Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021076720
Dossiernummer gemeente: 202100300Inrichtingsnummer: 20210429-0033
De gemeente Geel heeft op 30 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een meergezinswoning met 10 woongelegenheden. De aanvraag werd op 16 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd te Winkelomseheide 123 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 48-50
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T, 647A2 en 649F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg St.-Dimpnaplein, goedgekeurd bij ministrieel besluit d.d. 6/12/2000.
Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een BPA niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.
De inplanting van de terrassen op de 1ste verdieping op minder dan 1,9 meter van de perceelsgrens, op de 2de verdieping op minder dan 2 meter van de perceelsgrens, de afvalberging buiten de strook voor hoofdgebouwen kunnen niet worden toegestaan omwille van de voorschriften volgens het BPA, de voorschriften volgens de stedenbouwkundige verordening en volgens art. 678 van het Burgerlijk Wetboek.
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Stedenbouwkundige handelingen
Volgens de beschrijvende nota van de architect:
Bouwen van een meergezinswoning met 10 entiteiten, overdekte fietsenstalling en gemeenschappelijke berging.
BPA : St-Dymphnaplein d.d. 18/04/2000 aaneengesloten bebouwing A2S
Na het slopen van de aanwezige bebouwing wordt er een meergezinswoning met 10 entiteiten opgericht.
Het betreft een gesloten bebouwing waarbij we het A2S profiel max 17-15-15-9m toepassen.
Gelijkvloers voorzien we 2 2-slaapkamerappartementen met terras en tuin in rolgazon, 2 fietsenstallingen (totaal 28 fietsen) en een gemeenschappelijke berging.
Op de 1e en 2e verdieping hebben we 3 2-slaapkamerappartementen en op de 3e verdieping 2 1-slaapkamerappartementen allemaal met een dakterras op 1,90m van de perceelsgrens.
We vragen op basis van art. 4.4.1 van de VCRO een beperkte afwijking aan op de stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot terrassen op de dakverdieping. Om de bewoonbare oppervlakte optimaal te benutten, kiezen we hier voor uitpandige dakterrassen op 1,90m van de perceelsgrenzen.
De privatieve tuinen worden afgesloten met Bekaert draad zwart.
De linker-, rechter- en achterste perceelsgrens wordt eveneens afgesloten met zwarte Bekaert draad en een haag van +/- 1,50m.
Alle verhardingen (terrassen, doorrit, berging en fietsenstallingen) worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers op waterdoorlatende ondergronden en voor de staanplaatsen grasdallen.
Ter hoogte van de voorgevel worden er in de doorrit aan beide zijden spiegels geplaats om de zichtbaarheid te optimaliseren en voor de veiligheid van de voetgangers en fietsers.
Het gebouw wordt opgericht volgens de huidige normen wat betreft isolatie, ventilatie, toegankelijkheid en brandveiligheid.
De omgeving is gekenmerkt door één-of meergezinswoningen met familiaal karakter, verschillende scholen, een kerk en commerciële panden.
Rijn is een vrij drukke invalsweg naar het centrum van Geel.
De vormgeving en het materiaalgebruik zijn in harmonie met de omgeving zodat het gebouw zich zal integreren en alzo de goede ordening van de omgeving niet in het gedrang brengen.
Het ontwerp
De aanvraag betreft het slopen van de 2 bestaande woningen en bijgebouw en het oprichten van een meergezinswoning met 10 woongelegenheden, overdekte fietsenstalling, gemeenschappelijke berging en 11 parkeerplaatsen.
Deze aanvraag bevindt zich binnen de contouren van het BPA : St-Dimpnaplein d.d. 6/12/2000 aaneengesloten bebouwing A2S.
Het bouwvolume van de te slopen woningen bedraagt 1117,16 m³.
Het bouwvolume van het te slopen bijgebouw bedraagt 94,31 m³.
Het nieuwbouwproject omvat 10 wooneenheden, met een variatie in grootte van 64,31 m² tot 120,89 m² (netto-opp.), van 1 t.e.m. 2 slaapkamers. De meeste wooneenheden hebben een oppervlakte van ongeveer 86 m².
Deze meergezinswoning wordt ingeplant op de rooilijn en tegen de zijdelingse perceelsgrenzen.
De kroonlijsthoogte is 9 meter en de nokhoogte 13, 5 meter.
De meergezinswoning wordt opgericht in gevelsteenmetselwerk en dakpannen als dakbedekking.
Het bouwvolume van de meergezinswoning bedraagt 3176,71 m².
In de kelder voorziet men bergruimte per appartement, een tellerlokaal en een gaslokaal. De oppervlakte van de bergruimtes varieert tussen 8,16 m² en 17,37 m².
Op het gelijkvloers bedraagt de bouwdiepte 21 meter. De maximum toelaatbare bouwdiepte is beperkt tot 17 meter.
In de bouwstrook van 17 meter voorziet de aanvrager 2 woongelegenheden met elk 2 slaapkamers. Eveneens bevindt zich in de bouwstrook een fietsenberging en een doorrit.
Na deze 17 meter voorziet de aanvrager een afvalberging van 4 meter diep. Deze afvalberging bevindt zich achter de achtergevelbouwlijn en tegen het terras van het appartement rechts.
De fietsenberging biedt volgens de aanvraag plaats voor 22 fietsen. Echter hebben deze een tussenafstand van 37,5 cm. Het is eveneens niet duidelijk of de fietsen zich op ongelijke hoogte of gelijke hoogte bevinden.
Op de 1ste verdieping en op de 2de verdieping bedraagt de bouwdiepte 14 meter. Hier worden 3 appartementen voorzien met elk 2 slaapkamers.
Achteraan worden terrassen voorzien met een diepte van 3 meter. Hierdoor bevinden de terrassen zich 2 meter buiten het maximale gabarit.
De terrassen op de 1ste verdieping worden ingericht als dakterras. Volgens het BPA is de oprichting van dakterrassen, binnen of buiten het normaal geldende gabarit, toegelaten op minimum 1,9 m uit de zijdelingse perceelsgrenzen en op voorwaarde dat een terrasafsluiting wordt aangebracht, niet hoger dan 1,2 m en bestaande uit hout of geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.
De uitsprongen op verdieping 2 dienen volgens de voorschriften minsten 2 meter uit de perceelsgrenzen te worden opgericht.
Op de dakverdieping worden 2 appartementen met elk 1 slaapkamer voorzien. De dakbasis bedraagt 9 meter. De dakterrassen zijn 5 meter diep en worden ingeplant links op 1,9 meter uit de zijdelingse perceelsgrens en rechts op minder dan 1,9 meter uit de perceelsgrens.
Elke woongelegenheid is voorzien van een terras. Echter niet elk terras bevindt zich op minimum 1,9 meter van de zijdelingse perceelsgrens.
Volgens de voorschriften van het BPA dienen voor de oprichting van 10 woongelegenheden 10 parkeerplaatsen te worden voorzien.
De aanvraag voorziet 10 parkeerplaatsen achteraan op een apart perceel. De parkeerplaatsen zijn 5m x 2,5m groot.
Er wordt 1 aangepaste parkeerplaats voorzien achter het gebouw in de bouwvrije tuinstrook.
De voorbehouden parkeerplaats voor personen met een handicap heeft te weinig manoeuvreerruimte om op een goede manier bereikbaar te zijn.
Voor elke nieuwbouw woongelegenheid dient conform de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening de nodige overdekte ruimte voorzien voor het plaatsen van afvalcontainers. Deze ruimte is vlot toegankelijk vanaf het openbaar domein. De minimale oppervlakte van deze ruimte bedraagt 2m² per woongelegenheid.
De afvalberging die wordt voorzien is 16 m² (buitenafmeting). Voor 10 appartementen heeft men minimaal 20 m² oppervlakte nodig. Dit is te weinig, doch in de kelder worden eveneens bergingen voorzien bij elk appartement waardoor er voldoende oppervlakte aanwezig is. Deze bergingen zijn toegankelijk via een lift.
Volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen dient er voor deze aanvraag 28 fietsenstalplaatsen te worden voorzien.
De fietsenberging vooraan voorziet 22 parkeerplaatsen, maar de tussenafstand is hier niet voldoende. Waardoor het aantal niet meer kan gegarandeerd worden.
Achteraan worden 6 fietsenstalplaatsen voorzien. Hier is de tussenafstand niet gekend.
Legaliteitstoets
Het goed is gelegen binnen het gewestplan Herentals-Mol. Het perceel is gelegen binnen de gewestplanbestemming woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zo ver ze verenigbaar zijn m t de onmiddellijke omgeving.
Het perceel is gelegen binnen het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP), 2.13_00074_00001 Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel (10/04/2012). Dit RUP bevat geen voorschriften voor dit perceel.
Het goed valt binnen de omschrijving van het BPA Sint-Dimpnaplein. Het perceel is gelegen binnen de zone A2S. Deze bestemmingszone is opgesplitst in een zone voor hoofdgebouwen, strook voor binnenplaatsen en tuinen I en strook voor binnenplaatsen en tuinen II. De voorschriften uit het BPA vervangen en verfijnen de voorschriften uit het gewestplan.
De aanvraag moet voldoen aan de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening parkeervoorzieningen.
In het beleidsplan Ruimte van stad Geel (BGO) wordt sterk ingezet op klimaatadaptiviteit: onder invloed van een veranderend klimaat zullen we in Vlaanderen steeds vaker te maken krijgen met warmere zomers, daling van de grondwatertafel, hevige stortbuien, veranderingen in vegetatietypes, verlies aan biodiversiteit, groeiende kans op (tropische ziektes) enz. Er dient dus te worden ingezet op een meer klimaatbestendige inrichting. Een van de maatregelen waarop wordt ingezet is de beperking van de oppervlakte verharding zowel op het openbaar als op het privéterrein.
Er kan besloten worden dat de aanvraag niet in overeenstemming is met het van kracht zijn BPA plannen en verordening parkeervoorzieningen. De aanvraag doorstaat de legaliteitstoets niet.
Opportuniteitstoets
Goede ruimtelijke ordening:
Milieu
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
53.2.2°a) | Het betreft een bemaling voor het plaatsen van een kelder met liftputten met een maximaal debiet van 28 477 m³/jaar. (Nieuw) | 28477 m³/jaar | 3 |
Het betreft een bemaling voor het plaatsen van een kelder met liftputten bij een nieuwbouw
meergezinswoning. De grondwatertafel zal lokaal met 3,87 m verlaagd worden. Het berekend
debiet is 331 m³/dag en 28477 m³/ jaar. De bemaling duurt maximaal 98 dagen. Binnen de
invloedstraal van 314 m zit geen gekende verontreiniging, noch is hier een speciale
beschermingszone gelegen. Het opgepompte grondwater zal worden afgeleid naar het gescheiden
rioleringssysteem. In de Burgstraat ligt het dichtstbijzijnde gescheiden rioleringsstelsel, het water
moet hier op kolken geplaatst worden en dit loost onmiddellijk in de Rijnloop. Bij lozing in het
rioleringssysteem (RWA) dient de exploitant ervoor te zorgen dat er geen zand-of ijzerafzetting is in
het rioleringssysteem. De exploitant dient daarom een zand -en ijzerfilter te plaatsen en de goede
werking van deze filters moet gegarandeerd zijn.
Conform Vlarem II moet de installatie worden uitgerust met een debietmeter. Bij elke aankoppeling
en afkoppeling van de meter wordt de meterstand genoteerd in een logboek dat ter inzage wordt
gehouden van de toezichthouder.
Het betreft een bemaling voor het plaatsen van een kelder met liftputten.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 juni 2021 t.e.m. 25 juli 2021. Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 14 juli 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
zie bijlage
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 22 juni 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
zie bijlage
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 29 juni 2021 werd het advies ontvangen van AQUAFIN
zie bijlage
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 18 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
De dienst openbare werken en verkeer geeft een voorwaardelijk gunstig advies omdat uit de plannen en bijgevoegde nota niet duidelijk blijkt of aan alle voorwaarden voor de fietsenstalling voldaan is zoals opgenomen in de verordening parkeervoorzieningen.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op werd het advies ontvangen van Openbare Werken
In Burgstraat ligt dichts bijzijnde gescheiden rioleringsstelsel, water hier op kolken plaatsen loost onmiddelijk in Rijnloop.
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mobiliteit
Mobiliteitsimpact/veiligheid: De inrit naar het de achterliggende parkeerzone wordt zowel links als rechts geflankeerd door een gesloten gevel die volledig is doorgetrokken tot op de stoep. De stoep is hier bovendien heel smal. Die zal leiden tot gevaarlijke situaties. Het gebouw zou hier beter terugspringen om meer openheid en zichtbaarheid te verkrijgen bij het uitrijden van de parkeerzone. Tevens zijn naast deze doorgang de fietsstalplaatsen voorzien.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 26 juni 2021 tot en met 25 juli 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 2 bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Stedenbouwkundige handeling
Ongunstig omwille van volgende redenen:
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften volgens het BPA St.-Dimpnaplein.
De aanvraag voldoet niet aan alle voorschriften volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.
De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening:
Goede ruimtelijke ordening:
Er blijft een leegte achteraan rechts tegen het bestaande gebouw, waardoor een “vuile hoek” gecreëerd wordt.
De aanvraag voldoet niet aan art. 678 van het Burgerlijk Wetboek.
Het terras (=dakterras) rechts op verdieping 1 bevindt zich niet op tenminste 1,9 meter van de perceelsgrens.
De terrassen op verdieping 2 (uitsprongen achtergevel) bevinden zich niet op tenminste 2 meter van de perceelsgrens.
De tussenafstand van de fietsenstalplaatsen is te klein, nl. 37,5 cm. Fietsenstallingen op ongelijke hoogte dienen tenminste over een tussenafstand 0,40 meter te beschikken en minimum 0,75 meter bij gelijke hoogte.
De afvalbergruimte is voorzien in de 10 meter bouwvrije strook achter de strook voor hoofdgebouwen.
De aangepaste parkeerplaats is voorzien in de 10m bouwvrije tuinstrook.
Het intern advies van Stad Geel – Openbare Werken en Verkeer:
De dienst openbare werken en verkeer geeft een voorwaardelijk gunstig advies omdat uit de plannen en bijgevoegde nota niet duidelijk blijkt of aan alle voorwaarden voor de fietsenstalling voldaan is zoals opgenomen in de verordening parkeervoorzieningen:
Tussenafstand tussen gestalde fietsen dient minimum 0,4 meter te zijn bij hoog-laag opstelling en minimum 0,75m bij gelijke hoogte.
De fiets moet in de aanbieding staan. Dit betekent dat het nemen van de fiets makkelijker moet zijn dan het nemen van de auto Daarom dient de fietsenberging voor 6 fietsen vooraan in plaats van achteraan de parking voorzien te worden.
Alle voorziene fietsenstallingen dienen overdekt te zijn en moeten afgesloten kunnen worden. Dit is niet duidelijk op de plannen.
Er dienen voldoende stopcontacten voorzien te worden in de fietsenstalling voor het laden van elektrische fietsen.
Op de plannen is niet duidelijk of er voldoende manoeuvreerruimte voorzien is achter de gestalde fietsen. Dit dient minstens 2 meter te zijn om de fiets vlot te kunnen nemen of wegzetten.
De voorbehouden parkeerplaats voor personen met een handicap heeft te weinig manoeuvreerruimte om op een goede manier bereikbaar te zijn. Op private parkings is het voorzien van dergelijke parkeerplaatsen niet verplicht, tenzij personen met een beperking specifiek tot de doelgroep behoren.
Hierbij kan volgende bemerking gemaakt worden: “De gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening betreffende Toegankelijkheid’ heeft betrekking op voorbehouden parkeerplaatsen. Afdeling V: bepalingen met betrekking tot parkeerplaatsen, art. 27 van deze verordening legt normen op voor de voorbehouden parkeerplaatsen. Als het ontwerp onder toepassing valt van de deze verordening, moet aan de normen die hierin voorzien zijn voldaan worden.”
Logischerwijs wordt één van de haakse parkeervakken aangelegd volgens de afmetingen van een voorbehouden parkeerplaats. Indien één van de bewoners nood heeft aan een brede parkeerplaats, kan deze voorziene parkeerplaats hieraan toegewezen worden. Indien er geen nood is, kan deze parkeerplaats als "gewone" plaats gebruikt worden.
Fietsenstallingen op gelijke (lage) hoogte genieten de voorkeur omdat sommige mensen moeite hebben met het optillen van zwaardere (elektrische) fietsen. Hierdoor bestaat de kans dat de capaciteit van de stalling niet ten volle benut wordt.
Het is zinvol om stalplaats te voorzien voor enkele buitenmaatse fietsen (bakfietsen, driewielers).
Milieu
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag ingediend door ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd te Winkelomseheide 123 te 2440 Geel, voor het bouwen van een meergezinswoning met 10 entiteiten, gelegen te Rijn 48/1, /2, /3, /4, 50/1, /2, /3, 48/6 en /7, kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T, 647A2 en 649F voorwaardelijk gunstig.
De ruimtelijke beoordeling van de aanvraag is ongunstig. Omdat een bronbemaling moet beschouwd worden als onlosmakelijk verbonden aspect met de stedenbouwkundige handelingen en de bronbemaling niet op zich staat, wordt ook de bronbemaling ongunstig geadviseerd.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren omwille van volgende redenen:
Stedenbouwkundige handeling
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften volgens het BPA St.-Dimpnaplein.
De aanvraag voldoet niet aan alle voorschriften volgens de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.
De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening:
Goede ruimtelijke ordening:
Er blijft een leegte achteraan rechts tegen het bestaande gebouw, waardoor een “vuile hoek” gecreëerd wordt.
De aanvraag voldoet niet aan art. 678 van het Burgerlijk Wetboek.
Het terras (=dakterras) rechts op verdieping 1 bevindt zich niet op tenminste 1,9 meter van de perceelsgrens.
De terrassen op verdieping 2 (uitsprongen achtergevel) bevinden zich niet op tenminste 2 meter van de perceelsgrens.
De tussenafstand van de fietsenstalplaatsen is te klein, nl. 37,5 cm. Fietsenstallingen op ongelijke hoogte dienen tenminste over een tussenafstand 0,40 meter te beschikken en minimum 0,75 meter bij gelijke hoogte.
De afvalbergruimte is voorzien in de 10 meter bouwvrije strook achter de strook voor hoofdgebouwen.
De aangepaste parkeerplaats is voorzien in de 10m bouwvrije tuinstrook.
- Voldoet niet aan voorschriften van BPA Sint-Dimpnaplein (2000) + beleidsplan ruimte (2017):
De parkeerplaatsen worden ingetekend in de volgende zone (BPA Sint-Dimpnaplein): 1.02 Strook voor binnenplaatsen en tuinen (I):
Er is slechts één bergplaats of hok mogelijk van maximaal 75m2. Het niet bebouwde gedeelte van de strook moet als tuin worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd.
In het ingediende plan zijn in deze zone voor binnenplaatsen en tuinen 10 parkeerplaatsen voorzien en een berging voor fietsen en afvalberging. Hierdoor wordt het volledige perceel verhard. Dit druist in tegen de voorschriften van het BPA waarin deze zone als tuin bedoeld wordt.
Gezien het BPA ouder is dan 15 jaar kan hiervan afgeweken worden.
Stad Geel ziet hier geen meerwaarde toe gezien het beleidsplan ruimte Geel wat werd goedgekeurd in 2017 ook duidelijk stelt dat verhardingen zoveel mogelijk beperkt moeten blijven. Positief is de keuze voor waterdoorlande verhardingen betreffende infiltratie. Maar het volledig verharden van een perceel draagt volgens het beleidsplan bij aan grote aaneengesloten zones van verhardingen en zorgen voor plaatselijke hitte-eilanden. Tevens hebben dit soort verhardingen een beperkte ecologische waarde.
Het intern advies van Stad Geel – Openbare Werken en Verkeer:
De dienst openbare werken en verkeer geeft een voorwaardelijk gunstig advies omdat uit de plannen en bijgevoegde nota niet duidelijk blijkt of aan alle voorwaarden voor de fietsenstalling voldaan is zoals opgenomen in de verordening parkeervoorzieningen:
Tussenafstand tussen gestalde fietsen dient minimum 0,4 meter te zijn bij hoog-laag opstelling en minimum 0,75m bij gelijke hoogte.
De fiets moet in de aanbieding staan. Dit betekent dat het nemen van de fiets makkelijker moet zijn dan het nemen van de auto Daarom dient de fietsenberging voor 6 fietsen vooraan in plaats van achteraan de parking voorzien te worden.
Alle voorziene fietsenstallingen dienen overdekt te zijn en moeten afgesloten kunnen worden. Dit is niet duidelijk op de plannen.
Er dienen voldoende stopcontacten voorzien te worden in de fietsenstalling voor het laden van elektrische fietsen.
Op de plannen is niet duidelijk of er voldoende manoeuvreerruimte voorzien is achter de gestalde fietsen. Dit dient minstens 2 meter te zijn om de fiets vlot te kunnen nemen of wegzetten.
De voorbehouden parkeerplaats voor personen met een handicap heeft te weinig manoeuvreerruimte om op een goede manier bereikbaar te zijn. Op private parkings is het voorzien van dergelijke parkeerplaatsen niet verplicht, tenzij personen met een beperking specifiek tot de doelgroep behoren.
Hierbij kan volgende bemerking gemaakt worden: “De gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening betreffende Toegankelijkheid’ heeft betrekking op voorbehouden parkeerplaatsen. Afdeling V: bepalingen met betrekking tot parkeerplaatsen, art. 27 van deze verordening legt normen op voor de voorbehouden parkeerplaatsen. Als het ontwerp onder toepassing valt van de deze verordening, moet aan de normen die hierin voorzien zijn voldaan worden.”
Logischerwijs wordt één van de haakse parkeervakken aangelegd volgens de afmetingen van een voorbehouden parkeerplaats. Indien één van de bewoners nood heeft aan een brede parkeerplaats, kan deze voorziene parkeerplaats hieraan toegewezen worden. Indien er geen nood is, kan deze parkeerplaats als "gewone" plaats gebruikt worden.
Fietsenstallingen op gelijke (lage) hoogte genieten de voorkeur omdat sommige mensen moeite hebben met het optillen van zwaardere (elektrische) fietsen. Hierdoor bestaat de kans dat de capaciteit van de stalling niet ten volle benut wordt.
Het is zinvol om stalplaats te voorzien voor enkele buitenmaatse fietsen (bakfietsen, driewielers).
Milieu
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de aanvraag ingediend door ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd te Winkelomseheide 123 te 2440 Geel, voor het bouwen van een meergezinswoning met 10 entiteiten, gelegen te Rijn 48/1, /2, /3, /4, 50/1, /2, /3, 48/6 en /7, kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T, 647A2 en 649F voorwaardelijk gunstig.
De ruimtelijke beoordeling van de aanvraag is ongunstig. Omdat een bronbemaling moet beschouwd worden als onlosmakelijk verbonden aspect met de stedenbouwkundige handelingen en de bronbemaling niet op zich staat, wordt ook de bronbemaling ongunstig geadviseerd.
Lasten
Niet van toepassing