Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020170258
Dossiernummer gemeente: 202000628
De gemeente Geel heeft op 13/12/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het verbouwen van handel met 2 appartementen naar diensten met 4 appartementen. De aanvraag werd op 18/12/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Willem Vandesande
Nederlandlaan 5 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Diestseweg 170 bus 1, Diestseweg 170 bus 2, Diestseweg 170 bus 3, Diestseweg 170 bus 4, Diestseweg 170 bus 5 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13008, sectie H, perceel 1432H5, 1432Z7
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26/09/2001
Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft Verbouwen van handel met 2 app naar diensten met 4 appartementen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft de regularisatie van het verbouwen van een winkel met 2 woongelegenheden naar een dokterpraktijk met 4 woongelegenheden.
De gevel werd eveneens gerenoveerd.
Het gebouw werd vergund als handelspand met magazijn en 2 bovenliggende woongelegenheden.
Het gelijkvloers werd volledig ingericht als dokterspraktijk met onthaal, consultatieruimten, sanitair, ....
De garageboxen achteraan zijn vergund geacht en kunnen behouden blijven.
De eerste en twee verdieping werd van 2 appartementen verbouwd tot 4 appartmenten. Hier zullen dokters die verbonden zijn aan de praktijk kunnen verblijven.
Voor het project zijn 2 bijkomende aantal parkeerplaatsen nodig. Deze zijn aanwezig in de vergund geachte garageboxen.
Achter de gageboxen komen fietsenstalplaatsen voor de bewoners.
Voorraan worden fietsenstallingen voorzien voor de patiënten.
Het perceel zal grotendeels onthard worden. In de voortuin komt een toegang naar de voordeur en de inrit naar de garageboxen achteraan op het perceel.
De rest wordt groen ingekleed.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 18/12/2020 werd advies gevraagd aan agentschap wegen en verkeer - awv - district geel.
Op 18/12/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone kempen - hulpverleningszone 5 (geel) - preventie - administratie.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg (Diestseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Brandweerzone Kempen afgeleverd op 04/01/2021 is volledig gunstig.
Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer afgeleverd op 22/01/2021 is ongunstig:
Er zijn geen parkeerplaatsen voorzien voor werknemers noch voor patiënten. Volgens de berekening van de bouwheer (waarbij de bestaande en de nieuwe gebouwindeling zijn omgewisseld) zijn er 11 parkeerplaatsen nodig terwijl er slechts 3 worden ingetekend op het inplantingsplan. Hierdoor zijn werknemers en patiënten genoodzaakt te parkeren op het openbaar domein waardoor de parkeerdruk in de omgeving toeneemt en de vlotte doorstroming van het verkeer in het gedrang komt. Bovendien zijn er geen parkeerplaatsen voorzien voor mindervalide patiënten. Het betreft hier nochtans een medische praktijk voor orthopedie. Het is dan ook aannemelijk dat de praktijk wordt bezocht door een aanzienlijk aantal mindervalide patiënten. Het voorzien van voldoende mindervalide parkeerplaatsen lijkt ons dan ook een evidentie.
Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer wordt niet gevolg wat als volgt gemotiveerd wordt:
Het ontwerp voldoet aan de parkeerverordening van de stad Geel. Volgens de berekeningsnota van de architect moeten 3 bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden. Deze worden ingericht in de garageboxen achteraan op het perceel. Op het terrein zijn er meerdere parkeerplaatsen aanwezig, maar die zijn niet nodig voor het project. Uiteraard zullen deze in praktijk wel gebruikt worden door de bewoners, medewerkers en patiënten.
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De voortuin en zijtuin moet uitgevoerd worden zoals op het goedgekeurde plan, waarbij veel belang gehecht wordt aan het ontharden van de voortuin.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Het huishoudelijk afvalwater dient te worden geloosd in de reeds aanwezige huisaansluiting op het bestaande rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De voortuin en zijtuin moet uitgevoerd worden zoals op het goedgekeurde plan, waarbij veel belang gehecht wordt aan het ontharden van de voortuin.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Het huishoudelijk afvalwater dient te worden geloosd in de reeds aanwezige huisaansluiting op het bestaande rioleringsnet.
De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.