Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021024281
Dossiernummer gemeente: 202100148Inrichtingsnummer: 20210215-0076
De gemeente Geel heeft op 9 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor gedeeltelijke sloping bedrijfsgebouw, nieuwbouw kantoren, rooien 3 bomen. De aanvraag werd op 12 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
GEO-PARK NV gevestigd te Lammerdries 18 te 2440 Geel en Tony Borgmans wonende te Lammerdries 18 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Lammerdries 18, 18A, 18B, 18C, 18D, 18E, 18F, 18G en 18I
Kadastrale ligging: sectie E nrs. 497M, 501L, afdeling 3 sectie A nrs. 448D, 454D, 454E, 456/2 V, 471W, 474V, 474W, 474X, 474S, 474T, 474N, 487M, 494E en 494F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
industriegebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Stedenbouwkundige handelingen:
De aanvraag betreft het gedeeltelijk slopen van een bedrijfsgebouw, het rooien van 3 bomen en het bouwen van bedrijfsgebouwen met kantoorruimtes (4 units).Om de nodige ruimte te creëren rond het nieuwe gebouw wordt een gedeelte van het bestaande achterliggende bedrijfsgebouw gesloopt. Sloop A (bedrijfsgebouw) heeft een oppervlakte van 982,41m² en een volume van 7658,327m³. Drie bestaande bomen die binnen de bouwzone liggen, worden aangevraagd als te rooien. Het gebouw zal opgesplitst worden in 4 units, die individueel verhuurd zullen worden. Het nieuwe gebouw heeft een totale breedte van 129,40m en een totale diepte van 38m. Zowel kantoorgebouwen als loodsen worden afgewerkt met een plat dak, hoogte 8,50m voor de kantoren en 11,20m voor de loodsen, telkens gemeten vanaf het maaiveld. Het gebouw wordt op 11m van de rooilijn ingeplant. De kleinste afstand tov het linker aanpalende gebouw bedraagt 27,80m, tot aan het rechter aanpalende gebouw is dit 20,87m. Aan de achterkant van het gebouw worden 2 los- en laadkades voorzien, 1,20m lager gelegen dan de binnenpas van de loodsen en toegankelijk via een hellende inrit. Het nieuwe gebouw wordt uitgevoerd in dezelfde gevelmaterialen als de reeds aanwezige (nog in opbouw) bebouwing. Kantoorgebouwen in zichtbeton en donkerkleurig aluminium schrijnwerk, loodsen met plinten in zichtbeton, gevels in donkerkleurige sandwichpanelen en eveneens donkerkleurig aluminium schrijnwerk. De verharding rond het nieuwe gebouw wordt aangelegd met nieuwe, niet-waterdoorlatende .asfaltverharding, met een totale oppervlakte van 4778,66m².Vooraan langs de straatzijde wordt een groenstrook, aangeplant met streekeigen groen, voorzien met een diepte van 5m. De bestaande inritten blijven behouden. Er worden in deze aanvraag geen nieuwe parkeerplaatsen voorzien. Ter verantwoording wordt verwezen naar de historiek van vroegere vergunningen. Op 24/08/2015 werd een vergunning verkregen (2015/00216/JH) waarbij een upgrade gedaan werd van 250 bestaande parkings naar 481 vergunde parkings. In 2018 (OMV 2018055676) werden er nogmaals 39 parkings extra vergund waardoor het totaal van vergunde parkings op 520 parkings kwam. Bij deze aanvraag moet de bouwheer, gezien de grotere bouwoppervlakte, bepaalde parkeerzones herschikken waardoor er enkele parkings verloren gaan. Dit resulteert in een vermindering van parkings van 520 naar 515. (min 5) Het verleden heeft al bewezen dat dit aantal voldoende is maar niet overbodig. De voornaamste reden van het grote aantal parkings op de site is de aanwezigheid van B-post. De dienstwagens van de postbodes moeten bij niet-gebruik op de parking gestald worden. Postbodes die niet in staat zijn om via openbaar vervoer naar hun vertrekpunt te komen, dienen met eigen vervoer naar de site te komen en moeten kunnen parkeren alvorens te vertrekken waardoor sommige personen, ook al is het voor even, twee parkings innemen. De nieuwe gebouwen die deel uitmaken van deze aanvraag vragen geen extra parkeergelegenheid om de eenvoudige reden dat in deze gebouwen functies worden ondergebracht die reeds op de site aanwezig zijn. Omdat B-post, door de gestage opgang van online verkoop, meer opslagcapaciteit nodig heeft in het hoofdgebouw moeten drie bedrijven die nu in het hoofdgebouw gevestigd zijn verhuizen naar de nieuwe gebouwen. Dit zonder uitbreiding van personeel of parkeerbehoefte. Vandaar ook dat er geen extra parkeerplaatsen worden aangevraagd, integendeel ze worden met vijf verminderd. Ter vervolledigen werd ook een berekening gemaakt van het aantal parkeerplaatsen volgens de parkeerverordening: Bestaande toestand : kantoren 3.417m² en loodsen 13.248m². Dit resulteert in 202 parkeerplaatsen. Na uitbreiding gebouwen zijn er nog 61 extra nodig. Er verdwijnen 66 parkeerplaatsen waar de nieuwe gebouwen komen. Dit resulteert in een totaal van minimaal 263parkeerplaatsen. Maar gezien de hierboven beschreven werking van B-post is er nood aan extra parkeerplaatsen en blijven er in deze aanvraag 515 voorzien.
Ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voor de uitbreiding van bedrijfsgebouw met kantoren en hallen worden de technische installaties aangevraagd. Deze worden opgenomen als aparte milieutechnische eenheid. De bedrijven die de gebouwen innemen moeten voor de eigen infrastructuur zelf vergunningen aanvragen indien nodig.
Voor de verwarming en koeling van de gebouwen wordt een centrale verwarming op aardgas voorzien. Voor de koeling worden verschillende koelinstallaties voorzien per verdiep. Hiervoor wordt respectievelijk rubriek 43 en 16 aangevraagd.
Volgende tabel geeft een overzicht van de aangevraagde activiteiten:
Nummer | Aard | klasse |
16.3.2°a) | Airconditioningsinstallaties voor de klimatisatie van de 3 bedrijfsunits (3X 50kW) (Nieuw:150kW) | 3
|
43.1.1°a) | Voor de verwarming van 3 bedrijfsunits wordt voorzien in een stookinstallatie met een capaciteit van 580 kW. | 3
|
Voor de uitbreiding van de nieuwbouw op GEO Park Lammerdries 18 wordt voorzien in de volgende technieken:
- Stookinstallatie 580 kW voor de verwarming van de units. (Inrichting 1)
- Airconditioning 150 KW voor klimatisatie van de units. (Inrichting 2)
Met betrekking tot de koelinstallaties worden bijkomende details meegegeven:
- Koelmiddel = R410A ( GWP 2088)
- De inhoud van een koelinstallatie bedraagt=
Gelijkvloers:
unit A : 10kg
unit B : 8 kg
unit C : 8 kg
unit D : 10 kg
Eerste verdieping:
unit A : 10kg
unit B : 8 kg
unit C : 8 kg
unit D : 10 kg
-> som van de 4 units = 72 kg
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 12 mei 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 8 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 8 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken (rioolaansluiting)
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Milieuaspecten
Lucht:
De verwarmingstoestellen op aardgas hebben een vermogen van 580 kW in het totaal. Er is geen informatie gegeven in het dossier over het individueel vermogen van de toestellen. Wanneer het toestel een vermogen heeft van 300kW per toestel zijn de emissiegrenswaarden opgenomen in 5.43.2.16 van VLAREM II van toepassing.
De koelinstallaties hebben een totaal vermogen van 150 kW. Het betreft koelinstallaties met het koelmiddel R410A. Dit koelmiddel heeft een Global worming Potential van 2088. De units bevatten 8 of 10 kg koelmiddel per unit, respectievelijk 16.70 en 20.88 CO2-eq. Koelinstallaties met een nominale koelmiddelinhoud van 5 ton CO2-equivalent of meer aan gefluoreerde broeikasgassen moeten minstens elk jaar worden gecontroleerd op lekdichtheidscontrole. Wanneer het een hermetische afgesloten systeem betreft mag deze frequentie worden gehalveerd.
Meer informatie: https://omgeving.vlaanderen.be/bepalingen-voor-koelinstallaties-met-f-gassen-enof-ozonlaag-afbrekende-stoffen
Meer informatie over de wettelijke verplichtingen voor airco’s en koelinstallaties kan je vinden via onderstaande link: https://omgeving.vlaanderen.be/wettelijke-verplichtingen-aircos-en-koelinstallaties
Water
Er wordt geen vergunning aangevraagd voor het lozen van huishoudelijk afvalwater of bedrijfsafvalwater. De bedrijven die de units huren moeten zelf een vergunning aanvragen als dit van toepassing is.
Eventuele andere activiteiten moeten ook door de gebruikers van de units worden aangevraagd.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 29/04/2021 met kenmerk BWDP/2015-789/006/01/BCO.
|
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke groenambtenaar dd. 01/06/2021:
Op perceel 13374_F_0875_C_000_00 werden minstens 3 zomereiken en 1 Amerikaanse vogelkers gekapt. Het betreft bomen met een stamomtrek van meer dan 1m op 1m hoogte gemeten. Deze bomen zijn bijgevolg omgevingsvergunning plichtig. Art. 14 van het natuurdecreet m.b.t. de zorgplicht dient hier onverminderd te worden toegepast. Aangezien kwaad opzet niet onomstotelijk vaststaat, wordt enkel een compensatie gevraagd voor het groen dat verdwenen is.
De algemene en sectorale voorwaarden van VLAREM II zijn van toepassing.
Sectorale voorwaarden VLAREM II: afdeling 5.16.1; Afd. 5.16.3; Afd. 5.43.1
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd. In dit rapport worden er ook enkele aanbevelingen gedaan o.a. wat betreft de nieuwe grondverharding, de infiltratievoorziening en de afvoergoten van de loskades. Deze aanbevelingen worden best ter harte genomen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van het slopen van een bedrijfsgebouw (gedeeltelijk), het bouwen van bedrijfsgebouwen met kantoorruimtes (4 units) en het rooien van 3 bomen. Het nieuwe gebouw wordt losstaand van het reeds bestaande gebouw gebouwd.
De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Geo-Park N.V. (ondernemingsnummer 0881.887.673), met maatschappelijke zetel te Lammerdries 18, 2440 Geel.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel, zijnde het slopen van een bedrijfsgebouw (gedeeltelijk), het bouwen van bedrijfsgebouwen met kantoorruimtes (4 units) en het rooien van 3 bomen.
Verantwoording van de stedenbouwkundige last door de bijkomende gegenereerde mobiliteit in de omgeving en de waterproblematiek dient gemilderd te worden. Volgens kaderbesluit komt dit neer op een bedrag van 313.725 euro in stedenbouwkundige lasten.
Het vergunningsvoordeel bedraagt de nieuwe totale vloeroppervlakte 4423,6 m², in de voornoemde oppervlakte is de afbraak van 982,4 m² van het huidige bedrijfsgebouw met functie opslag inbegrepen. Er wordt een groter gebouw voorzien na afbraak van een gedeelte. Bij deze afbraak-nieuwbouw wenst de stad de kwaliteit van de nieuwbouw te honoreren. Om die reden zal de bestaande m² bruto vloeroppervlakte die vervangen zal worden door kwalitatieve nieuwbouw (982 m²) volledig in mindering gebracht worden van het startbedrag van stedenbouwkundige lasten, te voldoen aan de stad. Dit reduceert de finale last met 73.680 euro en resulteert in een voorlopig totaalbedrag van 240.045 euro.
Aangezien het op dit ogenblik ook voor de bouwheer onzeker is hoeveel er van de bruto vloeroppervlakte effectief als kantooroppervlakte zal worden aangewend, wordt aangenomen dat dit momenteel 1025 m² BVO bedraagt. Dit resulteert in een voorlopig totaalbedrag van 76.800 euro (3,75 euro /m² per jaar op 20 jaar afschrijving).
Aanvullend legt stad Geel een borgstelling op t.w.v. 150.000 euro, deze is voorzien voor geval van uitbreiding van de kantooroppervlakte, die hoger is dan thans gekende 1.025m² van de 4.423m² totale bouwoppervlakte. Deze borg zal worden vrijgegeven aan de vergunningverkrijger in verhouding tot de effectieve gerealiseerde m² kantooroppervlakte. De uitvoering van effectieve kantoorvolumes worden beoordeeld door de stad na gezamenlijk plaatsbezoek tussen de beide partijen, op initiatief van Geo-Park.
Ondanks dat de indiener heeft aangegeven in de communicatie op 04/08/2021 geen tegemoetkomingen te vragen voor extra duurzame tewerkstellingen, zal er een borg van 5.000 euro opgelegd worden. Deze borg wordt pro rata vrijgeven na 10 jaar, mits voorleggen van verklaring op eer van 20 VTE, indien extra duurzame tewerkstelling 10 jaar is vastgesteld.
Er werd geen overeenkomst gevonden met de aanvrager over dit dossier.
Tijdens besprekingen en navolgende communicatie in juli en augustus 2021 stelde de aanvrager eerst in juli dat “het totaalbedrag zou dus neerkomen op 1.025 m² x 75€/m² of 76.875 €”.
Het eigen voorstel door de verkrijger van de vergunning werd dat vervolgens in augustus werd voorgesteld om slechts 39.375 euro te betalen als last, druist in tegen het principe dat de last bij alle andere dossiers toegepast is vanaf de eerste vierkante meter nieuwbouw met aftrek van bestaand volume. Om die reden kan niet akkoord gegaan worden met het voorstel van de indiener. Het is de bevoegdheid van de stad om de last te bepalen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen:
Er wordt door reductie van inspanning in natura extra tewerkstelling met 5.000 euro een financiële last opgelegd ten bedrage van 71.800 euro (aan 3,75 euro /m² per jaar op 20 jaar afschrijving) i.p.v. 76.800. De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start der werken. Aanvullend 150.000 euro en 5.000 via borgstelling/bankwaarborg/borgfactuur.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om deze last als volgt aan te wenden:
De stad Geel zal de opbrengsten van deze financiële last, aanwenden voor
haar verantwoordelijkheden in het kader van de (her)aanlegmaatregelen openbaar domein in de omgeving Twee Molenstraat en/of maatregelen waterhuishouding in de omgeving van industriezone Lammerdries/Hees/Hezeschrans, binnen een termijn van 5 jaar na volstorting.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Voorwaarden
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 29/04/2021 met kenmerk BWDP/2015-789/006/01/BCO.
|
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de stedelijke groenambtenaar dd. 01/06/2021:
Op perceel 13374_F_0875_C_000_00 werden minstens 3 zomereiken en 1 Amerikaanse vogelkers gekapt. Het betreft bomen met een stamomtrek van meer dan 1m op 1m hoogte gemeten. Deze bomen zijn bijgevolg omgevingsvergunning plichtig. Art. 14 van het natuurdecreet m.b.t. de zorgplicht dient hier onverminderd te worden toegepast. Aangezien kwaad opzet niet onomstotelijk vaststaat, wordt enkel een compensatie gevraagd voor het groen dat verdwenen is.
De algemene en sectorale voorwaarden van VLAREM II zijn van toepassing.
Sectorale voorwaarden VLAREM II: afdeling 5.16.1; Afd. 5.16.3; Afd. 5.43.1
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd. In dit rapport worden er ook enkele aanbevelingen gedaan o.a. wat betreft de nieuwe grondverharding, de infiltratievoorziening en de afvoergoten van de loskades. Deze aanbevelingen worden best ter harte genomen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van het slopen van een bedrijfsgebouw (gedeeltelijk), het bouwen van bedrijfsgebouwen met kantoorruimtes (4 units) en het rooien van 3 bomen. Het nieuwe gebouw wordt losstaand van het reeds bestaande gebouw gebouwd.
De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Geo-Park N.V. (ondernemingsnummer 0881.887.673), met maatschappelijke zetel te Lammerdries 18, 2440 Geel.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel, zijnde het slopen van een bedrijfsgebouw (gedeeltelijk), het bouwen van bedrijfsgebouwen met kantoorruimtes (4 units) en het rooien van 3 bomen.
Verantwoording van de stedenbouwkundige last door de bijkomende gegenereerde mobiliteit in de omgeving en de waterproblematiek dient gemilderd te worden. Volgens kaderbesluit komt dit neer op een bedrag van 313.725 euro in stedenbouwkundige lasten.
Het vergunningsvoordeel bedraagt de nieuwe totale vloeroppervlakte 4423,6 m², in de voornoemde oppervlakte is de afbraak van 982,4 m² van het huidige bedrijfsgebouw met functie opslag inbegrepen. Er wordt een groter gebouw voorzien na afbraak van een gedeelte. Bij deze
afbraak-nieuwbouw wenst de stad de kwaliteit van de nieuwbouw te honoreren. Om die reden zal de bestaande m² bruto vloeroppervlakte die vervangen zal worden door kwalitatieve nieuwbouw (982 m²) volledig in mindering gebracht worden van het startbedrag van stedenbouwkundige lasten, te voldoen aan de stad. Dit reduceert de finale last met 73.680 euro en resulteert in een voorlopig totaalbedrag van 240.045 euro.
Aangezien het op dit ogenblik ook voor de bouwheer onzeker is hoeveel er van de bruto vloeroppervlakte effectief als kantooroppervlakte zal worden aangewend, wordt aangenomen dat dit momenteel 1025 m² BVO bedraagt. Dit resulteert in een voorlopig totaalbedrag van 76.800 euro (3,75 euro /m² per jaar op 20 jaar afschrijving).
Aanvullend legt stad Geel een borgstelling op t.w.v. 150.000 euro, deze is voorzien voor geval van uitbreiding van de kantooroppervlakte, die hoger is dan thans gekende 1.025m² van de 4.423m² totale bouwoppervlakte. Deze borg zal worden vrijgegeven aan de vergunningverkrijger in verhouding tot de effectieve gerealiseerde m² kantooroppervlakte. De uitvoering van effectieve kantoorvolumes worden beoordeeld door de stad na gezamenlijk plaatsbezoek tussen de beide partijen, op initiatief van Geo-Park.
Ondanks dat de indiener heeft aangegeven in de communicatie op 04/08/2021 geen tegemoetkomingen te vragen voor extra duurzame tewerkstellingen, zal er een borg van 5.000 euro opgelegd worden. Deze borg wordt pro rata vrijgeven na 10 jaar, mits voorleggen van verklaring op eer van 20 VTE, indien extra duurzame tewerkstelling 10 jaar is vastgesteld.
Er werd geen overeenkomst gevonden met de aanvrager over dit dossier.
Tijdens besprekingen en navolgende communicatie in juli en augustus 2021 stelde de aanvrager eerst in juli dat “het totaalbedrag zou dus neerkomen op 1.025 m² x 75€/m² of 76.875 €”.
Het eigen voorstel door de verkrijger van de vergunning werd dat vervolgens in augustus werd voorgesteld om slechts 39.375 euro te betalen als last, druist in tegen het principe dat de last bij alle andere dossiers toegepast is vanaf de eerste vierkante meter nieuwbouw met aftrek van bestaand volume. Om die reden kan niet akkoord gegaan worden met het voorstel van de indiener. Het is de bevoegdheid van de stad om de last te bepalen.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen:
Er wordt door reductie van inspanning in natura extra tewerkstelling met 5.000 euro een financiële last opgelegd ten bedrage van 71.800 euro (aan 3,75 euro /m² per jaar op 20 jaar afschrijving) ip 76.800. De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van BTW, door stad Geel geïnd worden op het ogenblik van de start der werken. Aanvullend 150.000 euro en 5.000 via borgstelling/bankwaarborg/borgfactuur.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om deze last als volgt aan te wenden:
De stad Geel zal de opbrengsten van deze financiële last, aanwenden voor
haar verantwoordelijkheden in het kader van de (her)aanlegmaatregelen openbaar domein in de omgeving Twee Molenstraat en/of maatregelen waterhuishouding in de omgeving van industriezone Lammerdries/Hees/ Hezeschrans, binnen een termijn van 5 jaar na volstorting.