2022_VB_00198 - Sociale woningen Laar (voormalige bejaardenwoningen) - Recht van opstal ten voordele van Geelse Huisvesting - princiepsbeslissing - Beslissen: Goedkeuren

OCMW Geel is eigenaar van 10 sociale woningen, voormalige bejaardenwoningen, gelegen te Geel.

De sociale woningen zijn kadastraal gekend als:

-    Laar 43, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1394H2, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 45, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1394K2, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 47, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1394L2 (geen subsidie) , met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 49, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1394M2 (geen subsidie) , met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 51, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399C, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 53, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399D, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 55, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399E, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 57, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399F (geen subsidie), met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 59, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399G, met aangrenzend privaat tuintje

-    Laar 61, 1ste afdeling, sectie H, nr. 1399H (geen subsidie), met aangrenzend privaat tuintje

Deze onroerende goederen worden op heden verhuurd door OCMW Geel, hiervoor ontvangt zij maandelijks volgende huurinkomsten:

OCMW Geel renoveerde deze 10 sociale woningen in de jaren 2006/2007 en ontving hiervoor een projectsubsidie t.b.v. 303.679,72 euro. Na controle bleek dat 4 van de 10 woningen niet voldeden aan de voorwaarden van het 'sociaal huurbesluit' waardoor het OCMW in 2007 het bedrag van 106.910,13 euro terugbetaalde aan de subsidie verlenende overheid.

In de "beleidsbrief Wonen 2019-2024" werd de invoering van één sociale speler per gemeente voorzien. Dat slaat niet alleen op sociale huisvestingsmaatschappijen en verhuurkantoren (die tegen 01/01/2023 moeten fuseren tot sociale woonmaatschappijen) maar ook op de sociale huuractiviteiten van het Vlaams Woningsfonds en de lokale besturen.

In februari 2022 ontving OCMW Geel een digitale inspectie "controle naleving sociale huurreglementering" waarvan de lijst met de te nemen acties is opgenomen in bijlage van dit besluit.

Lokale besturen die zelf sociale woningen willen blijven verhuren zullen dus vanaf 01/01/2023:

-    verplicht worden om in het centraal inschrijvingsregister te stappen, ongeacht hun aantal sociale woningen; 

-    verplicht worden om met het nieuwe toewijssysteem te werken;

-    hun huurprijs moeten berekenen volgens het BVCW (systeem shm’s) en daarvoor onder meer de kwaliteit van hun woningen moeten inschalen. 

Omdat het veel tijd zal vergen voor OCMW Geel om de huuradministratie in overeenstemming te brengen en te houden, met de sociale huurreglementering (sociale verhuring behoort dan ook niet tot de kerntaken van een lokaal bestuur) en het toekomstige 'één speler per gemeente principe' inachtneming, wordt door Vlaanderen sterk aanbevolen om het sociaal woonpatrimonium: hetzij over te dragen aan een sociale huisvestingsmaatschappij door middel van een zakelijk recht op te zetten met een sociale huisvestingsmaatschappij, hetzij in beheer te geven aan een sociale huisvestingsmaatschappij door middel van een beheersovereenkomst en dit uiterlijk vóór 31/12/2022.

Dit houdt tevens in dat de Geelse Huisvesting, als sociale huisvestingsmaatschappij, de opmerkingen inzake de digitale inspectie 'controle naleving sociale huurreglementering' zal dienen te verhelpen. Gelet op hun expertise inzake de sociale verhuur en het gebrek aan dergelijke kennis bij het OCMW, is dit dan ook de meest aangewezen oplossing.

Naar aanleiding van deze situatie stelde OCMW Geel de vraag aan de Geelse Huisvesting, als sociale huisvestingsmaatschappij, of zij al dan niet bereid waren om het beheer van de sociale woningen gelegen te Geel, Laar 43-45-47-49-51-53-55-57-59-61, over te nemen voor een periode van maximum 10 jaar, gelet op het uitwerken van de (nabije) toekomstvisie (in samenwerking met AZ Sint-Dimpna) omtrent deze eigendommen.  Het antwoord van de Geelse Huisvesting op deze vraag was positief.

Op heden werd er dan ook in onderling overleg overeengekomen dat de Geelse Huisvesting een recht van opstal zal verkrijgen aan 1 symbolische EURO per jaar aangezien zij zullen instaan voor het volledige onderhoud-/beheer en investeringswerken. De kosten inzake deze werken wegen op heden niet op tegen de inkomsten. Gelet hierop wordt er slechts een symbolische vergoeding gevraagd.

Het recht van opstal kan vroegtijdig ontbonden worden mits uitdrukkelijke schriftelijke toelating van beide partijen, zonder dat er een vergoeding verschuldigd is door één van de partijen.

Het recht van opstal kan in volgende gevallen eenzijdig beëdigd worden zonder dat er een vergoeding verschuldigd is:

• indien het goed teniet gaat, 
• bij onteigening, 
• bij het niet nakomen door één van beide partijen diens verplichtingen,
• bij redenen van algemeen belang,
• bij het teniet gaan van bestemming (sociale bewoning),
• bij faillissement van de opstalhouder.

Op het einde van de opstalovereenkomst of bij vroegtijdige beëindiging komen, behoudens andersluidend akkoord tussen partijen, alle werken (investeringswerken – onderhoudswerken, …) uitgevoerd door de opstalhouder en de in opstal gegeven goederen,  zonder enige vergoeding toe aan de opstalgever, die evenwel het recht behoudt om wegruiming ervan te vorderen door en op kosten van de opstalhouder.

De Geelse Huisvesting neemt kennis van de projectsubsidie. De volledige venale waarde van de sociale huurwoningen moet geherinvesteerd worden in de sociale huisvestingssector en dit conform de projectsubsidie op één van volgende manieren:

• investeren in de bouw of renovatie van eigen sociale huurwoningen die voor subsidies vanuit wonen in aanmerking komen.
• Investeren in SSI-verrichtingen die voor subsidies vanuit wonen in aanmerking komen.
• (Kapitaalsubsidies verstrekken aan SHM’s of Woonmaatschappijen.)
• (Een inbreng doen in de woonmaatschappij of SHM in ruil voor aandelen.)

De herinvesteringsverplichting begint te lopen op de dag waarop een sociale huurwoning niet langer als dusdanig wordt verhuurd. Zolang de woningen sociaal verhuurd worden kan er dus niet geherinvesteerd worden. Eventuele investeringen vóór dat moment kunnen dus niet gekoppeld worden aan de herinvesteringsplicht die geldt overeenkomstig art. 4.1/1 van de Codex.

Conform de princiepsbeslissing d.d. 9 december 2020 werkt het vast bureau/college van burgemeester en schepenen voor het zakelijk recht met name recht van opstal met een termijn van 30 jaar. Er werd geopteerd voor een recht van opstal, aangezien dit zakelijk recht vrijgesteld is van een minimumduur. Een erfpachtovereenkomst dient afgesloten te worden voor een periode van min. 15 jaar. Gelet op het opmaken van een strategische toekomstvisie, zou deze termijn van 15 jaar te lang zijn. OCMW Geel wenst (samen met AZ Sint-Dimpna) een duidelijke toekomstvisie inzake het al dan niet vervreemden van deze onroerende eigendommen, te bekomen binnen dit en een periode van max 10 jaar. Gelet op het bekomen van investeringsmiddelen e.d. van de VMSW, wordt door de diensten voorgesteld om een recht van opstal af te sluiten voor een periode van 30 jaar, conform de principes dewelke de stad hanteert, aangezien een periode van 10 jaar te kort is voor het verkrijgen van investeringsmiddelen.

De Geelse Huisvesting vroeg in kader van investeringswerken om het recht van opstal aan te gaan voor een termijn van 50 jaar, omwille van het afschrijven van de gebouwen en het verkrijgen van de financiële middelen voor gebouwbeheer. Conform de princiepsbeslissing d.d. 9 december 2020 en gelet op het uitbouwen van de toekomstvisie omtrent de eigendommen adviseerde het OCMW een termijn van 30 jaar. Bij het teniet gaan van de onroerende goederen bv. door brand, stopt het recht van opstal automatisch aangezien het sociale huisvestingsaspect in dat geval vervalt.