2021_CBS_01837 - Omgevingsvergunning - Het oprichten van 5 appartementen (202100163 joh), gelegen Rijn 156B, kadastraal afdeling 1, sectie H, nrs. 1503B, 1503C - Vergunning

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021043878

Dossiernummer gemeente: 202100163

De gemeente Geel heeft op 12 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van 5 appartementen. De aanvraag werd op 30 maart 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Robby Vangheel wonende te Mannestraat 161 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Rhijn 156B, Rijn 156 B/1, /2, /3, /4 en /5

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1503C en 1503B

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel

Het bouwterrein maakt als lot 2 en lot 3 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 19/06/2017 met kenmerk gemeente 2141. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen. 

De verkaveling werd gewijzigd bij de besluiten van 11/06/2018 (verkaveling 201800058) om de loten 2 en 3 samen te voegen voor het oprichten van een meergezinswoning en het toestaan van een handelsfunctie. Deze verkaveling is voor het terrein van de aanvraag niet vervallen.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de voorschriften van de verkaveling.

Voor de plaatsing van de dakkapellen zonder 40 cm insprong wordt een afwijking, zoals bepaald in  artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 201800242/OMV_2018077834 voor het verbouwen van een eengezinswoning goedgekeurd op 01/10/2018.

• Omgevingsvergunning 202000269/OMV_2020061145 voor ven  ontheffing kruidruimingen Molse Nete te Geel en Mol, vegetatiewijziging goedgekeurd op 10/08/2020.

• Omgevingsvergunning 201800131/OMV_2018048025 voor bemaling artsenpraktijk rijn-stalpaart geakteerd op 07/05/2018.

• Omgevingsvergunning 201900053/OMV_2019019658 voor het oprichten van een meergezinswoning geweigerd op 13/05/2019.

• Omgevingsvergunning 201900483/OMV_2019142038 voor het oprichten van een vrijstaande meergezinswoning geweigerd op 03/02/2020.

• Omgevingsvergunning 201800058/OMV_2018025972 voor het samenvoegen van loten 2 en 3 voor het oprichten van een meergezinswoning en handel goedgekeurd op 11/06/2018.

• Oud dossier VLAREM (1966/A/00736) voor mazouttank – geen beslissing.

• Stedenbouwkundige vergunning (02323) voor nieuwbouw bijgebouw - goedgekeurd op 17/04/1961.

• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00422) voor artsengroep tweeboomkes: bouwen van een artsenpraktijk en private appartementen - goedgekeurd op 26/02/2018.

• Verkavelingsvergunning (2141) voor 4 loten voor woningbouw - goedgekeurd op 19/06/2017.

• Stedenbouwkundig attest 2316 B voor het oprichten van 2 meergezinswoningen - positief gevonden op 04/05/2015.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het oprichten van een meergezinswoning met 5 appartementen en een bijgebouw.

Ten behoeve van 5 wooneenheden moet er conform de parkeerverordening 1,5 staanplaats per appartement voorzien worden. Zodoende dienen er minimaal 8 staanplaatsen te worden voorzien. In het project zullen er in totaal 9 staanplaatsen voorzien zijn waarvan 7 in de ondergrondse parkeerkelder en 2 bovengronds. In functie van 4 wooneenheden met 2 slaapkamers en 1 wooneenheid met 3 slaapkamers, zullen er in het bijgebouw eveneens 16 fietsenstaanplaatsen voorzien worden ten behoeve van de bewoners. Aan de straatzijde wordt er vooraan (rechts van de trappenhal) een overdekte fietsenstalling voorzien voor 4 fietsenstaanplaatsen ten behoeve van bezoekers of bewoners.

De inrit naar de ondergrondse parkeergarage voldoet eveneens aan de bepalingen zoals vermeld in de parkeerverordening. Zowel aan het begin als aan het einde van de hellende inrit wordt er een overgangszone voorzien met lichte hellingsgraad. Tussen beide overgangszones is bijgevolg een hellende inrit voorzien met maximale lengte van 10m en maximaal hellingspercentage van 24%, beide conform de verordening.

Het hoofdgebouw wordt ingeplant op 9 m van de voorliggende rooilijn (=17,50 m vanuit as van de weg), heeft een bouwbreedte van 14m ( > minimaal 7 m) en is aan beide zijdes gelegen op 3 m van de perceelsgrenzen. 

Het maximaal toelaatbare gabarit voor het gebouw wordt ontleend aan dat van een vrijstaand gebouw met oprichting van een hellend dak. De bouwdiepte wordt gekenmerkt door een minimale bouwdiepte van 8 m en maximale bouwdiepte van 17 m. De bouwhoogte is bepaald op 6,50 m kroonlijsthoogte en 11 m nokhoogte. Bij een plat dak mag de kroonlijsthoogte 7 m bedragen maar dit wordt niet gevolgd. De maximale dakhelling voor vrijstaande gebouwen bedraagt 55° waarbij een plat dak eveneens toegelaten is. 

Het gebouw omvat een gelijkvloers en 2 verdiepingen, dewelke overeenkomstig is aan de rechtsaanpalende nieuwbouw van dokterspraktijk met appartementen. In het ontwerp wordt er zodoende een bouwprofiel gecreeëerd met een kroonlijsthoogte van 6,28 m en een maximale bouwhoogte van 9,50m. In het ontwerp wordt er gewerkt met het principe van een setback waarbij het ganse gebouw binnen het maximaal toelaarbare gabarit vervat zit. 

In de voorgevel worden er evenwel 2 uitbouwen voorzien tot op de voorgevelbouwlijn, dewelke beschouwd kunnen worden als een soort dakkapel. Deze 2 uitbouwen hebben elk een breedte van 3,65 m en zijn samen 7,30 m breed met onderlinge tussenafstand van 3,08 m. Er wordt bijgevolg voldaan aan de 2/3de breedte-regel (= 9,33 m) aangezien de gevel een breedte heeft van 14m en de uitbouwen samen slechts 7,30 m zijn. Ten opzichte van de maximale kroonlijsthoogte van 6,50 m voldoen deze uitbouwen eveneens aan de 2/3de hoogte-regel. Dit aangezien de uitbouwen (ten opzichte van deze maximale kroonstlijst van 6,50 m) een hoogte hebben van 3m, dus ook hier wordt er voldaan. De plaats van de oprichting van de dakkapellen wijkt enigszins wel af van de vermelding dat deze op 40cm uit de snijlijn van het voorgevelvlak en voorste dakvlak voorzien moet worden. Op grond van de algemene basisverordening kan hier wel op worden afgeweken aangezien er aangetoond kan worden dat er in de nabije omgeving van het project evenwel soortgelijke toepassingen zijn waardoor het project bijgevolg inpasbaar is in zijn omgeving. Er wordt hiervoor verwezen naar dakuitbouw van de linkerbuur Rijn 156, Rijn 133, Rijn 141-143, Rijn 42-44, Rijn 148, Rijn 65, Rijn 96, Rijn 86, Rijn 68, Rijn 39 en andere richting het St. Dimpnaplein. Bijgevolg kan geoordeeld worden dat deze uitbouwen toelaatbaar en inspasbaar zijn in de omgeving. 

Het bijgebouw wordt opgericht tegen de achterste en rechtse perceelsgrens. Het heeft een oppervlakte van 39,339 m² en een kroonlijsthoogte van 3 m. Het bijgebouw is volledig gelegen in de zone voor het oprichten van bijgebouwen waardoor er meer dan 10 m tussenliggende tuinzone voorzien is ten opzichte van het hoofdgebouw. Dit bijgebouw staat ten dienste van de gemeenschap en herbergt een fietsenstalling, afvalberging en tuinberging. De afvalberging en tuinberinging zijn afgesloten en toegankelijk via de buitendeur. De fietsenstalling is eveneens afgesloten en enkel toegankelijk via een tuinpoortje (ofwel vanuit de tuinzone van gelijkvloers app. 01 en 02).

De totale oppervlakte aan verharding in de voortuin (gemeten vanaf de rooilijn) bedraagt 89,75 m² en beperkt zich dus tot maximaal 50% verharding aangezien de volledige oppervlakte van de zone tussen rooilijn en voorgevelbouwlijn 180 m² bedraagt. Er is dus 90,25 m² groenvoorziening en 89,75 m² aan waterdoorlatende verharding i.f.v. opritzone en staanplaatsen. 

In dit dossier wordt eveneens een schaduwstudie toegevoegd dewelke opgemaakt is aan de hand van een 3D model waarbij de effectieve geolocatie en schaduwwerking op geprojecteerd wordt zoals deze ook in werkelijkheid zal zijn. De schaduwstudie is opgesteld op basis van 4 momenten, één in elk jaargetijde. Elk moment is eveneens verder weergegegeven aan de hand van 3 verschillende tijdstippen. Zodoende krijgt men een overzicht als volgt :

- 15 januari : Ochtend 8u00 + Middag 12u00 + Avond 16u00

- 15 april : Ochtend 8u00 + Middag 12u00 + Avond 16u00

- 15 juli : Ochtend 8u00 + Middag 12u00 + Avond 16u00

-15 oktober : Ochtend 8u00 + Middag 12u00 + Avond 16u00

Zo zijn er 12 tijdstippen waarbij op elk tijdstip eveneens het verschil is weergegeven tussen :

- Schaduw braakliggend terrein zoals de schaduwwerking momenteel is;

- Schaduw maximaal toelaatbaar bouwvolume;

- Schaduw volgens het uitgewerkt ontwerp.

Het ontwerp wordt hoofdzakelijk opgericht in een steense architectuur met rood-oranje genuanceerde kleur. Deze wordt verrijkt met enkele gevelornamenten in zichtbeton, aangevuld door gevelbekleding in hout en metaal. Het totale geveloppervlak heeft een grootte van 589,6 m² waarvan 131,5 m² als ander soort materiaal aanschouwd wordt dan het hoofdmateriaal. Zodoende wordt er voldaan aan de voorwaarde in de verkavelingsvoorschriften van maximaal 25% ( van 589,6 m² = max. 147,4 m²) als ander gevelmateriaal dan gevelbaksteen (of bepleistering). Het buitenschrijnwerk is voorzien in donker gekleurd aluminium, net zoals de balustrades, dakrandprofielen en muurkappen. Regenwaterafvoeren zijn in anthrazink. Dorpels op gelijkvloers zijn in natuursteen, op verdiepingen zijn deze in donker gekleurd aluminium. De gevelbekleding in hout is voorzien in een natuurlijke kleur.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 7 april 2021 t.e.m. 6 mei 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

5. Adviezen

Op 7 april 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel).

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 18 mei 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken.

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 7 april 2021 tot en met 6 mei 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 7 april 2021 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 18 mei 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Besluit

Stedenbouwkundig Advies

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of   gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

Er dienen steeds ten minste 10 parkeerplaatsen (garages, carports) en 16 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

De streekeigen haag dient te worden aangeplant op de perceelsgrens (mits akkoord van de aanpalende eigenaar) of op minimum 0,5 m van de perceelsgrens.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 06/04/2021 met kenmerk BWDP/2019-0148/003/01/PVB.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advise van de dienst Openbare Werken van stad Geel:

De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. 

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. 

Putten (hemelwaterput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.

Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het  volume van de hemelwaterput moet minimum 50L/m² horizontale dakoppervlak bedragen met een maximum van 10.000L.  

• Men dient de afvoeren van het dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten m.u.v. de afvoer van het gedeelte groendak en van de terrassen. De afvoer van het groendak moet rechtstreeks worden aangesloten op de infiltratievoorziening. We raden ten zeerste aan om het terraswater van de 1ste en 2de verdieping ook rechtstreeks aan te sluiten op de infiltratievoorziening om verontreiniging van de hemelwaterput door detergenten te vermijden. De afvoer van het terras op het gelijkvloers kan ook naar de infiltratievoorziening gaan, maar mag ook afgevoerd worden naar de achterliggende groenzone (groendak). 

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er  moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor een binnenkraantje, een buitenkraantje en toiletten. 

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 7141,5L te bedragen en  de infiltratieoppervlakte minimum 11,43 m².   

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte van 6m te respecteren. Op het inplantingsplan staat de exacte toegangsbreedte niet vermeld.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woning ligt hiermee maximum 38 cm boven de as van de weg.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.