Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021112910
Dossiernummer gemeente: 202100407
De gemeente Geel heeft op 1 juli 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning plus nieuwbouw bijgebouw. De aanvraag werd op 22 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jan-Pieter Van Gompel wonende te Heidestraat 29 te 2460 Kasterlee
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Herentalsedijk 90
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nr. 88A6
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
De aanvraag handelt over het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en het oprichten van een nieuw bijgebouw.
Het college van burgemeester en schepenen verleende in zitting 12/10/1959 vergunning voor het oprichten van een eengezinswoning.
De woning is ingeplant op 7,47 meter achter de rooilijn en minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen.
De bestaande bouwdiepte bedraagt 18,23 meter, de bouwbreedte 8,01 meter.
Achteraan links wordt een klein gedeelte afgebroken tot een bouwdiepte van 16,98 meter. Achteraan rechts wordt een uitbreiding gerealiseerd voor een keuken tot een bouwdiepte van 15,28 meter. De uitbreiding heeft een oppervlakte van 29,87m² en wordt uitgevoerd met een hellend dak, kroonlijsthoogte 3,29 meter. Bij de bestaande achterbouw aan de linkerkant wordt de kroonlijsthoogte van 3,09 meter opgetrokken tot 5,14 meter en voorzien van een zadeldak met dakhelling 45°.
Het gabarit van het hoofdvolume blijft behouden, kroonlijsthoogte 5,94 meter en nokhoogte 9,81 meter.
De bestaande gevels worden geïsoleerd en voorzien van een rood genuanceerde gevelsteen, buitenschrijnwerk in zwart aluminium en deuren in hout naturel, dakbedekking in donkergrijze dakpannen.
Het bestaande bijgebouw wordt gesloopt en er wordt een nieuw bijgebouw opgericht op 33 meter achter de rooilijn en tegen de rechter perceelsgrens. De bouwdiepte bedraagt 11,90 meter, de bouwbreedte 6,30 meter en bouwhoogte 3 meter, uitgevoerd met plat dak.
Er worden geen bomen gerooid, noch terreinophogingen uitgevoerd.
Er werd geen openbaar onderzoek georganiseerd. De aanvraag heeft echter wel betrekking op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. In toepassing van artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning werd met een beveiligde zending het standpunt gevraagd van de eigenaars van de aanpalende percelen.
Er werd geen bezwaar ingediend.
Op 20 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
///
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
De aanpalende eigenaars werden op 30/07/2021 aangeschreven aangezien de aanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom. Er werd geen bezwaar ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Alle werken dienen te worden uitgevoerd op het eigen terrein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Het bijgebouw wordt tegen de rechter perceelsgrens opgericht met een gevel in duurzaam en esthetisch verantwoord materiaal.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is een ingebuisde gracht aanwezig ter hoogte van het perceel. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecale water als het grijs water, moet worden voorbehandeld.
Men dient de bestaande aansluiting op de ingebuisde gracht te herbruiken. Als men een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening voorziet dient men deze hierbij op aan te sluiten. Men moet zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Zie PDF "20210820_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan". Als men geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening voorziet, hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via één of twee septische putten. In de bestaande toestand zijn er 2 septische putten, de eerste voor het fecale water en de tweede voor het grijs water en de overloop van de eerste put. Deze situatie moet behouden blijven.
Putten (hemelwaterput, septische put, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De bouwheer wenst toch een hemelwaterput te plaatsen. De hemelwaterput moet dan aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.
Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan .
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de verplichte infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3367,75 te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 5,39m². De bouwheer plaatst volgens plan een infiltratievoorziening die voldoet. Men voorziet een noodoverloop naar de ingebuisde gracht . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er worden geen bomen gerooid, noch terreinophogingen uitgevoerd.
De verharding van de oprit (klinkerverharding) dient uitgevoerd te worden in waterdoorlatend materiaal, zo ook de onderlaag. Of men dient een alternatief te zoeken zodat het water kan afwateren naar naastliggende groenzone, zoals bijv. karresporen. Het water mag in geen geval afvloeien naar het naastliggend perceel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Alle werken dienen te worden uitgevoerd op het eigen terrein.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .
Het bijgebouw wordt tegen de rechter perceelsgrens opgericht met een gevel in duurzaam en esthetisch verantwoord materiaal.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is een ingebuisde gracht aanwezig ter hoogte van het perceel. Dit betekent dat al het afvalwater, zowel het fecale water als het grijs water, moet worden voorbehandeld.
Men dient de bestaande aansluiting op de ingebuisde gracht te herbruiken. Als men een noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening voorziet dient men deze hierbij op aan te sluiten. Men moet zelf de huisaansluitputjes RWA en DWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Zie PDF "20210820_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan". Als men geen noodoverloop vanuit de infiltratievoorziening voorziet, hoeft men geen huisaansluitputje RWA te plaatsen.
De bouwheer dient te zorgen voor een gescheiden stelsel van droogweerafvoer (DWA) en regenwaterafvoer (RWA) op zijn perceel tot aan de rooilijn.
De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160mm.
De voorbehandeling van al het afvalwater dient te gebeuren via één of twee septische putten. In de bestaande toestand zijn er 2 septische putten, de eerste voor het fecale water en de tweede voor het grijs water en de overloop van de eerste put. Deze situatie moet behouden blijven.
Putten (hemelwaterput, septische put, infiltratieput) dienen bij plaatsing in de bouwvrije voortuinstrook, worden voorzien op minimum 8 meter uit de wegas en met een minimum van 2 meter uit de rooilijn.
Volgens de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is men niet verplicht om een hemelwaterput te voorzien. Men is wel verplicht een infiltratievoorziening te plaatsen. De plaatsing en het gebruik dient te gebeuren uiterlijk bij de ingebruikname van het gebouw of verharding.
De bouwheer wenst toch een hemelwaterput te plaatsen. De hemelwaterput moet dan aan volgende voorwaarden voldoen:
De hemelwaterput dient te voldoen aan de code van de goede praktijk voor hemelwaterputten en infiltratievoorzieningen.
Het volume van de hemelwaterput moet minimum 5000L bedragen. De bouwheer voorziet dit volume.
Men dient de afvoeren van het volledige dak en van het bijgebouw hier op aan te sluiten.
De hemelwaterput moet voorzien worden van een pomp in functie van herbruik. Er moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden op de hemelwaterput, waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet herbruik voor 2 toiletten en een buitenkraan .
De overloop van de hemelwaterput dient te worden aangesloten op de verplichte infiltratievoorziening.
De infiltratievoorziening moet aan volgende voorwaarden voldoen:
Het volume van de infiltratievoorziening dient minimum 3367,75 te bedragen en de infiltratieoppervlakte minimum 5,39m². De bouwheer plaatst volgens plan een infiltratievoorziening die voldoet. Men voorziet een noodoverloop naar de ingebuisde gracht . Dit is geen verplichting maar wordt wel toegestaan.
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er worden geen bomen gerooid, noch terreinophogingen uitgevoerd.
De verharding van de oprit (klinkerverharding) dient uitgevoerd te worden in waterdoorlatend materiaal, zo ook de onderlaag. Of men dient een alternatief te zoeken zodat het water kan afwateren naar naastliggende groenzone, zoals bijv. karresporen. Het water mag in geen geval afvloeien naar het naastliggend perceel.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.