UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 25/09/2021
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021110847
Dossiernummer gemeente: 202100400
De gemeente Geel heeft op 28 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor de regularisatie van een meergezinswoning. De aanvraag werd op 2 augustus 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Architectenbureau OFFICE 48 BVBA gevestigd te Koning-Albertstraat 48 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Diestseweg 11D
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 515B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012 gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel.
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009 gelegen in bouwstrook A, projectzone S voor gemengde stedelijke ontwikkelingen.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling met dossiernummer 52, vergund op 08/07/1963.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van die verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de regularisatie van “Afbraak-Nieuwbouw van een woning met praktijk naar een nieuw appartementsgebouw met 5 wooneenheden en een gelijkvloerse praktijk-kantoorhandelsruimte
met 7 gelijkvloerse parkeerplaatsen”
Het betreft de regularisatie van vergunning 2016/00450 te Diestseweg 11D – 2440 Geel.
Het te bouwen gebouw werd opgetrokken overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften van vergunning 2016/00450 welke werd afgeleverd met volgende aanpassingen :
* voor het bouwen van de kelder diende een secanswand geplaatst om de funderingen van de bestaande aanpalende gebouwen (Diestseweg 13-15-17-19) op te vangen. Daardoor werd de kelder uitgebreid tot tegen deze gebouwen. (voorheen kruipkelder).
* De indeling van het dakappartement werd licht gewijzigd (badkamer verplaatst)
* De ramen in de gevels werden lichtjes aangepast. (voorgevel links : ramen links)
Er werd reeds in vergunning 2016/00450 een gedeeltelijke afwijking gevraagd voor het dakprofiel, aldus werd er een geleidelijke en trapsgewijze overgang gemaakt van de linkerzijde, met een aanpalend gebouw met plat dak en hoogte van 12,00 meter naar de rechterzijde, waar er een overgang komt naar het stedenbouwkundig voorgeschreven gabarit, met een kroonlijsthoogte van 10,50 meter en een hellend dak over een diepte van 9,00 meter, zodat dan rechts later kan aangesloten worden overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften.
Aan de linkerzijde werd er aangesloten op dezelfde bouwhoogte, zijnde plat dak op 12,20 meter. Dit aanpalend perceel links maakt deel uit van dezelfde verkaveling 034/056 en is bebouwd met 4 appartementen met een plat dak en een gevelhoogte van 12,00 meter en een kroonlijsthoogte van 12,00 meter. Deze bestaande hoogtes worden aangehouden en overgenomen, zodat een harmonieuze aansluiting en overgang ontstaat.
Het op te trekken gebouw werd in de volgende materialen opgetrokken : lichtgrijze/beige pleisterwerk, platte zwarte dakpannen/leien, donkergrijs aluminium schrijnwerk, donker aluminium garagepoorten, glazen balustrades met inox, aluminium / arduinen deur- en raamdorpels. Aan de voorgevel wordt een arduinen plint geplaatst. De dakkapellen krijgen een zinken gevelbekleding, kleur antraciet/kwarts.
Voor de bouwdiepte van het hoofdgebouw werd reeds eerder een afwijking op de bouwdiepte van 13,00 meter aangevraagd. Het achterliggende gedeelte van het gebouw, tussen de 13 meter achtergevelbouwlijn en de muur op de achterste perceelsgrens werd overdekt met een groendak en voorzien van een dakkoepel voor het kantoor en tegelijk overdekking voor gelijkvloerse parkeerplaatsen. De bestaande muur op de achterste perceelsgrens blijft behouden en er wordt een nieuwe muur voorgebouwd, met
tussenvoeging van isolatie.
Het gebouw is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig in het openbaar domein. In de nabije toekomst zal er een gescheiden stelsel komen.
Het private stelsel is gescheiden aangelegd waardoor men vlot zal kunnen aansluiten op het nieuwe gescheiden stelsel.
Bij de aanpassing van het dakappartement heeft men ervoor gezorgd dat de afvoeren (badkamer) correct zijn aangesloten.
Voor het afvalwater heeft men een gescheiden stelsel van fecaal water en grijs water behouden tot vlak voor het huisaansluitputje wat een gunstig concept is. Men heeft een dubbele sifonput voorzien wat geurhinder voorkomt van het fecaal water in het grijs water.
De klokputjes, die achteraan het funderingsplan ingetekend zijn, voorzien de opvang van de overdekte parkeerstroken en sluiten aan op DWA. Dit is gunstig. Lager gelegen aansluitingen worden geconnecteerd met een pompput. In de kelderruimtes zijn er geen laag gelegen aansluitingen.
Ten opzichte van de vorige vergunning zijn er wijzigingen in het funderingsplan betreft de regenwaterafvoeren:
De hemelwater-en de infiltratieput zijn onder het gebouw geplaatst in volle grond. Ze zijn wel toegankelijk doordat ze voorzien zijn van toegangsluiken.
Met het huidige plan voldoet men aan de Gewestelijk stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 14 september 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 14 september 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden/zijn uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Het betreft de regularisatie van vergunning 2016/00450.
Deze aanvraag betreft enkel:
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 12/09/2021 met kenmerk BWDP/2021-0271/001/01/PVB.
Bij de vorige vergunning werd hergebruik van hemelwater voorzien voor het kantoor op gelijkvloers. In het huidige dossier vinden we terug dat hergebruik wordt voorzien voor toiletspoelingen en een buitenkraan. Er wordt niet vermeld om hoeveel toiletten het gaat. We adviseren om een zo optimaal mogelijk hergebruik te voorzien.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden/zijn uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Het betreft de regularisatie van vergunning 2016/00450.
Deze aanvraag betreft enkel:
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 12/09/2021 met kenmerk BWDP/2021-0271/001/01/PVB.
Bij de vorige vergunning werd hergebruik van hemelwater voorzien voor het kantoor op gelijkvloers. In het huidige dossier vinden we terug dat hergebruik wordt voorzien voor toiletspoelingen en een buitenkraan. Er wordt niet vermeld om hoeveel toiletten het gaat. We adviseren om een zo optimaal mogelijk hergebruik te voorzien.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.