2021_CBS_02433 - Omgevingsvergunning (202100375 (BVDB) - voor het bouwen van een meergezinswoning langs Antwerpseweg - Weigering

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021102145

Dossiernummer gemeente: 202100375

De gemeente Geel heeft op 14 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een meergezinswoning.. De aanvraag werd op 13 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Kris Boeckmans wonende te Eikenlei 53 te 2280 Grobbendonk en LAUDUS IMMO BVBA gevestigd te Eikenlei 53 te 2280 Grobbendonk

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging:

Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nr. 360C3

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

\\\

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Omgevingsvergunning 201800471/OMV_2018157697 voor het kappen van een wilgenboom goedgekeurd op 04/03/2019.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

feitelijke uitzicht en de toestand van de plaats waar de werken worden gepland en zoneringsgegevens van het goed 

• Toestand van het perceel: onbebouwd. 
• Ontsluiting van het perceel: Het perceel is gelegen langs de Antwerpseweg, een gewestweg in Geel. De bestaande weg is uitgerust met waterleiding, elektriciteit, riolering en gas en is verhard met duurzame materialen.
• Gewestplan: Het perceel is gelegen in woongebied.
• Verkaveling – BPA – RUP – andere verordeningen: Het perceel is niet gelegen binnen de grenzen van een RUP,BPA of verkaveling. De parkeerverordening van de stad Geel is van toepassing op het project.
• Beschrijving omgeving: Het perceel is gelegen aan een gewestweg te Punt (Geel). De omgeving kenmerkt zich vooral door handelspanden, woningen, zowel in open, halfopen als gesloten verband en een paar meergezinswoningen. Het aanpalende perceel links is bebouwd met een meergezinswoning, opgericht in halfopen verband. Het rechter aangrenzend perceel bevat een eengezinswoning en bijgebouw in halfopen verband. Achteraan het perceel van de aanvraag bevindt zich een onbebouwde grond.

Beschrijving van de inhoud van de aanvraag:

• de aanvraag omvat 1 meergezinswoning. Afmetingen van de gebouwen: de bouwdiepte op het gelijkvloers is 17 m, op de 1ste verdieping is dat 12,5m en op 2de verdieping 11 m. Het hellende dak heeft een dakbasis van 11 m en een helling van 45°. De nokhoogte is 12,9 m t.o.v. de nulpas. De kroonlijsthoogte is 7,4 m t.o.v. de nulpas. 
• Inplanting van de gebouwen: De bouwlijn is bepaald op 8 m uit de rooilijn. 
• Ontsluiting: Het gebouw is gelegen langs 1 uitgeruste gewestweg. Het gebouw heeft een oprit naar de garage op gelijkvloers en tuinpaadje naar de fietsenberging. 
• Parkeren, fietsen en berging: er zijn 3 parkeerplaatsen voorzien op gelijkvloers. Er is ook een fietsenberging voor 11 fietsen. 
• Nutsleidingen en rioleringen: het gebouw krijgt een eigen aansluiting. 
• Huisvuil: elke appartement verzamelt zijn eigen huisvuil in de tuinberging om het de dag van ophaling individueel op het voetpad te zetten.
• Postbedeling: De brievenbussen worden voorzien in de voortuinstrook. 
• Tuinaanleg: Tuinzone is toegankelijk voor beide duplexen via het gelijkvloers. De tuinzone is een gemeenschappelijke zone.
• Toegankelijkheid van de gebouwen voor andersvaliden: De aanvraag is niet onderhevig aan de wetgeving. 
• Reliëf van het terrein: het bestaande terreinniveau wordt behouden. 
• Architectuur en materialen: het gebouw wordt opgebouwd in modern stijl. Een donkere kleur voor de gevelsteen (grijsbruin gevlamd). De overige materialen komen in dezeldfe tinten om een zekere eenheid te behouden : donkere pannen, donkerbruin schrijnwerk in combinatie met aluminium deuren en een arduinen plint.

1. Openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.Er werd geen bezwaar ingediend.

1. Adviezen

Er werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

Advies: geen advies

Op 23 augustus en 26 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Vlaamse Milieumaatschappij

 Advies: geen advies 

Op 20 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: volledig gunstig

Op 29 juli 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 4 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 12 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Provincie Antwerpen

Advies: voorwaardelijk gunstig

Op 4 augustus 2021 werd het advies ontvangen van PROXIMUS

Advies: volledig gunstig

Op 23 juli 2021 werd het advies ontvangen van TELENET

Advies: volledig gunstig

Op 19 juli 2021 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator

Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig

Op 10 augustus 2021 werd het advies ontvangen van AQUAFIN

Advies: voorwaardelijk gunstig

1. Project-MER

\\\

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning.

Watertoets

Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. 

Gewestelijke verordening hemelwater: 

De aanvraag betreft aanleg/uitbreiding van verharding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus onder de gewestelijke verordening hemelwater

hemelwaterput: 

• 8500 liter verplicht, de aanvraag voorziet 10000 liter

infiltratievoorziening:

• buffervolume: 2750 liter verplicht met een oppervlakte van 4,40m². De aanvraag voorziet een voorziening van 2775 liter met een oppervlakte van 6,80m².

Watergevoelige openruimtegebieden (WORG) - VCRO artikel 5.6.8 en artikel 5.6.9

De Vlaamse Regering kan gebieden aanduiden als ‘watergevoelig openruimtegebied’ via een besluit. De Vlaamse Regering wil daarmee bebouwing in verschillende geselecteerde overstromingsgevoelige gebieden (signaalgebieden) weren.

Dit beleid bouwt verder op de eerdere beslissingen van de Vlaamse Regering met betrekking tot signaalgebieden1.

Om eigenaars snel duidelijkheid en rechtszekerheid te kunnen geven over toekomstige bouwmogelijkheden binnen deze signaalgebieden was er nood aan een afdwingbare oplossing op korte termijn voor de te herbestemmen delen.

Een aanduiding als watergevoelig openruimtegebied wordt voorafgegaan door een openbaar onderzoek en heeft als gevolg dat de bij decreet vastgelegde stedenbouwkundige voorschriften (artikel 5.6.8, §3 VCRO) van toepassing worden en de voordien geldende bestemming wordt opgeheven. De eigenaars kunnen op basis van een aantal criteria in aanmerking komen voor een vergoeding voor de bestemmingswijziging van hun grond.

Op 12 maart 2018 gaf de CIW goedkeuring aan het ontwerp voor de voorlopige aanduiding van watergevoelige openruimtegebieden  Ze vertrok daarbij van de beslissingen van de Vlaamse Regering over de signaalgebieden. Het voorstel kwam tot stand in overleg met de bekkensecretariaten, het departement Omgeving en de betrokken gemeenten.

De verdere stappen naar de definitieve aanduiding dienen nog te gebeuren. In afwachting van deze procedure dient voorzichtig omgegaan te worden met zulke gebieden. Dit perceel is voorlopig aangeduid als een watergevoelig openruimtegebied. 

Mer-screening

Effecten op de bodem:

Bronnen van emissies naar de bodem:

1. Lozing van afvalwater : de woongelegenheden zullen in de toekomst huishoudelijk afvalwater lozen op het bestaande rioleringsstelsel.
2. Verontreiniging van de bodem en het grondwater : tijdens de infrastructuurwerken kunnen er calamiteiten ontstaan door problemen met machines op de werf.

Maatregelen die worden ingezet om de effecten op de bodem te voorkomen of te beperken:

1. Lozing van afvalwater : er wordt binnen het project gescheiden riolering voorzien, die voldoet aan de verplichtingen van het vlarem. 
2. Verontreiniging van de bodem en het grondwater : bestaande regelgeving zal gerespecteerd worden. Dit zal niet tot aanzienlijke effecten leiden.

Toegankelijkheid

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing op:

* een meergezinswoning met minstens 6 wooneenheden en meer dan 2 niveaus waarop toegangsdeuren tot wooneenheden gelegen zijn.

* een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² (kleine bakkerijen, slagers, cafés,…). dan moet minstens de toegangsdeur toegankelijk zijn (breed genoeg, niet enkel via trapjes te bereiken)

* gebouwen die bestaan uit verschillende verdiepingen, groter zijn dan 150m² en kleiner dan 400 m², die op elke verdieping dezelfde functie aanbieden moeten minstens het gelijkvloers toegankelijk te maken. Een lift mag dus, maar moet niet.

* Gebouwen groter dan 400m² moeten volledig toegankelijk zijn. Restaurants en cafés die op het gelijkvloers zitruimte en sanitair voorzien, hoeven enkel die verdieping toegankelijk te maken, ongeacht of ze al dan niet groter zijn dan 400m². Voor grotere appartementsblokken, vanaf meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden, moeten de gemeenschappelijke delen (de hal, de lift, de garage,…) én de toegangsdeur tot elke woongelegenheid aan deze verordening voldoen.

* een hotel of andere verblijfsaccomodatie met meer dan 10 kamers. (moet minstens één kamer toegankelijk zijn)

* Voor gebouwen groter dan 7500 m². (moet advies ingewonnen worden bij een erkend adviesbureau toegankelijkheid, zodat deze constructieve en kostenbesparende tips geven vóór de bouwwerken.)

Scheidingsmuren

De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex: 

1. Functionele inpasbaarheid
2. Mobiliteitsimpact
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
4. Visueel-vormelijke elementen
5. Cultuurhistorische aspecten
6. Bodemreliëf
7. Hinderaspecten
8. Gezondheid en gebruiksgenot
9. Bespreking bezwaren

1. Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet het realiseren van een meergezinswoning in woongebied. Deze handelingen zijn functioneel inpasbaar in woongebied.

1. Mobiliteitsimpact

Voorliggende aanvraag is conform de gemeentelijk verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. 

Agentschap Wegen en verkeer verleende advies in voorliggend dossier. Ze maakten volgende opmerkingen:

• De septische put moet volledig achter de bouwlijn worden voorzien. 
• Onwenselijk omwille van verkeersveiligheid. Er is geen structurele, niet-overrijdbare scheiding voorzien op de rooilijn waardoor het perceel in principe over de volledige breedte oprijdbaar is en het mogelijk wordt om haaks te parkeren. Er moet een structurele, niet-overrijdbare scheiding worden voorzien op de rooilijn volgens hogervermelde voorwaarden.

1. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet een meergezinswoning met nokhoogte 12,90 meter. De aanpalende buur waartegen aangebouwd wordt kent een nokhoogte van ongeveer 7,50 meter. Het voorgestelde gabarit is niet aanvaardbaar in zijn directe omgeving. 

De gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening stelt de goede ruimtelijke ordening betreffende onder andere schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid vast. De tuinzone achteraan kan ook niet als voldoende kwaliteitsvol beschouwd worden. Artikel 7 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening garandeert deze kwaliteit. Gezien het effectieve overstromingsgevoelige karakter van het perceel is de verhouding van de bebouwing en verharding ten opzichte van de groenaanleg onvoldoende, 65% van het perceel wordt namelijk bebouwd/verhard.

-> De aanvraag voorziet een voortuinstrook van 8,00 meter en bouwdiepte van 17,00 meter. Bijgevolg zou de perceelsdiepte conform artikel 7 minstens 35,00 meter zijn bij voorliggend project. De maximale perceelsdiepte is echter slechts 31,90 meter. De aanvraag is niet conform artikel 7 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening. Bijgevolg voorziet voorliggende aanvraag dus onvoldoende tuindiepte in verhouding met de rest van het project.

-> De aanvraag voorziet op de eerste verdieping een dakterras op minder dan 1,90 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Er wordt een terraswand in mat glas voorzien van 2,07 meter hoog ten opzichte van de linker buur. De aanvraag is niet conform artikel 21 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening.

1. Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het hoofdgebouw worden afgewerkt met volgende materialen:

• Gevelmetselwerk: roodbruin genuanceerd
• Gevelbekleding: sandwichpaneel – type Kingspan - grijs
• Gevelplint: arduin
• Buitenschrijnwerk: aluminium – kleur: donker bruin RAL 8019
• Dakbedekking: vlakke dakpannen – kleur: bruin
• Dorpel: arduin, aluminium
• Goten/aflopen: zink, natuurkleur
• Terrasscherm: matte glaswand

De wachtgevel wordt conform artikel 43 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening in een voldoende kwaliteitsvolle afwerking gerealiseerd.

1. Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gelegen in een beschermd landschap of cultuur-historisch landschap. De aanvraag paalt niet aan een beschermd monument. 

1. Bodemreliëf

Op de perceelsgrenzen dient het maaiveldniveau aan te sluiten op dat van de aangrenzende percelen. Het op het terrein opgevangen hemelwater mag in geen geval afwateren naar de buren of het openbaar domein. 

1. Hinderaspecten

De werken zullen tijdelijk bijkomend verkeer en hinder genereren. De aanvraag voldoet niet aan het burgerlijk wetboek betreffende de lichten en de zichten.

1. Gezondheid en gebruiksgenot

Niet van toepassing.

1. Bespreking bezwaren

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de vereenvoudigde procedure van toepassing en moet de aanvraag niet openbaar gemaakt worden.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

De aanpalende eigenaars werden op 23/07/2021 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen  voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Provincie Antwerpen, . Er werd geen advies ontvangen binnen de termijn.
• Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, afgeleverd op 23 augustus 2021 is geen advies.
• Het advies van Vlaamse Milieumaatschappij, afgeleverd op 26 augustus 2021 is geen advies.
• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 20 augustus 2021 is gunstig.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 29 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 4 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van Provincie Antwerpen, afgeleverd op 12 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van PROXIMUS, afgeleverd op 4 augustus 2021 is gunstig.
• Het advies van TELENET, afgeleverd op 23 juli 2021 is gunstig.
• Het advies van Fluvius System Operator, afgeleverd op 19 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.
• Het advies van AQUAFIN, afgeleverd op 10 augustus 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

 De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd omwille van de volgende redenen: 

-De aanvraag voldoet niet aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening: 

-> De aanvraag voorziet een voortuinstrook van 8,00 meter en bouwdiepte van 17,00 meter. Bijgevolg zou de perceelsdiepte conform artikel 7 minstens 35,00 meter zijn bij voorliggend project. De maximale perceelsdiepte is echter slechts 31,90 meter. De aanvraag is niet conform artikel 7 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening. Bijgevolg voorziet voorliggende aanvraag dus onvoldoende tuindiepte in verhouding met de rest van het project.

-> De aanvraag voorziet op de eerste verdieping een dakterras op minder dan 1,90 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Er wordt een terraswand in mat glas voorzien van 2,07 meter hoog ten opzichte van de linker buur. De aanvraag is niet conform artikel 21 van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening

-het perceel is gelegen voorlopig vastgesteld als watergevoelig openruimtegebied. De verdere stappen naar de definitieve aanduiding dienen nog te gebeuren. In afwachting van deze procedure dient voorzichtig omgegaan te worden met zulke gebieden. Dit perceel is voorlopig aangeduid als een watergevoelig openruimtegebied. 

De Vlaamse Regering kan gebieden aanduiden als ‘watergevoelig openruimtegebied’ via een besluit. De Vlaamse Regering wil daarmee bebouwing in verschillende geselecteerde overstromingsgevoelige gebieden (signaalgebieden) weren.

Dit beleid bouwt verder op de eerdere beslissingen van de Vlaamse Regering met betrekking tot signaalgebieden.

Als een gebied aangeduid wordt als watergevoelig openruimtegebied, heeft dit gevolgen op wat er in dit gebied vergund kan worden. Binnen de aangeduide gebieden zijn waterbeheer, natuurbehoud, bosbouw, landschapszorg, landbouw en recreatie nevengeschikte functies mogelijk.

Voorliggend project voorziet niet in 1 van hiervoor genoemde handelingen of functies. 

Stedenbouwkundig Advies

Er wordt een ongunstig advies gegeven. 

Lasten

Niet van toepassing