Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020133623
Dossiernummer gemeente: 202000486
De gemeente Geel heeft op 07/10/2020 een aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het herverkavelen in 3 loten voor open bebouwing. De aanvraag werd op 24/11/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
Stijn Geens
Keikenstraat 16 te 2400 Mol
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Olenseweg zn te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13374, sectie D, perceel 400F, 400G, 400H
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: woongebieden met landelijk karakter
De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag dient getoetst aan de voorschriften van de verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften. De aanvrager vraagt een bijstelling van de verkaveling (van 2 naar 3 loten)
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening – verkaveling. Volgens de voorschriften (art. 3) wordt voor woongebieden met landelijk karakter de perceelsbreedte afgestemd op de plaatselijke toestand of de perceelsbreedten in de directe omgeving.
Er is één verkaveling in de omgeving met smallere percelen, maar deze verkaveling dateert van 1969. Dit is van voor het in voege zijn van het gewestplan en is dus niet relevant. De andere percelen in de omgeving hebben een breedte van zo’n 20m. Ook net over de gemeentegrens, in Olen, zijn het enkel brede percelen.
De aanvraag betreft Herverkavelen in 3 loten voor open bebouwing
Type handelingen: verkavelen van gronden
De aanvraag betreft het herverkavelen naar 3 percelen voor open bebouwing.
De percelen waren oorspronkelijk 20m breed. Door opnieuw te verkavelen krijgen ze een breedte van 15m.
Elk perceel heeft een oppervlakte van 788m².
De voorgevelbouwlijn bevindt zich op 6m uit de rooilijn. De maximale bouwdiepte bedraagt 17m.
Op 10m achter de achtergevelbouwlijn is er een strook voor bijgebouwen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27/11/2020 t.e.m. 26/12/2020. Er werden 0 bezwaren ingediend.
Op 24/11/2020 werd advies gevraagd aan Pidpa - distributie leidingen.
Op 24/11/2020 werd advies gevraagd aan Telenet.
Op 24/11/2020 werd advies gevraagd aan Fluvius.
Op 02/12/2020 werd advies gevraagd aan Proximus.
///
Planologische toets
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Olenseweg).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het herverkavelen in 3 percelen.
De percelen zijn gelegen in woongebied met landelijk karakter. Hier wordt de focus gelegd op grotere percelen met voldoende doorkijk naar het achterliggende open gebied.
Het beleidsplan Ruimte is opgenomen dat verdere verdichting van de woonlinten niet gewenst is. Verdichting kan in de woonkernen. De voorliggende aanvraag gaat over een verdichting van een woonlint op de grens tussen Geel en Olen. Dit is dus op een redelijk grote afstand (ongeveer 2km) van het centrum van Larum.
Mobiliteitsimpact
Door het oprichten van meerdere woningen wordt er meer verkeer gegenereerd.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Waar oorspronkelijk 2 woningen zouden kunnen komen, zullen 3 woningen opgericht worden. Dat betekent een grotere impact op de omgeving. De doorkijk naar het achterliggende gebied zullen verminderd worden.
De bouwdichtheid wordt vergroot, daar waar dat niet gewenst is.
Visueel-vormelijke elementen
Niet van toepassing
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Niet van toepassing
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat aanvraag niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden door aanplakking op de gewone aanplakplaatsen, van 27/11/2020 tot 26/12/2020.
Resultaat: er werden 0 bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van Pidpa - distributie leidingen afgeleverd op 07/12/2020 is volledig gunstig
Het advies van Telenet afgeleverd op 03/12/2020 is volledig gunstig
Het advies van Fluvius afgeleverd op 05/01/2021 is volledig gunstig
Het advies van Proximus afgeleverd op 03/12/2020 is volledig gunstig
Besluit
De omgevingsambtenaar verleent een ongunstig advies omwille van volgende redenen.
Voorwaarden
De aanvraag is niet in overeenstemming met:
- stedenbouwkundige verordeningen ivm verkavelen van gronden
De aanvraag is in strijd met art. 3 van de verordening.
- beleidsplan ruimte
Verdere verdichting van de woonlinten is niet gewenst.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De aanvraag is niet in overeenstemming met:
- stedenbouwkundige verordeningen ivm verkavelen van gronden
De aanvraag is in strijd met art. 3 van de verordening.
- beleidsplan ruimte
Verdere verdichting van de woonlinten is niet gewenst.