Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2021020872
Dossiernummer gemeente: 202100264
De gemeente Geel heeft op 22 april 2021 een aanvraag ontvangen voor het renoveren van de gevels en het aaneenkoppelen van de handelsruimte. De aanvraag werd op 2 juli 2021 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Shoprent NV gevestigd te Meensesteenweg 608 te 8800 Roeselare
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Antwerpseweg 74, 74A, 74B, 74C, 74D, 74E, 74F, 76A en 78
Kadastrale ligging: afdeling 3 sectie L nrs. 314W, 314E, 314D, 314K, 314F, 314G, 314C, 314V, 314/2 K en 314R
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Antwerpseweg goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het renoveren van de gevels en het aaneenkoppelen van de handelsruimte.
Deze werken gebeuren in het kader van een verfraaiing van de site.
Door het aaneenkoppelen van de handelsruimte wordt deze lichtjes uitgebreid.
De uitbreiding beperkt zich enkel tot de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen, vermits enkel de bruto-oppervlakte licht verhoogt, omdat de aanvraag vooral gericht is op een modernisering van de site. Er zijn in de nieuwe aanvraag enkele verschuivingen van de netto-oppervlaktes binnen de site, maar deze leiden niet tot een wijziging van de bij collegebesluit vergunde categorieën van het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid.
De parkeerplaatsen tussen de handelspanden zijn lichtjes naar voor verschoven. Dit maakt dat er een betere en veiligere circulatie ontstaat bij het in- en uitrijden van de auto. Het aantal parkeerplaatsen blijft behouden.
Verder worden er 30 fietsenstallingen voorzien.
Mobiliteitsimpact
De huidige in- en uitrit blijft behouden.
De parkeerplaatsen tussen de handelspanden zijn lichtjes naar voor verschoven. Dit maakt dat er een betere en veiligere circulatie ontstaat bij het in- en uitrijden van de auto. De aantal parkeerplaatsen blijven behouden. Verder zijn er 30 fietsenstallingen voorzien wat in de huidige situatie niet was.
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 8 juli 2021 werd het advies ontvangen van Agentschap Wegen en Verkeer
Zie bijlage
Advies: volledig voorwaardelijk gunstig
Er werd advies gevraagd aan Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5 (Geel) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 14 juli 2021 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies: volledig geen advies
Niet van toepassing
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Wolfsbossen) en een gewestweg (Antwerpseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en caffé, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Niet van toepassing.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd zoals aangeduid op de plannen.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden opgenomen in het advies van AWV dd. 8/7/2021:
De parkeerplaatsen in de zone van achteruitbouw moeten op eenvoudig verzoek van AWV en op kosten van de aanvrager onmiddellijk verwijderd worden wanneer de ventwegen worden gerealiseerd conform het PRUP “Antwerpseweg”. Bij een eventuele onteigening zullen deze parkeerplaatsen geen meerwaarde genereren in de vergoeding.
Op de site staan diverse onvergunde vlaggenmasten. Deze voldoen niet aan de hogervermelde voorwaarden en moeten dus verwijderd worden.
Er moet een aparte aanvraag worden ingediend voor de publiciteit voor de ganse site.
Het bestaande peil dient behouden.
Lasten
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
- de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning; - de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager; - er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning; - de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : de uitbreiding van een winkelruimte. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad. Het verband tussen de last en taken overheid (onthardingsmaatregelen/waterbufferingsmaatregelen/overstromingsproblematiek zone Punt Leeks – Wolfsbossen van de stad dienaangaande) en bijkomende winkelruimte is voldoende aangetoond.
De last is gericht op een duurzame oplossing voor de onthardingsmaatregelen/waterbufferingsmaatregelen/overstromingsproblematiek zone Punt Leeks – Wolfsbossen in de nabije omgeving van het project. De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.
Enkel in het besluit mee te vermelden (= dus extra te vermelden bij vermelde tekst – apart artikel):
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen :
Er wordt een financiële last voorzien voor een bedrag van 15.225 euro (203m² aan 75 euro/m² ofwel 3,75 euro per jaar op 20 jaar afschrijving). De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van btw, door de stad geïnd worden op het ogenblik van start der werken.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgmeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd zoals aangeduid op de plannen.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden opgenomen in het advies van AWV dd. 8/7/2021:
De parkeerplaatsen in de zone van achteruitbouw moeten op eenvoudig verzoek van AWV en op kosten van de aanvrager onmiddellijk verwijderd worden wanneer de ventwegen worden gerealiseerd conform het PRUP “Antwerpseweg”. Bij een eventuele onteigening zullen deze parkeerplaatsen geen meerwaarde genereren in de vergoeding.
Op de site staan diverse onvergunde vlaggenmasten. Deze voldoen niet aan de hogervermelde voorwaarden en moeten dus verwijderd worden.
Er moet een aparte aanvraag worden ingediend voor de publiciteit voor de ganse site.
Het bestaande peil dient behouden.
LASTEN
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende taken voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
- de opgelegde last moet in verhouding staan met het voordeel dat de ontwikkelaar haalt uit de vergunning; - de last moet realiseerbaar zijn door enig toedoen van de aanvrager; - er moet een verband bestaan tussen de opgelegde last en de taken van de vergunningverlenende overheid ingevolge de afgeleverde vergunning; - de last moet gericht zijn op duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit.
Deze vergunninghouder ontvangt een vergunningsvoordeel : de uitbreiding van een winkelruimte. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De last die voorzien wordt, is een last die door eigen toedoen voorzien kan worden. Er wordt namelijk rechtstreeks een financiële last geheven door de stad. Het verband tussen de last en taken overheid (onthardingsmaatregelen/waterbufferingsmaatregelen/overstromingsproblematiek zone Punt Leeks – Wolfsbossen van de stad dienaangaande) en bijkomende winkelruimte is voldoende aangetoond.
De last is gericht op een duurzame oplossing voor de onthardingsmaatregelen/waterbufferingsmaatregelen/overstromingsproblematiek zone Punt Leeks – Wolfsbossen in de nabije omgeving van het project. De last wordt bepaald als een financiële last. Met de ontvangsten zal de stad duurzame maatregelen nemen.
Enkel in het besluit mee te vermelden (= dus extra te vermelden bij vermelde tekst – apart artikel):
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de last als volgt te bepalen :
Er wordt een financiële last voorzien voor een bedrag van 15.225 euro (203m² aan 75 euro/m² ofwel 3,75 euro per jaar op 20 jaar afschrijving). De last zal via facturatie aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, vrij van btw, door de stad geïnd worden op het ogenblik van start der werken.