Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021091084
Dossiernummer gemeente: 202100328
De gemeente Geel heeft op 24 mei 2021 een aanvraag ontvangen voor het uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 9 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Samuel Vandewaeter wonende te Kemeldijk 83 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kemeldijk 83 en Scheplakens 41
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nrs. 1153K, 1155 en 1158C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen I
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag handelt over het uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning gelegen op een hoekperceel langs Scheplakens en Kemeldijk.
Oorspronkelijk had de woning adres Scheplakens 41, nu gekend onder Kemeldijk 83.
De bestaande oprit langs Scheplakens blijft behouden, de voordeur is gelegen langs Kemeldijk.
De woning werd gebouwd in gevelsteenmetselwerk en een hellend dak langs één zijde als schilddak, langs de andere zijde met wolfseind, dakbedekking gedeeltelijk in riet en gedeeltelijk met dakpannen.
De inplanting met afstanden ten opzichte van perceelsgrens en rooilijnen blijft behouden.
De woning wordt aan de linker zijde uitgebreid met een tuinkamer in het verlengde van de keuken en een overdekt terras met een oppervlakte van 68m².
De bestaande bouwbreedte bedraagt 6,40 meter en bouwdiepte 11,97 meter. Na uitvoering der werken bedraagt de bouwbreedte 23,20 meter en de totale bouwdiepte 11,97 meter.
Intern wordt de op het gelijkvloers de garage met fietsenberging omgevormd naar speelkamer en bureau. Op het terrein zijn er 2 parkeerplaatsen voorzien in openlucht.
Op de verdieping voorziet men de uitbreiding een extra slaapkamer en badkamer.
De gevels in gevelsteenmetselwerk worden gekaleid, nieuw buitenschrijnwerk in hout natuurkleuring het dak wordt volledig voorzien in riet. Licht wordt genomen via dakvlakvensters.
Rieten daken zijn geen groendaken. Ze hebben meestal een steile helling en houden maar weinig regenwater vast, het grootste gedeelte stroomt er gewoon af. Rieten daken hebben geen dakgoot en het hemelwater valt naast het gebouw op de onverharde bodem terecht.
Op het perceel staan 3 bijgebouwen waarvoor geen geldige vergunning bekend is. Twee daarvan bevinden zich in het agrarisch gebied en worden niet mee opgenomen in deze omgevingsvergunning. Eén daarvan in het woongebied, deze wordt afgebroken.
De bestaande verhardingen en tuinaanleg blijven behouden.
Er worden geen bomen gerooid noch terreinophogingen uitgevoerd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 9 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. In Kemeldijk is er een gemengd rioleringsstelsel en een (ingebuisde gracht) aanwezig op openbaar domein. Langs Scheplakens is een gracht aan de overzijde van de straat. Ter hoogte van het perceel is er vermoedelijk een ingebuisde gracht wat hoogstens loost op oppervlaktewater.
Volgens het bestaande plan is de woning aangesloten langs Scheplakens, maar dit blijkt niet zeker te zijn na telefonisch contact met de architect.
Wat de bestaande toestand ook is, men heeft een aansluitplicht op het rioleringsstelsel dat aansluit op een zuiveringsstation. Dit betekent dus dat er een aansluiting moet zijn of worden voorzien langs Kemeldijk.
Als er reeds een aansluiting is via Kemeldijk dient men zelf een huisaansluitputje DWA te plaatsen, nabij de rooilijn op privaat terrein. Dit huisaansluitputje dient van kunststof te zijn, roodbruin met diameter 315mm. In dit geval dient men geen aansluitkost te betalen en dient men geen keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Als er geen aansluiting is, dient men een officiële aanvraag te doen bij Aquafin. Na het verkrijgen van het advies van Aquafin dient men een aansluiting aan te vragen bij de dienst Openbare werken en verkeer van stad Geel. De plaatsing van het huisaansluitputje en de aansluiting op de riolering zal door Aquafin gebeuren in opdracht van stad Geel. In dit geval dient men wel een aansluitkost (ingebruikname lozingspunt) te betalen en een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Bij de verbouwing zal de woning volledig worden voorzien van een rieten dak zonder goten waardoor het aflopende water in de omliggende grond kan infiltreren. De Gewestelijke stedenbouwkundige vergunning is niet van toepassing in dit geval.
De afvoerbuizen voor het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De nieuwe afvoeren dient men aan te sluiten op de bestaande afvoeren.
Voor het afvalwater was er reeds een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Men behoudt dit concept wat gunstig is. Het grijze water moet rechtstreeks naar de riolering gaan. Het fecale water mag nog via de bestaande septische put, maar deze put mag ook worden kortgesloten aangezien men dient aan te sluiten op een stelsel dat naar een zuiveringsstation leidt.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men behoudt de bestaande toegang welke voldoet aan de normen.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
///
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Er worden geen bijgebouwen opgenomen in de omgevingsvergunning.
Bestemming eengezinswoning blijft behouden.
De bestaande verhardingen en tuinaanleg blijven behouden.
Rieten daken hebben geen dakgoot en het hemelwater valt naast het gebouw op de onverharde bodem terecht.
Als het hemelwater van het rieten dak op een verharding terecht komt, moet het door of naast die verharding op natuurlijke wijze in de bodem infiltreren. Indien je echter voor de verharding een afwijking aanvraagt en het hemelwater opvangt, moet je bij de dimensionering van de hemelwatervoorziening ook met de oppervlakte van het rieten dak rekening houden.
Erfscheiding door middel van levende hagen in de voortuin tot maximum 1,20 meter hoog. In bochten en bij kruispunten, zijn levende hagen niet hoger dan 0,70 meter. Het zicht hierboven moet vrij zijn in functie van een goed overzicht over de rijbaan.
In zij- en achtertuin tot een maximum hoogte van 2 meter. Gemeenschappelijke hagen worden aangebracht op de perceelsgrens, indien niet gemeenschappelijk op minimum 0,50 meter van de perceelsgrens.
Er worden geen bomen gerooid noch terreinophogingen uitgevoerd.
Kan er op het inlichtingenblad het volgende worden toegevoegd (staat ook al in het advies uitgelegd, maar daarin heb ik niet de verwijzing naar de website van AQF gedaan)
"Indien een nieuwe aansluiting op het gemengde rioleringsstelsel in Kemeldijk moet worden voorzien, dient men zo snel mogelijk een officiële aanvraag te doen bij Aquafin. Zij zullen de aanvraag bekijken en vervolgens advies geven over de aansluiting van het afvalwater.
De aanvraag dient te gebeuren via https://www.aquafin.be/nl-be/particulieren-verbouwen/aansluiten-op-de-riolering. Op deze pagina moet men zoeken naar de module "Rechtstreeks aansluiten op een collector van Aquafin".
Na het verkrijgen van het advies van Aquafin dient men zo snel mogelijk bij de dienst Openbare werken en verkeer van stad Geel een aansluiting aan te vragen. Dit kan via grondgebondenzaken@geel.be."
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Er worden geen bijgebouwen opgenomen in de omgevingsvergunning.
Bestemming eengezinswoning blijft behouden.
De bestaande verhardingen en tuinaanleg blijven behouden.
Rieten daken hebben geen dakgoot en het hemelwater valt naast het gebouw op de onverharde bodem terecht.
Als het hemelwater van het rieten dak op een verharding terecht komt, moet het door of naast die verharding op natuurlijke wijze in de bodem infiltreren. Indien je echter voor de verharding een afwijking aanvraagt en het hemelwater opvangt, moet je bij de dimensionering van de hemelwatervoorziening ook met de oppervlakte van het rieten dak rekening houden.
Erfscheiding door middel van levende hagen in de voortuin tot maximum 1,20 meter hoog. In bochten en bij kruispunten, zijn levende hagen niet hoger dan 0,70 meter. Het zicht hierboven moet vrij zijn in functie van een goed overzicht over de rijbaan.
In zij- en achtertuin tot een maximum hoogte van 2 meter. Gemeenschappelijke hagen worden aangebracht op de perceelsgrens, indien niet gemeenschappelijk op minimum 0,50 meter van de perceelsgrens.
Er worden geen bomen gerooid noch terreinophogingen uitgevoerd.
Kan er op het inlichtingenblad het volgende worden toegevoegd (staat ook al in het advies uitgelegd, maar daarin heb ik niet de verwijzing naar de website van AQF gedaan)
"Indien een nieuwe aansluiting op het gemengde rioleringsstelsel in Kemeldijk moet worden voorzien, dient men zo snel mogelijk een officiële aanvraag te doen bij Aquafin. Zij zullen de aanvraag bekijken en vervolgens advies geven over de aansluiting van het afvalwater.
De aanvraag dient te gebeuren via https://www.aquafin.be/nl-be/particulieren-verbouwen/aansluiten-op-de-riolering. Op deze pagina moet men zoeken naar de module "Rechtstreeks aansluiten op een collector van Aquafin".
Na het verkrijgen van het advies van Aquafin dient men zo snel mogelijk bij de dienst Openbare werken en verkeer van stad Geel een aansluiting aan te vragen. Dit kan via grondgebondenzaken@geel.be."