Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021069098
Dossiernummer gemeente: 202100248
De gemeente Geel heeft op 16 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een woning en het bouwen van een meergezinswoning met 3 appartementen. De aanvraag werd op 2 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Bart Remen wonende te Galven 54 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Burgs28 28, Burgstraat , 30, 30A en 30B
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1309F en 1309G
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (V0727B), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen in zitting van 10 mei 1971. Het perceel is lot 1 in deze verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften:
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de kroonlijsthoogte.
Gezien de verkaveling ouder is dan 15 jaar kan hiervan afgeweken worden. Hoewel de voorschriften ouder zijn dan 15 jaar, zijn ze nog steeds relevant.
Verordeningen
Overeenstemming met de verordeningen
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van de parkeerverordering ivm de afmetingen van fietsenstallingen:
Bij de fietsenstalling achteraan is niet duidelijk of de fietsen zich op ongelijke hoogte of op gelijke hoogte bevinden. Hierdoor kan niet bepaald worden of de tussenafstand voldoende groot is.
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van de stedenbouwkundige basisverordening ivm de afvalbergingen. Volgens de verordening dient de nodige overdekte ruimte voorzien te worden voor het plaatsen van afvalcontainers. Deze ruimte is vlot toegankelijk van het openbaar domein. Volgens de aanvraag wordt een afvalberging voorzien in de kelder, maar deze is niet bereikbaar met de lift. Enkel kleine draagbare afvalcontainers kunnen daar geplaatst worden. Er is een tweede kleine afvalberging voorzien achter de fietsenberging. De afvalcontainers kunnen enkel geplaatst worden achter de fietsen. De fietsen moeten dus telkens verplaatst worden om de container te kunnen verrijden. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de afvalbergingen niet vlot toegankelijk zijn vanuit het openbaar domein.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het slopen van een bestaande woning en het oprichten van een meergezinswoning met 4 appartementen.
De voorgevel bevindt zich in het verlengde van de aanpalende woning.
De bouwdiepte bedraagt 17m op het gelijkvloers, 13m op de eerste en tweede verdieping, en 9m dakbasis.
De kroonlijsthoogte bedraagt 9m, de nokhoogte 13m50.
Voor de kroonlijsthoogte van 9m wordt een afwijking gevraagd van de voorschriften van de verkaveling.
Achter het gebouw is de parkeerstrook met 14 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn gespreid over 2 percelen zodat ze ook dienst doen voor de appartemeten gelegen Burgstraat 30 die in eigendom zijn van dezelfde eigenaar.
De fietsenberging is eveneens achteraan voorzien. Dit bijgebouw heeft een oppervlakte van 8,5m² en een hoogte van 2,5m. De fietsenberging wordt opgetrokken in hout.
Voor de 4 appartementen zijn in totaal 10 fietsenstallingen nodig.
De afvalbergingen zijn deels voorzien in de kelder en deels in de fietsenberging
De appartementen hebben een oppervlakte tussen 53 en 77m².
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 juli 2021 t.e.m. 10 augustus 2021. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 1 september 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen -
Advies: vvoorwaardelijk gunstig
Op 10 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gescheiden DWA/RWA rioleringsstelsel en een aparte RWA-leiding aanwezig op openbaar domein.
Bij de sloop dient men de bestaande (gemengde) aansluiting op te zoeken en tijdelijk af te dichten. Men dient deze te herbruiken voor de afvoer van het afvalwater. Voor de afvoer van het regenwater dient er een nieuwe aansluiting te worden gerealiseerd. Dit wordt door Aquafin uitgevoerd in opdracht van stad Geel. Zij plaatsen ook de huisaansluitputjes, zowel RWA als DWA. Deze putjes zullen geplaatst worden op het private terrein in de inrit.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max 160 mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet vanuit de infiltratievoorziening. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden. Een septische put is niet verplicht maar wordt wel toegestaan, enkel voor het fecale water.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De hemelwaterput moet aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 6700L bedragen met een maximum van 10.000L. De bouwheer voorziet een volume van 6700L.
Men dient de afvoeren van het volledige dak hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 4 toiletten en een buitenkraantje.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 1850L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 2,96 m². De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening met volume van 2000L en oppervlakte van 3m². Men voorziet een noodoverloop naar de openbare riolering. Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het dak van de fietsberging watert af op eigen terrein wat is toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keuring). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
De maximale toegestane inritbreedte wordt gerespecteerd. Men voorziet een toegangsbreedte van 3m.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Burgstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De verkaveling en de beleidsvisie ivm meergezinswoningen laat appartement toe op deze locatie.
Een meergezinswoning is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
De Burgstraat is een drukke straat omwille van de school die zich bevindt tegenover het voorgestelde perceel.
In het project worden 13 parkeerplaatsen voorzien voor 3 appartementen. Volgens de nota is er al rekening gehouden met de reeds geplande 2de fase tot uitbreiding van het aantal wooneenheden op het aanpalende perceel (huisnummer 30).
Dat 2de project ligt op een apart kadastraal perceel en is in eigendom van een andere eigenaar.
Het is niet aangewezen om al parkeerplaatsen, met bijhorende verhardingen, te voorzien voor een project waar nog geen omgevingsaanvraag voor werd aangevraagd / goedgekeurd. Als de 2de fase afspringt blijft de grote verharde ruimte liggen.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Door de aanleg van de grote parkeerplaatsen achteraan, wordt praktisch het volledige perceel verhard. Het gewenst programma overschrijdt de schaal van het perceel. Voor de bewoners van de meergezinswoningen wordt de woonkwaliteit beperkt door de hoge maat van verharding op het perceel. Zowel naar beeldkwaliteit als naar hitte-eiland effecten heeft de invulling van het perceel een negatieve invloed. Een afbouw van het programma in functie van een hogere woonkwaliteit is hier aangewezen.
Visueel-vormelijke elementen
In de voorgevel wordt een uitsprong voorzien die doorloopt tot in de dakkapel. Deze uitsprong loopt tot op de perceelsgrens. Het gebouw krijgt hierdoor een bombastisch indruk. Dit wordt nog verstrekt door het gebruik van andere gevelmaterialen voor de uitsprong.
De gevel heeft geen logische en esthetische uitstraling.
Volgens het ontwerp van de voorgevel is er geen raam in de slaapkamers op het gelijkvloers.
Cultuurhistorische aspecten
De huidige ééngezinswoning dateert van ergens tussen 1919 en 1930. De voorgevel bevat typische elementen uit die periode: gebruik van verschillende steensoorten waarmee versieringen in de voorgevel werden gecreëerd, een erker met witte kroonlijst, …
Mits een grondige verbouwing kan hier een mooie ééngezinswoning gemaakt worden, aangepast aan de huidige normen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Het volledig verharden van het perceel heeft tot gevolg dat er een verminderde woonkwaliteit is voor de bewoners. Het uitzicht vanuit de woongelegenheden omvat een volledig verharde oppervlakte met wagens. Het hitte-eilandeffect heeft tevens een ongunstige invloed op het leefklimaat. Beter zou een gemeenschappelijk tuinzone zijn voor de bewoners. Hierbij kunnen voldoende grote bomen een meerwaarde zijn om schaduwplekken te creëren tijdens de hete zomermaanden.
Van de 4 appartementen zijn 2 appartementen voorzien met 2 slaapkamers. De appartementen zijn geschikt voor gezinnen met kinderen. Ook hiervoor kan een veilig bereikbare collectieve tuin een meerwaarde betekenen.
De appartementen hebben een oppervlakte tussen 53 en 77m². Dit betekent dat er een kleine leefruimte is in de appartementen. Zeker voor een gezin met kinderen is er te weinig berging, kleine leefruimten….
Volgens het plan van de voorgevel heeft de slaapkamer op het gelijkvloers geen raam.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 juli 2021 tot en met 10 augustus 2021. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen:
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verkaveling:
De aanvraag is niet in overeenstemming met de parkeerverordening:
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van de stedenbouwkundige basisverordening
De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verkaveling:
De aanvraag is niet in overeenstemming met de parkeerverordening:
De aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van de stedenbouwkundige basisverordening
De aanvraag voldoet niet aan de goede ruimtelijke ordening