Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021061901
Dossiernummer gemeente: 202100226
De gemeente Geel heeft op 9 april 2021 een aanvraag ontvangen voor slopen van bestaande woning en het bouwen van 6 studentenkamers. De aanvraag werd op 20 mei 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Liesbet Luyten wonende te Diestseweg 110 te 2440 Geel en Luc Lijnen wonende te Diestseweg 110 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Diestseweg 114
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1451T4 en 1451Y
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Wydbosch goedgekeurd op 26 september 2001
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de gevelmaterialen.
Art. 4.3.1§1 en 4.4.1§2 van de codextrein stellen dat voorschriften van verkavelingen en BPA's ouder dan 15 jaar, geen weigeringsgrond meer zijn voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
Wanneer men de voorschriften van een verkaveling of BPA niet wenst te volgen, geldt de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een ééngezinswoning en het oprichten van een nieuwe studentenhuis met 6 studentenkamers.
De nieuwbouw wordt opgericht op de rooilijn.
De bouwdiepte bedraagt 15 m op gelijkvloers, eerste en tweede verdieping. De dakbasis bedraagt 9 m.
De kroonlijsthoogte bedraagt 9 m.
De dakhelling bedraagt 45°.
Zowel in het voorste als achterste dakvlak worden dakkapellen voorzien.
De gevels worden afgewerkt met leien. Hiervoor wordt een afwijking aangevraagd.
Er is een onderdoorrit naar de tuin waar o.a. de fietsenstalling en de parkeerplaatsen zijn. Er wordt ook een gemeenschappelijke tuin aangelegd.
Het gelijkvloers is ingericht als gemeenschappelijke keuken en eetplaats.
Op de eerste en de tweede verdieping zijn er twee studentenkamers van elke 30 m².
Op de dakverdieping zijn er 2 studentenkamers met een oppervlakte van 24 m².
De studentenkamers zijn allemaal uitgerust met een natte cel (eigen toilet en douche).
Het naastgelegen pand, Diestseweg 112, is van dezelfde eigenaar. In dit gebouw zijn er 9 studentenkamers. De 5 parkeerplaatsen van de twee panden worden heraangelegd zodat er een gemeenschappelijk tuin ontstaat voor de studenten.
Voor elke kamer is er een parkeerplaats voor fietsen een bestaande bijgebouw dat vergund is. In dit bijgebouw bevinden zich ook de fietsenstalling voor het naastgelegen studentenhuis.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 mei 2021 t.e.m. 28 juni 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 5 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 24 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Diestseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 mei 2021 tot en met 28 juni 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Geel dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Motivatie en voorwaarden riolering:
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. In de nabije toekomst zal er een gescheiden stelsel komen.
Zolang de weg- en rioleringswerken niet gestart zijn dient men het volgende aan te houden: Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitingsputjes DWA en RWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5 m en max. 1 m. De huisaansluitingsputjes dienen van kunststof (RWA: grijs met diameter 250 mm, DWA: roodbruin met diameter 315 mm) te zijn. Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met grondgebondenzaken@geel.be.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitingsputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitingsputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 7.000 L bedragen met een maximale inhoud van 10.000 L. De bouwheer voorziet een volume van 7.500 L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 7 toiletten, een binnen-en buitenkraan. Meer informatie over het herbruik kan men vinden in het document "20210624_Advies_Riolering_InformatieAquafin_HerbruikHemelwater"
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1.608,5 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 2,5736 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2.000 L en een oppervlakte van 7,07 m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Motivatie en voorwaarden toegang tot perceel:
Men behoudt de bestaande toegang tot het perceel waarbij de maximale toegestane breedte wordt gerespecteerd. Er is geen aanpassing van het openbaar domein nodig. Er is een verlaagde boordsteen en er zijn overrijdbare klinkers in de stoep.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dienen steeds 5 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Het gebouw dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Aquafin dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Geel dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Motivatie en voorwaarden riolering:
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. In de nabije toekomst zal er een gescheiden stelsel komen.
Zolang de weg- en rioleringswerken niet gestart zijn dient men het volgende aan te houden: Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is. Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient de bouwheer zelf de huisaansluitingsputjes DWA en RWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5 m en max. 1 m. De huisaansluitingsputjes dienen van kunststof (RWA: grijs met diameter 250 mm, DWA: roodbruin met diameter 315 mm) te zijn. Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Als er geen aansluiting is, dient men contact op te nemen met grondgebondenzaken@geel.be.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitingsputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitingsputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 7.000 L bedragen met een maximale inhoud van 10.000 L. De bouwheer voorziet een volume van 7.500 L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 7 toiletten, een binnen-en buitenkraan. Meer informatie over het herbruik kan men vinden in het document "20210624_Advies_Riolering_InformatieAquafin_HerbruikHemelwater"
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1.608,5 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 2,5736m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2.000 L en een oppervlakte van 7,07 m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Motivatie en voorwaarden toegang tot perceel:
Men behoudt de bestaande toegang tot het perceel waarbij de maximale toegestane breedte wordt gerespecteerd. Er is geen aanpassing van het openbaar domein nodig. Er is een verlaagde boordsteen en er zijn overrijdbare klinkers in de stoep.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dienen steeds 5 parkeerplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Het gebouw dient te voldoen aan de EPB-eisen.