Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020140083
Dossiernummer gemeente: 202000520
De gemeente Geel heeft op 21/10/2020 een aanvraag Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor het uitbreiden van een zonevreemde woning. De aanvraag werd op 17/12/2020 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Bart Luijten
Amocolaan 1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Amocolaan 1 te 2440 Geel
Kadastrale ligging: Afdeling 13375, sectie M, perceel 816F
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978
bestemming: agrarische gebieden
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen (enkel van toepassing op zonevreemde woningen) goedgekeurd op 29/01/2009
bestemming: overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Aanvulling historiek
///
De aanvraag betreft het uitbreiden van een zonevreemde woning
Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag volgens de architect
De opdracht is het verbouwen van een bestaande halfopen eengezinswoning. Voor de woning werd reeds een bouwvergunning verleend voor het verbouwen van de oude woning. In de voormalige aanvraag werd het gedeelte van de garage enkel ingepakt met isolatie en voorzien van nieuw buitenschrijnwerk, nieuwe gevelbekleding en een nieuw plat dak. De bouwheer wil graag de bovenverdieping uitbreiden door bovenop de bestaande garage een verdieping te plaatsen. Daarom werd de verbouwing van de garage tot op heden nog niet uitgevoerd.
Er wordt geopteerd om het golfplaten dak van de bestaande garage te verwijderen en het gedeelte van de garage op te hogen zodat er een volwaardige eerste verdieping op gecreëerd wordt. Het gedeelte wordt voorzien van een nieuw plat dak op dezelfde hoogte als de rest van de woning. Het nieuwe gedeelte en de oude garage worden volledig ingepakt met isolatie en voorzien van gevelsteenstrips en nieuw buitenschrijnwerk, materialen welke identiek zijn aan de reeds verbouwde woning. Binnenin de woning worden enkele openingen gemaakt in bestaande muren. Tezamen met de bestaande woning ontstaat hierdoor een open en hedendaagse woning. De ‘footprint’ en de horizontale dakoppervlakte van de bestaande woning blijven zo goed als gelijk.
De totale bouwdiepte van de verbouwde woning bedraagt 14,266m. De totale bouwbreedte bedraagt 15,75m. Het hoofdvolume heeft een diepte van 8,54m en een breedte van 14,69m. Achteraan het hoofdvolume bevindt er zich een veranda met een diepte van 2,00m en een uitbouw met daarin een badkamer, welke tot op de perceelsgrens komt. De dakrandhoogte van het plat dak van het hoofdvolume bedraagt 6,68m, de hoogte van de veranda bedraagt 3,75m en de hoogte van het volume achteraan heeft een hoogte van 3,35m. Steeds gemeten vanaf het maaiveld welke zich 0,35m onder de nulpas van de woning bevindt.
Het ontwerp
Deze aanvraag stelt de uitbreiding voor van een zonevreemde woning.
De oorspronkelijke woning dateert van 1938. Op 8 januari 2018 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de verbouwing van de zonevreemde woning.
In de vorige aanvraag werd de garage links van de woning enkel geïsoleerd en voorzien van een nieuw buitenschrijnwerk, nieuwe gevelbekleding en een nieuw plat dak. De hoogte van de vergunde garage was 4,08 meter.
In deze aanvraag wordt nu bovenop de garage een nieuw gedeelte geplaatst zodat de bovenverdieping wordt uitgebreid. Het nieuwe gedeelte wordt voorzien van een plat dak met dezelfde hoogte als de bestaande vergunde woning zijnde 6,68 meter.
De woning heeft een bestaand volume van 862,60 m³. Na de uitbreiding bedraagt het nieuwe volume 971,83 m³.
de aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Op 17/12/2020 werd advies gevraagd aan geel - openbare werken en verkeer.
Op 17/12/2020 werd advies gevraagd aan agentschap wegen en verkeer - awv - district geel.
///
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg en gewestweg (Amocolaan).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Mer-screening
///
Natuurtoets
///
Erfgoed-/archeologietoets
///
Mobiliteit
///
Toegankelijkheidstoets
///
Decreet grond- en pandenbeleid
///
Scheidingsmuren
///
Milieuaspecten
///
Goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:
Het advies van geel - openbare werken en verkeer afgeleverd op 26/01/2021 is volledig gunstig
Het advies van agentschap wegen en verkeer - awv - district geel afgeleverd op 12/01/2021 is volledig gunstig
Besluit
Gunstig met voorwaarden
Voorwaarden
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden gesteld door het Agentschap Wegen en Verkeer in het advies met kenmerk AV/114/2020/00829 dd. 12/01/2021.
Perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied.
Aangezien er geen gracht aanwezig is voor het perceel waar men kan op aansluiten, dient men al het water, zowel het hemelwater als het afvalwater te laten infiltreren op eigen terrein. In de vergunningsaanvraag van 2017 werd reeds een gescheiden stelsel regenwaterafvoer en droogweerafvoer voorzien. Men plaatste toen ook een hemelwaterput en een infiltratievoorziening. Bij deze vergunning wijzigt enkel het volume (in de hoogte), de horizontale dakoppervlakte wijzigt nagenoeg niet.
De bestaande hemelwaterput en infiltratievoorziening blijven voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Het afvalwater moet voorbehandeld worden via een septische put van minstens 3000L. Hieraan wordt ook voldaan. De noodoverloop mag aangesloten worden op de infiltratieput als deze hier op voorzien is.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Lasten
///
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De verbouwingswerken kunnen uitgevoerd worden overeenkomstig de aanduidingen van het goedgekeurde plan.
De zone rondom het hoofdgebouw dient als tuin te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Gevolg dient gegeven aan de voorwaarden gesteld door het Agentschap Wegen en Verkeer in het advies met kenmerk AV/114/2020/00829 dd. 12/01/2021.
Perceel is gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied.
Aangezien er geen gracht aanwezig is voor het perceel waar men kan op aansluiten, dient men al het water, zowel het hemelwater als het afvalwater te laten infiltreren op eigen terrein. In de vergunningsaanvraag van 2017 werd reeds een gescheiden stelsel regenwaterafvoer en droogweerafvoer voorzien. Men plaatste toen ook een hemelwaterput en een infiltratievoorziening. Bij deze vergunning wijzigt enkel het volume (in de hoogte), de horizontale dakoppervlakte wijzigt nagenoeg niet.
De bestaande hemelwaterput en infiltratievoorziening blijven voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater. Het afvalwater moet voorbehandeld worden via een septische put van minstens 3000L. Hieraan wordt ook voldaan. De noodoverloop mag aangesloten worden op de infiltratieput als deze hier op voorzien is.
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme. De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
De woning dient te voldoen aan de EPB-eisen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.