2021_CBS_02623 - Omgevingsvergunning - het regulariseren van 20 appartementen langs Westerloseweg 37 (202100360JH) - Vergunning

Uiterste beslissingsdatum: 27/09/2021 (bindende eindtermijn)

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021042753

Dossiernummer gemeente: 202100360

De gemeente Geel heeft op 8 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het regulariseren van 20 appartementen. De aanvraag werd op 15 juni 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

JFS PROJECTS BVBA gevestigd te Truibroek 67 te 3945 Ham

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Westerloseweg 37

Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie N nr. 914L2

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:

woongebied

Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.

2. Historiek

201900004 – het bouwen van 20 appartementen, vergund op 14/11/2019.

3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

De aanvraag betreft een regularisatie van volgend dossier: referentie omgevingsloket OMV_2018146265, referentie gemeente: 201900004

Het betreft het bouwen van 20 appartementen.

De werken van de afgeleverde vergunning zijn reeds gestart. Huidige fase: (dd 26/05/2021) betonstort fundering + kelderplaat.

De regularisatie kadert in de verdere ontwikkeling van het dossier en behandelt wijzigingen zoals integratie en optimalisatie door de stabiliteitsstudie, de technieken ifv de uitvoering, alsook enkele interne herindelingen van appartementen maar ook een diepgaandere wijziging van de units aan de zijkanten van het project op de eerste en tweede verdieping.

Alle wijzigingen kaderen binnen de opgelegde vergunningsvoorwaarden en binnen de geest en uitstraling van het oorspronkelijk ingediende ontwerp.

Het aantal wooneenheden blijft dezelfde. Dit heeft geen invloed op het aantal parkeerplaatsen. Fietsenstallingen werden opnieuw afgestemd op het benodigde aantal (67 ipv 60) volgens de vergunningsvoorwaarden, met integratie van de nodige laadpunten voor elektrische fietsen.

Doorgevoerde wijzigingen:

Algemeen:

- Stabiliteit:

o De stabiliteitsstudie werd tijdens de opmaak van het uitvoeringsdossier geïntegreerd in de nieuwe plannen.

- Technieken

o De studie van de technische installaties werd tijdens de opmaak van het uitvoeringsdossier geïntegreerd in de plannen. Doordat de wooneenheden worden verwarmd met een warmtepomp bleken sommige bergingen in de appartementen aan de kleine kant. Interne reorganisaties hebben er voor gezorgd (binnen de woningscheidende wanden) een geïntegreerd ontwerp te kunnen afleveren dat voldoet aan de vooropgestelde woonkwaliteit en de technische (ruimtelijke) benodigdheden.

- Interieuruitwerking

o Als verdere uitwerking van de interieurs per wooneenheid zijn kleine aanpassingen doorgevoerd.

Bijvoorbeeld het spiegelen van de keukens in de ruimte, aanpassingen van ingebouwde kasten, aanpassing inrichting badkamers, …

- Geveldetaillering:

o Bij het verder uitwerken van het dossier is ook de geveluitwerking op punt gesteld. Wijzigingen die hier bij zijn opgetreden is het toevoegen van een uitstekend accent in het metselwerk in de kroonlijsten op de 1e verdieping. Daarnaast werden ook de streklagen gedetailleerder vormgegeven en werd de materialisatie verder op punt gezet. Alle oorspronkelijke kleurtonen uit de vergunde toestand bleven behouden.

- Eigendomsstructuur:

o De tuinzones werden notarieel bepaald en vastgelegde (privatief / collectief) tot op een bepaalde diepte. De omheiningen / haagstructuren / tuinmuren volgen deze nieuwe diepte.

Concrete wijzigen, ad rem maar niet limitatief per onderdeel/wooneenheid toegelicht, niet-vergunningsplichtige

elementen worden niet steeds in de detail verwoord en behoren tot de algemene aanpassingen zoals hierboven toegelicht:

Kelder:

- Bij de inrit werden de afgeronde muren weggelaten in functie van de stabiliteitsstudie.

- De brandcompartimentering van de privatieve garageboxen werd gewijzigd. De compartimentsgrens verschuift

van de ‘garagepoort’ naar de toegangsdeur op de gelijkvloerse verdieping. Door deze wijziging vergroot het

compartiment van de kelder maar voldoet de ‘rook en warmte’ afvoer nog steeds zoals hij reeds voorzien was.

De oppervlakte van het compartiment blijft onder de grens van 1250m² (= 1148m²).

- Interne reorganisatie van de verkoopbare en privatieve bergingen, alsook een optimalisatie van de technische

ruimtes na samenspraak met de nutsmaatschappijen.

- De riolering werd in deze plannenset aangepast naar de opmerkingen volgens de afgeleverde

vergunningsvoorwaarden.

Bovenbouw:

Algemeen

- Door de gevel, loodrecht op de straat, links van as F – tussen as 7 en 8, 90cm verder naar links te verschuiven

was het mogelijk om de units W5 (gelijkvloers) en W15 (verdieping) van een extra slaapkamer te voorzien

naar analogie met de andere wooneenheden zodat beter kon worden ingespeeld op huidige markt-vraag. Deze

verschuiving is de enige vergroting van de footprint van het gebouw en heeft geen verdere invloed op de V/T

index.

- Wijzigingen aan de indeling van W11/12/13 alsook hun spiegelbeeld in W18/19/20 hebben een invloed op

de volumetrie en de gevel. Voornamelijk in de raamindeling en de privatieve buitenruimtes. Binnen dit

aangepaste voorstel zijn alle terrassen van deze eenheden aan de voorzijde van het gebouw gepositioneerd

en wordt een mogelijkse inkijk naar de buren ten alle tijden vermeden vanop de terrassen.

W1:

- Verplaatsen van het raam in de voorgevel tot tegen de liftkern.

W5:

- Toevoeging van 2e slaapkamer zoals hierboven vermeld ifv de vraag binnen huidige markt. Lichte verschuiving

(70cm van het raam in de voorgevel)

W10:

- Toevoegen van 2e slaapkamer aan de rechtergevel

- Verplaatsen van raam in rechtergevel vanuit de woonkamer naar de bijkomstige slaapkamer / bureau

- Verplaatsen van raam in de voorgevel tot tegen de liftkern.

W11:

- Deze wooneenheid is veranderd van een duplex naar een gewoon appartement. De unit heeft 2 slaapkamers

aan de achtergevel en een terras aan de voorgevel. Er is geen zijdelingse inkijk vanuit het terras naar de buren.

De leefruimte heeft 3 ramen langs de zijkant, (evenveel als het vergunde ontwerp), deze openingen werden

lichtelijk verschoven ifv een ideale licht-spreiding in het appartement.

W12:

- De interne trap werd verplaatst om meer bergruimte te verkrijgen en zo de technische voorzieningen te kunnen

plaatsen.

- Op de bovenste verdieping (+2) betreft de unit geen doorzon woning meer, maar ligt deze volledig langs de

voorgevel. (doordat W11 geen duplex meer is). Het oorspronkelijke terras langs de zijgevel bij W11 is

bijgevolge niet meer nodig.

- Het raam ter plaatse van de keuken (boven het rookluik van de traphal) werd gesupprimeerd.

- Deze wooneenheid heeft op de bovenste verdieping nog een extra ruimte bijgekregen en kan ingezet worden

als bureel of extra slaapkamer.

De terrassen van W12 en 11 werden langs de achtergevel weggelaten in het nieuwe project. Zo is er geen kans op

onderlinge inkijk langsheen de terrasscheidingen en is er meer privacy voor de tuinen op het gelijkvloers.

W13:

- Mede door de reorganisatie van woning 11 en 12 heeft deze wooneenheid een andere vorm aangenomen en

vormt deze de grootste typologie binnen het project. De woning heeft 3 slaapkamers, 2 badkamers en een

extra bureelruimte. Deze woning heeft 1 terras, gelegen aan de zuidzijde van het project, zijnde de voorgevel

boven de ‘grondgebonden’ woningen.

W15:

- Door het verschuiven van de gevellijn kon hier een tweede slaapkamer gegenereerd worden. Het aantal ramen

in de voorgevel bleef behouden maar werd lichtelijk verschoven.

- Een interne reorganisatie voorziet de nodige bergruimte voor technieken. (spiegeling trap en berging)

- Op de bovenste verdieping werd de raam boven de rookkoepel gesupprimeerd

W16:

- Interne reorganisatie

- Op de bovenste verdieping werd de raam boven de rookkoepel gesupprimeerd

W18 / W19 / W20

- Deze wooneenheden zijn een spiegelbeeld van W11 / W12 / W13 en hebben dezelfde wijzigingen ondergaan.

De herberekening van het project (aanpassing terrassen, vergroten door verschuiving aan as F) resulteert in een vergroting van het te infiltreren volume. De wijziging van +1200 liter resulteert in het verbreden van de gracht over de volledige lengte met +- 10 centimeter.

4. Openbaar onderzoek

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 25 juni 2021 t.e.m. 24 juli 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

Er werd geen informatievergadering gehouden.

5. Adviezen

Op 27 juli 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 22 juni 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 14 juli 2021 werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen

Advies: volledig gunstig

Op 29 juni 2021 werd het advies ontvangen van Pidpa

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

Op 3 september 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken

Advies: volledig voorwaardelijk gunstig

6. Project-MER

Niet van toepassing.

7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langsheen een gewestweg.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en cafÉ, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat. § 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente. § 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen. § 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing : 1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf; 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Het openbaar onderzoek werd gehouden  van 25 juni 2021 tot en met 24 juli 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.

Bespreking adviezen

De Omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:

• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer, afgeleverd op 27 juli 2021 is voorwaardelijk gunstig.

• Het advies van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel), afgeleverd op 22 juni 2021 is voorwaardelijk gunstig.

• Het advies van Toegankelijk Vlaanderen, afgeleverd op 14 juli 2021 is gunstig.

• Het advies van Pidpa, afgeleverd op 29 juni 2021 is voorwaardelijk gunstig.

•  Het advies van Openbare Werken afgeleverd op 3 september 2021 is voorwaardelijk gunstig.

Conclusie

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.

In de ruimte waar de fietsstalplaatsen worden gerealiseerd, moeten voldoende stopcontacten worden voorzien, die het opladen van elektrische fietsen mogelijk maakt.

Er dienen minimum 3 laadpunten voor elektrische auto’s worden voorzien in de kelderruimte. Er dienen ook voldoende voorzieningen te worden aangebracht die het uitbreiden van het aantal laadpunten in de toekomst mogelijk maakt.

Er dienen ten minste 30 parkeerplaatsen (garages, carports) en 61 fietsstalplaatsen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Iveka voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.iveka.be.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dd. 27/07/2021 met kenmerk AV/114/2021/00454:

* Er wordt slechts 1 inrit toegestaan met een maximale breedte van 4,5 meter.

* Een toegang voor voetgangers mag maximaal 1,5 meter breed zijn.

* De rest van het perceel moet van het openbare domein worden afgescheiden door een structurele, niet overrijdbare scheiding op de perceelsgrens.

Er dient gevolg te worden gegeven aan de voorwaarden die opgenomen zijn in de bekrachtigde archeologienota dd. 07/01/2019 met kenmerk 4.004/13008/52.73.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos dd. 18/02/2019 met kenmerk 19-201669:

• De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90 bis, § 5, derde lid van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het compensatieformulier met kenmerk 19-201669.

• De te ontbossen oppervlakte bedraagt 2272 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.

• De bosbehoudsbijdrage van € 8088,32 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door het Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager zodra de vergunning van kracht wordt.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 19/06/2021 met kenmerk BWDP/2019-0054/002/01/BCO.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Pidpa dd. 22/06/2021 met kenmerk 2517111.

Voorwaarden riolering

Advies Aquafin:

Er werd door Aquafin een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.

Advies Stad Geel:

In navolging van het advies van Aquafin, stellen we de voorwaarde dat men een efficiënter hergebruik van hemelwater dient te voorzien. Hiertoe dient men een hemelwaterput van 20.000L te plaatsen. Hierop dient men de volledige dakoppervlakte aan te sluiten. De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten verschillende aftappunten worden voorzien meer bepaald de buitenkranen en alle toiletten van de appartementen op het gelijkvloers.

Men dient de bestaande aansluiting van de woning die gesloopt wordt, te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Als men geen noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening naar de openbare riolering hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsleidingen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van het gebouw ligt hiermee maximum 36 cm boven de as van de weg.