Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021090365
Dossiernummer gemeente: 202100418
De gemeente Geel heeft op 6 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een dokterspraktijk met 2 appartementen. De aanvraag werd op 2 augustus 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Joke Roelants met als contactadres Lebonstraat 35 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Lebonstraat 128
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 852D3
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26 maart 2009, gelegen in bouwstrook A
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
Het ontwerp is in overeenstemming met de bestemming, maar niet met de stedenbouwkundige voorschriften.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. de dakhelling en de breedte van de dakkapel achteraan.
Voor een plat dak en een gevelbrede dakkapel achteraan wordt een afwijking, zoals bepaald in art. 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gevraagd.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van een dokterspraktijk, met bijhorende functies en omgevingsaanleg, met erboven 2 woongelegenheden.
Deze aanvraag volgt op de goedgekeurde vergunning OMV_2020104582. De wijzigingen, opgenomen in deze aanvraag, zijn te groot om de vorige vergunning te regulariseren.
De wijzigingen betreffen de spiegeling van het volledige gebouw waarbij er een, afsluitbare, doorsteek wordt gerealiseerd van voor naar achter op het gelijkvloerse niveau. Alsook de functiewijziging van praktijk naar appartement op de eerste verdieping.
Het perceel wordt volgens het RUP De Werft onderverdeeld in verschillende zones/artikels met zijn eigen voorschriften.
De uitgevoerde werkzaamheden zijn in overeenstemming met deze voorschriften.
Het voorste gedeelte valt onder de strook voor hoofdgebouwen (diepte 17 m, art. 1.01., strook A1 2S). Hier is de bouwhoogte beperkt tot 3 bouwlagen onder een kroonlijst van maximaal 10,5m. De eerste 9m wordt gebouwd binnen het gabarit van het hellende dak waarna de volgende 4m gebouwd wordt binnen de maximale kroonlijsthoogte. De overige 4m wordt strikt op de gelijkvloerse verdieping uitgebouwd.
Het daaropvolgende gedeelte valt onder de strook voor binnenplaatsen en tuinen II / bijgebouwen (de diepte van 17 m tot 27 m, art. 1.03.). Hier wordt een achterbouw voorzien, zoals toegelaten in de voorschriften als zijnde een bijgebouw met dezelfde bestemming als die van de benedenverdieping van het hoofdgebouw (geen huisvesting).
Deze achterbouw heeft een kroonlijsthoogte van 4m, conform de voorschriften.
Achter de achterbouw bevindt zich de strook voor binnenplaatsen en tuinen I. Hier worden tot aan de achterste perceelsgrens autostaanplaatsen in open lucht voorzien, conform de voorschriften uit artikel 11. De autostaanplaatsen worden voorzien binnen een groen kader, dit groen voldoet aan de minimale groenvoorzieningen op het perceel (10%).
Dit werd reeds goedgekeurd in de bestaande vergunning.
In overeenstemming met de voorschriften uit het RUP, worden 6 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein. Rekening houdend met de gemeenschappelijke circulatieruimte zijn er 4 plaatsen voor de praktijk (1/50m²) en 2 plaatsen voor het appartement en duplex een totaal van 6 parkeerplaatsen. Hiervan wordt één ingericht als mindervalide parking. De ontsluiting zal gebeuren via de Boerenkrijgstraat zoals alle naastgelegen gebouwen die ook grenzend zijn aan de Lebonstraat. Er wordt dan ook niet meer drukte verwacht op de Boerenkrijgstraat ten gevolge van de nieuwe activiteit.
Achteraan worden er fietsenstalplaatsen voorzien voor zowel de bewoners als de patiënten, in totaal 7. Hiervan zijn er conform de verordening 5 voor de bewoners. In de kelder is er nog ruimte voor bijkomende fietsenstalplaatsen.
Het dak wordt uitgevoerd als een plat dak dat langs de zijkanten terugspringt binnen het gabarit van het hellende dak met dakkapellen. Deze insprongen trekken zich langs de voorgevel door op de onderliggende verdiepingen zodat de massiviteit van het volume doorbroken wordt en er een fijn en ritmische geheel verkregen wordt dewelke de achterliggende functie- reflecteert. Achteraan wordt de dakkapel verbreedt over de volledige breedte van de achtergevel. Zoals besproken met
De omgevingsambtenaar dd. 24/08/2020, is deze afwijking mogelijk indien de totale V/T niet overschreden wordt. De onbenutte bruikbare vloeroppervlakte door de groene patio en terugsprongen in de voorgevel compenseren ruimschoots voor de extra oppervlakte van de verbreedde dakkapel. Het beschikbare gabarit geeft een V/T(max) van 1.28, het voorliggende ontwerp heeft een V/T van 1.21. Dit werd reeds goedgekeurd in de bestaande vergunning.
Het gebouw wordt gematerialiseerd in een lichte grijs/beige genuanceerde kleur. De plint wordt uitgevoerd in een gekaleide baksteen in combinatie met een grijze cementering voor de rest van het gebouw. Daar waar er wordt aangesloten bij de buren zal de afwerking in overleg worden geplaatst.
Achteraan wordt er getracht de parkeerplaatsen een groene omkadering te geven zodat gebroken wordt met het overwegend verharde karakter langs de Boerenkrijgstraat. Dit groen trekt zich door langs de bebouwing in de vorm van een patio. Op de perceelsgrens wordt een tuinmuur voorzien dewelke wordt begroeid zodat de kabinetten een aangenaam en besloten karakter krijgen.
Binnen het gebouw staat de licht- en luchtigheid van de ruimtes voorop. Grote gevelopeningen trekken veel licht naar binnen en de grote terrassen vormen een verlengde van de binnenruimtes.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 augustus 2021 t.e.m. 10 september 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 23 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 september 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing.
Planologische toets
In de gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn woongelegenheden toegestaan voor zover die noodzakelijk is voor de goede werking van de inrichtingen (artikel 17 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Onder “gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen” dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 augustus 2021 tot en met 10 september 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van een dokterspraktijk, met bijhorende functies en omgevingsaanleg, met erboven 2 woongelegenheden.
Deze aanvraag volgt op de goedgekeurde vergunning OMV_2020104582. De wijzigingen, opgenomen in deze aanvraag, zijn te groot om de vorige vergunning te regulariseren.
De wijzigingen betreffen de spiegeling van het volledige gebouw waarbij er een, afsluitbare, doorsteek wordt gerealiseerd van voor naar achter op het gelijkvloerse niveau. Alsook de functiewijziging van praktijk naar appartement op de eerste verdieping.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 06/08/2021 met kenmerk BWDP/2020-0330/002/01/BCO.
Voorwaarden riolering
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is (aan de kant van de Lebonstraat, niet aan de kant van de Boerenkrijgstraat). Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient men zelf de huisaansluitputjes DWA (Droogweerafvoer) en RWA (Regenwaterafvoer) te plaatsen op eigen terrein op een toegankelijke plaats nabij de rooilijn. Indien dit niet mogelijk is, mag het huisaansluitputje op openbaar domein geplaatst worden, zo dicht mogelijk tegen de rooilijn. Aangezien men, volgens plan, de afvoer van het regenwater volledig laat infiltreren op eigen terrein, dient men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Het huisaansluitputje DWA dient van kunststof te zijn (roodbruin met diameter 315mm).
Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegestaan.
Als men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst grondgebonden zaken.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Private afvoerbuizen mogen niet in het openbaar domein lopen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
We adviseren om een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, ...) te voorzien tot buiten de woning en een sifonput met geurafsluiter te plaatsen waar beide afvoeren samenkomen. Dit om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4151L bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 6,64 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 5000L en oppervlakte van 7,5m². Men voorziet geen noodoverloop naar het openbaar rioleringsstelsel. Men laat alles infiltreren op eigen terrein wat ook de voorkeur geniet.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden toegang tot het perceel
De parkeerplaatsen 3 t.e.m. 6 zijn toegankelijk via een inrit met een breedte van ongeveer 2m60. De parkeerplaatsen 1 en 2 zijn rechtstreeks bereikbaar via de straat. Dit concept wordt goedgekeurd. Een eventuele aanpassing van het openbaar domein dient te worden aangevraagd. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de bouwheer/aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Voor het overige blijven de voorschriften van vergunning OMV_2020104582 van toepassing.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
De aanvraag heeft betrekking op het bouwen van een dokterspraktijk, met bijhorende functies en omgevingsaanleg, met erboven 2 woongelegenheden.
Er dient gevolg te worden gegeven aan het advies van de brandweer zone Kempen dd. 06/08/2021 met kenmerk BWDP/2020-0330/002/01/BCO.
Voorwaarden riolering
Bij de sloop moet er worden bekeken of er een huisaansluiting aanwezig is (aan de kant van de Lebonstraat, niet aan de kant van de Boerenkrijgstraat). Als deze aanwezig is, moet deze herbruikt worden en dient men zelf de huisaansluitputjes DWA (Droogweerafvoer) en RWA (Regenwaterafvoer) te plaatsen op eigen terrein op een toegankelijke plaats nabij de rooilijn. Indien dit niet mogelijk is, mag het huisaansluitputje op openbaar domein geplaatst worden, zo dicht mogelijk tegen de rooilijn. Aangezien men, volgens plan, de afvoer van het regenwater volledig laat infiltreren op eigen terrein, dient men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen. Het huisaansluitputje DWA dient van kunststof te zijn (roodbruin met diameter 315mm).
Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegestaan.
Als men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst grondgebonden zaken.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel.
Private afvoerbuizen mogen niet in het openbaar domein lopen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
We adviseren om een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, ...) te voorzien tot buiten de woning en een sifonput met geurafsluiter te plaatsen waar beide afvoeren samenkomen. Dit om geurhinder te vermijden.
Volgens de Gewestelijke verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 4151L bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 6,64 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 5000L en oppervlakte van 7,5m². Men voorziet geen noodoverloop naar het openbaar rioleringsstelsel. Men laat alles infiltreren op eigen terrein wat ook de voorkeur geniet.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Voorwaarden toegang tot het perceel
De parkeerplaatsen 3 t.e.m. 6 zijn toegankelijk via een inrit met een breedte van ongeveer 2m60. De parkeerplaatsen 1 en 2 zijn rechtstreeks bereikbaar via de straat. Dit concept wordt goedgekeurd. Een eventuele aanpassing van het openbaar domein dient te worden aangevraagd. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de bouwheer/aanvrager.
Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Voor het overige blijven de voorschriften van vergunning OMV_2020104582 van toepassing.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.