UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 17/10/2022 (bindende eindtermijn)
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022103177
Dossiernummer gemeente: 202200415
Inrichtingsnummer: 20210215-0076
De gemeente Geel heeft op 1 augustus 2022 een aanvraag ontvangen voor het regulariseren van een bedrijfsgebouw, het aanpassen van de parkingzone en het rooien van 2 bomen. De aanvraag werd op 30 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
GEO-PARK NV gevestigd te Lammerdries 18 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Lammerdries 18, 18A, 18B, 18C, 18D, 18E, 18F, 18G en 18I
Kadastrale ligging: sectie E nrs. 497M en afdeling 3 sectie A nrs. 474T
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
industriegebied
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in het gewestplan Herentals - Mol. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing.
Verordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
Algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
Algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft de regularisatie van een gebouw in opbouw van de reeds vergunde omgevingsvergunning (OMV 2021024281) met publiciteit, het rooien van 2 bomen en ter compensatie planten van nieuwe bomen en een parkeerzone met diverse verhardingen (inrit, parking,…) met een siervijver.
De aanvraag gaat over een regularisatie van een gebouw in opbouw met omgevingsnummer 2021024281. In deze aanvraag was er sprake van 4 units, waarvan 3 met kantoorruimte. Deze wenst de bouwheer terug te brengen naar 3 units, waarvan 2 met kantoorruimte. De 2 middelste units worden samengevoegd naar 1 grotere unit en daaruit vervalt ook de kantoorruimte.
Zodoende heeft het gebouw een nieuwe dakoppervlakte van 4.323,98 m2 i.p.v. 4.423,98 m2 . Dit komt dus neer op een vermindering van 100 m² in bebouwde oppervlakte t.o.v. het perceel. Het gebouw is ingeplant op een vroegere groenzone.
De vrijgekomen oppervlakte (100m²) op het perceel zal terug ingericht worden als groenzone. Na regularisatie verdwijnt er 625 m² bruto kantoorruimte (566,28 m² netto). Dat resulteert zich in de nieuwe toestand in een totaal van bruto 800 m² kantoorruimte i.p.v. 1.425 m2 in de vergunde toestand. Hiervan ligt 643 m² bruto kantoorruimte op het grondgebied Geel en 157 m² bruto kantoorruimte op het grondgebied Olen.
In de vorige vergunning is een stedenbouwkundige last opgelegd. Deze last werd nog niet gefactureerd omdat er al snel duidelijk was dat er een gewijzigde vergunning zou terug komen.
In de aanvraag wordt het gebouw omschreven als een "loods" wat dus impliceert dat het niet duidelijk is wat er stedenbouwkundig juist mee bedoeld wordt want ‘loods’ is geen functie die is opgenomen in het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen.
In het gebouw "loods" worden 2 los- en laadkades voorzien, met een diepte van maximaal 1m20 t.o.v. de nulpas. Op het terrein ligt nog 1 bestaande los- en laadkade met gelijkaardige diepte die wordt verwijderd. Hier wordt het terrein aangelegd gelijk met de rest van het terrein, gezien hier ook de nieuwe parkeerzone is voorzien. T.o.v. de vorige omgevingsvergunningaanvraag werd er een nieuwe inrit voorzien. Dit o.w.v. het feit dat het linker gedeelte kadastraal werd afgesplitst en onder milieu klasse 1 valt, hierdoor moet de site permanent afgesloten zijn en is deze enkel toegankelijk met toegangscontrole. Het rechter gedeelte dient ten alle tijden vrij toegankelijk te zijn waardoor er een nieuwe inrit werd voorzien. De aanpalende parkeerzone werd licht gewijzigd. De verharde oppervlakte blijft ongewijzigd. Het aantal parkeerplaatsen blijft ongewijzigd t.o.v. de reeds vergunde omgevingsvergunningaanvraag met 515 parkeerplaatsen.
In het midden van het gebouw wenst de bouwheer een vaste LED-publiciteit aan te brengen op het gevelvlak. Deze zou vlak op het gevelvlak aangebracht worden met een lengte van 14,00 meter en een hoogte van 3,50 meter.
Bijkomend wenst de bouwheer 2 bomen in de grasberm te rooien. Deze staan naast de inrit (op openbaar domein) en belemmeren het zicht voor het vlot in - en uitrijden van de honderden mobiliteitsbewegingen die er op de site te verwachten zijn. Voor de veiligheid van fietsers en automobilisten wil de bouwheer deze kastanjebomen links en rechts van de inrit verwijderen.
Ter compensatie wil de bouwheer deze bomenrij rechts vooraan het perceel verder aanvullen waar deze nu stopt met circa 10 nieuwe bomen. Gezien deze bomenrij op openbaar terrein staat is onderhoud hiervan niet de taak van de bouwheer, doch wenst de bouwheer de bomenrij aanpalend aan zijn terrein zelf te onderhouden.
Het gebouw "loods" zal 3 bedrijven kunnen huisvesten, welke bedrijven dit zullen zijn is nog niet 100% bekend. Het gebouw zal gebouwd worden, vervolgens zal kenbaar gemaakt worden dat de units te huren zijn. Indien nodig valt de vergunningsaanvraag voor ingedeelde inrichtingen of activiteiten ten laste van de huurders.
Het feit dat er zoveel parkeerplaatsen voorzien zijn en ook vergund in de voorgaande aanvraag, heeft te maken met de belangrijkste huurder, nl. B-post. Veel van de postbodes komen met op de werkplek aan met een eigen voertuig, stallen het gedurende hun werktijd en vertrekken met een dienstvoertuig. Waardoor er voor de meeste postbodes 2 parkeerplaatsen per persoon nodig zijn. Er worden in deze aanvraag geen nieuwe parkeerplaatsen voorzien.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | 1 x 1.000 kVA voor elektriciteitsvoorziening in het nieuwe gebouw. 1 x 400 kVA voor de voeding van 10 laadpalen waarvan 4 snellaadpalen Totaal: 1400 kVA (Nieuw) | 1400 kVA | 3 |
16.3.2°a) | Airconditioningsinstallaties voor de klimatisatie van de 2 kantoorunits met een totaal geïnstalleerd vermogen van 33 kW. (Nieuw) | 33 kW | 3 |
Voorliggend dossier betreft de opvolger van dossier met OMV referentie 2021024281 dat eerder werd aangevraagd bij Stad Geel. Echter betreft dit een dossier dat gelegen is op zowel grondgebied Geel als Olen. Hierdoor werd dit dossier initieel verkeerdelijk behandeld. Na contact met zowel Stad Geel als de Provincie wordt geopteerd om de technieken integraal opnieuw aan te vragen. Zodoende betreft dit een juridisch sluitend hoofdstuk.
Voor de uitbreiding van de nieuwbouw op GEO Park Lammerdries 18 wordt voorzien in de volgende technieken:
Stookinstallaties:
Kantoorgebouw Unit 1: 30 kW
Kantoorgebouw Unit 2: 30 kW
Airconditioning 33 KW voor klimatisatie van kantoorgedeelte:
Gelijkvloers:
Kantoorgebouw 1 binnenunits: 5 x 0,5 kW
Kantoorgebouw 2 binnenunits: 5 x 0,5 kW
Eerste verdieping:
Kantoorgebouw 1 binnenunits: 2 x 1 kW
Kantoorgebouw 2 binnenunits: 2 x 1 kW
Dak:
Kantoorgebouw 1 buitenunits: 1 x 8 kW en 1 x 4 kW
Kantoorgebouw 2 buitenunits: 1 x 8 kW en 1 x 4 kW
-> totaal aangevraagd kilowattage = 33 kW
-> Totale inhoud van koelmiddel R32: 60 kg
2 transformatoren:
- 1 x 1000 kVA voor de elektriciteitsvoorziening van de 4 units binnen het nieuw gebouw. (gebouw technieken)
- 1 x 400 kVA voor de voeding van 10 laadpalen waarvan 4 snellaadpalen. (gebouw technieken)
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 september 2022 t.e.m. 8 oktober 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 6 september 2022 werd het advies ontvangen van het Agentschap voor Natuur en Bos:
"De uitbating van de stookinstallaties zullen een geleide emissie met zich meebrengen. De impact van de verzurende en vermestende emissies op de nabijgelegen speciale beschermingszone werd echter niet bepaald.
Voorliggend initiatief kan slechts vergund worden op basis van een voortoets of passende beoordeling die tegemoet komt aan het arrest van de Raad voor Vergunningsbetwisting van 25 februari 2021 (RvVb-A-2021-0697). Concreet betekent dit dat voor de betrokken natuurwaarden een evaluatie dient te gebeuren van de kritische depositiewaarden en de mate waarin deze, rekening houdend met het voorliggende project en de cumulatieve effecten, al dan niet overschreden worden. Aangezien de vroeger gehanteerde significantiekaders vernietigd werden in datzelfde arrest, wordt voor een evaluatie van deze kritische depositiewaarden verwezen naar de ministeriële instructie KZD-13620 van 02 mei 2021 en de bijhorende richtsnoeren. Deze documenten zijn terug te vinden op https://www.omgeving.vlaanderen.be/pas. Aangezien een voortoets en/of passende beoordeling of verscherpte natuurtoets ontbreekt, kan de aanvraag niet getoetst worden aan deze richtsnoer bijgevolg dient het Agentschap voor Natuur en Bos een ongunstig advies te verlenen wegens onvoldoende info.
Aangezien een toetsing conform art.26bis of art.36ter §4 niet mogelijk is, kan de aanvraag niet vergund worden."
Advies: ongunstig
Op 13 september 2022 werd het advies ontvangen van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie
Advies: gunstig
Planologische toets
Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk : bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop (artikel 7 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen);
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Natuurtoets
De inrichting is gelegen op ca. 4070 m van het dichtstbijzijnde Habitatrichtlijngebied ‘Valleigebied van de Kleine Nete met aangrenzende brongebieden, moerassen en heiden’ en ca. 5530 m gelegen van het dichtstbijzijnde Vogelrichtlijngebied ‘De Zegge’.
Er kan gesteld worden dat de inrichting geen significante effecten zal teweeg brengen in de besproken speciale beschermingszones.
Milieuaspecten
Water
nvt
Lucht
De exploitant vraagt in voorliggende aanvraag de exploitatie van koelinstallaties, warmtepompen en compressoren aan. De exploitant wenst vergund te worden voor een vermogen van 33 kW. Het gebruikte koelmiddel is R32a (60 kg). Het koudemiddel R32 valt in categorie A2L (moeilijk ontvlambaar). Daarom moeten voor een veilige toepassing van R32 bij installatie en onderhoud de geldende veiligheidsmaatregelen en criteria in acht worden genomen.
Er dient voor voldoende ventilatie van de omgeving gezorgd te worden. Als een koudemiddelsysteem in een onvoldoende geventileerde ruimte een lekkage heeft, dan is het van belang open vuur te vermijden tot de omgeving correct wordt geventileerd. Wordt een klimaatsysteem geïnstalleerd in een kleine ruimte, dan moet worden gewaarborgd dat de vulhoeveelheid koudemiddel in geen geval het zuurstofgehalte van de lucht in de ruimte verdringt. Het is verplicht de limieten te handhaven.
Er is een totaal van 60 kW aan stookinstallaties, maar deze zijn niet ingedeeld. De stookinstallatie zal onderworpen worden aan de technisch keuringen dewelke verplicht zijn en hebben een apart rookgaskanaal per kantoorunit.
Geluid en trillingen
Het geluid van de airco’s zal geen significante vermeerdering van het omgevingsgeluid teweegbrengen. Aangezien de inrichting zich in de ruimtelijke bestemming ’industriegebied’ bevindt, zal de geluidsimpact van de inrichting niet aanzienlijk zijn.
Bodem
Er worden twee transformatoren aangevraagd met een totaal elektrisch vermogen van 1400 kVA. Een transformator zal 400 kVA vermogen hebben en een transformator 1000 kVA. De transformatoren (beiden droge types) zullen instaan voor een omzetting van de elektriciteit die wordt gegenereerd door de aanwezige windmolens en zonnepanelen die eerder door de exploitant op het GEO PARK werden geïnstalleerd en vergund.
De distributiecabine dient een dak en wanden te hebben van gewapend beton, een kelderkuip in gewapend beton, een verluchtingsrooster. De toegangsdeur is explosievrij en met een veiligheidsslot.
De nodige maatregelen moeten worden genomen om regen -en grondwater te voorkomen.
De effecten op de omgeving zullen verwaarloosbaar zijn als de algemene en sectorale voorwaarden van het VLAREM II gevolgd worden.
De sectorale voorwaarden van hoofdstuk 12.2, artikel 5.12.0.2 van het VLAREM II dienen gevolgd te worden.
Conclusie milieutechnische beoordeling
Met betrekking tot de onderzochte milieutechnische aspecten in voorliggende beoordeling en op basis van de gegevens in de aanvraag lijkt gesteld te kunnen worden dat er geen indicaties zijn tot het verlenen van een negatief advies.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk gunstig geadviseerd
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | 1 x 1.000 kVA voor elektriciteitsvoorziening in het nieuwe gebouw. 1 x 400 kVA voor de voeding van 10 laadpalen waarvan 4 snellaadpalen Totaal: 1400 kVA (Nieuw) | 1400 kVA | 3 |
16.3.2°a) | Airconditioningsinstallaties voor de klimatisatie van de 2 kantoorunits met een totaal geïnstalleerd vermogen van 33 kW. (Nieuw) | 33 kW | 3 |
Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende
met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag, de onderstaande
geactualiseerde rubrieken en hoeveelheden voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of
activiteit’ voorwaardelijk gunstig geadviseerd te worden onder de volgende voorwaarden:
indien de exploitatievoorwaarden zoals vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering
van 1 juni 1995, houdende de algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne, in
acht worden genomen.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Goede ruimtelijke ordening
Opportuniteitstoets
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een omgevingsvergunning te worden geweigerd indien het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De beoordelingsgronden van de goede ruimtelijke ordening worden omschreven in art. 4.3.1§2 van de VCRO.
Functionele inpasbaarheid
Het regulariseren van een bedrijfsgebouw, het aanpassen van de parkingzone en het rooien van 2 bomen stelt geen beperking aan het gebruik van het perceel. De bestemming van het perceel wordt door de aanvraag niet geschaad. De aanvraag is functioneel in overeenstemming met de functies van de omliggende percelen en deze in de ruimere omgeving van het project.
Ruimtegebruik – schaal- bouwdichtheid.
De aanvraag heeft een beperkte impact op het ruimtegebruik van het perceel. De dakoppervlakte vermindert met 100 m².
Visueel-vormelijk
De aanvraag heeft geen impact op de visueel-vormelijke uitstraling in het straatbeeld. De nieuwbouw wordt voorzien in dezelfde gevelmaterialen als de reeds aanwezige bebouwing. Hierdoor zal deze moeiteloos integreren in de nabije en ruimere omgeving alsook in het bestaande straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is niet gesitueerd in een beschermd landschap of dorpsgezicht. De aanvraag heeft geen invloed op de cultuurhistorische aspecten van het perceel en de omgeving.
Mobiliteit
De aanvraag heeft bijkomende invloed op de mobiliteit. Uit informatie van het bedrijf blijkt dat de mobiliteit op de site nu reeds voor de opstart van de nieuwe activiteiten in het nieuwe gebouw "loods" dagelijks leidt tot een grote chaos op en rond de site.
Het is aangewezen dat het bedrijf binnen een termijn van 12 maanden na de vergunning een Mobiscan voert samen met de Provinciaal Mobiliteitspunt (PMP), in het bijzonder voor de nieuwe activiteit in gebouw "loods", de verder in de toekomst geplande activiteiten in nog bijkomende gebouwen en de bestaande activiteiten van Bpost (waarvoor enkel voor BPost meer dan 400 parkeerplaatsen, 2 per persoon). We verwijzen in de lastenregeling van deze vergunning in dit kader ook naar het pendelfonds.
Bodemreliëf
De aanvraag heeft geen impact op het bodemreliëf.
Hinderaspecten – gezondheid
De aanvraag brengt geen extra hinder met zich mee voor de omgeving, gezondheidsaspecten worden niet geschaad.
Er kan geconcludeerd worden dat het project in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en aanleg.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 september 2022 tot en met 8 oktober 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
De stad Geel voerde de volgende natuurtoets uit:
De exploitatie is gelegen in een industriële site die niet tegen speciale beschermingszones is gelegen. De inrichting is gelegen op ca. 4070 m van het dichtstbijzijnde Habitatrichtlijngebied ‘Valleigebied van de Kleine Nete met aangrenzende brongebieden, moerassen en heiden’ en ca. 5530 m gelegen van het dichtstbijzijnde Vogelrichtlijngebied ‘De Zegge’.
Er kan gesteld worden dat de inrichting geen significante effecten zal teweegbrengen in de besproken dichtstbijzijnde speciale beschermingszones.
De deskundigheid van de dienst vergunningen van de stad Geel is niet omvattend genoeg om een uitspraak te doen over de cumulatieve effecten van de uitstoot van het bedrijf (en omgeving). In deze adviseren we enkel de aangevraagde rubrieken (de twee transformatoren en de airco’s) en hun impact op de dichtstbijzijnde speciale beschermingszones. ANB is dan ook de gespecialiseerde instantie die hier de screening uitvoert op de cumulatieve effecten van de uitstoot van de stookinstallaties en heeft opgemerkt dat voor ANB's evaluatie een passende beoordeling/verscherpte natuurtoets ontbreekt. In dit geval is de stad Geel een adviesinstantie en zal dus de provinciale omgevingsambtenaar de finale beoordeling van het advies van ANB uitvoeren.
Conclusie
Voorwaarden
Het regulariseren van een bedrijfsgebouw, het aanpassen van een parkingzone en het rooien van 2 bomen wordt gunstig geadviseerd onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk gunstig geadviseerd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | 1 x 1.000 kVA voor elektriciteitsvoorziening in het nieuwe gebouw. 1 x 400 kVA voor de voeding van 10 laadpalen waarvan 4 snellaadpalen Totaal: 1400 kVA (Nieuw) | 1400 kVA | 3 |
16.3.2°a) | Airconditioningsinstallaties voor de klimatisatie van de 2 kantoorunits met een totaal geïnstalleerd vermogen van 33 kW. (Nieuw) | 33 kW | 3 |
Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende
met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag, de onderstaande
geactualiseerde rubrieken en hoeveelheden voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of
activiteit’ voorwaardelijk gunstig geadviseerd te worden onder de volgende voorwaarden:
indien de exploitatievoorwaarden zoals vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering
van 1 juni 1995, houdende de algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne, in
acht worden genomen.
Stedenbouwkundige last
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door het oprichten van een uitbreiding van bedrijfsruimtes met kantoorruimtes, de totale oppervlakte zal 4.166,98 m² BVO zijn, met bijkomende impact op de omgeving. De last in deze omgevingsvergunning vervangt de lasten uit het dossier van 2021 dat met deze vergunning geregulariseerd wordt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van de bijkomende oppervlakte aan handelsruimtes met kantoorruimtes (4166,98 m²). De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Geo-Park, Lammerdries 18, 2440 Geel.
Er wordt in principe voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 312.523,5 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een zeer duidelijk vergunningsvoordeel : het oprichten van bijkomende te verhuren bedrijfsruimtes met kantoorfuncties op een plaats waar voorheen open ruimte was. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De vergunningverkrijger heeft aandacht voor moderne technieken, wat door de stad gewaardeerd wordt.
De aanvraag heeft bijkomende invloed op de mobiliteit en verharding op plaatsen waar voorheen open ruimte was. Uit informatie van het bedrijf blijkt dat de mobiliteit op de site nu reeds voor de opstart van de nieuwe activiteiten in het nieuwe gebouw "loods" dagelijks leidt tot een grote chaos op en rond de site.
• Voor financiering van bijkomende maatregelen door de stad Geel wordt de last inhoudelijk als volgt gemotiveerd:
- voor creatie van van grotere verkeersveiligheid voor fietsers in de nabije omgeving van de site (zone Tweemolenstraat - Lammerdries - Puntstraat) en daarnaast
- voor stedelijke maatregelen ihkv extra vergroening (compensatie voor extra verharding) die de stad Geel zal nemen; op een door de stad Geel nog aan te kopen perceel van 3.240m² in een perimeter van 950 meter van de site,
Hiervoor legt de stad Geel een last op van 48.225 euro (aan 3,75 euro per m² per jaar op 20 jaar afschrijving) voor de extra kantoorruimte, waarbij de kantoorruimte die recent in gebruik werd genomen niet mee in beeld is genomen, hoewel deze vergunning binnen hetzelfde morfologische bouwblok nog geen 5 jaar oud is.
• Voor de te reguleren loods zal er voorlopig geen last worden toegepast voor de groothandelsfunctie. Normalerwijze zou dit bij toepassing resulteren in een last van 264.300 euro. Deze last wordt omgezet in een regeling, zoals dat bij een andere loods in Geel Punt toegepast is, m.n. wel een voorlopige symbolische borgstelling aan de stad om de functie van productieloods te waarborgen - een eenmalig bedrag van borgstelling aan de stad t.b.v. 13.224,925 euro (slechts 5% van 3523,98m m² aan 75 euro/m²).
Na definitieve oplevering van de werken wordt er op vraag van Geo-Park een plaatsbezoek met de stad Geel georganiseerd, waaruit blijkt dat het een productie-omgeving is. Indien er tijdens dit plaatsbezoek kan worden vastgesteld de bedrijfshal een zuivere productie-invulling heeft gekregen, wordt de helft van die borg vrijgegeven, na 10 jaar de overige helft, op verzoek van Geo Park. Indien blijkt dat er geen productieloods is, zal de stad gerechtigd zijn om een bedrag in last pro rata van de handelsfunctie toe te passen.
Bijkomend zal voornoemde borg ook pas vrijgegeven worden op voorwaarde dat wordt aangetoond dat dat de dakwaterafstroom van de nieuwe "loods" op correcte wijze wordt verwerkt in een druppellijn rond de site en er een regularisatie is t.o.v. de in de huidige vergunning opgenomen hemelwaterputten die niet op die wijze uitgevoerd zouden worden volgens de info van de aanvrager.
• Er wordt door stad Geel een last in natura opgelegd: met name dat het bedrijf binnen een termijn van 10 maanden na de vergunning een voor het bedrijf kosteloze Mobiscan voert samen met het Provinciaal Mobiliteitspunt (PMP), in het bijzonder voor de nieuwe activiteit in gebouw "loods", voor de verder in de toekomst geplande activiteiten in nog bijkomend te vergunnen infrastructuur en zeker ook voor de reeds bestaande activiteiten van Bpost (waarvoor enkel voor BPost meer dan 400 parkeerplaatsen, dus 2 pp per personeelslid). De maatregelen voorgesteld in de Mobiscan worden geïmplementeerd binnen een redelijke termijn van max. 3 jaar na de vergunning. Hiervoor zijn middelen, mensen en methoden beschikbaar bij de provinciale overheid om het betrokken bedrijf te begeleiden bij de aanvraag van het Pendelfonds.
(https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/drem/dienst-mobiliteit/bedrijfsadvies/bedrijfsadvies/pendelfonds.html)
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist een gunstig advies te geven aan de provincie betreffende de aanvraag onder volgende voorwaarden en lasten:
Voorwaarden
Het regulariseren van een bedrijfsgebouw, het aanpassen van een parkingzone en het rooien van 2 bomen wordt gunstig geadviseerd onder volgende voorwaarden:
De werken dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig de bijgevoegde plannen.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De volgende rubrieken en hoeveelheden worden voorwaardelijk gunstig geadviseerd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
12.2.1° | 1 x 1.000 kVA voor elektriciteitsvoorziening in het nieuwe gebouw. 1 x 400 kVA voor de voeding van 10 laadpalen waarvan 4 snellaadpalen Totaal: 1400 kVA (Nieuw) | 1400 kVA | 3 |
16.3.2°a) | Airconditioningsinstallaties voor de klimatisatie van de 2 kantoorunits met een totaal geïnstalleerd vermogen van 33 kW. (Nieuw) | 33 kW | 3 |
Uitgaande van de gegevens opgenomen in het aanvraagdossier en rekening houdende
met bovenstaande bemerkingen dient deze vergunningsaanvraag, de onderstaande
geactualiseerde rubrieken en hoeveelheden voor het onderdeel ‘ingedeelde inrichting of
activiteit’ voorwaardelijk gunstig geadviseerd te worden onder de volgende voorwaarden:
indien de exploitatievoorwaarden zoals vermeld in het besluit van de Vlaamse Regering
van 1 juni 1995, houdende de algemene en sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne, in
acht worden genomen.
Stedenbouwkundige last
Op het grondgebied van de stad worden ontwikkelingsprojecten uitgevoerd, die bijkomende lasten voor de stad genereren. Een bijzondere soort van stedenbouwkundige ontwikkelingskost is de stedenbouwkundige last. Het college beschikt als vergunningverlenende overheid over de mogelijkheid om bij het verlenen van stedenbouwkundige- of omgevingsvergunningen overeenkomstig artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning lasten op te leggen aan de aanvrager. Dergelijke stedenbouwkundige last kan eenzijdig worden opgelegd in de stedenbouwkundige- of omgevingsvergunning.
Op dit dossier is een stedenbouwkundige last van toepassing door het oprichten van een uitbreiding van bedrijfsruimtes met kantoorruimtes, de totale oppervlakte zal 4.166,98 m² BVO zijn, met bijkomende impact op de omgeving. De last in deze omgevingsvergunning vervangt de lasten uit het dossier van 2021 dat met deze vergunning geregulariseerd wordt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist om een stedenbouwkundige last op te leggen in dit dossier naar aanleiding van de bijkomende oppervlakte aan handelsruimtes met kantoorruimtes (4166,98 m²). De stedenbouwkundige last wordt opgelegd aan de ontvanger van het voordeel van de vergunning, Geo-Park, Lammerdries 18, 2440 Geel.
Er wordt in principe voor dit project een stedenbouwkundige last als financiële last voorzien van 312.523,5 euro (75 euro/m²; op 20 jaar afgeschreven betekent dit 3,75 euro/m²/jaar), op basis dus van BVO voorzien.
Om van een stedenbouwkundige last in de zin van artikel 4.2.20, §1 eerste tot derde lid van de VCRO, en artikel 75 t.e.m. 77 van het decreet op de omgevingsvergunning te kunnen spreken, dient een stedenbouwkundige last aan de volgende voorwaarden te voldoen :
Deze vergunninghouder ontvangt een zeer duidelijk vergunningsvoordeel : het oprichten van bijkomende te verhuren bedrijfsruimtes met kantoorfuncties op een plaats waar voorheen open ruimte was. Dit is een uitgesproken commercieel voordeel voor de vergunningverkrijger. De vergunningverkrijger heeft aandacht voor moderne technieken, wat door de stad gewaardeerd wordt.
De aanvraag heeft bijkomende invloed op de mobiliteit en verharding op plaatsen waar voorheen open ruimte was. Uit informatie van het bedrijf blijkt dat de mobiliteit op de site nu reeds voor de opstart van de nieuwe activiteiten in het nieuwe gebouw "loods" dagelijks leidt tot een grote chaos op en rond de site.
• Voor financiering van bijkomende maatregelen door de stad Geel wordt de last inhoudelijk als volgt gemotiveerd:
- voor creatie van van grotere verkeersveiligheid voor fietsers in de nabije omgeving van de site (zone Tweemolenstraat - Lammerdries - Puntstraat) en daarnaast
- voor stedelijke maatregelen ihkv extra vergroening (compensatie voor extra verharding) die de stad Geel zal nemen; op een door de stad Geel nog aan te kopen perceel van 3.240m² in een perimeter van 950 meter van de site,
Hiervoor legt de stad Geel een last op van 48.225 euro (aan 3,75 euro per m² per jaar op 20 jaar afschrijving) voor de extra kantoorruimte, waarbij de kantoorruimte die recent in gebruik werd genomen niet mee in beeld is genomen, hoewel deze vergunning binnen hetzelfde morfologische bouwblok nog geen 5 jaar oud is.
• Voor de te reguleren loods zal er voorlopig geen last worden toegepast voor de groothandelsfunctie. Normalerwijze zou dit bij toepassing resulteren in een last van 264.300 euro. Deze last wordt omgezet in een regeling, zoals dat bij een andere loods in Geel Punt toegepast is, m.n. wel een voorlopige symbolische borgstelling aan de stad om de functie van productieloods te waarborgen - een eenmalig bedrag van borgstelling aan de stad t.b.v. 13.224,925 euro (slechts 5% van 3523,98m m² aan 75 euro/m²).
Na definitieve oplevering van de werken wordt er op vraag van Geo-Park een plaatsbezoek met de stad Geel georganiseerd, waaruit blijkt dat het een productie-omgeving is. Indien er tijdens dit plaatsbezoek kan worden vastgesteld de bedrijfshal een zuivere productie-invulling heeft gekregen, wordt de helft van die borg vrijgegeven, na 10 jaar de overige helft, op verzoek van Geo Park. Indien blijkt dat er geen productieloods is, zal de stad gerechtigd zijn om een bedrag in last pro rata van de handelsfunctie toe te passen.
Bijkomend zal voornoemde borg ook pas vrijgegeven worden op voorwaarde dat wordt aangetoond dat dat de dakwaterafstroom van de nieuwe "loods" op correcte wijze wordt verwerkt in een druppellijn rond de site en er een regularisatie is t.o.v. de in de huidige vergunning opgenomen hemelwaterputten die niet op die wijze uitgevoerd zouden worden volgens de info van de aanvrager.
• Er wordt door stad Geel een last in natura opgelegd: met name dat het bedrijf binnen een termijn van 10 maanden na de vergunning een voor het bedrijf kosteloze Mobiscan voert samen met het Provinciaal Mobiliteitspunt (PMP), in het bijzonder voor de nieuwe activiteit in gebouw "loods", voor de verder in de toekomst geplande activiteiten in nog bijkomend te vergunnen infrastructuur en zeker ook voor de reeds bestaande activiteiten van Bpost (waarvoor enkel voor BPost meer dan 400 parkeerplaatsen, dus 2 pp per personeelslid). De maatregelen voorgesteld in de Mobiscan worden geïmplementeerd binnen een redelijke termijn van max. 3 jaar na de vergunning. Hiervoor zijn middelen, mensen en methoden beschikbaar bij de provinciale overheid om het betrokken bedrijf te begeleiden bij de aanvraag van het Pendelfonds.
(https://www.provincieantwerpen.be/aanbod/drem/dienst-mobiliteit/bedrijfsadvies/bedrijfsadvies/pendelfonds.html)