Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021097376
Dossiernummer gemeente: 202100345
De gemeente Geel heeft op 3 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van de vrijstaande woning. De aanvraag werd op 13 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Chloë De Ceuster wonende te O.-L.-Vrouwstraat 6 te 2260 Westerlo en de heer Daan Van Vlerken wonende te Olenseweg 157 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Koning-Albertstraat 39
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 533K, 533R en 533T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is niet gesitueerd in een algemeen of bijzonder plan van aanleg of in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
- bestemming : open eengezinswoning
- Voorgevelbouwlijn: bestaande voorgevel op 9,50m uit de rooilijn blijft behouden.
- Bouwdiepte : maximaal 17m vanuit voorgevelbouwlijn
- Vrijstaande zijgevel(s) op Min. 3,00m van de zijdelingse perceelsgrenzen.
- Bouwhoogte : Kroonlijsthoogte max. 7,00m; bestaande kroonlijst blijft behouden.
- Dakvorm : bestaande hellend dak blijft behouden.
- Materialen : esthetisch en duurzaam verantwoord zijn. Ze moeten harmonisch passen in de omgeving.
Voor zover bekend is de voorziene verbouwing van de bestaande eengezinswoning in
overeenstemming met de wettelijke context, aangezien de algemene voorschriften gevolgd zijn.
Na verbouwing zorgt de eengezinswoning voor een aanvulling van de bestaande bebouwing in de onmiddellijke omgeving van de Koning Albertstraat en past in die zin in de ruimtelijke context. De verbouwing is in harmonie met de ruimtelijke context en zal dan ook geen belasting vormen voor het straatbeeld omdat deze verbouwing zich volledig binnen het bestaand volume bevind. Verder wordt de woning verfraaid waardoor deze het straatbeeld enkel ten goede komt.
Het ontwerp
Het ontwerp stelt de verbouwing voor van de vrijstaande woning.
De woning wordt verbouwd binnen het bestaande volume.
De bestaande gevelbreedte van 10,52 meter en de diepte van 8,14 meter blijven behouden. De bestaande kroonlijsthoogte van 5,56 meter blijft eveneens behouden.
Het rode gevelsteenmetselwerk wordt wit geverfd.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 12 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Koning Albertstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig met voorwaarden
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan.
Doordat de inpandige garage verbouwd wordt tot inkomsas en wasberging dient er op het terrein minimum één parkeerplaats te worden voorzien.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Bij herbruik van de bestaande aansluiting is men niet verplicht om een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Indien men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbare werken en verkeer van stad Geel via het klantencontactcentrum van Grondgebonden zaken.
Als er een nieuwe aansluiting moet gemaakt worden, dan dient men een VLARIO-keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is bij deze verbouwing niet verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Men behoudt de bestaande regenwaterput waarvan het hemelwater zal herbruikt worden voor de toiletten, wasmachine en een buitenkraan. Dit is een gunstig concept.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men behoudt de bestaande toegang waarvan de breedte binnen de toegestane normen valt.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil dienen behouden.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan.
Doordat de inpandige garage verbouwd wordt tot inkomsas en wasberging dient er op het terrein minimum één parkeerplaats te worden voorzien.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting op te zoeken en te herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Bij herbruik van de bestaande aansluiting is men niet verplicht om een keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
Indien men geen aansluiting terugvindt, dient men contact op te nemen met de dienst Openbare werken en verkeer van stad Geel via het klantencontactcentrum van Grondgebonden zaken.
Als er een nieuwe aansluiting moet gemaakt worden, dan dient men een VLARIO-keuring van de privéwaterafvoer te laten uitvoeren.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) tot buiten de woning wat een gunstig concept is. Men voorziet een sifonput waar beide afvoeren samenkomen om geurhinder te vermijden.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men is bij deze verbouwing niet verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen.
Men behoudt de bestaande regenwaterput waarvan het hemelwater zal herbruikt worden voor de toiletten, wasmachine en een buitenkraan. Dit is een gunstig concept.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men behoudt de bestaande toegang waarvan de breedte binnen de toegestane normen valt.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De bestaande bouwlijn en het peil dienen behouden.