2021_CBS_00773 - Omgevingsvergunning - Het slopen van een woning met aanhorigheden en het oprichten van 18 appartementen (202000656joh), gelegen Anemoonstraat_Waaiburg, kadastraal afdeling 6, sectie G, nummer 644L2 - Weigering

Verslag van de omgevingsambtenaar

Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2020178303

Dossiernummer gemeente: 202000656

De gemeente Geel heeft op 29/12/2020 een aanvraag tot een omgevingsproject ontvangen voor het slopen van een woning met aanhorigheden en het oprichten van 18 appartementen. De aanvraag werd op 19/01/2021 volledig en ontvankelijk verklaard.

Gegevens van de aanvrager

Koen Nuyts 

Kortijnen 13 bus b te 2470 Retie

Gegevens van de  ligging

Administratieve ligging: Anemoonstraat, Waaiburg te 2440 Geel

Kadastrale ligging: afdeling 6, sectie G, perceel 644L2

Verslag

1. Stedenbouwkundige basisgegevens

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

Koninklijk besluit van 28 juli 1978 - Gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28/07/1978 

bestemming: woongebieden

Ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 06/07/2012

Ruimtelijk uitvoeringsplan De Werft goedgekeurd op 26/03/2009

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.

Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag

De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.

Overeenstemming met dit plan

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften.

Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen

Niet van toepassing.

Verordeningen

• Hemelwaterputten (gewestelijk)
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen
• gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - parkeervoorzieningen
• Toegankelijkheid (gewestelijk)

1. Historiek

• Stedenbouwkundige vergunning (OS): 00595, Nieuwbouw eengezinswoning - Vergund

1. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag

Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het slopen van een woning met aanhorigheden en het bouwen van 18 appartementen met een ondergrondse parkeergarage.

De sloop van de bestaande gebouwen betreft volgende gebouwen :
 Bestaande woning (met adres Anemoonstraat 2 – 2440 Geel)
 Bestaand bijgebouw
Het nieuw te bouwen gebouw zal opgetrokken worden volledig overeenkomstig de geldende stedenbouwkundige voorschriften en relevante verordeningen.
Bij de inplanting van het gebouw werd rekening gehouden met de voorgestelde inplanting cf. het RUP.
Zowel de voorgevelbouwlijn langsheen de Waaiburg als deze langsheen de Anemoonstraat wordt hierbij gevolgd.
Alhoewel de maximale bouwdiepte volgens het RUP 17.00 m mag bedragen werd gekozen voor minder bouwdiepte i.f.v. behoud tuinzone, nl. 14.00 m t.a.v. de Waaiburg en 12.00 m t.a.v. de Anemoonstraat.
 De inrit naar de ondergrondse parking is voorzien in de rechter zijtuinzone (t.a.v. Anemoonstraat), dit is mogelijk cf. de opgenomen uitzondering in het RUP i.f.v. de toegankelijkheid van de ondergrondse parkeergarage voor mindervaliden.

Het RUP De Werft bevat een definitie van hellende op- en afritten op p. 10:

Hellende oprit: verhard oppervlak aangelegd als toegang voor voertuigen tot de stallingplaats, stijgend ten opzichte van het trottoirniveau. Een kleine helling naar de gelijkvloerse vloerpas van het gebouw, wordt niet als een hellende oprit beschouwd.

Hellende afrit: verhard oppervlak aangelegd als toegang voor voertuigen tot de stallingplaats, dalend ten opzichte van het trottoirniveau.

Op basis van de definitie lijken hellende op- en afritten in functie te staan van alle voertuigen tot de stallingsplaats.

Met artikel 2.15 (p. 17) bevat het RUP een principieel verbod op hellende op- en afritten in bouwvrije voor- en zijtuinstroken. Een uitzondering is voorzien voor ‘publieke ruimten en gebouwen welke toegankelijk moeten zijn voor mindervaliden’. Deze uitzondering moet zo geïnterpreteerd worden dat hellende op- en afritten in de voor- of zijtuinstrook wel toelaatbaar zijn bij ‘publieke ruimten en gebouwen welke toegankelijk moeten zijn voor mindervaliden’. In die gevallen zijn hellende op- en afritten wel toelaatbaar en dit voor alle voertuigen in overeenstemming met de definitie van hellende op- en afritten. De definitie van hellende op- en afritten gaat immers niet uit van het garanderen van een toegankelijkheid voor mindervaliden – daarover bevat de definitie geen enkele bepaling. Stellen dat een hellende op- of afrit die toelaatbaar zou zijn op basis van het RUP enkel voor mindervaliden zou kunnen worden gebruikt is te beperkende interpretatie van de definitie.

Artikel 2.17 (p. 18) laat i.f.v. het ondergronds parkeren afritten toe in de zone voor bebouwing of constructies volgens het RUP. In principe worden de afritten dus aangelegd binnen de bouwstrook, maar overeenkomstig artikel 2.15 kunnen deze ook in de bouwvrije voor- en zijtuinstrook in geval van de realisatie van publieke ruimten en gebouwen welke toegankelijk moeten zijn voor mindervaliden.

 
 Het nieuwe hoofdgebouw voorziet 18 appartementen met volgende NETTO-vloer-oppervlaktes:
GELIJKVLOERS :
 App 0.1, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 71,65 m²
 App 0.2, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 68,22 m²
 App 0.3, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 101,40 m²
 App 0.4, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 101,40 m²
 App 0.5, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 99,04 m²
VERDIEPING 1 :
 App 1.1, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 78,58 m²
 App 1.2, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 68,22 m²
 App 1.3, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 82,95 m²
 App 1.4, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 82,95 m²
 App 1.5, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 91,61 m²
VERDIEPING 2 :
 App 2.1, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 78,58 m²
 App 2.2, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 68,22 m²
 App 2.3, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 82,95 m²
 App 2.4, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 82,95 m²
 App 2.5, type 2 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 91,61 m²
DAKVERDIEPING (+ DUPLEX) :
 App 3.1, type 3 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 63,28 + 34,53 = 97,81 m²
op hoogte 150cm : 63,28 + 24,55 = 87,83 m²
 App 3.2, type 3 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 125,39 m²
 App 3.3, type 3 slaapkamers  netto-vloeroppervlakte : 114,93 + 61,81 = 176,44 m²
op hoogte 150cm : 114,93 + 44,70 = 159,63 m²
Er worden 15 appartementen voorzien van het type 2 slaapkamers.
Er worden 3 appartementen voorzien van het type 3 slaapkamers.
De gemiddelde netto-vloeroppervlakte van de appartementen bedraagt 90,18 m² per appartement.

Het gebouw maakt de hoekafwerking tussen de 2 straten Anemoonstraat en Waaiburg. Ter accent van deze hoekafwerking is er op de hoek een schakelvolume voorzien met een plat dak. Deze afwijkende dakvorm is hier toegelaten in functie van een kwalitatieve hoekoplossing.
De 18 appartementen hebben elk hun eigen privé-inkom :
 De gelijkvloerse appartementen hebben hun hoofdtoegang via de straat / stoep.
 De appartementen op de verdiepingen hebben hun hoofdtoegang via een open gaanderij.
 De open gaanderij is toegankelijk via een gemeenschappelijke overdekte buitentrap en lift.
Bij de indeling van de appartementen en bijhorende terrassen werd optimaal rekening gehouden met de aanwezige oriëntatie en het respect van privacy t.a.v. de omliggende buren.
Bij de afwerking van de open gaanderijen werd optimaal rekening gehouden met het respect van privacy t.a.v. de omliggende buren.
 Bij dit project worden de grote zichtbare platte daken voorzien als groendaken. In combinatie met de beplanting in de plantenbakken langsheen de gaanderijen, zullen deze groenvoorzieningen algemeen een positieve bijdrage leveren aan de groen-beleving van dit project.

De stedelijke parkeerverordening vraagt voor dit project 2 fietsstalplaatsen per appartement + 1 extra fietsstalplaats per extra slaapkamer vanaf 2 slaapkamers. Voor dit project zijn er min. 57 fietsstalplaatsen te voorzien. In de gemeenschappelijke fietsenberging in de kelder zijn 39 fietsstalplaatsen voorzien. Nabij de centrale overdekte inkomzone op het gelijkvloers, zijn 18 fietsstalplaatsen voorzien. Er worden dus samen 57
fietsstalplaatsen voorzien.
De stedelijke parkeerverordening vraagt voor dit project min. 1 parking per appartement. Het project dient dus min. 18 parkings te voorzien.
Onder het hoofdgebouw is een parkeergarage voorzien. Deze parkeergarage voorziet 18 parkings.
 Er zijn 16 standaard parkings voorzien en 2 parkings ifv mindervaliden, samen 18 parkings.
 De parkings zijn toe te kennen i.f.v. van het verkrijgen van min. 1 parking per appartement.
De stedelijke basisverordening vraagt een vuilnisberging van min. 2m² per appartement. In de kelder werd hiervoor een gemeenschappelijke vuilnisberging opgenomen.
 Er is een gemeenschappelijke technische ruimte voorzien i.f.v. een gemeenschappelijk energiezuinig verwarmingssysteem (warmtepomp met vloerverwarming).

Bij het ontwerp van dit project werd rekening gehouden met het respect van privacy t.a.v. de omliggende buren :
 De beperkte bouwdiepte en afbouw in bouwhoogte ter plaatse van de achtergevel.
 De rechtergevel werd opgevat als een quasi gesloten gevel, dus bewust zonder storende raampartijen richting de rechterbuur. In deze gevel is daarom slechts één slaapkamerraam voorzien ter beperking van het risico op eventuele inkijk bij de rechterbuur.
 Ter plaatse van de achtergevels zorgen de niet-doorzichtige terrasschermen en gesloten plantenbakken met groenscherm voor een uitermate beperkte inkijk t.a.v. de omliggende buren.
 Ter plaatse van de inrit wordt een draadafsluiting met geluidsscherm voorzien ter voorkomen van lawaaihinder bij gebruik van de inrit naar de ondergrondse parkeergarage.
  Op de perceelsgrens achteraan is een draadafsluiting en dubbele groene buffer voorzien (met streekeigen haag).

Het nieuw te bouwen gebouw zal worden opgetrokken in streekeigen, hedendaagse materialen (lichtgrijze gevelsteen / accenten met zwarte volkern-gevelbekleding / zwarte aluminium buitenschrijnwerken / hellend dak met donkergrijze pannen / plat dak / betonnen terrassen en luifels) en zal volkomen passen binnen de omgeving.
 

1. Openbaar onderzoek

De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.

1. Adviezen

Op 19/01/2021 werd advies gevraagd aan brandweerzone Kempen.

Op 19/01/2021 werd advies gevraagd aan Inter.

1. Project-MER

Niet van toepassing.

1. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen

Planologische toets

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 (Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).

Wegenis

Het perceel is gelegen langs twee gemeentewegen.

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie « wonen », « verblijfsrecreatie », dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, « gemeenschapsvoorzieningen » of « openbare nutsvoorzieningen », kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.

Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.

§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
 3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.

Watertoets

Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.  Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.

Goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Resultaten openbaar onderzoek

Er werd geen openbaar onderzoek gehouden

Bespreking adviezen

De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen:

Het advies van brandweerzone Kempen, afgeleverd op 12/02/2021, is voorwaardelijk gunstig.

Het advies van Inter werd niet tijdig aangeleverd, en zal in die zin als gunstig beoordeeld worden.

Besluit

Er wordt een gunstig advies gegeven onder volgende voorwaarden:

De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de goedgekeurde plannen.

Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be) .

Er dienen steeds ten minste 18 parkeerplaatsen (garages, carports) en 57 fietsenstallingen in functie van het project behouden te worden, ook na overdracht van (een deel van) het project.

De bouwheer heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder Fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake de distributie van elektriciteit en/of  gas naar en in appartementsgebouwen strikt na te leven. Deze teksten zijn raadpleegbaar op de website van de distributienetbeheerder(s) via www.fluvius.be.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer zone Kempen dd. 10/02/2021 met kenmerk BWDP/2020-0358/002/01/PVB.

Het project moet volledig conform de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid worden gerealiseerd. Deze kan u nalezen op www.toegankelijkgebouw.be.

Er dient gevolg te worden gegeven aan het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin dd. 25/02/2021.

Als aanvulling op het advies worden volgende voorwaarden opgelegd door stad Geel:

* Bij de sloop dient men de bestaande aansluiting tijdelijk af te stoppen om deze daarna terug te herbruiken voor zowel het afvalwater als het hemelwater. 

* De bouwheer dient zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA te plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Deze putjes mogen niet met elkaar verbonden zijn. Na de putjes voorziet hij een gemengde aansluiting met opsplitsing. 

* Op de hemelwaterput moeten minstens 2 aftappunten aangesloten worden waarvan één aftappunt voor de spoeling van toiletten. De bouwheer voorziet enkel herbruik voor buitenkranen wat onvoldoende is. Men dient een minimum aan toiletten aan te sluiten. Men kan bv. alle toiletten van het gelijkvloers aansluiten op de hemelwaterput. Eventueel moet de dimensionering van de hemelwaterput worden aangepast. 

* Voor de toegang tot het perceel mogen er maximaal 2 opritten (of oprit en paadje) worden voorzien met samen een maximale toegangsbreedte van 6m. Dit geldt bij een hoekperceel voor beide zijden. De bouwheer voorziet langs Waaiburg geen toegang. Langs de Anemoonstraat voorziet hij een oprit en paadje waarvan de totale toegangsbreedte meer is dan 6m. Dit wordt niet toegestaan. Men dient dit aan te passen tot 6m. Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. Dit kan online via www.geel.be/aanpassingen-openbaar-domein.

Het gebouw moet voldoen aan de EPB-eisen.

De afvoerbuizen voor het regenwater (grijs) en het huishoudelijk afvalwater (oranje) dienen een diameter te hebben van max. 160 mm.

Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname en bij belangrijke wijzigingen van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsnet.

Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.

De afval- en regenwaters dienen via een gescheiden stelstel te worden afgevoerd.

Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.

De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.

De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.

Het peil van de woning ligt hiermee maximum 36 cm boven de as van Anemoonstraat en maximum 20 cm boven de as van Waaiburg.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.