Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021044981
Dossiernummer gemeente: 202100336
De gemeente Geel heeft op 31 mei 2021 een aanvraag ontvangen voor het verbouwen van een handelspand en uitbreiden van bovengelegen appartement. De aanvraag werd op 20 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Jelle Peeters wonende te Lupinestraat 16 te 2400 Mol, de heer Jens Borgmans wonende te Zweepstraat 11 te 2360 Oud-Turnhout en de heer Wim STERCKX wonende te Grotweg 17 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stationsstraat 42
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nr. 877K2
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg Statieplein goedgekeurd op 10 januari 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
///
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
Het ontwerp
De aanvraag handelt over het verbouwen en uitbreiden van een woning met handelsruimte in het centrum van Geel, in aaneengesloten bebouwing.
Het gelijkvloers wordt heringedeeld door het creëren van een afzonderlijke inkom met nieuwe trap naar de bovengelegen woonst. De handelsruimte blijft behouden maar wordt kleiner en is voorzien van een eigen toegang.
Op de eerste verdieping wordt de oppervlakte van de bestaande badkamer bij de keuken genomen. In de bestaande achtergevel wordt een raamopening vergroot. Bij het plaatsen van een nieuw raam dient de afstand ten opzichte van de perceelsgrens minimaal 60cm bedragen.
De bestaande zolderverdieping wordt omgevormd naar slaapverdieping. Achteraan wordt een uitbreiding voorzien voor de badkamer. De badkamer heeft een bouwdiepte van 3,90 meter, bouwbreedte 3,10 meter, uitvoering met plat dak. De totale bouwdiepte van de bovenste verdieping bedraagt na uitvoering der werken 12,88 meter. In het voorste dakvlak wordt een dakkapel voorzien op 1 meter uit de linker perceelsgrens en tegen de rechter perceelsgrens. Dit kan toegelaten worden omdat het ontwerp binnen de contouren van het toegestane gabarit volgens het BPA Statieplein.
De kroonlijsthoogte van 7,25 meter en de nokhoogte van 11,10 blijven behouden.
Het gevelmetselwerk van de voorgevel wordt wit geverfd, nieuw aluminium buitenschrijnwerk antraciet kleurig en de gevelafwerking van de uitbreidingen op de zolderverdieping worden uitgevoerd in zink antraciet.
Het perceel is 114m² groot en bijgevolg vrijgesteld van de hemelwaterverordening.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 26 juli 2021 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel)
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Op 16 augustus 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel in openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken.
De toezichtsput DWA die men op het funderingsplan voorziet in het pand, mag in de stoep geplaatst worden, zo dicht mogelijk tegen de rooilijn. Men dient ook een RWA-toezichtsput te plaatsen waarop men de waterafvoer van het voorste gedeelte van het dak aansluit. De huisaansluitputjes moeten zelf geplaatst worden door de aanvrager met een onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Zie PDF "20210816_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan_Toezichtsputjes"
De nieuwe afvoerbuizen (badkamer en keuken) dienen aangesloten te worden op de bestaande afvoeren.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men moet dus geen hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen.
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
///
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Bestemming van het gelijkvloers blijft handel, op de verdiepingen is er één woongelegenheid voorzien.
Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.
Tijdens de werkzaamheden dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
De aanpalende gevels dienen waterdicht te worden afgewerkt indien noodzakelijk.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer d.d. 23/07/2021 ref. BWDP/2021-0264/001/01/BCO.
Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de begrippen 'licht' en 'uitzicht'.
Het licht is een opening die enkel licht doorlaat en geen uitzicht biedt. Het betreft bijvoorbeeld doorschijnende glastegels of een opening op een zekere hoogte zodat geen uitzicht naar buiten mogelijk is.
Het uitzicht is een raam dat kan worden geopend en dat zowel licht als lucht binnenlaat. Via een uitzicht is het eigendom van anderen zichtbaar.
De uitzichten kunnen o.m. balkons, terrassen of loggia's zijn.
Tussen schuine zichten en het naastliggende goed dient minstens 0,60 m afstand te zijn.
Zo dienen bijvoorbeeld de openingen in een gevel op minstens 0,60 m van de mandelige as te zitten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel in openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken.
De toezichtsput DWA die men op het funderingsplan voorziet in het pand, mag in de stoep geplaatst worden, zo dicht mogelijk tegen de rooilijn. Men dient ook een RWA-toezichtsput te plaatsen waarop men de waterafvoer van het voorste gedeelte van het dak aansluit. De huisaansluitputjes moeten zelf geplaatst worden door de aanvrager met een onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Zie PDF "20210816_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan_Toezichtsputjes"
De nieuwe afvoerbuizen (badkamer en keuken) dienen aangesloten te worden op de bestaande afvoeren.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men moet dus geen hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De vergunning heeft betrekking op de aangevraagde werken.
De werken dienen uitgevoerd overeenkomstig het goedgekeurde dossier.
Bestemming van het gelijkvloers blijft handel, op de verdiepingen is er één woongelegenheid voorzien.
Alle werken dienen uitgevoerd op het eigen terrein.
Tijdens de werkzaamheden dienen de nodige maatregelen te worden getroffen om de verkeersveiligheid en de stabiliteit van de aanpalende woningen optimaal te verzekeren.
De aanpalende gevels dienen waterdicht te worden afgewerkt indien noodzakelijk.
Gevolg dient gegeven aan het advies van de stedelijke brandweer d.d. 23/07/2021 ref. BWDP/2021-0264/001/01/BCO.
Gevolg dient gegeven aan art. 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. tot uitzichten op het eigendom van de nabuur.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de begrippen 'licht' en 'uitzicht'.
Het licht is een opening die enkel licht doorlaat en geen uitzicht biedt. Het betreft bijvoorbeeld doorschijnende glastegels of een opening op een zekere hoogte zodat geen uitzicht naar buiten mogelijk is.
Het uitzicht is een raam dat kan worden geopend en dat zowel licht als lucht binnenlaat. Via een uitzicht is het eigendom van anderen zichtbaar.
De uitzichten kunnen o.m. balkons, terrassen of loggia's zijn.
Tussen schuine zichten en het naastliggende goed dient minstens 0,60 m afstand te zijn.
Zo dienen bijvoorbeeld de openingen in een gevel op minstens 0,60 m van de mandelige as te zitten.
Gevolg dient gegeven aan art. 681 van het Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat het regenwater op eigen terrein dient opgevangen.
Motivatie en voorwaarden riolering
Het perceel is gelegen in centraal gebied. Er is een gemengd rioleringsstelsel in openbaar domein.
Men dient de bestaande aansluiting te herbruiken.
De toezichtsput DWA die men op het funderingsplan voorziet in het pand, mag in de stoep geplaatst worden, zo dicht mogelijk tegen de rooilijn. Men dient ook een RWA-toezichtsput te plaatsen waarop men de waterafvoer van het voorste gedeelte van het dak aansluit. De huisaansluitputjes moeten zelf geplaatst worden door de aanvrager met een onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes dient men een gemengde aansluiting met opsplitsing te voorzien. Zie PDF "20210816_Advies_Riolering_AangepastFunderingsplan_Toezichtsputjes"
De nieuwe afvoerbuizen (badkamer en keuken) dienen aangesloten te worden op de bestaande afvoeren.
De Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater is niet van toepassing. Men moet dus geen hemelwaterput of infiltratievoorziening te plaatsen.