2021_CBS_02467 - Omgevingsvergunning (202100425 BVDB) - voor het slopen van 4 gebouwen gelegen Lebonstraat 72, 74, 76 en 78 - Vergunning

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021115169

Dossiernummer gemeente: 202100425

De gemeente Geel heeft op 7 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van 4 gebouwen. De aanvraag werd op 23 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

VLAAMSE VASTGOED-EN BOUWMAATSCHAPPIJ NV gevestigd te Molseweg 124 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Lebonstraat 72, 74, 76 en 78

Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 841K, 841L, 842F en 842E

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Werft goedgekeurd op 15 oktober 1998

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Noordelijke wand Werft goedgekeurd op 17 oktober 2011gelegen in opgeheven verkavelingen

projectzone S4C voor gemengde stedelijke ontwikkelingen

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

\\\

Verordeningen

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.

gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.

1. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:

• Oud dossier VLAREM (1969/A/01589) voor propaantank - GEEN BESLISSING op .
• Oud dossier VLAREM (1980/A/03760) voor tandradiografietoestel - GEEN BESLISSING op .
• Oud dossier VLAREM (1957/A/00440) voor schrijnwerkerij - GEEN BESLISSING op .
• Stedenbouwkundige vergunning (2006/00427) voor het slopen van bestaande gebouwen - goedgekeurd op 04/12/2006.
• Stedenbouwkundige vergunning (2007/00186) voor het bouwen van een meergezinswoning met 9 eenheden - goedgekeurd op 14/01/2008.

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De vergunningsaanvraag betreft het slopen van 4 woongebouwen, Lebonstraat 72, 74, 76 en 78. De sloop gebeurt in het kader van de toekomstige ontwikkeling van het ganse bouwblok, begrensd door Lebonstraat-Patronaatstraat-Palingstraat-Werft, met name projectzone S4B en S4C van het RUP Noordelijke wand Werft. Het perceel met nummer 841l is 139m2, het perceel met nummer 841k is 141m2, het perceel met nummer 842e is 299m2 en het perceel met nummer 842f is 161m2. Alle 4 de percelen zijn bebouwd aan de zijde van de Lebonstraat. Ook de bijgebouwen achteraan de percelen zijn te slopen. De woningen bestaan uit een hoofdvolume en een achterbouw. De hoofdvolumes bestaan uit 2 bouwlagen met een hellend dak. De achterbouwen variëren tussen platte en hellende daken. De totale voorgevelbreedte van huisnummer 72 bedraagt 6m58, die van huisnummer 74 bedraagt 8m87, die van huisnummer 76 bedraagt 8m72 en die van huisnummer 78 bedraagt 5m64. De bouwdiepte van de hoofdvolumes met nummer 72 en 74 bedraagt 8m19. De bouwdiepte van de hoofdvolumes met nummer 76 en 78 bedraagt 8m36. De kroonlijst van het woonhuis met nummer 72 en 74 is 8m22 hoog, met een nokhoogte van circa 12m. De kroonlijst van het woonhuis met nummer 76 en 78 is 8m00 hoog, met een nokhoogte van circa 11m70. De achterbouwen hebben een kroonlijsthoogte van circa 3m00. Het betreffen traditioneel gemetste constructies met houten tussenvloeren en op het gelijkvloers een vloertegel op een zandbed op volle grond. De gevels bestaan voornamelijk uit baksteen en de daken zijn afgewerkt met dakpannen. De overige oppervlakte van de percelen bestaat uit een onverharde achtertuin met bomen, struiken en hagen. Aan de linkerzijde grenzen de gebouwen aan de te slopen woning met huisnummer 70 (reeds vergund – OMV_2020149982).

Het af te breken volume van huisnummer 72 bedraagt circa 560m3 + 138m3 bijgebouwen, van huisnummer 74 circa 583m3 + 141m3 bijgebouwen, van huisnummer 76 circa 788m3 + 414m3 bijgebouwen en van huisnummer 78 circa 424m3 + 171m3 bijgebouwen. Dat geeft een totaal van 3.219m3. Aangezien dit kleiner is dan 5.000m3 en er geen andere functie dan wonen in deze gebouwen plaatsvond, dient geen sloopopvolgingsplan aan het dossier te worden toegevoegd. De nutsmeters worden weggehaald na het bekomen van de vergunning en alvorens de gebouwen gesloopt worden

1. Openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Er werd geen bezwaar ingediend.

1. Adviezen

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 6 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 2 september 2021 werd het advies ontvangen van Stadsontwikkeling en kernversterking

Gunstig advies.

1. Project-MER

\\\

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Wegenis

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook

Watertoets

Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.

Gewestelijke verordening hemelwater: 

De aanvraag betreft nieuwbouw/uitbreiding waarbij de nieuwe oppervlakte <40m² en valt dus niet onder de gemeentelijke / gewestelijke verordening hemelwater

Mer-screening

Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.

Natuurtoets

niet van toepassing

Erfgoed-/archeologietoets

Niet van toepassing

Toegankelijkheid

De aanvraag voorziet geen gebouwen die toegankelijk voor publiek zijn waardoor niet voldaan dient te worden aan voorzieningen om de integrale toegankelijkheid te bereiken.

Decreet grond- en pandenbeleid

Niet van toepassing

Scheidingsmuren

De aanvraag heeft betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. De aanpalende eigenaars werden per aangetekend schrijven op de hoogte gesteld.

Milieuaspecten

Niet van toepassing

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Deze beoordeling – als uitvoering van art. 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling en met oog voor de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen - houdt rekening met de volgende criteria als uitvoering van art. 4.3.1 van de codex: 

1. Functionele inpasbaarheid
2. Mobiliteitsimpact
3. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
4. Visueel-vormelijke elementen
5. Cultuurhistorische aspecten
6. Bodemreliëf
7. Hinderaspecten
8. Gezondheid en gebruiksgenot
9. Bespreking bezwaren

1. Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet de sloop van 4 gebouwen in woongebied. Deze handeling is functioneel inpasbaar in deze gewestplanbestemming.

1. Mobiliteitsimpact

De afbraak van de gebouwen en de afvoer van het afval van de sloopwerken zullen tijdelijk bijkomend verkeer en hinder genereren.

1. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid

De vergunningsaanvraag betreft het slopen van 4 woongebouwen, Lebonstraat 72, 74, 76 en 78. De sloop gebeurt in het kader van de toekomstige ontwikkeling van het ganse bouwblok, begrensd door Lebonstraat-Patronaatstraat-Palingstraat-Werft, met name projectzone S4B en S4C van het RUP Noordelijke wand Werft. Het perceel met nummer 841l is 139m2, het perceel met nummer 841k is 141m2, het perceel met nummer 842e is 299m2 en het perceel met nummer 842f is 161m2. Alle 4 de percelen zijn bebouwd aan de zijde van de Lebonstraat. Ook de bijgebouwen achteraan de percelen zijn te slopen. De woningen bestaan uit een hoofdvolume en een achterbouw. De hoofdvolumes bestaan uit 2 bouwlagen met een hellend dak. De achterbouwen variëren tussen platte en hellende daken. De totale voorgevelbreedte van huisnummer 72 bedraagt 6m58, die van huisnummer 74 bedraagt 8m87, die van huisnummer 76 bedraagt 8m72 en die van huisnummer 78 bedraagt 5m64. De bouwdiepte van de hoofdvolumes met nummer 72 en 74 bedraagt 8m19. De bouwdiepte van de hoofdvolumes met nummer 76 en 78 bedraagt 8m36. De kroonlijst van het woonhuis met nummer 72 en 74 is 8m22 hoog, met een nokhoogte van circa 12m. De kroonlijst van het woonhuis met nummer 76 en 78 is 8m00 hoog, met een nokhoogte van circa 11m70. De achterbouwen hebben een kroonlijsthoogte van circa 3m00. Het betreffen traditioneel gemetste constructies met houten tussenvloeren en op het gelijkvloers een vloertegel op een zandbed op volle grond. De gevels bestaan voornamelijk uit baksteen en de daken zijn afgewerkt met dakpannen. De overige oppervlakte van de percelen bestaat uit een onverharde achtertuin met bomen, struiken en hagen. Aan de linkerzijde grenzen de gebouwen aan de te slopen woning met huisnummer 70 (reeds vergund – OMV_2020149982). Het af te breken volume van huisnummer 72 bedraagt circa 560m3 + 138m3 bijgebouwen, van huisnummer 74 circa 583m3 + 141m3 bijgebouwen, van huisnummer 76 circa 788m3 + 414m3 bijgebouwen en van huisnummer 78 circa 424m3 + 171m3 bijgebouwen. Dat geeft een totaal van 3.219m3. Aangezien dit kleiner is dan 5.000m3 en er geen andere functie dan wonen in deze gebouwen plaatsvond, dient geen sloopopvolgingsplan aan het dossier te worden toegevoegd. De nutsmeters worden weggehaald na het bekomen van de vergunning en alvorens de gebouwen gesloopt worden

1. Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de ligging van het perceel dient dit terrein na sloping van het gebouw onkruidvrij te worden onderhouden zodat de netheid van de omgeving verzekerd blijft. De openbare weg dient rein gehouden in de nabijheid van de bouwwerken ingevolge de Politiecodex.

1. Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is niet gelegen in een beschermd landschap of cultuur-historisch landschap. De aanvraag paalt niet aan een beschermd monument. 

1. Bodemreliëf

Op de perceelsgrenzen dient het maaiveldniveau aan te sluiten op dat van de aangrenzende percelen. Het op het terrein opgevangen hemelwater mag in geen geval afwateren naar de buren of het openbaar domein. 

1. Hinderaspecten

De werken zullen tijdelijk bijkomend verkeer en hinder genereren. De aanvraag voldoet niet aan het burgerlijk wetboek betreffende de lichten en de zichten.

1. Gezondheid en gebruiksgenot

Niet van toepassing.

1. Bespreking bezwaren

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de vereenvoudigde procedure van toepassing en moet de aanvraag niet openbaar gemaakt worden. 

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.

De aanpalende eigenaars werden op 30/07/2021 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen  voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, afgeleverd op 6 augustus 2021 is gunstig.
•  Het advies van Stadsontwikkeling en kernversterking afgeleverd op 2 september 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Uit bovenstaande motivering  blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening zoals bepaald in art 4.3.1. V.C.R.O. Het voorgestelde ontwerp is verenigbaar met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits het naleven van volgende voorwaarden:

Voorwaarden:

• Alle verhardingen op de percelen dienen uitgebroken en afgevoerd te worden.
• Er mogen geen materialen vreemd aan de ondergrond op/in de bodem achterblijven
• Binnen de maand na beëindiging van de sloopwerken dient het terrein ingezaaid te zijn. 
• De sloping van de woning kan uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan.
• Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
• Omwille van de ligging van het perceel dient dit terrein na sloping van het gebouw onkruidvrij te worden onderhouden zodat de netheid van de omgeving verzekerd blijft. 
• De nodige maatregelen dienen getroffen om de verkeersveiligheid optimaal te verzekeren.
• Vooraleer de werken worden aangevat dient het attest van Fluvius m.b.t. de wegname van de nutsleidingen te worden doorgemaild aan grondgebondenzaken@geel.be met vermelding van dossiernummer.
• Indien de werken gepaard gaan met grondverzet dienen de voorschriften opgenomen in het Vlarebo, het Vlaams reglement betreffende bodemsanering en bodembescherming opgevolgd te worden. Dit houdt ondermeer in dat bij bodem afkomstig van een ontgraving groter dan 250 m³ of afkomstig van een verdachte grond, een technisch verslag moet worden opgemaakt en het transport moet vergezeld zijn van de nodige transportdocumenten omschreven in Vlarebo art. 183.
• Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
• De openbare weg dient rein gehouden in de nabijheid van de bouwwerken ingevolge de Politiecodex.
• Op de perceelsgrenzen dient het maaiveldniveau aan te sluiten op dat van de aangrenzende percelen. Het op het terrein opgevangen hemelwater mag in geen geval afwateren naar de buren of het openbaar domein. 
• In afwachting van een nieuw project dient het terrein in een ordentelijke staat te worden onderhouden.
• bij overdracht van gronden die deel uitmaken van het projectgebied moeten de verplichtingen van het Bodemdecreet worden nageleefd: bodemattestverplichting (artikel 101 Bodemdecreet) en de bijzondere procedure voor de overdracht van risicogronden (artikel 102 tot en met 115 Bodemdecreet: o.a. uitvoering van een oriënterend bodemonderzoek);
• bij onteigening van gronden die deel uitmaken van het projectgebied moeten de bepalingen van het Bodemdecreet worden gevolgd (artikel 119 en 119bis van het Bodemdecreet); 
• bij grondverzet op gronden in het projectgebied moet rekening worden gehouden met de bepalingen over het grondverzet in het VLAREBO-besluit van 14 december 2007;
• Een grondwaterhandeling zoals het infiltreren en het onttrekken van grondwater kan een nabijgelegen bodemverontreiniging verspreiden. Daarnaast kan verontreiniging ook impact hebben op de handeling zoals bij de lozing van onttrokken grondwater dat verontreinigd is. Er werd daarom een richtlijn rond grondwaterhandelingen opgemaakt. Die biedt een praktische handleiding voor wie van plan is om een grondwaterhandeling uit te voeren. Deze handleiding is beschikbaar via deze link : https://www.ovam.be/technische-richtlijngrondwaterhandelingen-beheer-van-bodemverontreiniging
• er moet rekening mee worden houden dat een bestemmingswijziging een impact kan hebben op de verplichtingen die krachtens het Bodemdecreet en het VLAREBO rusten op gronden uit het projectgebied met vastgestelde bodemverontreiniging, zo onder meer: – een bestemmingswijziging kan een impact hebben op een eerdere beoordeling door de OVAM van de aard en de ernst van de bodemverontreiniging op gronden uit het projectgebied en bijgevolg eventueel op de saneringsnoodzaak en de saneringsurgentie. – een bestemmingswijziging kan aanleiding geven tot wijziging van het saneringsdoel voor een te saneren grond: zie artikel 10, §2 en 21, §1 Bodemdecreet. – een bestemmingswijziging na een beslissing van de OVAM tot ambtshalve sanering van een verontreinigde grond heeft tot gevolg dat de eventuele meerkost in geval van aanpassing van het saneringsdoel moet worden vergoed door de persoon die eigenaar is van de grond op het moment van de bestemmingswijziging: zie artikel 157, tweede lid Bodemdecreet. – een bestemmingswijziging kan de verplichting met zich brengen om een nieuw oriënterend bodemonderzoek uit te voeren bij de overdracht van een risicogrond gelegen in het projectgebied, meer bepaald als ingevolge de bestemmingswijziging de grond valt onder een bestemmingstype waarvoor strengere bodemsaneringsnormen gelden: zie artikel 64 en bijlage IV van het VLAREBO-besluit van 14 december 2007

Bijkomende voorwaarde

Er mogen geen bomen gerooid worden bij de afbraak van de te slopen panden.
Er dient - onmiddellijk na de sloop van de gebouwen - in het achterste deel van de sloopzone een bloemenrijk kruidenmengsel ingezaaid te worden voor schrale, droge neutrale grond.

De voorste zone, grenzend aan het voetpad met een diepte van minstens 2,5 meter moet ingezaaid worden met gras en frequent gemaaid te worden door (of in naam van) de eigenaar.
Die eerste zoom van min. 2,5 meter gazon gelegen aan de straat mag hierdoor een max. hoogte van 15 centimeter gras zijn.

De stad zal dit actief opvolgen in het kader van haar handhavingsrol.

Lasten

Niet van toepassing

Stedenbouwkundig Advies 

Er wordt een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.