UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 13/09/2021
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021042637
Dossiernummer gemeente: V_202100160
De gemeente Geel heeft op 10 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor verkavelingsproject: 40 loten voor ééngezinswoningen met wegaanleg. De aanvraag werd op 2 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
D & V Woonprojecten BVBA gevestigd te Molenstraat 24 te 3570 Alken
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 1007F, 1007E, 1008B, 1066G, 1067F, 2273X2, 2273W2, 2273Y2, 2273V2, 2273S2, 2273T2, 2273B3, 2273F3, 2273H3, 2273E3 en 2278A
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
landschappelijk waardevol agrarisch gebied
De landschappelijke waardevolle gebieden zijn gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd die overeenstemmen met de in grondkleur aangegeven bestemming, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijke uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met het gewestplan.
De gemeenteraad heeft in zitting van 1 april 2021 het beleidsplan ruimte Geel voorlopig vastgesteld. In het beleidskader leefbare dorpen is de woningbouwprogrammatie voor o.a. Bel opgenomen. Bepaalde binnengebieden, gelegen in woongebied, worden bevroren tot 2030. De voorgestelde verkaveling maakt deel uit van zo’n binnengebied. De gemeenteraad heeft beslist dat er voorlopige geen nieuwe ontwikkeling mogelijk is op deze locatie.
Stad Geel werkt sinds 6 juli 2020 met het handboek grote bouwprojecten. De procedure opgesteld in dit handboek dient gevolgd te worden bij het uitwerken van grote projecten. Voorliggende aanvraag heeft deze procedure niet gevolgd.
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het verkavelen van een terrein in 37 loten voor ééngezinswoningen.
Langsheen de bestaande wegenis en het speelplein worden 26 loten voorzien in gesloten of halfopen bebouwing. Dit zijn loten met een oppervlakte tussen 162m² en 354m².
Er is één lot voor open bebouwing, lot 31, op een perceel van 480m².
De rest van het terrein krijgt een bestemming als villapark. Hier komen 11 loten met voor open bebouwing. De percelen hebben een oppervlakte van 1279m² tot 1962m². De wegenis in het villapark wordt niet overgedragen naar het openbaar domein, maar blijft privaat.
Art. 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning dd. 25/04/2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over de wegenis alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad heeft in zitting van 6/9/2021 de zaak der wegen niet goedgekeurd omwille van volgende redenen:
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 april 2021 t.e.m. 11 mei 2021. Er werden 56 bezwaarschriften ingediend.
Op het eerste plan ontbrak een erfdienstbaarheid. Er werd een aangepast dossier opgeladen in het omgevingsloket. Een tweede openbaar onderzoek was daarom nodig.
Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van van 15 mei 2021 t.e.m. 13 juni 2021. Er werden 5 bezwaarschriften ingediend.
Omdat de aanpassing van het plan enkel de erfdienstbaarheid betreft, worden ook de bezwaren uit het eerste openbaar onderzoek meegenomen in de bespreking.
Er zijn in totaal 56 + 5 bezwaren ingediend. Volgende elementen zijn aangehaald in deze bezwaarschriften:
Op 4 juni 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: ongunstig
Op 7 april 2021 werd het advies ontvangen van PROXIMUS
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 9 april 2021 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 28 april 2021 werd het advies ontvangen van TELENET
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 30 april 2021 werd het advies ontvangen van Vlaamse Milieumaatschappij
Advies: gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig
Op 7 mei 2021 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 18 juni 2021 werd het advies ontvangen van Geel – dienst openbare werken en verkeer.
Advies: ongunstig
Planologische toets
De percelen zijn gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Mon Van Genechtenstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.///
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Natuurtoets
///
Mobiliteit
///
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van CRO:
Functionele inpasbaarheid
In het beleidsplan ruimte, beleidskader leefbare dorpen werd het belang van de woningbouwprogrammatie opgenomen:
"Om ervoor te zorgen dat de groei van de dorpen in de hand kan worden gehouden, is de opmaak van een woonprogrammatie noodzakelijk. Zo’n programmatie doet uitspraken over welke (delen van) niet ontwikkeld woongebied of woonuitbreidingsgebieden, zoals aangeduid op plannen van aanleg (gewestplan, bijzondere plannen van aanleg en ruimtelijke uitvoeringsplannen), al dan niet binnen een bepaalde periode op de markt kunnen worden gebracht voor woonontwikkeling. Zij vergelijkt daarvoor de woonbehoeften van een dorp met het mogelijk aanbod van bouwgronden. Zij doet geen uitspraken over het juridisch aanbod van bouwgronden langs uitgeruste wegen of in goedgekeurde verkavelingen. Er wordt immers vanuit gegaan dat bouwgronden langs uitgeruste wegen en in goedgekeurde verkavelingen vanuit een particulier initiatief hoe dan ook kunnen en zullen worden bebouwd zonder dat een overheid hier vat op heeft. Anders is het gesteld met niet ontwikkelde woongebieden die nog niet via een uitgeruste weg zijn ontsloten (binnengebieden). Hier is met andere woorden de aanleg van straten noodzakelijk vooraleer een woonontwikkeling kan plaatsvinden. Principieel moet de gemeenteraad zijn goedkeuring geven aan het wegtracé vooraleer een vergunning kan worden verleend. Met de programmatie worden in eerste instantie overaanbod en de negatieve gevolgen daarvan op de bestaande woningmarkt vermeden. Uit een kwantitatieve analyse blijkt immers dat er in de dorpen veel meer ruimte is voor bijkomende woningen, dan dat er behoefte is op basis van een natuurlijke groei. Gelet hierop is een gefaseerde ontwikkeling vastgesteld, die ervoor moet zorgen dat Geel de ambities van een kwalitatieve groei ook werkelijk waar kan maken."
Dit gebied is in de woningprogrammatie voor BEL, beleidskader leefbare dorpen, kaart 1 (2021), aangeduid als te reserveren binnengebied tot minstens 1/2030. Er is met andere woorden geen behoefte aan de verdere aansnijding van dit gebied.
Het ontwerp betreft een uitbreiding (fase 2) van een eerder vergunde verkaveling (fase 1). Bij fase 1 werd een verkavelingsvergunning verleend voor 43 loten (2015). Van deze eerste fase zijn minder dan de helft van de loten ingevuld op dit moment. Ook in de rest van Bel zijn nog steeds veel onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen aanwezig. Dit wijst er ook op dat er geen bijkomende woningnood is om het verder aansnijden van een binnengebied te verantwoorden.
De vergunde verkaveling (fase 1) bestaat grotendeels uit open bebouwing en enkele kleinere percelen bestemd voor een sociale invulling. In fase 2 worden echter de meeste loten (26 van de 37) voorzien als aaneengesloten of halfopen bebouwing. Dit is een sterke verdichting voor deze locatie.
De gemiddelde woondichtheid wordt naar beneden gehaald door het intekenen van 11 villagronden op een deel dat niet langs een uitgeruste weg ligt. Deze nieuwe wegenis blijft privaat en zal niet overgedragen worden. Dat is niet in overeenstemming met de visie van de stad op het openbaar domein.
Mobiliteitsimpact
Het uitbreiden van de bestaande verkaveling met 37 bekomende loten zal een redelijk grote mobiliteitsimpact hebben op het dorp van Bel.
Het dorp is niet goed bereikbaar met de openbaar vervoer. Alle nieuwe bewoners zullen over een minstens één eigen wagen beschikken.
De wegen in Bel zijn niet voorzien voor deze bijkomende drukte.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De bouwdichtheid langs de bestaande wegenis (Mon Vangenechtenstraat) is te hoog voor deze locatie. Bel is een andelijk dorp met voornamelijk open bebouwing. Kleine percelen met voornamelijk gesloten bebouwing zoals voorgesteld op deze locatie zijn hier niet gepast.
In het beleidsplan ruimte, beleidskader leefbare dorpskernen is de volgende toekomstvisie voor BEL vooropgesteld:
"Het dorp Bel moet ook in de toekomst een rustige, landelijke en groene woonkern blijven. Dit betekent dat er geen nieuwe grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen zullen worden toegelaten in de dorpskern of in de directe omgeving hiervan. Wel zal er worden geïnvesteerd in het verder uitbreiden van het netwerk van trage wegen in en rond de dorpskern, zodat de inwoners en de bezoekers van het dorp nog beter kunnen genieten van de waardevolle landschappen en natuurgebieden rond Bel. Waar mogelijk zal er worden gewerkt aan het verbeteren van de dorpsvoorzieningen, onder andere door de investeringen van de school in een vernieuwde schoolsite, de aanleg van een speelplein achter de school, door de uitbreiding van het kerkhof en door het verbeteren van de inrichting van de publieke ruimte centraal in het dorp.
Verdere verdichting kan mits een goede inpassing worden gerealiseerd in het dorpscentrum aan de straat Bel, ter hoogte van het kerkplein. Een meer gesloten bebouwingstypologie kan worden ontwikkeld in het dorpshart waarbij ook woningtypologieën zoals tweegezinsgebouwen en kleinschalige meergezinsgebouwen kunnen worden geïntegreerd. Meer stedelijke woonvormen zijn niet gewenst in Bel
Binnen de planperiode voor de woningbouwprogrammatie (tot 01-01-2022) zullen er buiten de eerste fase van de verkaveling Manheuvels geen nieuwe woningbouwprojecten worden toegelaten binnen de nog niet bebouwde gebieden in de woonzones van Bel. Het binnengebied tussen de wegen Bel en Pastorijstraat en het gebied dat bekend staat als de tweede fase van verkaveling Manheuvels worden bevroren."
Visueel-vormelijke elementen
In het gebied bevindt zich een bos, houtwallen, houtkanten, groenelementen. Het is een groene zone aan de rand van het dorp. Er wordt veel gewandeld en de MTB-route passeert er.
Dit zou verdwijnen voor extra woningen en de bijhorende verhardingen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Het groengebied dat zich bevindt op de te verkavelen terreinen maakt deel uit van het wandelgebied in Bel. Mensen uit Bel en omstreken komen graag wandelen omwille van het vele groen in het dorp. Dat maakt deel uit van het eigenheid van Bel en wordt ook in het beleidsplan aangehaald als een grote waarde.
De infrastructuur in het dorp (winkels, school, …) is niet voorzien op zo’n grote toename van het aantal inwoners.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 april 2021 tot en met 11 mei 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 56 bezwaarschriften ontvangen.
Het tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van van 15 mei 2021 tot en met 13 juni 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 5 bezwaarschriften ontvangen.
De bezwaarschriften kunnen grotendeels gevolgd worden.
Zoals door de gemeenteraad beslist in zitting van 1 april 2021 is geen behoefte aan bijkomende percelen voor woningbouw in Geel Bel. Dit binnengebied is daarom voorlopig bevroren.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.