Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020152081
Dossiernummer gemeente: 202000574
De gemeente Geel heeft op 17/11/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van een vrijstaande woning. De aanvraag werd op 28/12/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Maarten Geurts
Kampstraat 10 te 3910 Pelt
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Zammelseweg 108 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 500K, 500R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De voorschriften van het geldende gewestplan zijn van toepassing.
Een gunstig stedenbouwkundig attest voor de oprichting van een vrijstaande woning werd verleend op 2 december 2019.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van een vrijstaande woning
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
Bouwen van een ééngezinswoning.
Het natuurlijk maaiveld blijft zo veel mogelijk behouden. De woning wordt ingeplant op 0.30m boven de as van de weg. De voorgestelde bebouwing , de keuze van materialen en de vormgeving harmoniëren met de omliggende bebouwing en doen geen afbreuk aan de privacy van de aanpalende buren. Het ontwerp integreert zich in de omgeving en brengt de goede ordening van het gebied niet in gedrang.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een vrijstaande woning op een hoekperceel. Er wordt geen garage voorzien.
De woning wordt ingeplant op 6 meter uit de rooilijn van de Zammelseweg, op 7,56 meter uit de rooilijn van de Veestraat en op 5 meter van de linker perceelsgrens. In de bouwvrije voortuinstrook langs de veestraat worden twee parkeerplaatsen aangelegd. De breedte van de parkeerverharding is 6 meter. De opritverharding is 61 m².
Het terras aan de achterzijde van de woning wordt verhard over een oppervlakte van 33 m².
De woning heeft een gevelbreedte van 11 meter en een diepte van 8,30 meter. De gevelhoogte is 5,65 meter en de nokhoogte bedraagt 9,26 meter.
De woning wordt opgericht in een rood genuanceerde gevelsteen, zwart-bruin PVC buitenschrijnwerk en voor de dakbedekking worden zwarte pannen voorzien.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 28/12/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Zammelseweg-Veestraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan. Nota wordt genomen van de aanleg van een verharding in de bouwvrije voortuinstrook t.o.v. de Veestraat voor het parkeren van twee personenwagens.
Beide bouwvrije voortuinstroken mogen slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel en een aparte RWA-leiding aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Deze huisaansluitputjes dient de bouwheer zelf te plaatsen op de bestaande wachtaansluitingen. Informatie over de ligging van de wachtaansluitingen is terug te vinden in de bijlage '20210205_Advies_Riolering_Bijlage_Wachtaansluitingen'.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000L. Dit wordt toegestaan maar we adviseren om de dimensionering te herbekijken. Een volume van 10.000L is vrij groot gezien het dakoppervlak dat er wordt op aangesloten. Om te komen tot een goede dimensionering (niet te groot en niet te klein) kan men beste volgende vuistregel hanteren: 50l/m² afvoerende dakoppervlakte.
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 750L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 1,2 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 2000L en oppervlakte van 6m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering wat geen verplichting is maar wel wordt toegestaan. Bij voorkeur laat men het hemelwater infiltreren op eigen terrein.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte van 6m wordt gerespecteerd. Voor de aanpassing van het openbaar domein (inrit) dient men online een aanvraag te doen via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.
Gunstig met voorwaarden: Men dient de bestaande wachtaansluitingen te herbruiken en zelf huisaansluitputjes te plaatsen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan. Nota wordt genomen van de aanleg van een verharding in de bouwvrije voortuinstrook t.o.v. de Veestraat voor het parkeren van twee personenwagens.
Beide bouwvrije voortuinstroken mogen slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel en een aparte RWA-leiding aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Deze huisaansluitputjes dient de bouwheer zelf te plaatsen op de bestaande wachtaansluitingen. Informatie over de ligging van de wachtaansluitingen is terug te vinden in de bijlage "20210205_Advies_Riolering_Bijlage_Wachtaansluitingen".
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Men voorziet best een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet een volume van 10.000L. Dit wordt toegestaan maar we adviseren om de dimensionering te herbekijken. Een volume van 10.000L is vrij groot gezien het dakoppervlak dat er wordt op aangesloten. Om te komen tot een goede dimensionering (niet te groot en niet te klein) kan men beste volgende vuistregel hanteren: 50l/m² afvoerende dakoppervlakte.
Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 750L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 1,2 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 2000L en oppervlakte van 6m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering wat geen verplichting is maar wel wordt toegestaan. Bij voorkeur laat men het hemelwater infiltreren op eigen terrein.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte van 6m wordt gerespecteerd. Voor de aanpassing van het openbaar domein (inrit) dient men online een aanvraag te doen via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.
Gunstig met voorwaarden: Men dient de bestaande wachtaansluitingen te herbruiken en zelf huisaansluitputjes te plaatsen.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.