2021_CBS_01705 - Omgevingsvergunning - het regulariseren van wederrechtelijke omvorming van bijgebouw naar woning gelegen Zammelseweg (voorheen 223 , thans geen officieel huisnr.) (202100164SS) - Weigering

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021032803

Dossiernummer gemeente: 202100164

De gemeente  heeft op 12/03/2021 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het regulariseren van wederrechtelijke omvorming van een bijgebouw naar woning. De aanvraag werd op 21/04/2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

de heer Benny Van Herck 

Opheimstraat 2 te 3890 Gingelom

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging:

Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 1055W

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 

bestemming: woongebieden

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

• Hemelwaterputten (gewestelijk)
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - parkeervoorzieningen
• Toegankelijkheid (gewestelijk)
• Weekendverblijven (gewestelijk)
• Wegen voor voetgangersverkeer (gewestelijk)

1. Historiek

• Gebouwen (vermoeden van vergunning): GEB2018/0001, woning - Niet vergund geacht
• Stedenbouwkundige overtreding: BM2018/002, bijgebouw verbouwd tot woning - Onbeslist

Aanvulling historiek

///

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het regulariseren van wederrechtelijke omvorming van een bijgebouw naar woning

Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen

Het ontwerp

De aanvraag handelt volgens de aanvrager over het regulariseren van uitgevoerde werden aan een gebouw:

Het betreft een woning van beperkte omvang, waarbij enkele verbouwingwerken werden uitgevoerd waarvoor met onderhavige aanvraag een regularisatie wordt gevraagd. De uitgevoerde werken zijn : Beperkte herbouw na afbraak van bouwtechnisch verouderde constructie op de gelijkvloers van keuken en badkamer. Afbraak (zonder heropbouw) van berging op de gelijkvloers. Vervangen van de dakbedekking (vroeger asbest-gofplaten, nu pannen) en het plaatselijk beperkt verhogen van het dak. 

Het isoleren van 3 gevels en het aanbrengen van gevelpleisterwerk hierop.

In werkelijkheid werd een bestaand bijgebouw wederrechtelijk omgevormd naar woning.

Wederrechtelijke handelingen strijdig met art. 4.2.1 VCRO.

Het oprichten van een gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of grondig verbouwen en uitbreiden van een bestaande constructie met als doel deze voor bewoning te gebruiken gebeurde zonder dat hiervoor een geldige stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bestaat.

Voorafgaand aan het misdrijf was op de plaats waar de wederrechtelijk  woning werd opgericht een bestaand verouderd, in verval geraakt gebouwtje aanwezig. Dit gebouwtje is mogelijk gesloopt in functie van de wederrechtelijk opgerichte woning.

Door de heer Benny Van Herck werden vergunningsplichtige werken uitgevoerd aan een bijgebouw gelegen Zammelseweg 223. De heer Van Herck heeft zonder dat hij beschikt over de vereiste vergunning een bijgebouw verbouwd tot woning. Het betreft een gebouw gesitueert op een achterliggend perceel, in de tuinstrook van Zammelseweg 219.

Voor de oprichting van het voormalige oorspronkelijke gebouwtje in baksteen en bijbouw in betonplaten is geen stedenbouwkundige vergunning bekend. 

De eigendom is gelegen in het woongebied in een strook voor bijgebouwen. Oorspronkelijk was het een bijgebouw horende bij woning Zammelseweg 219, eerst kippenhok en nadien schildersatelier van bewoner Zammelseweg 219. Het bijgebouw op perceel sectie N nr. 1055W  werd afgesplitst en grenst bijgevolg niet meer rechtstreeks aan de openbare weg. De toegang wordt genomen via de trage verbinding, tussen Zammelseweg 221 en 225, die leidt naar achtergelegen volkstuinen, in eigendom van de Kerkfabriek.

Op het perceel sectie N nr. 1055W werd tegen de noordoostelijke grens, en zich uitstrekkende van noordwestelijke tot de zuidoostelijke perceel een gebouw opgericht dat gebruikt wordt voor bewoning. De oprichting van dit woongebouw kan beschouwd worden minstens als een grondige verbouwing van het oorspronkelijk op deze plaats gelegen kleiner gebouwtje, misschien zelfs het herbouwen ervan. 

Het betreft een stenen gebouw, dat bekleed werd met een gevelbepleistering. Drie van de vier gevels van het gebouw zijn ingeplant op of tegen de perceelsgrens. Het gebouw is opgericht met een zadeldak, bestaande uit zwarte keramische dakpannen. In de zuidwestelijke zijde van het zadeldak zijn drie dakvlakvensters aangebracht. Het gebouw is 9,62 meter breed en 4,33 meter diep.

Op een orthografische foto van 15 april 2015 (bron geopunt) is de in aanbouw zijnde wederrechtelijke constructie waar te nemen. Binnen de contour van de in aanbouw zijnde constructie kan het gebouwtje dat op de plaats van de wederrechtelijke constructie stond nog waargenomen worden. Op basis van deze orthografische foto kan vastgesteld worden dat de wederrechtelijke oprichting vermoedelijk in de loop van 2015 heeft plaats gevonden.

In 2012 werd in functie van de opmaak van een register van leegstaande gebouwen in opdracht van de stad Geel m.b.t. het perceel in casu een onderzoek verricht. N.a.v. dit onderzoek werd op 23 mei 2012 een onderzoek ter plaats verricht.

Volgens de gegevens uit het bevolkingsregister zijn er nooit inschrijvingen geweest op het adres Zammelseweg 223.

Door de  heer Van Herck werd op 12 februari 2018 een aanvraag ingediend om het bijgebouw op te nemen in het vergunningenregister. Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 23 april 2018 dat het gebouw Zammelseweg 223 niet kan opgenomen worden in het vergunningenregister, niet als ‘vergund geacht’ wordt beschouwd: woning met hellend dak op de perceelsgrens, uitgebreid zonder vergunning, huisnummer geschrapt en paalt niet aan een voldoende uitgeruste weg.

Het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 25 juni 2012 het huisnummer 223 reeds geschrapt: het gebouw is niet gelegen in een strook voor hoofdgebouwen. Bewoning is hier niet gewenst. Het pand kan geschrapt worden uit de leegstandregister. Het huisnummer werd geschrapt.

In zitting van 24 september 2018 besliste het college van burgemeester en schepen dat er geen inschrijving kan toegelaten worden op het betrokken adres: Het gebouw is volgens onze gegevens geen woning en daarom kan geen inschrijving toegelaten worden.

Op 4 oktober 2018 werd een proces-verbaal van bouwmisdrijf opgesteld door de politie voor de wederrechtelijk uitgevoerde werken aan het bijgebouw. Ref. TU.66.L4.005670/2018.

Voor dit dossier werd een  herstelvordering opgemaakt en na positief advies van de HRH werd deze herstelvordering op 3 maart 2020 ingeleid bij het parket.

1. Openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Er werden 5 opmerkingen ingediend.

1. Adviezen

///

1. Project-MER

///

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 (Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)

Wegenis

De eigendom paalt niet aan een voldoende uitgeruste weg.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Mer-screening

///

Natuurtoets

///

Erfgoed-/archeologietoets

///

Mobiliteit

///

Toegankelijkheidstoets

///

Decreet grond- en pandenbeleid

///

Scheidingsmuren

///

Milieuaspecten

///

Goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is niet inpasbaar in de omgeving en niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Functionele inpasbaarheid

De woning bevindt zich niet in een strook voor hoofdgebouwen maar in een afgesplitste tuinstrook van de woning aan de straatkant, Zammelseweg 219.

Niet inpasbaar omwille van het permanent karakter van bewoning dat een negatieve impact heeft op de omgeving die blijvend en voortdurend is. De handelingen kunnen niet gezien worden als functioneel inpasbaar in een tuinomgeving.

Mobiliteitsimpact

De wederrechtelijk opgerichte woning paalt niet aan de openbare weg. Toegang wordt genomen langs een smalle, onverharde erfdienstbaarheid die gebruikt wordt als trage verbinding en leidt naar de volkstuinen die zich bevinden in het achtergelegen binnengebied. Dit pad wordt frequent gebruikt door schoolkinderen, fietsers en wandelaar. Gemotoriseerd verkeer is hier niet wenselijk en zal de veiligheid van de zwakke weggebruikers in het gedrang brengen.

Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De wederrechtelijk opgerichte woning bevindt zich in een tuinstrook waar enkel bijgebouwen toegelaten worden mits voldaan aan de stedenbouwkundige regelgeving. De strook voor hoofdgebouwen met bestemming wonen situeert zich aan de straatkant en niet op een later afgespits kadastraal perceel van de voorliggende woning.

Visueel-vormelijke elementen

De werken zijn uitgevoerd op of tegen de perceelsgrenzen met hellend dak. Dit is in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften die hier enkel plat dak toelaten.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid

De wederrechtelijke handelingen hebben een ernstige impact op de omgeving wat betreft hinder, gebruiksgenot en veiligheid. Door het permanente karakter van bewoning is deze impact bovendien als voortdurend te beschouwen, waardoor de impact onaanvaardbaar hoog moet ingeschat worden.

Conclusie

De wederrechtelijke handelingen zijn niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening, zowel wat betreft de bestemming als uitvoering van de werken zijn in strijd met stedenbouwkundige regelgeving en verordeningen.

Een omgevingsvergunningsaanvraag strekkende tot regularisatie van de wederrechtelijk opgerichte woning in de tuinzone komt niet in aanmerking voor een omgevingsvergunning aangezien deze aanvraag de legaliteitstoets en opportuniteitstoets niet kan doorstaan.

Resultaten openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Resultaat: er werden 5 bezwaarschriften ingediend en handelen over:

• De trage verbinding, in eigendom van kerkraad St. Larentius, tussen Zammelseweg 221 en 225 leidt verleend naar het achterliggend gebied met volkstuinen wordt gebruikt als toegang naar de wederrechtelijk opgerichte woning. Dit pad is smal en niet verhard en wordt frequent gebruikt door schoolkinderen, wandelaars en gebruikers van de volkstuinen. Gemotoriseerd verkeer naar de wederrechtelijke woning brengt de veiligheid van zwakke weggebruikers in het gedrang.
• De wijze van gebruik van de servitude moet blijken uit een notariële akte en is niet van stedenbouwkundige aard. In functie van mobiliteit en veiligheid van de zwakke weggebruikers is gemotoriseerd verkeer onaanvaardbaar.
• Het bijgebouw werd opgeknapt en vergroot, niet als herstellingsingreep, doch met de intentie tot winstbejag door verhuring aan derde. Het staat te ver van de rooilijn en plaatselijke bouwlijn om er effectief legaal te kunnen verblijven.
• De betrokken wederrechtelijk opgerichte woning staat niet in een strook voor hoofdgebouwen maar voor bijgebouwen. Voor de functie wonen kan hier geen vergunning bekomen worden. Bij de stadsdiensten is geen enkele inschrijving van bewoning gekend. De huisnr. werd op 25 juni 2012 geschrapt. Er zijn geen inschrijvingen mogelijk in de toekomst. Buiten de functie is de inplanting in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften, gebouw met hellend dak op of tegen de perceelsgrens. Uitvoeren van werken zonder gelige vergunning.
• De erfdienstbaarheid op het plan loopt over Zammmelseweg 219 naar de achtergelegen woning. Deze erfdienstbaarheid geldt volgens notariële akte enkel voor het gebruik van de carport, niet als toegang naar de wederrechtelijk opgerichte woning. De ondergrondse leidingen en meters van nutsvoorzieningen voor achtergelegen woning staan niet omschreven in de notariële akte.
• De notariële akte is van kracht. 

In het algemeen kan geoordeeld worden dat de aanvraag niet als functioneel inpasbaar is in de tuinomgeving. Dat de situatie een ernstige impact op de omgeving heeft wat betreft hinder, gebruiksgenot en veiligheid.

Het project wordt niet gedragen door de buurt.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:

Opmerkingen adviezen:

///

Besluit

Ongunstig

De aanvraag komt niet in aanmerking voor regularisatie en de plaats dient in zijn oorspronkelijke toestand hersteld te worden conform de vordering opgesteld door de gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur.

Wederrechtelijke handelingen strijdig met art. 4.2.1 VCRO.

Het oprichten van een gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of grondig verbouwen en uitbreiden van een bestaande constructie met als doel deze voor bewoning te gebruiken gebeurde zonder dat hiervoor een geldige stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen bestaat.

Op een orthografische foto van 15 april 2015 (bron geopunt) is de in aanbouw zijnde wederrechtelijke constructie waar te nemen. Binnen de contour van de in aanbouw zijnde constructie kan het gebouwtje dat op de plaats van de wederrechtelijke constructie stond nog waargenomen worden. Op basis van deze orthografische foto kan vastgesteld worden dat de wederrechtelijke oprichting vermoedelijk in de loop van 2015 heeft plaats gevonden.

Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 23 april 2018 dat het gebouw Zammelseweg 223 (geen officieel huisnr.) niet kan opgenomen worden in het vergunningenregister en niet als ‘vergund geacht’ wordt beschouwd: 

- woning met hellend dak op of tegen de perceelsgrens

- uitgebreid en verbouwd zonder vergunning

- paalt niet aan een voldoende uitgeruste weg.

- het college van burgemeester en schepenen heeft in zitting van 25 juni 2012 het huisnummer 223 reeds geschrapt:

- aanvrager was vroeger reeds op de hoogte van de situatie en wist dat er geen woning was toegelaten gelegen in de tuinstrook

- het perceel sectie N nr. 1055g2, zijnde Zammelseweg werd afgesplitst en het achterliggend gedeelte met bijgebouw op werd een apart kadastraal perceel sectie N nr.1055w

- het gebouw is niet gelegen in een strook voor hoofdgebouwen. Bewoning is hier niet toegelaten

Er werd in het verleden nooit een officiële inschrijving van bewoning geregistreerd.

De werken werden vermoedelijk uitgevoerd in 2015, dateren ná het gewestplan van 1978.

In zitting van 24 september 2018 besliste het college van burgemeester en schepen dat er geen inschrijving kan toegelaten worden op het betrokken adres: Het gebouw is volgens onze gegevens geen woning en daarom kan geen inschrijving toegelaten worden.

Op 4 oktober 2018 werd een proces-verbaal van bouwmisdrijf opgesteld door de politie voor de wederrechtelijk uitgevoerde werken aan het bijgebouw. Ref. TU.66.L4.005670/2018.

In zitting van 2 december 2019 gaat de Burgemeester is akkoord om een herstelvordering in te leiden bij de Hoge Raad voor de Handhavingsuitvoering voor het wederrechtelijk verbouwen van een bijgebouw tot woning langs Zammelseweg 223 te Geel. ‘Herstel van de plaats in zijn oorspronkelijke toestand’.

Hoge Raad voor handhavingsuitvoering verleende op 29 januari 2020 kenmerk 8.04/13008/124.1 positief advies. Dit advies beperkt zich tot de herstelmaatregelen en doet geen uitspraak over de toepassing van de dwangsom noch gevorderde hersteltermijn.

Voor dit dossier werd een  herstelvordering opgemaakt en na positief advies van de HRH werd deze herstelvordering op 3 maart 2020 ingeleid bij het parket.