2021_CBS_01835 - Omgevingsvergunning - Het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning (202100246 joh), gelegen St.-Lambertusstraat 5, kadastraal afdeling 1, sectie I, nummer 2273P02 - Vergunning

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021066667

Dossiernummer gemeente: 202100246

De gemeente Geel heeft op 16 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning. De aanvraag werd op 27 april 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Bart Maes wonende te Nieuwland 1 te 2440 Geel en Lore Le Page wonende te Nieuwland 1 te 2440 Geel

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: St.-Lambertusstraat 5

Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie I nrs. 2273N2, 2273P2 en 2273D3

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in: 

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het bouwterrein maakt als lot 34 deel uit van de goedgekeurde verkaveling d.d. 15/10/2015 met kenmerk gemeente 2088. Deze verkaveling is voor he tterrein van de aanvraag niet vervallen.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan. 

De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de goedgekeurde, niet vervallen verkaveling 2088

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van de verkaveling.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend: 

• Omgevingsvergunning 202000269/OMV_2020061145 voor ven  ontheffing kruidruimingen Molse Nete te Geel en Mol, vegetatiewijziging goedgekeurd op 10/08/2020.

• Verkavelingsvergunning (2070) voor 88 loten voor woningbouw - geweigerd op 20/01/2015.

• Verkavelingsvergunning (2088) voor 43 loten voor ééngezinswoningen - goedgekeurd op 15/10/2015.

• Milieuvergunning 2016/M3/05019 voor droogzuiging – geen beslissing.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft het bouwen van een ééngezinswoning. Het ontwerp richt zich naar de verkavelingsvoorschriften van de verkaveling Manheuvels en specifiek naar de voorschriften zoals vermeld op het kavelpaspoort van lot 34. De woning bevindt zich binnen de maximaal bebouwbare grenzen zoals aangegeven op het kavelpaspoort. Deze maximale grenzen omvatten een bouwoppervlakte van 180m² waarvan slechts 85% bebouwd mag worden, zijnde dus maximaal 153m² grondoppervlakte voor het hoofdgebouw. De volledige woning en een beperkt deel van de garage ligt binnen de maximale bebouwbare contouren en omvat een grondopervlakte van 152,96m² wat bijgevolg dus toelaatbaar is. De garage aan de rechterzijde is dus breder dan 5m maar ligt wel deels binnen de maximaal bebouwbare contouren van het hoofdgebouw en voldoet bijgevolg aan de eisen omtrent maximaal bebouwbare oppervlakte. De voorgevel van de woning is voor 5m98 gelegen op de voorgevelbouwlijn en voldoet bijgevolg aan de regel dat minstens 1/3de op deze voorgevelbouwlijn moet gelegen zijn. De woning bevat eveneens een insprong naar achteren van ongeveer 2m en zit bijgevolg op dezelfde lijn als de verplichte voorgevelbouwlijn van de garage.De woning omvat enkele wisselende kroonlijsthoogtes, respectievelijk 4m40, 5m70, 6m40, en een nokhoogte van 11m40 met een dakhelling van 30° en 45°. Aan de hand van de 3D weergaves in bijlage wordt aangetoond dat zowel de woning als de garage gelegen zijn binnen het maximaal toelaatbare bouwprofiel met max. kroonlijsthoogte 6m50 en max. nokhoogte 12m50. De garage omvat een kroonlijsthoogte van 3m00, wat eveneens de maximaal toelaatbare hoogte hiervan is.Het volledige gebouw wordt opgericht in een rood-oranje genuanceerde gevelsteen. Het buitenschrijnwerk is voorzien in een donkere kleur, net zoals de sectionaalpoorten, regenwaterafvoeren in anthrazink en dakranden in aluminium. Het hellend dak wordt bekleed met donker gekleurde dakpannen.

4. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

5. Adviezen

Op 14 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepasing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiËle waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden. 

Niet van toepassing.

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 14 juni 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Besluit

Stedenbouwkundig Advies

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de dienst Openbare Werken van stad Geel:

De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.

De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.

Deze huisaansluitputjes zijn reeds aanwezig op het perceel en moeten gebruikt worden.

Putten dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.

Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning. Dit is een gunstig concept. We adviseren een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.

Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.

De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:

• De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.

• Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. 

• Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.

• De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletten, wasmachine, binnen-en buitenkraan.

• De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.

De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:

Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3074L te bedragen en  de infiltratieoppervlakte minimum 4,9184m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met een volume van 5000L en een infiltratieoppervlakte van 12,12m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan. 

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.

Voor de toegang tot het perceel wordt 5m toegestaan, geen 5m48. De aanpassing van het openbaar domein dient men aan te vragen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De aanpassing betreft de verharding van het openbaar domein met grasdals. De kosten zijn reeds betaald door de ontwikkelaar van de verkaveling.

De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woning ligt hiermee maximum 40 cm boven de as van de weg.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.