UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 24/10/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022054799
Dossiernummer gemeente: 202200202
De gemeente Geel heeft op 21 april 2022 een aanvraag ontvangen voor het uitvoeren van rioleringswerken en de aanleg publieke ruimte. De aanvraag werd op 20 mei 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
mevrouw Yasmine Driesmans met gekozen adres, Kameinestraat 3 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Kwakkelberg 98, Meidoornstraat 36, 37, 38, 39, 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52, Vidse 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 21, 22, 23, 24, 30, 31 en 32
Kadastrale ligging: afdeling 6 sectie G nrs. 472L7, 472Y9, 472S9, 472N7, 472M7, 472P8, 472K6, 472P9, 472R9, 472K7, 472Z9, 472X8, 472M6, 472N9, 472S8, 472P6, 472D9, 472B9, 472M9, 472A10, 472C9, 472E9, 472Z8, 472A9, 472R8, 472H7, 472L6, 472N6, 472P7, 472R6, 472P10, 472S10, 472W6, 472Y8, 472G9, 472C7, 472B10, 472Z6, 472A7, 472X6, 472F9, 472K9, 472G7, 472V9, 472Y6, 472D7, 472B7, 472T6, 472V6, 472R10, 472V8, 472L9, 472S6, 472H9, 472F7, 472E7, 472W8 en 472T8
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het uitvoeren van infrastructuurwerken, de aanleg van een publieke ruimte en het uitvoeren van rioleringswerken in een project van Geelse Huisvesting.
Het project betreft het slopen van de bestaande bebouwing in een wijk en het oprichten van 40 huurappartementen en 9 koopwoningen. Als gevolg van deze werken moeten ook de straten en pleinen opnieuw aangelegd worden. Hierbij werd rekening gehouden met volgende elementen:
Publiek domein
In het ontwerp zijn diverse ontmoetingsplekken voorzien, alsook een grasveld zodat kinderen kunnen buitenspelen. De wadi is in drogere perioden ook een graspleintje. Er is multifunctioneel gebruik mogelijk (buurtfeest, bbq). Er worden geen speeltoestellen of zandbak voorzien omdat deze speelmogelijkheden voldoende beschikbaar zijn in de omgeving.
De bestaande bomen worden zo veel mogelijk behouden. De groenaanleg is ontworpen in overleg met de groenambtenaar van de gemeente.
Parkeren auto’s
Het college van burgemeester en schepen heeft in zitting van 17/02/2020 een verlaging van de parkeernorm toegelaten.
In de grote parkeerhaven worden 26 parkeerplaatsen voorzien, waarvan 1 voor een deelwagen. Er komt ook een elektrische laadpaal.
De 9 parkeerplaatsen voor de koopwoningen worden aangelegd in een kleinere aparte parkeerhaven.
Alle parkeerplaatsen zijn aangelegd in grasbetontegels.
Langs Meidoornstraat en Vidse zijn in totaal 11 parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien.
In totaal zijn er 47 parkeerplaatsen voor het project.
Garage
Van de af te breken garages was er één in eigendom van een private eigenaar. Hiervoor wordt een nieuwe prefab garage voorzien.
Deze garage heeft een oppervlakte van 21m². De bouwhoogte bedraagt 2,62m.
Fietsen
Naast de grote fietsenbergen en individuele fietsenbergingen bij de koopwoningen worden er fietsbeugels geplaatst voor de bezoekers.
Afval
Voor het afval wordt een collectief ondergronds afvalinzamelsysteem ingericht.
Besluit Gemeenteraad
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad nam in zitting van 29/09/2022 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
- Bij de opmaak van het werkendossier inzake wegenis- en rioleringswerken dient er rekening te worden gehouden met de eventuele bemerkingen van het studiebureau dat in overleg met de stad werd aangesteld en dat belast is met de uitoefening van het toezicht op de geplande rioleringswerken
- voor de aanvang van de werken dient een werkendossier, dat opgemaakt wordt door een door de stad erkend studiebureau, aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter goedkeuring en hierin dienen volgende onderwerpen te worden behandeld:
- alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger het afval- en regenwater dient via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd
- bij het indienen van het werkendossier dient een nivelleringsplan voor het ganse terrein te
- worden bijgevoegd
- De verkavelaar dient de kosten voor de uitrusting van de ontworpen weg te dragen en deze weg kosteloos aan het stadsbestuur van Geel over te dragen na definitieve oplevering.
- er dient een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden toegevoegd bij de akte van verkoop, de kosten hiervoor zijn ten laste van de verkavelaar.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 mei 2022 t.e.m. 28 juni 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 30 juni 2022 werd het advies ontvangen van Brandweerzone Kempen - Hulpverleningszone 5
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 18 mei 2022 werd het advies ontvangen van Fluvius System Operator
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 3 juni 2022 werd het advies ontvangen van INFRABEL
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 13 juni 2022 werd het advies ontvangen van Pidpa
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 12 mei 2022 werd het advies ontvangen van TELENET
Advies: voorwaardelijk gunstig
Op 7 juli 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Het technisch dossier dient verder afgewerkt te worden in samenspraak met de dienst Openbaar domein en dient apart voor de gemeenteraad goedgekeurd te worden.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Niet van toepassing
Planologische toets
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, alsmede voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichtingen en toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Vidse)
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het uitvoeren van infrastructuurwerken in een bouwproject van Geelse Huisvesting. De omgevingsvergunning voor de gebouwen werden al eerder goedgekeurd. De voorliggende omgevingsaanleg is functioneel inpasbaar.
Mobiliteitsimpact
Er worden wegenis en parkeerplaatsen aangelegd. De aanvraag heeft een invloed op de mobiliteit. De bestaande kruisingen met Kwakkelberg worden afgesloten waardoor er meer verkeer langsheen een andere route de nieuwe wijk zal moeten bereiken.
De auto’s worden zoveel mogelijk geweerd ter hoogte van de woningen zodat er meer ruimte komt voor spel en ontmoetingen. De parkeerplaatsen bevinden zich aan de rand van de wijk.
Voor de fietsers zijn er een ruime fietsenstalling en verschillende fietsbeugels voorzien.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Door de parkeerplaatsen in te richten aan de rand van de wijk, moet er minder wegenis voorzien worden. Op deze manier is er meer plaats voor pleinen en open ruimte.
Visueel-vormelijke elementen
De parkeerplaatsen worden aangelegd in grasbetontegels.
De aanplantingen gebeuren in streekeigen bomen en struiken. Er worden zoveel mogelijk bestaande bomen behouden.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 mei 2022 tot en met 28 juni 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent een gunstig advies met voorwaarden.
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Infrabel dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Pidpa dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Telenet dient strikt gevolgd te worden.
Lasten
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad nam in zitting van 29/09/2022 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
- Bij de opmaak van het werkendossier inzake wegenis- en rioleringswerken dient er rekening te worden gehouden met de eventuele bemerkingen van het studiebureau dat in overleg met de stad werd aangesteld en dat belast is met de uitoefening van het toezicht op de geplande rioleringswerken
- voor de aanvang van de werken dient een werkendossier, dat opgemaakt wordt door een door de stad erkend studiebureau, aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter goedkeuring en hierin dienen volgende onderwerpen te worden behandeld:
- alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger het afval- en regenwater dient via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd
- bij het indienen van het werkendossier dient een nivelleringsplan voor het ganse terrein te
- worden bijgevoegd
- De verkavelaar dient de kosten voor de uitrusting van de ontworpen weg te dragen en deze weg kosteloos aan het stadsbestuur van Geel over te dragen na definitieve oplevering.
- er dient een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden toegevoegd bij de akte van verkoop, de kosten hiervoor zijn ten laste van de verkavelaar.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden en lasten strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van brandweerzone Kempen dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Fluvius dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Infrabel dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Pidpa dient strikt gevolgd te worden.
Het advies van Telenet dient strikt gevolgd te worden.
Lasten
Artikel 31 uit het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning van 25 april 2014, stelt dat de gemeenteraad eerst een besluit moet nemen over het wegtracé alvorens het college van burgemeester en schepenen over de vergunningsaanvraag beslist.
De gemeenteraad nam in zitting van 29/09/2022 kennis van de ingediende bezwaren en nam een positieve beslissing onder volgende voorwaarden met betrekking tot het wegtracé:
- Bij de opmaak van het werkendossier inzake wegenis- en rioleringswerken dient er rekening te worden gehouden met de eventuele bemerkingen van het studiebureau dat in overleg met de stad werd aangesteld en dat belast is met de uitoefening van het toezicht op de geplande rioleringswerken
- voor de aanvang van de werken dient een werkendossier, dat opgemaakt wordt door een door de stad erkend studiebureau, aan de gemeenteraad worden voorgelegd ter goedkeuring en hierin dienen volgende onderwerpen te worden behandeld:
- alle kosten die verbonden zijn aan bovenstaande punten en eventuele kosten die verbonden zijn aan werken die vereist zijn om de aansluiting te maken voor de afvoer van regenwater en afvalwater buiten de verkaveling, vallen eveneens ten laste van de vergunningverkrijger het afval- en regenwater dient via een gescheiden stelsel te worden afgevoerd
- bij het indienen van het werkendossier dient een nivelleringsplan voor het ganse terrein te
- worden bijgevoegd
- De verkavelaar dient de kosten voor de uitrusting van de ontworpen weg te dragen en deze weg kosteloos aan het stadsbestuur van Geel over te dragen na definitieve oplevering.
- er dient een opmetingsplan van een landmeter met exacte afmetingen te worden toegevoegd bij de akte van verkoop, de kosten hiervoor zijn ten laste van de verkavelaar.