Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020156811
Dossiernummer gemeente: 202000591
De gemeente Geel heeft op 26/11/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het oprichten van 2 gekoppelde woningen. De aanvraag werd op 29/12/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Tania Sterckx
Zanddijkdreef 33 te 2470 Retie
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Vleeshouwer 41, Vleeshouwer 43 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13374, sectie F, perceel 597E2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De voorschriften van de geldende verkaveling zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het oprichten van 2 gekoppelde woningen
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De aanvraag bestaat in het bouwen van een tweewoonst met carports.
De breedte van elke woning is 15,60 m., de diepte is 15,60 m. Op de eerste verdieping en de dakverdieping is de diepte 9,00 m.
De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens links en rechts is 3,00 m. De afstand van de voorgevel tot de rooilijn is 6,00 m. De kroonlijsthoogte is 6,20 m.
De ontworpen tweewoonst wordt op de dakverdieping voorzien van een hellend dak van 45°. Op het gelijkvloers is het woongedeelte voorzien, op de verdieping en dakverdieping is het slaapgedeelte gesitueerd.
De tweewoonst is eigentijds met aangepaste bouwmaterialen: als gevelsteen een grijs genuanceerde baksteen, de buitenschrijnwerkerij bestaat uit zwart pvc. Aan de zijkant van de woning wordt een carport voorzien voor 1 wagen, met daarachter een bergplaats. Deze carport is afgedekt met een plat dak, met een hoogte van 3,00 m, en heeft hout als gevelmateriaal. De voorzijde van de carport is voorzien op 5,00 m. achter de rooilijn.
Het ontwerp
Het ontwerp stelt de oprichting voor van twee gekoppelde woningen met een carport in de bouwvrije zijtuinstrook.
De woningen worden ingeplant op 6 meter uit de rooilijn. De carports worden ingeplant op 5 meter achter de voorgevelbouwlijn, zoals voorzien in de verkaveling.
Elke woning heeft een gevelbreedte van 7 meter en een diepte van 15,60 meter op het gelijkvloers. De bouwdiepte op de verdieping is 9 meter. De woningen hebben een gevelhoogte van 6,20 meter. De nokhoogte bedraagt 10,82 meter.
De woningen worden opgericht in een grijs genuanceerde gevelsteen, zwart PVC buitenschrijnwerk en voor de dakbedekking worden grijs zwarte pannen voorzien. De carport met tuinberging wordt opgericht in hout.
De oprit naar de carport heeft een breedte van 3 meter. Achteraan de woning wordt nog een terrasverharding voorzien over een oppervlakte van 15 m².
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 29/12/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Vleeshouwer).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woningen dienen ingeplant op 6 meter uit de rooilijn en de carports dienen ingeplant op 5 meter uit de voorgevelbouwlijn.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Voor beide woningen geldt het volgende: De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes worden geplaatst door Aquafin, in opdracht van stad Geel. Aquafin voorziet ook de aansluiting op de openbare riolering.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn. Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Dit is een gunstig concept.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet voor elke woning een hemelwaterput met een volume van 7500L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een gevelkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient per woning minimum 1716,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 2,75m². De bouwheer voorziet bij elke woning een infiltratievoorziening met volume van 3250L en oppervlakte van 5 m² wat wordt toegestaan. Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering wat gunstig wordt bevonden.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd. De aanpassing van het openbaar domein dient men online aan te vragen via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein en is op kosten van de bouwheer.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woningen dienen ingeplant op 6 meter uit de rooilijn en de carports dienen ingeplant op 5 meter uit de voorgevelbouwlijn.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. Voor beide woningen geldt het volgende: De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA. Deze huisaansluitputjes worden geplaatst door Aquafin, in opdracht van stad Geel. Aquafin voorziet ook de aansluiting op de openbare riolering.
Putten (hemelwaterput, infiltratievoorziening, …) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn. Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Dit is een gunstig concept.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet voor elke woning een hemelwaterput met een volume van 7500L. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een gevelkraan. De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening. Het volume van de infiltratievoorziening dient per woning minimum 1716,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 2,75m². De bouwheer voorziet bij elke woning een infiltratievoorziening met volume van 3250L en oppervlakte van 5 m² wat wordt toegestaan. Men voorziet geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering wat gunstig wordt bevonden.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
De maximaal toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd. De aanpassing van het openbaar domein dient men online aan te vragen via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein en is op kosten van de bouwheer.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 32 cm boven de as van de weg.