2021_CBS_00706 - Omgevingsvergunning - Advies aan deputatie tegen weigeringsbesluit voor het oprichten van een meergezinswoning met 22 woongelegenheden en een handelsruimte langs Dr.-Van de Perrestraat 136-140 nav termijnverlenging wijzigingsverzoek ( 201900558 NV)

Uiterste beslissingsdatum voor dit dossier: 15/3/2021

Historiek Dr. Van de Perrestraat 136-140

22/6/2020 : Het college van burgemeester en schepenen weigert een omgevingsvergunning voor het oprichten van een appartementsgebouw met 22 woongelegenheden

De aanvrager gaat in beroep

29/9/2020 : het College van burgemeester en schepenen verleent ongunstig advies

30/11/2020 : nadat de plannen werden gewijzigd in beroep - verleent het college van burgemeester en schepenen ongunstig advies

29/1/2021 : ongustig advies POA (provinciaal omgevingsambtenaar)

23/2/2021 : nav het ongunstig advies van de POA wordt er opnieuw enkele planaanpassingen gedaan (kleinere dakkapellen, fietsenstalling verdwijnt in de onderdoorrit) en wordt de termijn verlengd en een bijkomende nota geschreven door GSJ Advocaten. (zie bijlage)

Motivatie gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar

In de nota nav de termijnverlenging en de planaanpassingen worden voorbeelden opgenomen betreffende dakkapellen die niet zouden voldoen aan de 2/3de regel.  De voorbeelden die worden aangehaald zijn enkele afwijkingen betreffende de dakkapellen die nodig zijn als technische ondersteuning voor de lift(koker). Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen wordt dus afgeweken van de verordende voorschriften. Ook door stad Geel wordt het project als te dens en niet in overeenstemming met de schaal van de omgeving beschouwd. Door de hoeveelheid en grootte van dakkappellen wordt het project extra dens en massief ervaren. 

Deze voorbeelden bevinden zich bovendien niet in de Dr.-Van de Perrestraat.

Belangrijk in het ongunstige advies blijft de bezorgdheid naar veiligheid. Het weglaten van de fietsstalplaatsen vooraan is niet voldoende om tot een veiligere toegang te komen. 

Het weglaten van deze fietsstalplaatsen en de de locatie van de overdekte fietsenstalling is niet in overeenstemming met de parkeerverordening (2018) van stad Geel waarbij fietsgebruik gestimuleerd dient te worden als hoofdzakelijk vervoersmiddel. 

Betreffende de fietsstalplaatsen zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

– ze moeten eenvoudig en veilig bereikbaar zijn vanuit de openbare weg en vanuit de woning

    * Hieraan is niet voldaan in het project. De toegangen naar de circulatiekernen liggen aan de voorzijde. De bewoners dienen dus een grote afstand af te leggen tot ze hun fiets kunnen bereiken die volledig achteraan voorzien is. Deze opmerking werd ook tijdens voorbesprekingen reeds meegegeven maar hier werd geen gevolg aan gegeven. In het huidige ontwerp zijn wagens vlotter toegankelijk waardoor dit tegen de geest van de verordening ingaat. 

– ze moeten overdekt zijn

– ze moeten afgesloten kunnen worden in functie van veiligheid

– ze moeten indien mogelijk worden gerealiseerd op het gelijkvloers en dicht bij de individuele toegangen van de woningen voor een maximaal gebruiksgemak

     * Hieraan is niet voldaan in het project

– in de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd moeten voldoende stopcontacten worden voorzien die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maken

    * Dit kan meegenomen worden als voorwaarde

– De fietsenstallingen worden ingericht volgens de kwaliteitseisen zoals beschreven in het vademecum fietsvoorzieningen (hoofdstuk 4: ontwerprichtlijnen voor fietsvoorzieningen). Bij conflicten tussen de parkeerverordening en deze ontwerprichtlijnen, primeert de gemeentelijke parkeerverordening

Eveneens is er nog de bezorgdheid betreffende de eentonigheid van de lange gevel naar het straatbeeld toe.

De kleinschalige korrel van het stadsweefsel is een factor die heel sterk de Geelse identiteit bepaalt. De breedte van gevels is historisch gezien beperkt en het straatbeeld is hierdoor eerder verticaal gelijnd. Dit zorgt mee voor de beleving van de schaal, de verticaliteit en de combinatie met beperkte bouwhoogtes zorgen ervoor dat Geel ervaren wordt als een kleinschalige stad. Oude en recente gebouwen wisselen elkaar hierbij af. De slankheid van de gebouwen heeft een grote invloed op de beleving. Er zijn voorbeelden waarbij gebouwen met een grotere korrel werden vergund. Deze zijn niet in harmonie met de rest van het weefsel en hebben hun aandeel in het verlies van de beeldkwaliteit. Deze weg wenst Geel dus niet meer uit te gaan. Het blijft echter zeker mogelijk om met nieuwbouwprojecten met een grotere korrel te integreren maar deze mogen het evenwicht van de context niet verstoren. Belangrijk hierbij is de toevoeging van verticale elementen die sterk genoeg zijn om een verlies aan identiteit en kleinschaligheid te voorkomen. Deze geleding ontbreekt in het huidige project. De grote korrel van dit project wordt niet doorbroken waardoor geen harmonie wordt verkregen met de context. Ook in het beleidsplan ruimte Geel wordt gewezen op het respecteren van identiteit als basis voor ontwikkelingen. Het is belangrijk dat nieuwe ontwikkelingen rekening houden met de omgeving waarin ze voorzien worden, met de identiteit van een plek. Ook hier wordt verwezen dat in het verleden verschillende projecten ontwikkeld zijn waardoor bestaande kwaliteiten zijn aangetast. Het verwijzen naar zulke projecten bij nieuwe vergunningen kan dus niet meegenomen worden bij nieuwe vergunningsaanvragen om het naar de toekomst toe beter te kunnen doen.

In bijlage zijn voorbeelden van recent gebouwde appartementen in de Dr.-Van de Perrestraat  waar de veiligheid naar zwakke weggebruikers beter gegarandeerd wordt en waarin ongeveer dezelfde grootte van perceel een betere harmonie kent in het straatbeeld.

Tijdens voorbesprekingen met de architect werd meegegeven het perceel maximaal te ontharden en een gemeenschappelijke tuin toe te voegen die vlot bereikbaar is voor alle bewoners. In het huidige voorstel is de tuin enkel vlot toegankelijk voor de bewoners van de gelijkvloerse niveaus terwijl deze reeds een private tuinzone hebben. Voor de overige bewoners dient men eerste via de drukke voorzijde van het gebouw langs de inrit en fietsenstalling te lopen om te kunnen genieten van een gemeenschappelijke tuin. Dit maakt het minder interessant voor gezinnen. Bovendien is er nog een aanzienlijke verharding op het terrein aanwezig. Dit strookt niet met het beleidsplan ruimte Geel. Het beleidsplan ruimte Geel bevat de visie van de Stad Geel op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad op langere termijn, hoe we om willen gaan met open ruimte en zijn voorwaarden opgenomen voor nieuwe projecten. Eén van de belangrijke elementen hierin is de focus op ontharding in kader van klimaatadaptiviteit.