Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020170568
Dossiernummer gemeente: 202000635
De gemeente Geel heeft op 16/12/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het uitbreiden van een appartementsgebouw met 1 duplexappartement en het bouwen van een garage met fietsenberging.. De aanvraag werd op 12/01/2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Philip Mertens
Kemeldijk 79 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: J.B.-Stessensstraat 1H, J.B.-Stessensstraat 1I, J.B.-Stessensstraat 1J, J.B.-Stessensstraat 1K, J.B.-Stessensstraat 1L, J.B.-Stessensstraat 1M, J.B.-Stessensstraat 1N te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 1, sectie H, percelen 1423W, 1444E
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
Bijzonder plan van aanleg Herziening BPA Wijdbosch 2005 goedgekeurd op 23/12/2005
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
De bouwhoogte van het hoofdgebouw en de garage en de dakkapel achteraan zijn niet in overeenstemming met de voorschriften van het BPA.
Verordeningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het uitbreiden van een appartementsgebouw met 1 duplexappartement en het bouwen van een garage met fietsenberging.
Het perceel is momenteel bebouwd met een halfopen appartementsgebouw met 6 appartementen, deze wordt in de hoogte uitgebreid met 1 duplexappartement.
Het aanpalend achterliggend perceel is eveneens eigendom van de bouwheer. Hierop wordt een garage met fietsenberging voorzien.
Voor de positie van de dakkapel en de bouwhoogte van hoofdgebouw en garage wordt een afwijking aangevraagd op het BPA: de dakkapel wordt voorzien in het verlengde van de rechtergevel. De bestaande gevels zijn voorzien van een nadrukkelijk patroon bestaande uit vierkanten die onder 8° gekanteld zijn. Om dit verhaal verder te zetten wordt de rechtergevel van de dakkapel hieraan opgepikt.
De overige voorschriften van het BPA worden wel gevolgd:
o De breedte van de dakkapel is kleiner dan 2/3 van de gevelbreedte.
o De nokhoogte van de dakkapel is niet hoger dan 2/3 dan de nokhoogte van het zadeldak
Qua toegankelijkheid is voor het bijkomend appartement achteraan het gebouw een glazen rolstoellift voorzien.
Het dakterras van de derde verdieping wordt doorgetrokken tot dezelfde diepte als die van de lagere verdiepingen. Hiervoor wordt een ondoorzichtige, lichtdoorlatende afsluiting voorzien tegen de linkerperceelsgrens.
Op het achterliggend perceel wordt een garage met fietsenberging voorzien:
De hoogte tot hoogste dakrandprofiel bedraagt 3,50m
Volgens het BPA volstaat 1 parkeerplaats per appartement: in de garage is plaats voor 2 wagens.
De garage heeft een grotere hoogte voor het plaatsen van een mobil-home.
Ten einde de verschijning met het bijkomend volume zo 'licht' mogelijk te houden, werd gekozen voor witte zink. In de beglaasde voor- en achtergevel van de dakkapel weerspiegelen zich de wolken.
Het patroon van de bestaande gevels wordt doorgetrokken in de dakkapel van het nieuwe dakvolume, dit wordt volledig voorzien in zink waarbij de staande naden van de rechtergevel dezelfde kanteling hebben als de bestaande vierkanten.
De garage wordt opgetrokken in dezelfde steen als de woning.
De plaatsing van de dakkapel en de bouwhoogte van het hoofdgebouw en de garage kan worden toegestaan omwille van volgende redenen:
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
De gemeentelijke beleidsvisie met betrekking tot appartementen en dakappartementen staat hier 2 verdiepingen en een dakappartement toe.
De dakkapel wordt voorzien in het verlengde van de rechtergevel. De bestaande gevels zijn voorzien van een nadrukkelijk patroon bestaande uit vierkanten die onder 8° gekanteld zijn. Om dit verhaal verder te zetten wordt de rechtergevel van de dakkapel hieraan opgepikt.
Ruimtelijk kan dit aanvaard worden.
De garage heeft een grotere hoogte voor het plaatsen van een mobil-home.
Ook dit komt meer en meer voor en is ruimtelijk aanvaardbaar.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 20/01/2021 t.e.m. 18/02/2021. Er werden 8 bezwaren ingediend:
De bezwaren handelen allemaal over het feit dat de linksaanpalende bebouwingen allemaal een plat dak hebben, dat door de oprichting van het dakappartement de licht- en zoninval voor de aanpalende percelen merkelijk gaat verminderen en dat er meer inbreuk zal zijn op de privacy van de aanpalenden. Dit alles gaat ook een lagere waardebepaling van de aanpalende bebouwing tot gevolg hebben.
Op 13/01/2021 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 20/01/2021 tot 18/02/2021.
Resultaat: er werden 8 bezwaren ingediend.
Het openbaar onderzoek wordt als volgt geëvalueerd:
De bezwaren handelen allemaal over het feit dat de linksaanpalende bebouwingen allemaal een plat dak hebben, dat door de oprichting van het dakappartement de licht- en zoninval voor de aanpalende percelen merkelijk gaat verminderen en dat er meer inbreuk zal zijn op de privacy van de aanpalenden. Dit alles gaat ook een lagere waardebepaling van de aanpalende bebouwing tot gevolg hebben.
Beoordeling:
Bij het decreet van 8 december 2017 werd een artikel 4.4.9/1 ingevoerd in de VCRO, dat een bijkomende afwijkingsmogelijkheid voorziet voor het vergunningverlenende bestuursorgaan bij de beoordeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen, gelegen binnen de contour van een bijzonder plan van aanleg (BPA) dat ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. De afwijkingsmogelijkheid blijft beperkt tot BPA’s die een verfijning inhouden van een limitatieve lijst van gewestplanbestemmingen (o.a. industriegebied, dienstverleningsgebied, woongebied). Ze geldt enkel op die locaties waar een onderliggende ‘harde’ gewestplanbestemming geldt en kan niet worden toegepast voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoed. Een beroep op de regeling om af te wijken van de BPA-voorschriften kan niet inhouden dat men ook afwijkt van de onderliggende gewestplanbestemming, die hier woongebied is. Die is immers nog onverkort van toepassing. De afwijkingsmogelijkheid kan dus nooit worden toegepast voor BPA’s die in een afwijkende bestemming van het onderliggende gewestplan voorzien.
Gelet op de beleidsvisie van stad Geel betreffende het oprichten van appartementen en dakappartementen, kan hier een gabarit worden voorzien van 2 verdiepingen met een dakappartement. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.
Het rechtsaanpalende gebouw heeft ook een gabarit van 2 verdiepingen en een schuin dak.
In het beleidsplan Ruimte staat dat het stadsbestuur maximaal wil inzetten op projecten die zich binnen de bestaande bebouwde ruimten bevinden. Het wil actief
met ontwikkelaars meedenken hoe dergelijke sites verder voor woningbouw en andere stedelijke functies kunnen worden ontwikkeld. Het beter benutten van de beschikbare bebouwde ruimte, gronden of gebouwen binnen het bebouwd weefsel genieten de voorkeur boven nieuwe woonontwikkelingen in de open ruimte.
Verdichting binnen het bebouwd weefsel is een belangrijke manier om efficiënter met de beschikbare ruimte om te springen.
De centrale gedachte achter het inzetten op hergebruik en verdichting is dat wij op die manier zuiniger omgaan met onze beschikbare ruimte. Door de bestaande ruimte beter te benutten is er minder behoefte om belangrijke groene en open gebieden aan te snijden.
Privacy en waardebepaling zijn geen stedenbouwkundig argumenten en dienen dan ook niet verder beoordeeld te worden. Er dient wel te worden opgemerkt dat de aanvraag voldoet aan alle wetgeving betreffende afstandsregels en tevens wordt er een zichtscherm geplaatst naast het dakterras.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 25/01/2021, is voorwaardelijk gunstig.
Besluit
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 20/01/2021 met kenmerk BWDP/2021-0026/001/01/PVB.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande hemelwaterafvoer van de woning/appartement als men een noodoverloop voorziet. Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De bouwheer plaatst wel een hemelwaterput. Deze dient aan volgende voorwaarden te voldoen: Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. Er moeten minstens 2 aftappunten voorzien worden. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 900L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 1,44 m². Men wenst een noodoverloop van de infiltratievoorziening aan te sluiten op de bestaande hemelwaterafvoer. Dit is niet verplicht maar wordt wel toegestaan. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Het appartement moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van brandweerzone Kempen dd. 20/01/2021 met kenmerk BWDP/2021-0026/001/01/PVB.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater dient te worden aangesloten op de bestaande hemelwaterafvoer van de woning/appartement als men een noodoverloop voorziet. Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De bouwheer plaatst wel een hemelwaterput. Deze dient aan volgende voorwaarden te voldoen: Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. Er moeten minstens 2 aftappunten voorzien worden. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 900L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 1,44 m². Men wenst een noodoverloop van de infiltratievoorziening aan te sluiten op de bestaande hemelwaterafvoer. Dit is niet verplicht maar wordt wel toegestaan. Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Het appartement moet voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.