Verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar Aanvraag tot stedenbouwkundig attest Dossiernummer: 2467 joh |
De gemeente Geel heeft op 19/02/2021 een aanvraag om stedenbouwkundig attest ontvangen voor het het slopen van gebouwen en het oprichten van 2 appartementen. Op 19 februari 2021 werd het dossier ontvankelijk en volledig verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Hendrik Schoors
Stelenseweg 44
2440 Geel
Gegevens van het perceel
Administratieve ligging: Stelenseweg 46 te 2440 Geel |
Kadastrale ligging: 3e afdeling, sectie L, perceel 815H3 |
|
Verslag
DEEL 1: Geldende wettelijke en reglementaire voorschriften
1.A. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening ( ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvoorschriften, verordeningen, ...) + bepalingen van het plan en de voorschriften die van toepassing zijn + eventuele uitzonderingsbepalingen.
Ligging volgens de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen, de verkavelingen
De aanvraag is volgens het goedgekeurd Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol gelegen in woongebieden.
In deze gebieden gelden de stedenbouwkundige voorschriften van het KB van 28/07/1978 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Bepalingen van het plan die van toepassing zijn op de aanvraag
De voorschriften van het gewestplan Herentals - Mol zijn van toepassing.
De voorgestelde bestemming is in overeenstemming met de voorschriften van de van kracht zijnde plannen.
Afwijkings- en uitzonderingsregels zonevreemde woningen, gebouwen en constructies
Niet van toepassing.
Verordeningen
De volgende verordeningen zijn van toepassing op de aanvraag:
1.B. Andere voorschriften en decreten (zoals monumenten en landschappen, wegen, natuurwetgeving, ...)
Beschermde monumenten, landschappen, stads- en dorpsgezichten
Niet van toepassing.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Andere
Niet van toepassing.
Externe Adviezen
Niet van toepassing.
Openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden. De aanvraag valt niet onder de bouwaanvragen die moeten openbaar gemaakt worden volgens de regels vermeld in het uitvoeringsbesluit betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen.
DEEL 2: Verenigbaarheid met de geldende wettelijke en reglementaire voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.
2.A. Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag (+ eventuele historiek)
Het perceel is gelegen langs een gemeenteweg (Stelenseweg).
Art. 4.3.5. §1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, “handel”, “horeca”, “kantoorfunctie”, “diensten”, “industrie”, “ambacht”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§3. In het geval de bouwheer instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, kan de stedenbouwkundige vergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de stedenbouwkundige vergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§4. De voorwaarde, vermeld in §1, is niet van toepassing:
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
De aanvraag betreft het oprichten van een aaneengesloten meergezinswoning met 2 appartementen met een gelijkvloers, 2 verdiepingen en een zadeldak.
Dit is in overeenstemming met de beleidsvisie van stad Geel betreffende appartementen en dakappartementen.
2.B. Verenigbaarheid met voorschriften inzake ruimtelijke ordening (ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verkavelingsvoorschriften, verordeningen, ...)
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften inzake ruimtelijke ordening.
2.C. Verenigbaarheid met andere voorschriften
De aanvraag is in overeenstemming met de andere voorschriften.
2.D. Beoordeling van de externe adviezen
Niet van toepassing.
2.F. Beoordeling van de goede plaatselijke aanleg
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
2.G. Eindadvies en voorstel van voorwaarden
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De aanvraag betreft het oprichten van een aaneengesloten meergezinswoning met 2 appartementen met een gelijkvloers, 2 verdiepingen en een zadeldak.
Achter het hoofdgebouw dient een 10 m diepe tuinzone te worden voorzien. Achter deze tuinzone ligt de strook voor bijgebouwen. De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Eventuele dakterrassen dienen voorzien te worden op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.
Het attest van Iveka m.b.t. de wegname van nutsleidingen dient bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het slopen te worden gevoegd.
Alle vrijgekomen gevels/dakranden na sloping moeten waterdicht worden afgewerkt met esthetisch verantwoorde en duurzame materialen..
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing worden de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk zal er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur dienen te gebeuren en een ABR polis te worden afgesloten.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
Alle vrijblijvende gevel- en dakdelen dienen te worden afgewerkt met duurzame, waterdichte en esthetisch verantwoorde materialen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient steeds ten minste 1,5 parkeerplaats (garages, carports) per woongelegenheid in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Er dienen ten minste 2 fietsstalplaatsen per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per slaapkamer vanaf de 2de slaapkamer, in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Alle auto- en fietsstalplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals voorzien in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen, gedeeltelijke herziening 2018.
Voor elke woongelegenheid dient er minstens 2 m² afvalberging te worden voorzien.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dient gratis en kosteloze grondafstand te gebeuren aan stad Geel van de strook grond die gelegen is voor de bouwlijn van hoek huis nr. 44 naar hoek huis nr. 48 .
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
De voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening en de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen, gedeeltelijke herziening 2018, dienen te worden gevolgd.
De plaatsing van een hemelwaterput bij dit gebouw is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
* met een inhoud overeenkomstig het besluit van de Vlaamse regering van 5/07/2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die met een pomp wordt uitgerust;
* de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
* de overloop van de hemelwaterput dient aangesloten op een infiltratievoorziening.
* de hemelwaterput en infiltratievoorziening dienen geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
* de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien te worden op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
* de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage bij de stedenbouwkundige vergunning;
* het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het gebouw dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien er geen huisaansluitputjes aanwezig zijn, dienen deze te worden geplaatst door de bouwheer.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag betreft het oprichten van een aaneengesloten meergezinswoning met 2 appartementen met een gelijkvloers, 2 verdiepingen en een zadeldak.
Achter het hoofdgebouw dient een 10 m diepe tuinzone te worden voorzien. Achter deze tuinzone ligt de strook voor bijgebouwen. De maximum oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt 75 m².
Bij de aanvraag tot omgevingsvergunning zal een grondige toetsing gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening en kan de vergunningverlenende overheid bijkomende voorwaarden of wijzigingen aan het concept opleggen op basis van de concrete plannen.
Eventuele dakterrassen dienen voorzien te worden op 1,90 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Er dient een terrasafsluiting te worden aangebracht die niet hoger is dan 1,20 meter. De afsluiting bestaat uit hout, geschilderd metaal en/of veiligheidsglas.
Het attest van Iveka m.b.t. de wegname van nutsleidingen dient bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het slopen te worden gevoegd.
Alle vrijgekomen gevels/dakranden na sloping moeten waterdicht worden afgewerkt met esthetisch verantwoorde en duurzame materialen..
Bij de afbraak van de bestaande bebouwing worden de nodige voorzorgsmaatregelen getroffen om de aanpalende woning geen schade te berokkenen.
Voorafgaandelijk zal er een plaatsbeschrijving van de aanpalende woningen worden opgemaakt, een controle door een burgerlijk ingenieur dienen te gebeuren en een ABR polis te worden afgesloten.
Bij de afbraakwerken dienen de nodige maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
Alle vrijblijvende gevel- en dakdelen dienen te worden afgewerkt met duurzame, waterdichte en esthetisch verantwoorde materialen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Er dient steeds ten minste 1,5 parkeerplaats (garages, carports) per woongelegenheid in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Er dienen ten minste 2 fietsstalplaatsen per woongelegenheid, aangevuld met 1 extra fietsstalplaats per slaapkamer vanaf de 2de slaapkamer, in functie van het project behouden te blijven, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Alle auto- en fietsstalplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals voorzien in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen, gedeeltelijke herziening 2018.
Voor elke woongelegenheid dient er minstens 2 m² afvalberging te worden voorzien.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Er dient gratis en kosteloze grondafstand te gebeuren aan stad Geel van de strook grond die gelegen is voor de bouwlijn van hoek huis nr. 44 naar hoek huis nr. 48 .
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.
De voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige basisverordening en de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen, gedeeltelijke herziening 2018, dienen te worden gevolgd.
De plaatsing van een hemelwaterput bij dit gebouw is verplicht overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering dd. 05/07/2013 inzake hemelwaterputten. Die hemelwaterput dient aan volgende eisen te voldoen:
* met een inhoud overeenkomstig het besluit van de Vlaamse regering van 5/07/2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die met een pomp wordt uitgerust;
* de volledige dakoppervlakte dient in één of meerdere hemelwaterputten af te wateren;
* de overloop van de hemelwaterput dient aangesloten op een infiltratievoorziening.
* de hemelwaterput en infiltratievoorziening dienen geplaatst te zijn alvorens het gebouw in gebruik wordt genomen;
* de hemelwaterput dient bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, voorzien te worden op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn;
* de hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen, die toegevoegd wordt in bijlage bij de stedenbouwkundige vergunning;
* het water uit de hemelwaterput dient te worden herbruikt voor tenminste 2 verschillende aftappunten bv. buitenkraan, wasmachine, spoeling wc…
Het gebouw dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien er geen huisaansluitputjes aanwezig zijn, dienen deze te worden geplaatst door de bouwheer.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De droogzuiging dient aangesloten te worden op de RWA-aansluiting van het toekomstig gebouw; tevens zijn de Vlarem-voorwaarden (artikel 5.53.6.1. Vlarem II) van toepassing.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.