Uiterste beslissingsdatum: 30/10/2021 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021098367
Dossiernummer gemeente: 202100384
De gemeente Geel heeft op 18 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 6 appartementen. De aanvraag werd op 17 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Joris Dams wonende te Buitenblokken 22 te 2440 Geel en mevrouw Nele Dams wonende te Gerststraat 6/6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Turnhoutseweg 9
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 653M3, 661N4 en 661P4
Verslag
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021098367
Dossiernummer gemeente: 202100384
De gemeente Geel heeft op 18 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 6 appartementen. De aanvraag werd op 17 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Joris Dams wonende te Buitenblokken 22 te 2440 Geel en mevrouw Nele Dams wonende te Gerststraat 6/6 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Turnhoutseweg 9
Kadastrale ligging: afdeling 2 sectie B nrs. 653M3, 661N4 en 661P4
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van 6 appartementen met achteraan tuinbergingen + afvalberging en een overdekte fietsen- en tuinberging aan de zijgevel. Voor de ontsluiting van het perceel met de Turnhoutseweg wordt er ook een overwelving van de bestaande baangracht aangevraagd. Voorafgaand aan het bouwen wordt er een bestaande tuinberging afgebroken.
Deze aanvraag volgt op de geweigerde vergunning OMV_2020159596. De nodige wijzigingen werden doorgevoerd.
Het woonproject bestaat uit een vrijstaand volume waarin 6 wooneenheden worden gerealiseerd. De appartementen worden geschakeld rond een open circulatiekern waarbij elke eenheid zijn eigen voordeur heeft. De types zijn gevarieerd om een breed doelpubliek aan te trekken. Zo wordt er een aangepast gelijkvloers appartement afgewisseld met 2- en 3-slaapkamer appartementen of duplexen.
Het dak wordt uitgevoerd als een plat dak binnen het gabarit van het hellende dak met dakkapellen. Op enkele punten wordt er afgeweken van de dakvorm. Dit wordt hieronder als volgt gemotiveerd.
Aan de voorgevel wordt de rechter dakkapel teruggetrokken zodat het volume minder fors overkomt. Ook achteraan verspringt de dakkapel, aan de kant van de linkerbuur, conform de verordening.
Aan de voorgevel wordt er voldaan aan de voorschriften omtrent maximale breedte en hoogte van de
dakkapellen. De dakkapellen zijn minder dan 2/3e van de totale gevelbreedte, onderling maximaal 6m breed en 2/3e van de nok hoog. Ook achteraan hebben de dakkapellen een maximale breedte van 6m en zijn ze in totaal niet breder dan 2/3e van de gevel.
Voor de dakvorm en de plaatsing van de dakkapellen wordt een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
De 2 duplexen op de 1e verdieping zijn omgekeerd geschakeld. Hierdoor komt er één dagzone onder het dak te liggen, afwijkend aan de voorschriften. Door het omkeren van deze duplex wordt er voornamelijk getracht privacy te creëren aan de terrassen. De omgekeerde duplex wordt bewust rechts ingericht aan de grens met braakliggende percelen, dewelke eigendom van de aanvrager zijn, om inkijk naar derden te minimaliseren.
Achteraan werd de meest efficiënte inrichting voorzien voor de parkeerplaatsen. Deze inrichting vrijwaart zoveel mogelijk de tuinzones en voorziet de een overdekte afvalberging op loopafstand van de inkom. Achteraan de tuinen worden er tuinbergingen voorzien waarin deels de vereiste afvalbergingscapaciteit kan worden opgevangen.
Zo wordt 2 m² per tuinberging(3x) gerekend en een afvalberging voor de overige 6m². Volgens de verordening moeten er 17 fietsenstalplaatsen aanwezig zijn. Deze stalplaatsen worden voorzien in een bijgebouw tussen de rechtergevel en de perceelsgrens. De fietsen kunnen hier schuin opgesteld worden, met voldoende uitrijlengte.
In overeenstemming met de voorschriften, worden 9 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. Hiervan wordt één ingericht als mindervalide parking in de voortuinzone dewelke gelinkt kan worden aan het aangepaste gelijkvloerse appartement.
Om het perceel te kunnen ontsluiten zal de baangracht langs de Turnhoutseweg overwelfd moeten worden. In overleg met de stad zullen deze werken aanbesteed en uitgevoerd worden. Deze handeling werd ook opgenomen in de aanvraag.
Met de inrit, paden en parkeerplaatsen wordt er een deel van de voortuinstrook verhard. Met een verharde oppervlakte van 88,47m² wordt er onder de 50% gebleven van de totale oppervlakte van 210,5 m².
In relatie tot zijn omgeving wordt het gebouw vormgegeven in een baksteen architectuur. Er wordt gekozen voor een roodbruin genuanceerde steen gecombineerd met donker buitenschrijnwerk. Betonnen dorpels en sierelementen contrasteren met het relatief donkere pallet en geven diepte aan het geheel. De tuinbergingen achteraan moeten licht aanvoelen en opgaan in het groen. Daarom wordt er gekozen deze af te werken in een beplating in een lichte kleur. Het bijgebouw rechts wordt geconcipieerd in dezelfde architectuur als het hoofdvolume.
Binnen het gebouw staat de licht- en luchtigheid van de ruimtes voorop. Grote gevelopeningen trekken veel licht naar binnen en de grote terrassen vormen een verlengde van de binnenruimtes. De gemetste borstwering op de 1e verdieping zorgt voor privacy en vermijdt rechtstreekse inkijk naar de onderliggende tuinen. Op de 2e verdieping is de borstwering deels gemetst en deels open traliewerk. Zo wordt toch een gevoel van geborgenheid gegeven, zonder de zichten op het groen volledig weg te nemen. Als terrasscheiding wordt een gemetste bloembak voorzien waar klimplanten een traliewerk
kunnen begroeien.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 augustus 2021 t.e.m. 1 september 2021. Er werden 6 bezwaarschriften ingediend.
Inhoud bezwaarschriften
Op 17 september 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op werd het advies ontvangen van Toegankelijk Vlaanderen
Het project valt niet onder de toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Op 23 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 augustus 2021 tot en met 1 september 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er 6 bezwaarschriften ontvangen.
Inhoud bezwaarschriften
Evaluatie bezwaarschriften
Inkijk in tuin en woning.
Privacyrechten zijn burgerlijke rechten en dienen betwist te worden voor de vrederechter.
Een omgevingsvergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed. De vergunningsbeslissing doet dus geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden. Het is derhalve niet de taak van de vergunningsverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren. Bovenvermelde aspecten worden dan ook niet behandeld tijdens de huidige procedure.
Deze plannen gaan in tegen de stedenbouwkundige voorschriften die op deze plaats voorzien zijn. Er mogen alleen maar kamers onder het dak komen, en dit enkel voor slaapgelegenheid. De bouwheer vraagt een uitzondering aan en verwijst naar andere projecten, maar de bezwaarindieners kunnen hiermee niet akkoord gaan.
Het omkeren van de invulling op verdieping 1 en 2 werd besproken met de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Dit was ruimtelijk aanvaardbaar. Het principieel akkoord van de omgevingsambtenaar werd gegeven zonder dat de achterste dakkapel van zijgevel tot zijgevel zou lopen. Dat is in deze aanvraag dan ook niet het geval.
Geluidshinder.
De wettelijke normen inzake geluidsoverlast dienen te worden gevolgd.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dienen steeds ten minste 9 parkeerplaatsen (garages, carports) en 17 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 15/09:2021 met kenmerk BWDP/2021-0100/002/01/PVB.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Voorwaarden riolering
Advies Aquafin: Ten opzichte van het geweigerde dossier werden er geen wijzigingen aangebracht die van invloed zijn op het advies van Aquafin betreft riolering. Het advies van Aquafin blijft gelden. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies Stad Geel: Aanvullend op het advies van Aquafin geven we mee dat op het perceel de huisaansluitpujtes reeds aanwezig zijn. Deze bevinden zich aan de linkerzijde van het perceel gekeken vanaf de weg. Men dient de afvoeren van RWA en DWA hier correct op aan te sluiten.
Voorwaarden toegang tot het perceel
Voor de overwelving van de gracht en de verharding van de berm dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De bouwheer dient de kosten van de aanpassingen te dragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 38 cm boven de as van de weg.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.
Er dienen steeds ten minste 9 parkeerplaatsen (garages, carports) en 17 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 15/09:2021 met kenmerk BWDP/2021-0100/002/01/PVB.
Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.
Voorwaarden riolering
Advies Aquafin: Ten opzichte van het geweigerde dossier werden er geen wijzigingen aangebracht die van invloed zijn op het advies van Aquafin betreft riolering. Het advies van Aquafin blijft gelden. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport "Hydraulisch en technisch advies" en dienen te worden opgevolgd.
Advies Stad Geel: Aanvullend op het advies van Aquafin geven we mee dat op het perceel de huisaansluitpujtes reeds aanwezig zijn. Deze bevinden zich aan de linkerzijde van het perceel gekeken vanaf de weg. Men dient de afvoeren van RWA en DWA hier correct op aan te sluiten.
Voorwaarden toegang tot het perceel
Voor de overwelving van de gracht en de verharding van de berm dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein. De bouwheer dient de kosten van de aanpassingen te dragen.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
Het peil van de woning ligt hiermee maximum 38 cm boven de as van de weg.