Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020164911
Dossiernummer gemeente: 202100156
De gemeente Geel heeft op 10 maart 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van het ges-gebouw. De aanvraag werd op 31 maart 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MPI Oosterlo VZW gevestigd te Eindhoutseweg 25 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Eindhoutseweg Onbekend
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nrs. 454W, 454N en 454T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
In dit gebied mogen de werken en handelingen worden uitgevoerd die noodzakelijk zijn voor de instandhouding en gezondmaking van het bestaande gebouwencomplex in functie van de bestemming en gebruik als openbare gemeenschapsvoorziening. Uitbreiding of afbraak, zij het gedeeltelijk, gevolgd door nieuwbouw is niet toegelaten. Bij afbraak van het bestaande gebouwencomplex krijgen de gronden de bestemming van natuurgebied met wetenschappelijke waarde of natuurreservaat zoals aangegeven in artikel 13, 4.3.2. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen en worden de voorschriften van toepassing die gelden voor deze bestemming.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met het gewestplan
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van het GES-gebouw.
Dit bestaat uit twee gebouwen die via een gelijkvloerse gang verbonden zijn met elkaar.
Gebouw A: 2 bouwlagen en huisvest 2 leefgroepen van 8 bewoners.
Gebouw B: 1 bouwlaag en huisvest 1 leefgroep van 12 bewoners.
Het gebouw wordt opgericht tegen de achterste perceelgrens, de meest rustige locatie van de site. Dit sluit aan bij de behoeften van de bewoners, die nood hebben aan een prikkelarme omgeving.
De bouw past binnen het Masterplan Kloostersite Oosterlo.
De afstand tot de kloostermuur bedraagt minstens 3,15 m (in één hoek). De rest van het gebouw bevindt zich op een verder afstand van de kloostermuur.
De kroonlijsthoogte van gebouw A bedraagt 7 m, de nokhoogte bedraagt 10 m.
De kroonlijsthoogte van gebouw B bedraagt 4 m, de nokhoogte bedraagt 6,40 m.
De gevels worden afgewerkt met een lichte, neutrale gevelsteen.
De hellende daken bestaan uit geprefabriceerde sandwichpanelen.
In het gebouw B wordt een knik voorzien zodat een geborgen tuin gecreëerd wordt voor de bewoners.
Aan de voorzijde is er een grotere gemeenschappelijke tuin voorzien met spelelementen.
Gebouw A heeft eveneens een overdekt terras dat gebruikt kan worden voor de leefgroepen op de verdieping.
Voor het realiseren van deze gebouwen moet een bosje gerooid worden. Acht grote berken worden behouden en geïntegreerd in de tuin. De gerooide bomen worden uiteindelijk gecompenseerd in het gehele masterplan.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 april 2021 t.e.m. 7 mei 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 9 juni 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 30 april 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap voor Natuur en Bos
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 14 juni 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
In de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn woongelegenheden toegestaan voor zover die noodzakelijk is voor de goede werking van de inrichtingen (artikel 17 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Onder “gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen” dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Eindhoutseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing: 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 april 2021 tot en met 7 mei 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
Voorwaarden
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Agentschap Natuur en Bos ivm de boscompensatiemaatregelen.
Het advies van de Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het “Hydraulisch en technisch advies” opgesteld door Aquafin dienen strikt gevolgd te worden.
Men dient zelf een huisaansluitputje DWA te plaatsen zoals ook beschreven in het advies van Aquafin. Het huisaansluitputje RWA zal worden geplaatst door Aquafin. Zij maken ook de aansluiting op hun RWA-leiding in Kloosterpad. Deze aansluiting dient men officieel bij Aquafin aan te vragen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Er dient voldaan aan de voorwaarden uit het advies van Agentschap Natuur en Bos ivm de boscompensatiemaatregelen.
Het advies van de Brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
De voorwaarden uit het “Hydraulisch en technisch advies” opgesteld door Aquafin dienen strikt gevogld te worden.
Men dient zelf een huisaansluitputje DWA te plaatsen zoals ook beschreven in het advies van Aquafin. Het huisaansluitputje RWA zal worden geplaatst door Aquafin. Zij maken ook de aansluiting op hun RWA-leiding in Kloosterpad. Deze aansluiting dient men officieel bij Aquafin aan te vragen.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.