Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021115669
Dossiernummer gemeente: 202100426
De gemeente Geel heeft op 7 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een eengezinswoning en het aanleggen van een oprit, terras en tuinpad. De aanvraag werd op 29 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jarno Bertels wonende te Borgtstraat 74 te 2430 Vorst-Laakdal en mevrouw Naomi Pauwels wonende te Borgtstraat 74 te 2430 Vorst-Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Heibloemwijk 4A
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 14N5
Verslag
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021115669
Dossiernummer gemeente: 202100426
De gemeente Geel heeft op 7 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van een eengezinswoning en het aanleggen van een oprit, terras en tuinpad. De aanvraag werd op 29 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jarno Bertels wonende te Borgtstraat 74 te 2430 Vorst-Laakdal en mevrouw Naomi Pauwels wonende te Borgtstraat 74 te 2430 Vorst-Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Heibloemwijk 4A
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 14N5
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
Ligging volgens verkaveling
De aanvraag is net gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling, met referentie 2019563.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gelegen binnen bovengenoemde verkaveling, hetgeen van toepassing is op de aanvraag.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag behelst het bouwen van een eengezinswoning in open verband en het aanleggen van een oprit, een terras en een tuinpad.
De vrijstaande woning zal worden opgericht met twee bouwlagen en een zolderverdieping. De voorgevel van de woning zal een breedte kennen van 8 meter en een diepte van 15 meter op het gelijkvloers en op de eerste verdieping. De bouwdiepte is beperkt tot 9 meter op de zolderverdieping.
Aan de woning wordt een garage gekoppeld tot aan de linkerperceelsgrens. De garage heeft een diepte van 10 meter en een breedte van 4 meter.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 20 augustus 2021 werd volgend advies ontvangen van de dienst Openbare Werken van de Stad Geel:
“Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Er is reeds een wachtbuis aanwezig voor de aansluiting op de openbare riolering. Deze dient gebruikt te worden. De huisaansluitputjes RWA en DWA worden door Aquafin geplaatst in opdracht van stad Geel. Meer informatie is te vinden in het document "20210820_Advies_Riolering_Positie_Wachtbuis". De kosten voor de ingebruikname van het lozingspunt zijn ten laste van de aanvrager.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Putten (hemelwaterput, septische put, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Een septische put is niet verplicht. Men mag, zoals op plan is voorzien, een septische put plaatsen maar enkel voor het fecale water. Als men geen septische put plaatst, adviseren we om het fecaal afvalwater gescheiden te houden van het grijs water (afkomstig van douche, lavabo, ...) tot buiten de woning en een sifonput te plaatsen waar beide afvoeren samen komen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume. Gezien het dakoppervlak dat er wordt aangesloten op de hemelwaterput en gezien het herbruik zou men kunnen overwegen om een put van 7500L te plaatsen.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 3 toiletten, een wasmachine en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2500L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 4m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 2500L en een oppervlakte van 8m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare gemengde riolering . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men respecteert de maximale toegestane toegangsbreedte. Men voorziet een toegangsbreedte van 4m. Voor de aanpassing van het openbaar domein, meer bepaald de verharding van de berm, dient men een aanvraag te doen. De kosten zijn ten laste van de aanvrager.”
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
///
Planologische toets
De percelen uit voorliggende aanvraag zijn niet gelegen in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of een ruimtelijk uitvoeringsplan, maar wel in een goedgekeurde (niet-vervallen) verkaveling die jonger is dan 15 jaar. Er wordt geen afwijking gevraagd. Het project uit voorliggende aanvraag zal worden afgetoetst aan de geldende verkavelingsvoorschriften. Het project uit voorliggende aanvraag is alvast principieel in overeenstemming met de geldende verkaveling.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Heibloemwijk)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, art. 1.3.1.1 van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen wordt ingeschat.
Het plangebied is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in principe in het kader van de watertoets dan ook geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Door de toename van de bebouwde en verharde oppervlakte zal de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk worden beperkt. Hiervoor dient voldaan te worden aan zowel de gewestelijke als provinciale verordening inzake de opvang van hemelwater.
Gewestelijke hemelwaterverordening
In het kader van de gewestelijke hemelwaterverordening voorziet de woning in de plaatsing van een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 liter en een aansluitende infiltratieput met een inhoud van 2.500 liter. Het opgevangen hemelwater zal gerecupereerd worden in de nieuwe woning voor onder meer 3 toiletten, de wasmachine en een buitenkraantje. Met de voorziene inrichtingen en (voorzorgs)maatregelen uit dit project kan er vanuit worden gegaan dat de aanvraag in overeenstemming is met de gewestelijke hemelwaterverordening.
Provinciale hemelwaterverordening
Voorliggende aanvraag voldoet hieraan mits het hemelwater afkomstig van verharde oppervlakken (terrassen, opritten, parkeerplaatsen en tuinpaden) steeds doorheen of naast de verharding op eigen terrein in de bodem infiltreert. Op basis van de plannen kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat voorliggende aanvraag hieraan voldoet.
Wanneer er wordt gekozen voor infiltratie van het hemelwater doorheen de verharding en deze verharding is opgebouwd uit verschillende lagen, dan moet elke laag minstens even doorlatend zijn als de bodem. Een doorlatende eindlaag op een ondoorlatende of slecht waterdoorlatende fundering is immers nutteloos en strijdig met de verordening.
Hemelwater afkomstig van verharde of bebouwde oppervlakken mag in geen geval worden afgeleid, noch rechtstreeks afstromen richting het openbaar domein of de aanpalende percelen. Dit hemelwater dient aldus maximaal opgevangen te worden op eigen terrein en bij voorkeur in eerste instantie maximaal te infiltreren hier.
Op basis van de informatie uit voorliggende aanvraag, bovenstaande beoordeling en mits rekening wordt gehouden met de opgelegde voorwaarden, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het project in overeenstemming is met de beginselen van de provinciale hemelwaterverordening.
Conclusie:
Op basis van bovenstaande informatie en mits naleving de opgelegde voorwaarden uit deze vergunning, kan in alle redelijkheid worden geoordeeld dat de effecten op het grondwater en het watersysteem in het algemeen beperkt zullen blijven tot een aanvaardbaar niveau. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat het voorwerp van de aanvraag in overeenstemming is met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5 en 6 van het decreet op het integraal waterbeleid van 18 juli 2013.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
In deze paragraaf wordt het project uit voorliggende aanvraag beoordeeld op basis van de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening, conform artikel 4.3.1. §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).
Volgens artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is de goede ruimtelijke ordening gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
Het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4. Bij deze beoordeling wordt rekening gehouden met de in de omgeving bestaande toestand, doch kunnen ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening in rekening worden gebracht.
Indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (vroegere verkavelingsvergunning) waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten en criteria van de goede ruimtelijke ordening behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag is gelegen binnen een recente (jonger dan 15 jaar) verkaveling, waarvan niet wordt afgeweken.
De aanvraag voorziet in de bouw van een eengezinswoning en garage in halfopen verband. De aanvraag is gelegen binnen een verkaveling, waarvan zij niet afwijkt. Om deze reden is de voorliggende aanvraag functioneel inpasbaar..
Met voorliggende aanvraag wordt er geen (onaanvaardbare) impact verwacht ten aanzien van de verkeersafwikkeling en ontsluiting van het gebied, noch op de mobiliteitsdynamiek in de omgeving. Door de aanvraag wordt een eengezinswoning gebouwd, maar wordt eveneens voorzien in een garage die 1 wagen kan stallen. Daarnaast is er voldoende ruimte op de oprit waar het normale parkeergebeuren van een woning georganiseerd kan worden.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woning wordt ingeplant binnen de bouwzone van de verkaveling, op voldoende afstand van de zijdelingse perceelsgrenzen. De woning wordt voorzien van een gekoppelde garage tot aan de linkerperceelsgrens, zoals opgelegd in het verkavelingsplan en de verkavelingsvoorschriften. Voorliggende aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
Met de aanvraag wordt een hedendaags gabarit nagestreefd dat overeenstemt met de geldende verkavelingsvoorschriften. Er kan dan ook in alle redelijkheid worden geoordeeld dat voorliggende aanvraag een aanvaardbare schaal beoogt welke inpasbaar is in de omgeving.
De aanvraag voorziet geen opmerkelijke reliëfwijzigingen.
De nieuwe woning wordt uitgevoerd in duurzame en kwalitatieve materialen die courant gebruikt worden bij de afwerking van hedendaagse residentiële gebouwen. Er wordt een hedendaagse uitstraling nagestreefd, wat op zich aanvaardbaar is op deze locatie. De gevelmaterialen zijn van duurzame aard, zijn voldoende residentieel en harmoniëren goed met de directe omgeving. De visueel-vormelijke elementen (o.a. materiaalgebruik) van voorliggende aanvraag zijn dan ook voldoende inpasbaar in de omgeving en aldus verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Op het perceel, noch in de onmiddellijke omgeving zijn er cultuurhistorische aspecten aanwezig. Aan de aanvraag moest geen archeologienota worden toegevoegd.
Tijdens de werken worden er logischerwijs stof, geluid en trillingshinder verwacht, zowel van de bouwwerken als van het werfverkeer. Gelet op de omvang van het project kan echter geoordeeld worden dat deze hinder uiteindelijk beperkt zal blijven. De aannemer dient wel de nodige (voorzorgs)maatregelen te nemen om eventuele hinder maximaal te beperken. Uiteindelijk gaat het hier over tijdelijke werken tijdens de bouwperiode van het project waardoor in alle redelijkheid geoordeeld kan worden dat het om een aanvaardbare vorm van hinder gaat.
Uiteindelijk zal het project uit voorliggende aanvraag op deze locatie geen onaanvaardbare bijkomende hinder noch veiligheidsproblemen met zich meebrengen. Ook het gebruiksgenot op het perceel en in de onmiddellijke omgeving komt niet in het gedrang met voorliggende aanvraag.
De aanvraag werd beoordeeld op basis van criteria als uitvoering van artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De functionele inpasbaarheid, bouwdichtheid, mobiliteitsimpact, schaal, ruimtegebruik, cultuurhistorische aspecten, bodemreliëf en visueel-vormelijke aspecten van het voorgestelde project werden in de mate van het mogelijke (afhankelijk van de relevantie) getoetst aan de omgeving. Uiteindelijk kan geconcludeerd worden dat de aanvraag met het opleggen van enkele voorwaarden in overeenstemming te brengen is met de goede ruimtelijke ordening op deze locatie.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van bovengenoemd advies en sluit zich hierbij aan.
Conclusie
Voorwaardelijk gunstig.
Voorwaarden:
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken en garage.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken en garage.