Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021096658
Dossiernummer gemeente: 202100349
De gemeente Geel heeft op 3 juni 2021 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een kopwoning. De aanvraag werd op 2 augustus 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Dorien Hufkens wonende te Smissestraat 21/2 te 2430 Laakdal en de heer Frederik Werts wonende te Smissestraat 21/2 te 2430 Laakdal
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Sint-Gerardusstraat 27
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie K nr. 1233B2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag volgens de architect
De aanvraag betreft het BOUWEN van een EENGEZINSWONING
De nieuwe eengezinswoning wordt opgetrokken in klassieke stijl en voldoet aan de verkavelingsvoorschriften. De woning is ingepland op 10 meter uit de as van de weg met aan de rechterkant een garage tot tegen de rechterperceelgrens. De woning heeft een voorgevel van 7,50m en een bouwdiepte van 13,0m. Op de verdieping bedraagt de bouwdiepte 9,00m. De kroonlijsthoogte bedraagt 6,00m en de nokhoogte van 10,50m, hierdoor sluit de woning aan op de reeds gebouwde koppelwoning op lot 19.
De garage staat 1,50m achter de voorgevellijn en is voorzien van een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,20m.
Naast de eengezinswoning wordt er achteraan op het perceel een tuinberging aangevraagd van 46,20m2 met een kroonlijsthoogte van 3,00m. Deze tuinberging wordt ingepland tegen de achterste perceelgrens en wordt aan de zijde van de buren afgewerkt in een gevelsteen metselwerk.
De terrasverharding watert af naar het groen en de oprit wordt voorzien in waterdoorlatende
klinkerverharding.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de oprichting voor van een aaneengesloten woning met garage en tuinberging.
De voorgestelde woning is de rechter woning van een aaneengesloten bebouwing van 3 woningen. De garage wordt voorzien in de rechter bouwvrije zijtuinstrook zoals voorzien in de verkavelingsvoorschriften.
De tuinberging met overdekt terras wordt ingeplant in de strook voor binnenplaatsen en tuinen tegen de achterste perceelsgrens en over de volledige breedte van het perceel.
Er is geen akkoord van de aanpalende eigenaars vereist gelet op de situering van het terrein binnen de grenzen van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling.
De woning heeft een voorgevelbreedte van 7,50 meter en een bouwdiepte van 13 meter op het gelijkvloers. Op de verdieping bedraagt de bouwdiepte 9,00 meter. De kroonlijsthoogte is 6,10 meter en de nokhoogte bedraagt 10,60 meter gemeten van trottoirniveau tot bovenkant kroonlijst.
De woning wordt opgericht in een rood genuanceerde gevelsteen, zwart aluminium buitenschrijnwerk en voor de dakbedekking worden zwarte pannen voorzien.
De tuinberging wordt voorzien van een plat dak, heeft een totale oppervlakte van 46,2 m² en een gevelhoogte van 3,10 meter. Het bijgebouw wordt opgericht in baksteenmetselwerk; de voorgevel wordt afgewerkt in hout.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 10 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen)
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Sint Gerardusstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Scheidingsmuren
De scheidingsmuur kan enkel te paard opgericht worden indien er een uitdrukkelijk akkoord is tussen beide partijen. Zij moeten op het eigen perceel nog een spouw en een muur van min. 14 cm voorzien. Indien er geen akkoord is tussen beide partijen dient ieder op zijn eigendom te bouwen. In dit geval zijn beide partijen verplicht een muur tegen de perceelsgrens op te richten.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Conclusie
Gunstig advies met voorwaarden
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 5 meter uit de rooilijn.
De tuinberging kan ingeplant en opgericht worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan. De gevels op de perceelsgrens dienen te worden uitgevoerd in een steense muur van dragend baksteenmetselwerk.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men bouwt de woning in een nieuwe verkaveling waar de huisaansluitputjes RWA en DWA reeds aanwezig zijn op de percelen. Men dient deze te gebruiken. De huisaansluitputjes bij deze woning liggen ter hoogte van de rooilijn op het rechtergedeelte van het perceel waar de inrit komt.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) wat een gunstig concept is. Waar de afvoeren samenkomen voorziet men een dubbele sifonput om geurhinder te vermijden.
Putten (hemelwaterput en septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn. Men plaatst de putten niet in de voortuinstrook.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt.
De hemelwaterput dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.
De afvoer van het volledige dak van de woning en de tuinberging dient men hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van een toilet. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletspoeling, wasmachine en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2542,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 4,068m². Men voorziet een infiltratievoorziening met volume van 3000L en een infiltratieoppervlakte van 5,36m². Men is niet verplicht een noodoverloop te voorzien naar het openbaar rioleringsstelsel maar het wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men voorziet de toegang met een breedte van 3m zoals deze in de verkaveling is vastgelegd.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De woning dient ingeplant zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan, dit is op 5 meter uit de rooilijn.
De tuinberging kan ingeplant en opgericht worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan. De gevels op de perceelsgrens dienen te worden uitgevoerd in een steense muur van dragend baksteenmetselwerk.
De bouwvrije voortuinstrook mag slechts voor de helft verhard worden, met een maximum breedte van 6 meter. Het overige dient aangelegd als tuin en als dusdanig onderhouden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig op openbaar domein.
Men bouwt de woning in een nieuwe verkaveling waar de huisaansluitputjes RWA en DWA reeds aanwezig zijn op de percelen. Men dient deze te gebruiken. De huisaansluitputjes bij deze woning liggen ter hoogte van de rooilijn op het rechtergedeelte van het perceel waar de inrit komt.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De afvoerbuis voor het regenwater moet worden aangesloten op het huisaansluitputje RWA als men een noodoverloop voorziet. De afvoerbuis van het huishoudelijk afvalwater moet aangesloten worden op het huisaansluitputje DWA.
Voor het afvalwater voorziet men een gescheiden stelsel van fecaal water (toilet) en grijs water (douche, lavabo, …) wat een gunstig concept is. Waar de afvoeren samenkomen voorziet men een dubbele sifonput om geurhinder te vermijden.
Putten (hemelwaterput en septische put) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn. Men plaatst de putten niet in de voortuinstrook.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men verplicht om een hemelwaterput en een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing dient te gebeuren voor het gebouw in gebruik genomen wordt.
De hemelwaterput dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.
De afvoer van het volledige dak van de woning en de tuinberging dient men hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van een toilet. De bouwheer voorziet herbruik voor toiletspoeling, wasmachine en een buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de infiltratievoorziening.
De infiltratievoorzieining dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 2542,5L te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 4,068m². Men voorziet een infiltratievoorziening met volume van 3000L en een infiltratieoppervlakte van 5,36m². Men is niet verplicht een noodoverloop te voorzien naar het openbaar rioleringsstelsel maar het wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige (VLARIO-keurder). Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Motivatie en voorwaarden toegang tot het perceel
Men voorziet de toegang met een breedte van 3m zoals deze in de verkaveling is vastgelegd.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning moet voldoen aan de EPB-eisen.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm. Het peil van de woning ligt hiermee maximum 30 cm boven de as van de weg.