UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 28/06/2021
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020108693
Dossiernummer gemeente: 202100099
De gemeente Geel heeft op 17 februari 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een woning. De aanvraag werd op 26 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Jef Helsen wonende te Janssen-Pharmaceuticalaan 1 te 2440 Geel en Virginie Hannes wonende te Janssen-Pharmaceuticalaan 1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nr. 1052L
Verslag
Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is;
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan KMO-zone Stelen goedgekeurd op 31 juli
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het RUP KMO-zone Stelen.
Verordeningen
Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag betreft het verbouwen van een woning bij een fruitbedrijf.
Het perceel is gelegen in het RUP KMO-zone Stelen.
De woning wordt verbouwd en uitgebreid tot 934 m³.
Er is een kantoortje voorzien met een oppervlakte minder dan 100 m².
Palende aan de bovenverdieping komt een opslagruimte voor de fruithandel. Hier worden de afgeleide producten tijdelijk opgeslagen. De ruimte is bereikbaar met een heftruck via de raamopening.
De inplanting van de woning blijft behouden.
De bestaande kroonlijsthoogte wordt ook behouden. De woning krijgt een plat dak (ter vervanging van het hellende dak).
Er is een kleine uitbreiding voorzien ter hoogte van de linkergevel.
De woning wordt afgewerkt met klassieke gevelmaterialen.
Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Adviezen
Het advies van Fluvius System Operator:
Aangezien uw aanvraag niet gaat over een project (het bouwen van een meersgezinswoning of de aanpassing van het aantal eenheden), kunnen wij u via deze weg geen advies geven voor elektriciteit en aardgas en verwijzen we naar onze website: https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen
Advies: volledig geen advies
Op 3 mei 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer:
aangepast advies nav aangepaste plannen
Advies: volledig gunstig
Het advies van Air Products:
Geachte, Wij hebben op de aangegeven locatie geen leidingen liggen en geven bijgevolg geen advies op deze omgevingsvergunning.
Advies: volledig geen advies
Op 9 juni 2021 werd het advies ontvangen van stad Geel, dienst Openbare Werken:
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel en een gracht aanwezig op openbaar domein. Volgens de gegevens is er geen bestaande aansluiting aanwezig.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater mag door de bouwheer rechtstreeks worden aangesloten op de gracht nabij het huisaansluitputje DWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Dit huisaansluitputje zal geplaatst worden door Aquafin in opdracht van stad Geel. Zij maken ook de aansluiting op de openbare riolering.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Men is er van uitgegaan dat er geen riolering aanwezig is, maar dit is wel het geval. Dit betekent dat men geen septische put moet plaatsen en de noodoverloop naar de bezinkput is niet toegestaan. Het afvalwater mag rechtstreeks naar de riolering gaan. Het wordt toegestaan om een septische put te zetten maar enkel voor het fecaal water. Het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan. Zie PDF "20210608_Advies_Riolering_Aangepast_Funderingsplan".
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is dus niet verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
De bouwheer plaatst toch een hemelwaterput in functie van herbruik wat heel gunstig is.
De hemelwaterput moet dan aan volgende voorwaarden voldoen:
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000 L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor de toiletten en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De bouwheer plaatst ook een infiltratievoorziening wat een goed concept is.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4.675 L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 7,48 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5.000 L en een oppervlakte van 7,5 m². Men voorziet een noodoverloop naar de gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van een nieuwe huisaansluiting de privéwaterafvoer te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De bestaande toegang tot het perceel wordt behouden. Er zijn bijgevolg geen aanpassingen nodig van het openbaar domein.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg (Janssen-Pharmaceuticalaan)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat
.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van stad Geel, dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater mag door de bouwheer rechtstreeks worden aangesloten op de gracht nabij het huisaansluitputje DWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Dit huisaansluitputje zal geplaatst worden door Aquafin in opdracht van stad Geel. Zij maken ook de aansluiting op de openbare riolering.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Men is er van uitgegaan dat er geen riolering aanwezig is, maar dit is wel het geval. Dit betekent dat men geen septische put moet plaatsen en de noodoverloop naar de bezinkput is niet toegestaan. Het afvalwater mag rechtstreeks naar de riolering gaan. Het wordt toegestaan om een septische put te zetten maar enkel voor het fecaal water. Het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan.
Zie PDF "20210608_Advies_Riolering_Aangepast_Funderingsplan".
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5.000 L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000 L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor de toiletten en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4.675.L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 7,48.m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5.000 L en een oppervlakte van 7,5 m². Men voorziet een noodoverloop naar de gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van een nieuwe huisaansluiting de privéwaterafvoer te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De bestaande toegang tot het perceel wordt behouden. Er zijn bijgevolg geen aanpassingen nodig van het openbaar domein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van stad Geel, dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater mag door de bouwheer rechtstreeks worden aangesloten op de gracht nabij het huisaansluitputje DWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Dit huisaansluitputje zal geplaatst worden door Aquafin in opdracht van stad Geel. Zij maken ook de aansluiting op de openbare riolering.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Men is er van uitgegaan dat er geen riolering aanwezig is, maar dit is wel het geval. Dit betekent dat men geen septische put moet plaatsen en de noodoverloop naar de bezinkput is niet toegestaan. Het afvalwater mag rechtstreeks naar de riolering gaan. Het wordt toegestaan om een septische put te zetten maar enkel voor het fecaal water. Het grijs water moet rechtstreeks naar de riolering gaan.
Zie PDF "20210608_Advies_Riolering_Aangepast_Funderingsplan".
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor de toiletten en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4675L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 7,48m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000L en een oppervlakte van 7,5m². Men voorziet een noodoverloop naar de gracht. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van een nieuwe huisaansluiting de privéwaterafvoer te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De bestaande toegang tot het perceel wordt behouden. Er zijn bijgevolg geen aanpassingen nodig van het openbaar domein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.