Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020141209
Dossiernummer gemeente: 202000523
De gemeente heeft op 22/10/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het bouwen van KMOunits. De aanvraag werd op 27/11/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Kris Maertens
Steenberg 4 te 9667 Horebeke
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging:
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie N, perceel 546B, 546D, 546F, 546K, 546L
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
bestemming: ambachtelijke bedrijven en kmo's
De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalprodukten van schadelijke aard.
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijke uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag betreft het bouwen van KMOunits
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het oprichten van KMOunits.
De 48 units worden verspreid over 5 gebouwen.
De bouwhoogte bedraagt 7m.
De units hebben een verschillende oppervlakte van 52m² tot 400m².
Er worden 120 parkeerplaatsen voorzien op het terrein (1pp /100m²).
De verhardingen worden uitgevoerd in een waterdoorlatende asfaltverharding.
Rondom wordt een groenzone gerealiseerd met streekeigen planten.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 30/11/2020 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.
Op 30/11/2020 werd advies gevraagd aan stad Geel – dienst openbare werken en verkeer.
///
Planologische toets
De gebieden bestemd voor ambachtelijke bedrijven en voor kleine en middelgrote ondernemingen zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard (artikel 8 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Deze gebieden zijn bestemd voor de vestiging van ambachtelijke bedrijven, alsmede voor de huisvesting van het bewakingspersoneel, voor zover dit in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Neerstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het oprichten van 48 KMO-units in een zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO's. Deze zone werd in 1978 zo ingetekend omdat de eierveiling daar toen gelocaliseerd was. Deze veiling is al enkele jaren verhuisd naar het industriegebied.
De zone vormt een eiland in een open agrarisch gebied, aan de rand van het deeldorp Zammel. In de omgeving zijn geen grote bedrijven, grote gebouwen aanwezig. Er staan een aantal woningen en enkele boerderijen.
De percelen zijn gelegen aan een kleine landelijke weg die aansluit op een woonstraat. Deze wegen worden gebruikt voor plaatselijk verkeer en fietsers (fietsknooppunten).
Een project van deze omvang past niet op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Dergelijke ontwikkeling zou de enige van deze omvang zijn in een deeldorp dat voornamelijk uit bewoning bestaat.
De locatie is niet vlot bereikbaar voor een grote hoeveelheid verkeer. Alle verkeer, waaronder in dit geval hoogstwaarschijnlijk ook zwaar verkeer, moet ofwel via Kruishei of via Zammelseweg. Dit zijn woonstraten. Via Zammelseweg passeert men de dorpskern en ook nog eens 2 scholen. Dit brengt de verkeersveiligheid in het dorp sterk in gevaar.
De mobiliteitsintentie vergroten op deze locatie past niet in het beleidskader leefbare dorpen. Enkel mobiliteit-laag-intensieve activiteiten zijn hier aanvaardbaar.
Een dergelijke ontwikkeling met bijhorende verkeersgeneratie hoort in deze omgeving niet thuis.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het project omvat 48 KMO-units. De ganse zone voor ambtelijke bedrijven en KMO's zou hierdoor vol worden gebouwd. Momenteel staat er één grote hal direct achter de woningen. De rest van de zone is onbebouwd en gaat op in het agrarisch gebied (weien, velden).
Daarnaast wordt bijna het hele terrrein verhard om de nodige parkeerplaatsen te kunnen voorzien. Dit is in strijd met de klimaatadaptatie waardoor het aandeel verhardingen sterk moet beperkt worden.
In het deeldorp is er geen project aanwezig van deze omvang. Dit past niet op deze locatie.
Visueel-vormelijke elementen
Momenteel staat er een grote hal direct achter de woningen. Door het voorliggende project wordt het achtergelegen open gebied volledig volgebouwd. De bewoners in de hoek Neerstraat - Zammelseweg verliezen hun zicht naar het open agrarisch gebied. De open ruimte wordt dan ingenomen door bedrijfshallen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
In het project kunnen 48 bedrijven komen die allemaal verkeer zullen genereren (werknemers, bestelwagens, vrachtwagens, ...). De wegen zijn niet uitgerust om dit verkeer op te vangen. Neerstraat is een landelijke weg, Kruishei en Zammelseweg zijn woonstraten.
Extra verkeer zal langs de dorpskern van Zammel passeren. Om het terrein te bereiken moet men bovendien langs 2 lagere scholen. De kinderen fietsen langs Neerstraat en Zammelseweg naar school. De verkeersveiligheid zal in het gedrang komen.
Het terrerin bevindt zich aan de rand van de dorpskern en dus in de nabijheid van woningen. De bewoners zullen de nodige hinder ondervinden van de bedrijven die zich zullen vestigen in de units.
Een project van deze omvang met 48 KMO-units is te belastend voor de buurt en overschrijdt de draagkracht van de onmiddellijke omgeving.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van brandweerzone Kempen afgeleverd op 04/01/2021 is volledig gunstig
Het advies van stad Geel – dienst openbare werken en verkeer afgeleverd op 01/12/2020 is ongunstig:
Dergelijke ontwikkeling zou de enige van deze omvang zijn in een deeldorp dat voornamelijk uit bewoning bestaat.
De locatie is niet vlot bereikbaar voor een grote hoeveelheid verkeer. Alle verkeer, waaronder in dit geval hoogstwaarschijnlijk ook zwaar verkeer, moet ofwel via Kruishei of via Zammelseweg. Dit zijn woonstraten. Via Zammelseweg passeert men de dorpskern en ook nog eens 2 scholen. Dit brengt de verkeersveiligheid in het dorp sterk in gevaar.
Een dergelijke ontwikkeling met bijhorende verkeersgeneratie hoort in deze omgeving niet thuis.
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.