UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 03/10/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022089226
Dossiernummer gemeente: 202200322
De gemeente Geel heeft op 26 juni 2022 een aanvraag ontvangen voor het slopen van een bijgebouw en een serre en een functiewijziging van de landbouwloods. De aanvraag werd op 4 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
KIDAMU NV gevestigd te Rauwelkoven 63 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Buitensteinde 6
Kadastrale ligging: afdeling 4 sectie D nrs. 358D, 358E, 362H, 366D, 366E, 368 en 369
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woongebied met landelijk karakter
de woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven;
agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen goedgekeurd op 29 januari 2009gelegen in overdruk zonevreemde woningen II
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Niet van toepassing
Verordeningen
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - inzake parkeren en stallen van auto's en fietsen goedgekeurd op 25 juni 2018.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
algemene bouwverordening inzake weekendverblijven goedgekeurd op 8 juli 2005.
gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen en vertraagde afvoer van hemelwater goedgekeurd op 23 juni 2006.
algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - basisverordening goedgekeurd op 12 mei 2012.
gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - verkavelingen goedgekeurd op 12 mei 2012.
2. Historiek
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag volgens de architect
Aanvraag voor de sloop van een serre, het slopen van een bijgebouw en de functiewijziging van agrarische bebouwing (loods) naar zonevreemde bebouwing.
De landbouwloods, gelegen op kad. nr. 4d366e, maakt deel uit van een voormalig agrarische activiteit, o.a. het telen van bessen. De bijhorende bedrijfswoning situeert zich op Olenseweg nr. 79. De landbouwer stopte recent zijn activiteiten en de loods wordt verkocht aan dhr. Daems, aanvrager in dit dossier.
De woning (nr. 79) is gelegen is woongebied, bekomt zone-eigen. Enige aanvraag omtrent deze woning maakt geen deel uit van dit dossier. De voormalige hoeve met aanhorigheden werden sedert voor 1978 niet meer gewijzigd van functie. De woning werd destijds losgekoppeld van de agrarische activiteiten.
De vloerplaat van het voormalige tuinhuis kan niet als vergund beschouwd worden en wordt gesloopt. De serre, plastieken kap, aan de rechter perceelsgrens achteraan is niet meer functioneel en zal verwijderd worden.
De bestaande loods werd in tegenstelling tot de woning en woningbijgebouwen wel ingericht in functie van de landbouwactiviteiten. Deze activiteiten zijn echter allen beëindigd (zie ruimtelijke context). De aanvrager, nieuwe eigenaar, zal de loods gebruiken in het kader van zijn activiteit, namelijk tuinaanleg en tuinonderhoud. Hiervoor wordt de loods ingericht als opslagplaats voor klein materiaal (palen, draad…) en functioneel rollend materiaal. Van de melding voor de aanwezige ingerichte activiteit werd akte genomen op 05/04/2022 op naam van Daems Dries, met OMV-referentie 2022040352. De bestaande woningbijgebouwen zijn bovendien ongeschikt voor de inrichting van deze activiteit. De bijgebouwen zijn slechts beperkt in hoogte, verouderde infrastructuur en inrichting.
De te bekomen ruimtelijke structuur kan als volgt opgevat worden: De woning is gelegen is woongebied met een landelijk karakter, en is bijgevolg zone-eigen. De hoeve is gelegen in agrarisch gebied (en een zeer beperkt deel in woongebied met een landelijk karakter) zal worden opgenomen in het vergunningenregister als een zonevreemde woning met zonevreemde woningbijgebouwen De loods is gelegen in agrarisch gebied en wordt via een functiewijziging gewijzigd worden naar zonevreemde opslag. De afsplitsing van de loods en de woning past ruimtelijk gezien perfect in zijn omgeving.
Het ontwerp
Het ontwerp stelt de sloping voor van een bijgebouw en een serre en een functiewijziging van de landbouwloods.
Het tuinhuis met een oppervlakte van ongeveer 16 m² en de serre met een oppervlakte van ongeveer 762 m² worden gesloopt.
De bestaande landbouwhal werd vergund door het college van burgemeester en schepen op 10 augustus 1992.
De functie van deze landbouwloods wordt nu gewijzigd naar een zonevreemde opslag van het materiaal voor tuinaanleg en tuinonderhoud. Hiervoor wordt de loods ingericht als opslagplaats voor klein materiaal (palen, draad…) en functioneel rollend materiaal.
De loods heeft een oppervlakte van 301,18 m². De nokhoogte is 6,11 meter.
De loods is aanvaardbaar als zonevreemde bebouwing, met louter gebruik voor opslag, aangezien voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 2 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen :
De loods is aanvaardbaar als zonevreemde bebouwing, met louter gebruik voor opslag van materiaal voor tuinaanleg, aangezien voldaan wordt aan de voorwaarden van artikels 8 en 9 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen :
4. Openbaar onderzoek
De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
5. Adviezen
Op 2 september 2022 werd het advies ontvangen van Departement Landbouw en Visserij
Op 23 augustus 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken - Trage Wegen
Op 9 september 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken – Mobiliteit
6. Project-MER
Niet van toepassing
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier door het college van burgemeester en schepenen
Planologische toets
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op te minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen).
Woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg (Buitensteinde).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
Het betreft de sloping van een bijgebouw en een serre en de functiewijziging van een bestaande landbouwloods naar opslag van materiaal voor tuinaanleg en tuinonderhoud.
Mobiliteitsimpact
Voor de functiewijziging van een bestaande landbouwloods naar opslag van materiaal voor tuinaanleg en tuinonderhoud is de impact van de mobiliteit beperkt.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het bouwvolume de bestaande landbouwloods blijft behouden.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande landbouwloods blijft behouden.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Naast de beperkte hinder tijdens de bouwwerken wordt er geen verdere hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Er diende over de aanvraag geen openbaar onderzoek gehouden te worden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeeld deze als volgt:
Conclusie
Stedenbouwkundig Advies
Gunstig advies met voorwaarden.
De functiewijziging van landbouwloods naar loods voor opslag van tuinaanlegmateriaal kan uitgevoerd worden zoals vermeld op de goedgekeurde plannen.
De sloping van het tuinhuis en de serre kan uitgevoerd worden zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
De trage weg ten noorden van het perceel in Buitensteinde 6 moet qua breedte behouden blijven en toegankelijk voor publieke doorgang.
De wegenis mag niet zomaar gewijzigd worden. Dit volgens artikel 8, artikel 9, artikel 14 en artikel 38 van het gemeentewegendecreet.
Verder moet er steeds een publieke doorgang worden voorzien. Als dit niet het geval is mag de gemeente volgens artikel 34 de doorgang vrij maken op kosten van de aansprakelijke.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
De functiewijziging van landbouwloods naar loods voor opslag van tuinaanlegmateriaal kan uitgevoerd worden zoals vermeld op de goedgekeurde plannen.
De sloping van het tuinhuis en de serre kan uitgevoerd worden zoals voorgesteld op het goedgekeurde plan.
Indien er asbest aanwezig is op de werf, dient bij de sloop en verwijdering van het asbesthoudend materiaal de bepalingen van Vlarem II Hfdst. 6.4. opgevolgd te worden (www.asbestinfo.be).
Hinder naar de buurt moet zoveel mogelijk worden voorkomen. De verantwoordelijke neemt maatregelen ter voorkoming van hinder in de omgeving ten gevolge van o.a. stof, geluid, geur, water, afval,... Te allen tijde worden de werken uitgevoerd in overstemming met de van toepassing zijnde voorwaarden uit VLAREM II en de politiecodex.
De trage weg ten noorden van het perceel in Buitensteinde 6 moet qua breedte behouden blijven en toegankelijk voor publieke doorgang.
De wegenis mag niet zomaar gewijzigd worden. Dit volgens artikel 8, artikel 9, artikel 14 en artikel 38 van het gemeentewegendecreet.
Verder moet er steeds een publieke doorgang worden voorzien. Als dit niet het geval is mag de gemeente volgens artikel 34 de doorgang vrij maken op kosten van de aansprakelijke.