UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 8 januari 2023
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022071179
Dossiernummer gemeente: 202200266
De gemeente Geel heeft op 25 mei 2022 een aanvraag ontvangen voor het oprichten van een gekoppelde eengezinswoning. De aanvraag werd op 27 juni 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
de heer Stef Lenaerts wonende te Stelen 1 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Stelen 21A
Kadastrale ligging: afdeling 5 sectie M nr. 476T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
agrarisch gebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen ééngezinswoning te Stelen.
Het gebouw zal volkomen passen binnen de reeds aanwezige bebouwing in de betreffende omgeving. Het wordt in dezelfde stijl als de aanpalende gebouwen opgetrokken.
Het gebouw heeft een volume van 999,93 m³ (zie volumeberekening in bijlage).
De woning wordt ingeplant binnen de voorziene bouwstrook en volgt de voorgevelbouwlijn van aanpalende buur. De hoogte van het bijgebouw sluit aan op dezelfde hoogte van het aanpalende gebouw.
De woning is in overeenstemming met de afwerkingsregel:
Art. 4.4.3. Voor een perceel dat niet voor woningbouw bestemd is, kan desalniettemin een stedenbouwkundige vergunning voor het bouwen van een eengezinswoning worden afgegeven, indien voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:
1° de nieuwe woning is van:
a) hetzij het driegeveltype, in welk geval zij aangebouwd wordt bij een wachtmuur van een bestaande woning op een belendend perceel,
b) hetzij het gesloten bouwtype, in welk geval zij gebouwd wordt op een perceel dat gelegen is tussen twee wachtmuren;
2° het perceel waarop de nieuwe woning opgericht wordt, heeft een oppervlakte van ten hoogste 650 m²;
3° het bouwvolume van de nieuwe woning bedraagt ten hoogste 1.000 m³;
4° de aanpalende bestaande woning of woningen is of zijn per 1 september 2009 op het ogenblik van de vergunningsaanvraag voor de nieuwe woning hoofdzakelijk vergund en niet verkrot.
De mogelijkheden, vermeld in het eerste lid, gelden niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Zij gelden evenmin in het geval waarin een aanbouw bij de bestaande woning of woningen uitdrukkelijk verboden wordt door een specifiek ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg betreffende zonevreemde constructies.
Met het decreet van 1 september 2019 moeten de opmaak van gemeentelijke rooilijnplannen en de opheffing van gemeentewegen voortaan onderworpen aan een openbaar onderzoek.
Dit onderzoek werd gehouden van 13/08/2022 tot 12/09/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
Op 26 juli 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur)
Advies: ongunstig
Er werd advies gevraagd aan Openbare Werken (rioolaansluiting) maar het advies werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
Op 2 juni 2022 werd het advies ontvangen van de dienst Trage Wegen van stad Geel.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Mer-screening
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit.
Bijgevolg dient de vergunningverlenende overheid de aanvraag niet te screenen.
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het bouwen van een gekoppelde eengezinswoning stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een impact op het ruimtegebruik van het perceel. Er wordt immers een eengezinswoning opgericht.
Qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid brengt de aanvraag weinig impact met zich mee op de onmiddellijke omgeving. De aanvraag strookt voor wat betreft dit punt dan ook met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft een beperkte impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. Het betreft immers het oprichten van een eengezinswoning die zich volledig integreert in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft een beperkte invloed op de mobiliteit. Het betreft slechts een eengezinswoning met parkeergelegenheid op het eigen terrein.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft een zeer beperkte impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Met het decreet van 1 september 2019 moeten de opmaak van gemeentelijke rooilijnplannen en de opheffing van gemeentewegen voortaan onderworpen aan een openbaar onderzoek.
Dit onderzoek werd gehouden van 13/08/2022 tot 12/09/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
De aanvraag voldoet echter aan de afwerkingsregel overeenkomstig de bepalingen van artikel 4.4.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Aan het ongunstig advies van het Departement Landbouw en Visserij wordt voorbijgegaan.
“Artikel 8. (01/09/2019- ...): Niemand kan een gemeenteweg aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad.
Artikel 11. (01/09/2019- ...): § 1. De gemeenten leggen de ligging en de breedte van de gemeentewegen op hun grondgebied vast in gemeentelijke rooilijnplannen, ongeacht de eigenaar van de grond.
De gemeentelijke rooilijnplannen komen tot stand op de wijze, vermeld in afdeling 2. De procedure voor het tot stand komen van gemeentelijke rooilijnplannen is ook van toepassing op het wijzigen ervan.
§ 2. De opheffing van een gemeenteweg gebeurt door een besluit tot opheffing van de rooilijn, in voorkomend geval met inbegrip van het daartoe vastgestelde rooilijnplan, op de wijze, vermeld in afdeling 3.
Artikel 12. (01/09/2019- ...): § 1. In afwijking van artikel 11 kan een gemeentelijk rooilijnplan, de wijziging van een gemeentelijk rooilijnplan of de opheffing van een gemeenteweg ook opgenomen worden in een ruimtelijk uitvoeringsplan of in het herkenbare onderdeel van een projectbesluit dat geldt als ruimtelijk uitvoeringsplan als vermeld in artikel 2.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het rooilijnplan, de wijziging ervan of de opheffing van de gemeenteweg wordt dan tegelijk met dat ruimtelijk uitvoeringsplan of projectbesluit onderworpen aan de procedureregels voor het opstellen van dat ruimtelijk uitvoeringsplan of het vaststellen van het projectbesluit.
§ 2. In afwijking van artikel 11 kan de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.
Als de beoogde wijziging, verplaatsing of opheffing betrekking heeft op een gemeentelijk rooilijnplan dat niet in een ruimtelijk uitvoeringsplan is opgenomen, neemt de gemeenteraad eerst een beslissing over het al dan niet wijzigen of opheffen van het gemeentelijk rooilijnplan, alvorens te beslissen over de goedkeuring, vermeld in artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De mogelijkheid, vermeld in het eerste lid, geldt niet als de beoogde wijziging, verplaatsing of opheffing betrekking heeft op een gemeenteweg die in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan bestemd is, of op een gemeentelijk rooilijnplan dat in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan is opgenomen. In dat geval gelden de procedureregels voor het opstellen van een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Artikel 26. (01/09/2019- ...): § 1. De vastlegging van een gemeenteweg heeft tot gevolg dat op de gemeente de rechtsplicht rust om over te gaan tot de realisatie, de vrijwaring en het beheer van de gemeenteweg overeenkomstig de in dit decreet opgenomen instrumenten en handhavingsmaatregelen.
§ 2. In het geval van nieuwe gemeentewegen gaat de gemeente over tot verwerving van de onroerende goederen, vereist voor de realisatie van de gemeenteweg.
In afwijking van het eerste lid kan de gemeente met de eigenaars van de gronden waarop de gemeenteweg gelegen is, een overeenkomst sluiten waarbij een erfdienstbaarheid van openbaar nut vastgelegd wordt. Die overeenkomst wordt binnen de termijn van zestig dagen na het verlijden ervan overgeschreven op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen.
§ 3. Bij wijziging [... (vernietigd bij arrest 130/2021 van het Grondwettelijk Hof van 7 oktober 2021)] van een gemeenteweg op privaat domein geldt de definitieve vaststelling van het rooilijnplan, zoals bedoeld in artikel 17, § 5, als titel voor de vestiging van een publiekrechterlijke erfdienstbaarheid van doorgang.
Artikel 28. (01/09/2019- ...): § 1. De aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg geeft aanleiding tot een waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden waarop de gemeenteweg gesitueerd is.
De vergoeding voor waardevermindering is verschuldigd door de gemeente aan de eigenaar van de grond in kwestie. De vergoeding voor waardevermeerdering is verschuldigd door de eigenaar van de betrokken grond en komt ten goede aan de gemeente.
Het eerste en het tweede lid gelden met behoud van de toepassing van artikel 13, § 5.
§ 2. De waardevermindering of de waardevermeerdering wordt vastgesteld door een landmeter-expert, aangesteld door de gemeente. Bij betwisting door de eigenaar wordt de waardevermindering of de waardevermeerdering vastgesteld door een college dat bestaat uit de landmeter-expert die de gemeente heeft aangesteld en een landmeter-expert die de eigenaar aanstelt.
Bij de berekening van de waardevermindering of de waardevermeerdering wordt onder meer rekening gehouden met het verschil in venale waarde, de gelijke behandeling van burgers voor de openbare lasten opgelegd in het kader van het algemeen belang, de bestaande openbare en private erfdienstbaarheden, en de vigerende overheidsbesluiten over het grondgebruik.
De waardevermeerdering wordt geacht nihil te zijn als de gemeenteweg in de feiten verdwenen is, omdat infrastructuren door of in opdracht van de overheid zijn aangelegd of omdat de gemeenteweg werd bebouwd krachtens een rechtsgeldige, niet-vervallen vergunning die werd verleend vóór 1 september 2019.
Waardeverminderingen en waardevermeerderingen ingevolge wijzigingen of verplaatsingen van een gemeenteweg op een goed van dezelfde eigenaar door de toepassing van dit decreet worden geacht elkaar te neutraliseren.
§ 3. De gemeenteraad kan de principes en bepalingen van paragraaf 2 verder verfijnen en aanvullen in een algemeen reglement of richtkader, waarbij het recht op tegenspraak wordt gewaarborgd.
§ 4. Dit artikel doet geen afbreuk aan de mogelijkheid voor vergunningverlenende overheden tot het opleggen van de last tot gratis overdracht van in een vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen en aanhorigheden en van de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, vermeld in artikel 75, derde lid, van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Artikel 31. (01/09/2019- ...): Voor de afpaling van de gemeenteweg wordt een plan en een proces-verbaal opgemaakt. Het proces-verbaal en het plan vermelden minstens de breedte van de gemeentewegen, de ligging ten opzichte van de eigendomsgrenzen en alle punten waar palen, hetzij zichtbaar, hetzij mediaan, werden geplaatst.
Het plan en het proces-verbaal worden ondertekend door:
1° een ambtenaar van de gemeente die het college van burgemeester en schepenen heeft aangesteld;
2° de aangelanden.
Als een of meer personen niet aanwezig waren tijdens de afpaling of geweigerd hebben de stukken te ondertekenen, wordt daarvan melding gemaakt in het proces-verbaal.
Een afschrift van het proces-verbaal en van de plannen wordt binnen een termijn van veertien dagen met een beveiligde zending betekend aan de aangelanden.
Gedurende een termijn van zestig dagen na betekening van het proces-verbaal kan elke aangelande verzet aantekenen bij het college van burgemeester en schepenen.
Artikel 32. (01/09/2019- ...): Als er een geschil rijst over de afpaling, brengt de betrokken partij dat geschil, na de afpaling, voor de bevoegde rechtbank.
Artikel 85. (01/09/2019- ...): Alle gemeentelijke wegen en buurtwegen in de zin van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen die bestaan op 1 september 2019, worden voor de toepassing van dit decreet geacht een gemeenteweg te zijn.
Artikel 86. (01/09/2019- ...): De algemene rooiplannen, de rooilijnplannen en de plannen voor de begrenzing van de buurtwegen in de zin van de wet van 10 april 1841 op de buurtwegen worden opgenomen in het gemeentelijk wegenregister, vermeld in artikel 37. Ze behouden hun verordenende kracht tot ze worden vervangen door rooilijnplannen ter uitvoering van dit decreet.”
Overeenkomstig het gemeentewegendecreet van 1 september 2019 dient de gemeenteraad te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing en opheffing van gemeentewegen.
Daarom wordt aan de gemeenteraad de goedkeuring gevraagd om sentier 182, gelegen tussen Stelen 21 en 23 af te schaffen omdat deze al meer dan 30 jaar in onbruik is en er ter plaatse voldoende alternatieven zijn voor de, in de praktijk niet meer aanwezige, trage verbinding.
De gemeenteraad keurt het ontwerp goed van grafisch plan tot opheffing van een gemeenteweg zoals deze opgenomen is in de aanvraag van omgevingsvergunning OMV_2022071179.
Het in artikel 1 vermeld grafisch plan tot opheffing van een gemeenteweg treedt in werking van zodra omgevingsvergunning OMV_2022071179 vergund wordt.
De gemeenteraad hecht haar goedkeuring aan de afschaffing van sentier 182, gelegen tussen Stelen 21 en 23 onder volgende voorwaarden:
De meer/minwaarde van het rooilijnplan ter afschaffing van het deel van voetweg 182 werd door de landmeters van de bouwheer en van stad Geel geraamd op € 0 omwille van volgende redenen:
De stad kan de ‘bouwwerkzaamheden’ dus op heden niet verhinderen, als deze conform de huidige wetgeving uitgevoerd worden.