Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021118262
Dossiernummer gemeente: 202100439
De gemeente Geel heeft op 9 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het wijzigen van de functie. De aanvraag werd op 29 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Vanheertum Jozef wonende te Rozendaal 41 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rozendaal 35 en 37
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nr. 210Y
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Nieuwstraat goedgekeurd op 3 oktober 2006
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
\\\
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Voorliggende aanvraag behelst een functiewijziging. De aanvraag voorziet op verdieping een studio van 28,98m² en een appartement van 82,2m². De units gebruiken een gemeenschappelijke inkomhal. De studio omvat een slaapkamer, badkamer, wc en bergplaats. Het appartement omvat een slaapkamer, inkomzone, keuken, badkamer en leefruimte. De aanvraag voorziet 2 parkeerplaatsen voor wagens buiten het gebouw en geen fietsparkeerplaatsen.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 24-26 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25/04/2014 en de criteria van artikels 30-38 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Er dienden geen adviezen gevraagd te worden.
\\\
Wegenis
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan gesteld worden dat de aanvraag gelegen is langs een voldoende uitgeruste openbare weg. De aanvraag beoogt niet de oprichting van een bedrijfswoning.
Watertoets
Hoofdstuk III, afdeling I, artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Deze watertoets houdt in dat de eventuele schadelijke effecten van het innemen van ruimte ten koste van de watersystemen worden ingeschat. Het betrokken goed is niet gelegen binnen een overstromingsgevoelige zone. Er dringen zich in het kader van de watertoets geen maatregelen op inzake overstromingsvrij bouwen of beperkingen inzake de inname van komberging.
Gewestelijke verordening hemelwater:
De aanvraag betreft geen nieuwbouw/uitbreiding waarbij de nieuwe oppervlakte >40m² en valt dus niet onder de gewestelijke verordening hemelwater
Mer-screening
Bij het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd reeds vastgesteld dat de milieueffecten niet aanzienlijk zijn. Bijgevolg was de opmaak van een milieueffectenrapport niet vereist.
Erfgoed-/archeologietoets
Niet van toepassing.
Toegankelijkheid
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor Toegankelijkheid is van toepassing op:
* een meergezinswoning met minstens 6 wooneenheden en meer dan 2 niveaus waarop toegangsdeuren tot wooneenheden gelegen zijn.
* een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² (kleine bakkerijen, slagers, cafés,…). dan moet minstens de toegangsdeur toegankelijk zijn (breed genoeg, niet enkel via trapjes te bereiken)
* gebouwen die bestaan uit verschillende verdiepingen, groter zijn dan 150m² en kleiner dan 400 m², die op elke verdieping dezelfde functie aanbieden moeten minstens het gelijkvloers toegankelijk te maken. Een lift mag dus, maar moet niet.
* Gebouwen groter dan 400m² moeten volledig toegankelijk zijn. Restaurants en cafés die op het gelijkvloers zitruimte en sanitair voorzien, hoeven enkel die verdieping toegankelijk te maken, ongeacht of ze al dan niet groter zijn dan 400m². Voor grotere appartementsblokken, vanaf meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden, moeten de gemeenschappelijke delen (de hal, de lift, de garage,…) én de toegangsdeur tot elke woongelegenheid aan deze verordening voldoen.
* een hotel of andere verblijfsaccomodatie met meer dan 10 kamers. (moet minstens één kamer toegankelijk zijn)
* Voor gebouwen groter dan 7500 m². (moet advies ingewonnen worden bij een erkend adviesbureau toegankelijkheid, zodat deze constructieve en kostenbesparende tips geven vóór de bouwwerken.)
Decreet grond- en pandenbeleid
Niet van toepassing.
Scheidingsmuren
De aanvraag heeft geen betrekking op de oprichting, uitbreiding, afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom.
Milieuaspecten
niet van toepassing
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is niet in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening – basisverordening , goedgekeurd op 12 mei 2012. Deze verordening vertegenwoordigt gedeeltelijk de goede ruimtelijke ordening. Bijgevolg kan gezegd worden dat voorliggende aanvraag niet in overeenstemming te brengen is met de goede ruimtelijke ordening zoals bepaald in art. 4.3.1. §2 VCRO.
Conform de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012 dienen studio’s een minimale nuttige woonoppervlakte van 30m² te hebben. Voorliggende aanvraag voorziet een studio van 28,98m². Het voorschrift van minimaal 30m² garandeert namelijk de woonkwaliteit. Een studio is een wooneenheid zonder aparte slaapkamer. Het plan bijgevoegd bij de aanvraag voorziet een aparte bergplaats die bijna dezelfde oppervlakte heeft als de slaapkamer. Het is dus twijfelachtig of de inrichting als studio kan gezien worden. Conform de verordening dienen er ook 2 stallingsmogelijkheden voor fietsen te worden voorzien, de aanvraag voorziet hier niet in. Ook is het onduidelijk of een afvalberging van minimum 2m² wordt voorzien die vlot bereikbaar is vanop het openbaar domein.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
Er werd geen advies gevraagd.
Conclusie
Voorliggende aanvraag behelst een functiewijziging. . De aanvraag voorziet op verdieping een studio van 28,98m² en een appartement van 82,2m².
De aanvraag is niet in overeenstemming te brengen met de stedenbouwkundige voorschriften uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012. Conform artikel 2.1.3. dient een studio een minimale totale vloeroppervlakte van 30m² te bedragen. Conform artikel 2.1.6. dient bij elke nieuwe woongelegendheid de nodige overdekte ruimte voorzien voor hetplaatsen van afvalcontainers (2m²).
De aanvraag is niet in overeenstemming te brengen met de stedenbouwkundige voorschriften uit de Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Er dienen 2 stallingsmogelijkheden voor fietsen voorzien te worden.
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening in artikel 4.3.1 V.C.R.O. Het voorgestelde ontwerp is niet verenigbaar met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening noch met zijn omgeving.
Stelt voor:
Op basis van wat voorafgaat, de aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen ONGUNSTIG te adviseren.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Voorliggende aanvraag behelst een functiewijziging. . De aanvraag voorziet op verdieping een studio van 28,98m² en een appartement van 82,2m².
De aanvraag is niet in overeenstemming te brengen met de stedenbouwkundige voorschriften uit de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012. Conform artikel 2.1.3. dient een studio een minimale totale vloeroppervlakte van 30m² te bedragen. Conform artikel 2.1.6. dient bij elke nieuwe woongelegendheid de nodige overdekte ruimte voorzien voor hetplaatsen van afvalcontainers (2m²).
De aanvraag is niet in overeenstemming te brengen met de stedenbouwkundige voorschriften uit de Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake parkeren en stallen van auto’s en fietsen. Er dienen 2 stallingsmogelijkheden voor fietsen voorzien te orden.
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening in artikel 4.3.1 V.C.R.O. Het voorgestelde ontwerp is niet verenigbaar met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening noch met zijn omgeving.