Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021012808
Dossiernummer gemeente: 202100051
De gemeente Geel heeft op 29 januari 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 39 sociale woningen en 2 parkeerhavens. De aanvraag werd op 11 maart 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
GEELSE HUISVESTING CVBA gevestigd te Kameinestraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Dornik 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, Fien Geerinckxstraat 1, 3, 4/1, /2, /3, /4, /5, /6, /7, /8, /9, /10, /11, /12, 5, 7, 9/1, /2, /3, /4, /5 en 11
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1419 en 1420A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Herziening BPA Wijdbosch 2005 goedgekeurd op 23 december 2005
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De kroonlijsthoogte is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Wijdbosch Herziening. Art. 13.01 - afmetingen van de gebouwen - stelt dat de kroonlijsthoogte maximaal 7m bedraagt. Voor de hogere kroonlijsthoogte wordt daarom een afwijking gevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Voor de hogere kroonlijsthoogte wordt daarom een afwijking gevraagd van de voorschriften van het BPA Wijdbosch Herziening.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van 17 sociale woningen, 22 appartementen en 2 parkeerhavens.
Het project bestaat uit 17 ééngezinswoningen en 22 appartementen verspreid over 2 gebouwen (parkrand en parkgebouw).
Eengezinswoningen
De ééngezinswoningen worden deels langs Dornik en deels rond een buurtpleintje voorzien.
De woningen hebben een kroonlijsthoogte van 6,4 m of 9,4 m. Ze worden allemaal afgewerkt met een plat dak.
Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Wijdbosch. Art. 13.01 - afmetingen van de gebouwen - stelt dat de kroonlijsthoogte maximaal 7 m bedraagt. Voor de hogere kroonlijsthoogte wordt daarom een afwijking gevraagd.
Centraal tussen de ééngezinswoningen wordt een buurtpleintje ingericht.
De woningen worden allemaal afgewerkt met gevelsteenmetselwerk.
Elke woning heeft een privé-tuintje met een tuinberging en fietsenstalling. De woningen zijn geschikt voor grote gezinnen, er worden daarom voldoende grote fietsenbergingen voorzien.
Per woning wordt er één parkeerplaats voorzien. Deze is naast de woning of in de parkeerhaven.
De erfscheiding rondom wordt uitgevoerd door een haag. Tussen de woningen onderling komt er een draadafsluiting.
Parkrand
In het appartementsgebouw 'parkrand' komen 10 wooneenheden.
Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen en en terugspringende 3de bouwlaag. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,4 m (2 bouwlagen) en 9,4 m (3 bouwlagen). Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Wijdbosch. Art. 13.01 - afmetingen van de gebouwen - stelt dat de kroonlijsthoogte maximaal 7 m bedraagt. Voor de hogere kroonlijsthoogte wordt daarom een afwijking gevraagd.
De Parkrand is voorzien van een plat dak.
Elk appartement beschikt over een buitenruimte. Dit is een terras, balkon of dakterras.
Het terrein achter parkvilla wordt aangelegd als een gemeenschappelijke tuin.
De gevels worden afgewerkt met gevelsteenmetselwerk.
De parkeerplaatsen zijn voorzien in de aanpalende parkeerhaven. Daar is eveneens een grote fietsenberging met ruimte voor 30 fietsen en 2 bakfietsen.
Parkgebouw
In het Parkgebouw is er ruimte voor 12 wooneenheden.
Het gebouw heeft 4 bouwlagen. De bovenste bouwlaag springt terug t.o.v. de voorgevel en achtergevel. Het gebouw heeft een plat dak.
De kroonlijsthoogte bedraagt 12,6 m. Dit is niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA Wijdbosch Herziening. Art. 4.1. – afmetingen van de gebouwen – stelt dat de respectievelijke nokhoogten voor 1/3de van de bezetting maximaal 11,5 m en voor 2/3de van de bezetting 14,5 m mogen bedragen. Voor de hogere bouwhoogte wordt daarom een afwijking gevraagd.
Het gebouw wordt op 0,5 m t.o.v. het maaiveld geplaatst.
De gevels worden afgewerkt met gevelsteenmetselwerk.
Elk appartement beschikt over een buitenruimte. Dit is een terras, balkon of dakterras.
De parkeerplaatsen worden voorzien in een ander deel van het project waar nog een vergunning voor moet aangevraagd worden. Er dienen 12 parkeerplaatsen voor het parkgebouw ingericht te worden.
In de gelijkvloerse bouwlaag is een grote fietsenstalling voorzien. Hier kunnen 41 fietsen en 4 bakfietsen gestald worden.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 maart 2021 t.e.m. 16 april 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 6 april 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 14 april 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig
Op 10 mei 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Dornik en Fien Geerinckxstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiËle waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 maart 2021 tot en met 16 april 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Toegankelijkheid dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin “Hydraulisch en technisch advies” dient strikt gevolgd te worden.
De gevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan.
Er dienen 12 parkeerplaatsen voor het parkgebouw voorzien te worden in een ander deel van het project dat nog aangevraagd moet worden.
Het onderhoud van alles wat in private eigendom blijft, zoals de private tuinen, gemeenschappelijke tuin, buurtpleintje, hagen, parkeerhavens, .... is de verantwoordelijkheid van de latere bewoners of van de bouwheer.
De bewoners van de nieuwe woningen dienen gebruik te maken van het centrale afvalsysteem dat voorzien is in de wijk.
Ter hoogte van de perceelsgrens met de aanpalende, Dornik 21, dient een afsluiting in de vorm van een haag voorzien te worden.
De woningen moet voldoen aan de EPB-eisen.
Putten dienen bij plaatsen in de bouwvrije voortuinstrook worden voorzien op minimum 8 m uit de wegas en met een minimum van 2m uit de rooilijn.
De aansluitingen zijn bij de huidige weg- en rioleringswerken reeds voorzien op aanwijzen van Geelse Huisvesting. De afvoeren moeten op deze huisaansluitingen worden aangesloten.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het advies van brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Toegankelijkheid dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin “Hydraulisch en technisch advies” dient strikt gevolgd te worden.
De gevraagde afwijkingen kunnen worden toegestaan.
Er dienen 12 parkeerplaatsen voor het parkgebouw voorzien te worden in een ander deel van het project dat nog aangevraagd moet worden.
Het onderhoud van alles wat in private eigendom blijft, zoals de private tuinen, gemeenschappelijke tuin, buurtpleintje, hagen, parkeerhavens, .... is de verantwoordelijkheid van de latere bewoners of van de bouwheer.
De bewoners van de nieuwe woningen dienen gebruik te maken van het centrale afvalsysteem dat voorzien is in de wijk.
Ter hoogte van de perceelsgrens met de aanpalende, Dornik 21, dient een afsluiting in de vorm van een haag voorzien te worden.
De woningen moet voldoen aan de EPB-eisen.
Putten dienen bij plaatsen in de bouwvrije voortuinstrook worden voorzien op minimum 8m uit de wegas en met een minimum van 2m uit de rooilijn.
De aansluitingen zijn bij de huidige weg- en rioleringswerken reeds voorzien op aanwijzen van Geelse Huisvesting. De afvoeren moeten op deze huisaansluitingen worden aangesloten.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Een droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur. De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.