Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020149632
Dossiernummer gemeente: 202000556
De gemeente Geel heeft op 09/11/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van een aaneengesloten woning. De aanvraag werd op 28/12/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Sander Cuyvers
Biest 8 te 2990 Wuustwezel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Gansakker 11B te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13008, sectie H, perceel 337T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 03/10/2006
bestemming: strook voor hoofdgebouwen | B1S
bestemming: strook voor binnenplaatsen en tuinen (I) |
bestemming: woonstraat in het groen |
bestemming: strook voor binnenplaatsen en tuinen (II) |
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De voorschriften van het geldende BPA Nieuwstraat zijn van toepassing.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het bouwen van een aaneengesloten woning
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
Het ontwerp betreft het bouwen van een eengezinswoning in gesloten bebouwing , gelegen te Geel, Gansakker 11, kad 1e afd, sectie H nr 0337 / 00T000
Het bouwperceel is volgens het gewestplan Herentals-Mol (KB 28 juli 1978) gelegen in gemengd woongebieden, het is gelegen binnen de grenzen van het Bijzonder Plan van Aanleg Nieuwstraat , goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 3 oktober 2006.
Het ontwerp voorziet in een nieuw op te richten rijwoning bestaande uit een gelijkvloers, een eerste verdieping en een zolderverdieping onder een zadeldak.
De afmetingen van de geplande woning beantwoorden aan de bepalingen van het hierboven vermeldde BPA.
De zijgrenzen van het perceel staan schuin op de voorgevelbouwlijn. De geplande woning heeft een totale bouwdiepte van bijna 13.00 m op gelijkvloers en eerste verdieping (gemeten parallel aan de voorgevelbouwlijn), en daarboven een zadeldak eveneens tot op 9,00 m vanaf de voorgevelbouwlijn.
Het profiel van de nieuwe woning sluit volledig aan bij het profiel van het bestaande appartementsgebouw op het aanpalend perceel links, met een kroonlijst op 7 m hoogte en de nok op 11,50 m
De woning heeft op de voorgevelbouwlijn een voorgevelbreedte van 6,67 m.
Het voorliggende ontwerp behoud achteraan een vrije tuinstrook.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een aangesloten woning met een inpandige garage.
De woning wordt ingeplant op de rooilijn en tegen de linker- en rechter perceelsgrens. Er is geen akkoord vereist van de aanpalende eigenaars gelet op de situering van het terrein binnen de grenzen van een goedgekeurd bijzonder plan van aanleg.
De woning heeft een gevelbreedte van 6,67 meter en een totale diepte van 12,94 meter. De kroonlijsthoogte is 7 meter en de nokhoogte bedraagt 11,5 meter. De dakbasis is 9 meter.
De woning wordt opgericht in een donkergrijs genuanceerde gevelsteen, zwart aluminium buitenschrijnwerk en voor de dakbedekking worden antracietkleurige pannen voorzien.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 28/12/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Gansakker).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De woning dient ingeplant zoals voorzien op de goedgekeurde plannen. De woning dient opgericht met hetzelfde gabarit als het aanpalende gebouw links.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat de regenafvoer op het eigen terrein dient voorzien.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De dakkapellen moeten opgericht worden op 0,40 meter uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1 meter afstand van de scheidingsmuren en de vrijstaande zijgevel. De maximumhoogte mag slechts 2/3 van de dakhoogte van het hoofdgebouw bedragen.
De uitsprong uit de voorgevel mag maximum 0,50 meter bedragen op minimum 2,50 meter boven het trottoirniveau.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn zoals men op het funderingsplan heeft ingetekend. De huisaansluitputjes worden door Aquafin, in opdracht van stad Geel, geplaatst op openbaar domein nabij de rooilijn en niet in de garage. Aquafin zal ook de aansluiting maken op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor het afvalwater adviseren we een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Waar beide afvoeren samenkomen voorziet men best een sifonput om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men dient geen infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner is dan 250m² Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume. De afvoeren van het dak, zowel van de voor- als achterzijde moeten op de hemelwaterput worden aangesloten (eventueel aanpassing dimensionering hemelwaterput indien nodig).
Het algemeen uitgangsprincipe van de hemelwaterverordening is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte worden geïnfiltreerd (bij dit dossier geen verplichting) zodat in laatste instantie slechts een beperkte hoeveelheid water met een vertraging wordt afgevoerd. De voorkant van het dak rechtstreeks aansluiten voldoet hier niet aan. Men dient dit te wijzigen. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men respecteert de maximale toegestane inritbreedte. Voor de toegang dient het openbaar domein te worden aangepast. De bouwheer dient hiervoor een aanvraag te doen, online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.
Gunstig met voorwaarden: De huisaansluitputjes worden op openbaar domein geplaatst. Deze mogen niet verbonden zijn. Men dient de afvoer van de voorzijde van het dak ook aan te sluiten op de hemelwaterput. Men dient een aanvraag te doen voor de aanpassing van het openbaar domein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant zoals voorzien op de goedgekeurde plannen. De woning dient opgericht met hetzelfde gabarit als het aanpalende gebouw links.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat de regenafvoer op het eigen terrein dient voorzien.
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien.
Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
De dakkapellen moeten opgericht worden op 0,40 meter uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak en op minimum 1 meter afstand van de scheidingsmuren en de vrijstaande zijgevel. De maximumhoogte mag slechts 2/3 van de dakhoogte van het hoofdgebouw bedragen.
De uitsprong uit de voorgevel mag maximum 0,50 meter bedragen op minimum 2,50 meter boven het trottoirniveau.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Het perceel is gelegen in centraal gebied.
Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein. De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn. De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm. De afvoerbuis voor het regenwater mag worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA, de afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Deze huisaansluitputjes mogen niet met elkaar verbonden zijn zoals men op het funderingsplan heeft ingetekend. De huisaansluitputjes worden door Aquafin, in opdracht van stad Geel, geplaatst op openbaar domein nabij de rooilijn en niet in de garage. Aquafin zal ook de aansluiting maken op het openbaar rioleringsstelsel.
Voor het afvalwater adviseren we een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …). Waar beide afvoeren samenkomen voorziet men best een sifonput om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men dient geen infiltratievoorziening te plaatsen omdat het perceel kleiner is dan 250m² Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume. De afvoeren van het dak, zowel van de voor- als achterzijde moeten op de hemelwaterput worden aangesloten (eventueel aanpassing dimensionering hemelwaterput indien nodig).
Het algemeen uitgangsprincipe van de hemelwaterverordening is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterende gedeelte worden geïnfiltreerd (bij dit dossier geen verplichting) zodat in laatste instantie slechts een beperkte hoeveelheid water met een vertraging wordt afgevoerd. De voorkant van het dak rechtstreeks aansluiten voldoet hier niet aan. Men dient dit te wijzigen. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Men respecteert de maximale toegestane inritbreedte. Voor de toegang dient het openbaar domein te worden aangepast. De bouwheer dient hiervoor een aanvraag te doen, online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.
Gunstig met voorwaarden: De huisaansluitputjes worden op openbaar domein geplaatst. Deze mogen niet verbonden zijn. Men dient de afvoer van de voorzijde van het dak ook aan te sluiten op de hemelwaterput. Men dient een aanvraag te doen voor de aanpassing van het openbaar domein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 20 cm boven de as van de weg.