² BVO”.
Voorliggend project, waarvan de inplanting wordt voorzien aan de Pas, betreft een grootschalige detailhandel. De stad wenst grootschalige detailhandel te concentreren langsheen de Antwerpseweg en niet langs invalswegen richting het centrum.
Dit aspect uit het bezwaarschrift is gegrond en wordt weerhouden.
Bezwaarschrift 2
Bezwaarschrift 3
Openbare parkings kunnen algemeen worden aanvaard als “gemeenschapsvoorziening” wanneer zij gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. Vergunningsaanvrager maakt evenwel niet aannemelijk dat de parking gericht is op het bevorderen van het algemeen belang, noch dat er een grote publieke parkeerbehoefte is binnen het projectgebied.
De aanleg van de parking is bovendien niet verenigbaar met de gewestplanbestemming.
Er werd een mobiliteitstoets uitgevoerd in het kader van de voorliggende aanvraag. De mobiliteitstoets is gunstig. Het laatste hoofdstuk bevat een aantal milderende maatregelen in het kader van het creëren van een meer duurzaam mobiliteitsprofiel en het maximaliseren van de verkeersveiligheid. De kritiek van de bezwaarindiener op de intrinsieke degelijkheid van het mobiliteitsrapport kan niet worden bijgetreden. Evenwel dient rekening te worden gehouden met het advies van de dienst Openbare Werken en Verkeer. De dienst verleent een ongunstig advies omwille van de ligging/ inrichting van de laad- en loszone, de huidige verplichting om weg te rijden richting het centrum van Geel en het gebrek aan overleg met de stad om hiervoor een oplossing te zoeken, en de trage verbinding die deels over de parking loopt. Het ontbreken van een gesplitste in- en uitrit” wordt noch in de mobiliteitstoets, noch in het advies aangehaald als een knelpunt. De vrees voor hinder door hangjongeren is eerder subjectief.
Het project betreft een handelsgebouw, waarvan er in de onmiddellijk omgeving meerdere voorkomen (zoals bv. Aldi, Carrefour Market, Hubo), en de aanleg van een openbare parking. Volgens de beschrijvende nota zullen het gebouw en de parking worden afgezoomd met groen: “Aan de oostzijde van het gebouw wordt een beukenhaag voorzien van ca. 1,8m hoog als groene buffer naar de naastliggende woning. Het voet/fietspad aan de westzijde is ingebed in een groenstrook van 4 meter breed, waarin de grote bestaande eik, indien mogelijk, zal worden opgenomen. Deze groenstrook zal worden aangeplant met een combinatie van hoge en lagere grassen. Daar waar de trage verbinding aansluit op de parking blijven ook enkele bomen behouden, zodat er vanaf het begin volwassen groen aanwezig is. Rondom de parking is een groenstrook van 2 meter breed voorzien, die zal worden aangeplant met een combinatie van hoge en lagere grassen en heesters. In de hoeken zullen bomen worden geplant. De bomen worden voorzien van een ruim volume bomenzand, aangepast aan de grootte van de boom en de beschikbare plaats, omgeven door een wortelgeleiding waar nodig ter bescherming van de verhardingen. Een deel van de parking wordt aangelegd in grasdallen. De parkeerplaatsen het verst van de Pas komen hier het eerst voor in aanmerking, zodat een zachte overgang ontstaat van de parking naar de groenzone van het OPZ. Centraal op de parking zijn twee groenstroken voorzien. Hierin zullen enkele bomen worden aangeplant en een combinatie van hoge en lagere grassen en heesters..”.
Er is dus gekozen om te werken met groenelementen. Afgaande op het inplantingsplan lijkt echter een overdreven verharding te worden aangelegd. Het inplantingsplan toont een beperkte groene invulling. Het advies van de groenambtenaar van stad Geel stelt dat de groene inkleding van het project zowel op perceelsniveau als naar de ruimere omgeving toe als onvoldoende wordt beoordeeld.
Dit aspect is gegrond en wordt weerhouden.
Er wordt een toelichtingsnota bij het gevraagde kleinhandelsbedrijf gevoegd. De toelichtingsnota toetst het voorgenomen project aan de basisdoelstelling van het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid.
Wat betreft de eerste doelstelling, stelt de nota dat “het project zich niet [bevindt] in een ongewenst kleinhandelslint, maar samen met de handelszaken in de directe omgeving aan de N19 binnen de Ring (R14) en samen met het door de provincie geselecteerde kleinhandelslint aan de N19 buiten de Ring (R14) een ‘ondersteunend winkelgebied’ [vormt] (volgens de provinciale ‘Feitenfiche Detailhandel’ 2020) in het kleinstedelijk gebied Geel.”.
Wat betreft de vierde doelstelling stelt de nota dat het project makkelijk bereikbaar is met alle vervoermiddelen, dat het project voorziet in voldoende eigen parkeervoorzieningen op een ruimtelijk duurzame manier, en dat de gevraagde inplanting de omgeving niet negatief zal beïnvloeden.
Het klopt inderdaad dat ter hoogte van de projectsite ook andere handelszaken gevestigd zijn, doch de stad wenst grootschalige detailhandel in de toekomst enkel te ondersteunen indien gelegen aan de Antwerpseweg. Voorliggend project betreft geen kleinhandel, doch grootschalige detailhandel.
Als beleidsmatig gewenste ontwikkeling kan rekening worden gehouden met de Strategische Visienota “Geel 2040”. Wat betreft grootschalige detailhandel wordt gesteld dat de stad Geel geen andere vestigingsplaatsen voor nieuwe grootschalige detailhandel zal ondersteunen dan de Antwerpseweg. Grootschalige detailhandel wordt, conform Omzendbrief RO 2011/01 betreft afwegingskader voor grootschalige detailhandel, omschreven als “een individuele distributie-eenheid groter dan 1.000 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) waarvan de activiteit bestaat uit het verkopen van producten (inclusief diensten) aan eindgebruikers, in eigen naam en voor eigen rekening, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Het betreft ook concentraties van groot- en/of kleinschalige detailhandel, al dan niet onder één dak” , waarbij het totaal groter is dan 1.000 m² BVO”.
Voorliggend project, waarvan de inplanting wordt voorzien aan de Pas, betreft een grootschalige detailhandel. De stad wenst grootschalige detailhandel te concentreren langsheen de Antwerpseweg en niet langs invalswegen richting het centrum.
Dit aspect is gegrond en wordt weerhouden.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Indien de vergunning wordt verleend wenst de stad het instrument van de stedenbouwkundige lasten te voorzien.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel: de bouw van een winkelruimte. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad. Het verband tussen de last en taken overheid en bijkomende winkelruimte is voldoende aangetoond.
De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.
De stad wenst voor haar extra taken inzake bijkomende mobiliteitsafwikkeling naar en rond deze parking van 120 parkeerplaatsen door de exploitatie van de winkel en bijhorende verkeersmaatregelen na opstart van de exploitatie een last op te leggen. Een heraanleg van dit deel van Pas zal zich ook aandienen. Ook het voorzien van een van op de parking voor de fiets toegankelijke trage verbinding tussen de achterzijde van de winkel en de achterliggende zone zal voorzien worden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen :
Er wordt een financiële last voorzien voor een bedrag van 149.775,00 euro (1997m² aan 3,75 euro/m² op 20 jaar tijd afschrijving (75 euro/m²)). De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van btw, door de stad geïnd worden op het ogenblik van start der werken.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.