Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021063454
Dossiernummer gemeente: 202100223
De gemeente Geel heeft op 8 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 26 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bart Peeters wonende te Bottenhoef 6 te 2440 Geel en Jill Peeters wonende te Bottenhoef 6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Bottenhoef 6
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie E nr. 679D
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 m en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften:
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verbouwen van een zonevreemde woning.
De woning wordt intern verbouwd zodat deze geschikt wordt voor een rolstoelgebruiker.
Achteraan is er een kleine uitbreiding van het bouwvolume nodig om het dak van de badkamer te verhogen.
De kroonlijsthoogte aan de achtergevel wordt ter hoogte van de uitbreiding opgetrokken tot 3 m. Deze uitbreiding krijgt een plat dak.
De voorgevel blijft behouden.
De woning dateert van 1946.
Na verbouwing bedraagt het bouwvolume 855 m³
Vlak achter de te verbouwen woning staat nog een tweede woning (Bottenhoef 8) die bewoond wordt door een familielid.
De nabijgelegen stallen zijn van een andere eigenaar.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 27 mei 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 m en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Bottenhoef).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
Stedenbouwkundig Advies
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De verharding in de voortuin dient beperkt te worden tot een breedte van maximaal 6m.
Nadat de huidige bewoners van Bottenhoef 8 dit gebouw verlaten hebben, kan dit gebouw niet meer als een aparte woning gebruikt worden. Bottenhoef 8 dient daarna als bijgebouw bij Bottenhoef 6 in gebruik genomen te worden. Het huisnummer Bottenhoef 8 vervalt.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht en een gedeelte ingebuisde gracht ter hoogte van het perceel. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluitingen te herbruiken en zelf de huisaansluitputjes/toezichtsputjes te plaatsen. Waar de noodoverloop van de DWA rechtstreeks op de gracht loost, moet men een huisaansluitputje DWA plaatsen. Waar de RWA toekomt op de ingebuisde gracht, dient men een huisaansluitputje RWA te zetten. Waar de RWA rechtstreeks op de gracht komt, moet men geen putje plaatsen. Deze toezichtsputjes dient men te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250 mm, DWA: roodbruin met diameter 315 mm).
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De bouwheer sluit de nieuwe afvoeren aan op de bestaande gescheiden private riolering.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De bestaande afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. Vanuit de nieuwe infiltratievoorziening voorziet men geen noodoverloop wat een gunstig concept is. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000 L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomt (regelgeving volgens VMM).
Uit het funderingsplan kunnen we opmaken dat het fecaal water uitkomt in een septische put van 3000 L. De noodoverloop van deze put en de afvoeren van het grijs water komen terecht in een septische put waarvan het volume niet gekend is. Deze put dient qua volume minstens 2000 L te bedragen.
Voor het afvalwater was er al een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. De nieuwe afvoeren van de toiletten sluit men aan op de bestaande afvoer van het fecale water. De nieuwe afvoeren van de nieuwe douche, lavabo, keuken, ...) sluit men aan op de bestaande afvoeren van grijs water.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. We adviseren om een hemelwaterput te plaatsen in functie van hergebruik.
Men is volgens de verordening wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4400 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 7,08 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000 L en een oppervlakte van 7,84 m². Hierop sluit men het nieuwe plat dak aan en de regenwaterafvoer van de nieuwe verhardingen achteraan de woning en vooraan de woning. Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
De verharding in de voortuin dient beperkt te worden tot een breedte van maximaal 6 m.
Nadat de huidige bewoners van Bottenhoef 8 dit gebouw verlaten hebben, kan dit gebouw niet meer als een aparte woning gebruikt worden. Bottenhoef 8 dient daarna als bijgebouw bij Bottenhoef 6 in gebruik genomen te worden. Het huisnummer Bottenhoef 8 vervalt.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is geen rioleringsstelsel aanwezig, wel een gracht en een gedeelte ingebuisde gracht ter hoogte van het perceel. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecaal water (toilet) als het grijs water (douche, lavabo, …) dient voorbehandeld te worden.
Men dient de bestaande aansluitingen te herbruiken en zelf de huisaansluitputjes/toezichtsputjes te plaatsen. Waar de noodoverloop van de DWA rechtstreeks op de gracht loost, moet men een huisaansluitputje DWA plaatsen. Waar de RWA toekomt op de ingebuisde gracht, dient men een huisaansluitputje RWA te zetten. Waar de RWA rechtstreeks op de gracht komt, moet men geen putje plaatsen. Deze toezichtsputjes dient men te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250 mm, DWA: roodbruin met diameter 315 mm).
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De bouwheer sluit de nieuwe afvoeren aan op de bestaande gescheiden private riolering.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De bestaande afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. Vanuit de nieuwe infiltratievoorziening voorziet men geen noodoverloop wat een gunstig concept is. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via een septische put van minstens 3000 L waar zowel het fecaal als grijs water op toekomt (regelgeving volgens VMM).
Uit het funderingsplan kunnen we opmaken dat het fecaal water uitkomt in een septische put van 3000 L. De noodoverloop van deze put en de afvoeren van het grijs water komen terecht in een septische put waarvan het volume niet gekend is. Deze put dient qua volume minstens 2000 L te bedragen.
Voor het afvalwater was er al een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. De nieuwe afvoeren van de toiletten sluit men aan op de bestaande afvoer van het fecale water. De nieuwe afvoeren van de nieuwe douche, lavabo, keuken, ...) sluit men aan op de bestaande afvoeren van grijs water.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. We adviseren om een hemelwaterput te plaatsen in functie van hergebruik.
Men is volgens de verordening wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4400 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 7,08 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000 L en een oppervlakte van 7,84 m². Hierop sluit men het nieuwe plat dak aan en de regenwaterafvoer van de nieuwe verhardingen achteraan de woning en vooraan de woning. Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening.