UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 21/11/2022
Verslag van de omgevingsambtenaar
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022095375
Dossiernummer gemeente: 202200356
De gemeente Geel heeft op 11 juli 2022 een aanvraag ontvangen voor het bouwen van 14 ééngezinswoningen. De aanvraag werd op 8 augustus 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
MATEXI PROJECTS NV met als contactadres Franklin Rooseveltlaan 180 te 8790 Waregem
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Emilia Biddeloostraat 44, 46, Joanna Cocxstraat 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34 en 36
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 1343C, 1351B, 1513D en 1513C
Verslag
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in:
woonuitbreidingsgebied
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Laar goedgekeurd op 10 april 2012
De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling (201900194), goedgekeurd door Deputatie in zitting van 14/05/2020.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een verkaveling. De aanvraag dient getoetst te worden aan de voorschriften van een verkaveling.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met dit plan en met de stedenbouwkundige voorschriften.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
Er wordt een afwijking gevraagd voor de afwijking t.o.v. de voorgevelbouwlijn voor de loten 23, 25, 27, 29, 30 en 31, en de loten 7, 8 en 11, en t.o.v. de kroonlijsthoogte voor de loten 7, 8 en 11.
Alle woningen worden opgericht met een plat dak, waarvoor ook een afwijking wordt gevraagd.
Hiervoor kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan
Verordeningen
Volgende vergunningen en/of weigeringen werden verleend:
De aanvraag betreft het oprichten van 14 ééngezinswoningen, bijgebouwen en een gemeenschappelijke carport.
De woningen worden opgetrokken op de loten 7 tem 11, en loten 23 tem 31 van het verkavelingsproject Laar-Laarsveld-Lemersveld.
De collectieve parkeerzone is voorzien op lot 62.
De loten 23 tem 31 hebben een zone voor bijgebouwen aan de achterzijde van de tuinen.
Loten 23 t.e.m. 31
Er worden 9 woningen in aaneengesloten bebouwing opgericht.
De loten 24, 26 en 28 zijn ingepland op de voorgevelbouwlijn. Er is een voortuintje van 1,2m.
De loten 23, 25, 27, 29, 30 en 31 springen 22 cm (1 steen + voeg) terug tov de voorgevelbouwlijn. Dit om enige variatie te creëren in het gevelbeeld. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd van de voorschriften. Deze afwijking kan toegestaan worden conform art. 4.4.1. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De bouwdiepte bedraagt 11,22m op het gelijkvloers, 11m op de 1ste verdieping, en 7,42m op de 2de verdieping (loten 24 tem 28)
De bouwhoogte bedraagt maximaal 7m voor de woningen met 2 bouwlagen.
De bouwhoogte bedraagt maximaal 10,25m voor de woningen met 3 bouwlagen. Dit betreft de loten 24 tem 28. Dit accent bedraagt 29% van de totale oppervlakte, conform de voorschriften van de verkaveling.
De 9 woningen worden afgewerkt met een plat dak. Hiervoor wordt een afwijking van de voorschriften van de verkaveling gevraagd. Deze afwijking kan toegestaan worden conform art. 4.4.1. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De gevels worden afgewerkt met klassieke materialen: gevelmetselwerk, gecombineerd met houten gevelbekleding en betonelementen.
Op elk perceel wordt een bijgebouw opgericht. Dit bijgebouw is met de auto en fietsen bereikbaar langs de achterzijde van de tuin. Er is ruimte voor een open parkeerplaats en dmv een kantelpoort is er een afgesloten deel dat dienst kan doen als 2de parkeerplaats, of tuinberging/fietsenstalling. Enkel lot 23 heeft een kleiner bijgebouw, hier is er ruimte voor één parkeerplaats achter een kantelpoort.
De bouwhoogte bedraagt 3m.
De gevels worden afgewerkt met houten gevelpanelen.
Loten 7 t.e.m. 11
Er worden 5 woningen in aaneengesloten bebouwing opgericht.
De loten 9 en 10 zijn ingepland op de voorgevelbouwlijn. Er is een voortuintje van 1,2m.
De loten 7, 8 en 11 springen 22 cm (1 steen + voeg) terug tov de voorgevelbouwlijn. Dit om enige variatie te creëren in het gevelbeeld. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd van de voorschriften. Deze afwijking kan toegestaan worden conform art. 4.4.1. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Voor lot 7 bedraagt de bouwdiepte 6m. Voor lot 8 bedraagt de bouwdiepte 8,72m. De bouwdiepte op de loten 9 tem 11 bedraagt 10m. De bouwdiepte is hetzelfde op de verdieping.
De kroonlijsthoogte voor de loten 9 en 10 bedraagt maximaal 7m (plat dak).
De kroonlijsthoogte voor de loten 7, 8 en 11 bedraagt maximaal 6,7m. Hiervoor wordt een afwijking van de voorschriften gevraagd.
De 5 woningen worden afgewerkt met een plat dak. Hiervoor wordt een afwijking van de voorschriften van de verkaveling gevraagd. Deze afwijking kan toegestaan worden conform art. 4.4.1. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De gevels worden afgewerkt met klassieke materialen: gevelmetselwerk, gecombineerd met houten gevelbekleding en betonelementen.
Er worden geen bijgebouwen opgericht. De verkaveling laat toe dat op de loten 7 en 8 een tuinberging kan geplaatst worden, dit kunnen de latere bewoners nog doen.
Achteraan de loten 9, 10 en 11 loopt een kruiwagenpad met erfdienstbaarheid. De tuinen zijn daardoor bereikbaar via de achterzijde.
De parkeerplaatsen voor deze 5 woningen worden voorzien in een gemeenschappelijke carport op lot 62.
Lot 62
Dit is een lot voor gemeenschappelijke parkeervoorziening.
Er worden 5 parkeerplaatsen voorzien onder een overdekte carport.
De ondergrond van de parkeerplaatsen zijn waterdoorlatende grasdallen.
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 augustus 2022 t.e.m. 16 september 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
Op 5 oktober 2022 werd het advies ontvangen van Openbare Werken
Advies riolering
Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het rapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel:
Aansluiting
Voor het ingebruik nemen van de 14 nieuwe lozingspunten dient men per lozingspunt een retributie te betalen.
Verplichte VLARIO-keuring
Het is verplicht vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer deze te laten keuren door een erkende VLARIO-deskundige. Hierbij wordt nagegaan of de scheiding van hemelwater en afvalwater wordt nageleefd. Zonder keuringsattest van de erkende deskundige mag de privéwaterafvoer niet worden aangesloten op het openbaar rioleringsstelsel.
Advies toegangen tot de percelen
De toegangen tot de percelen worden grotendeels voorzien zoals op het vergunde verkavelingsplan werd ingetekend. Er zijn enkele wijzigingen t.o.v. het verkavelingsplan. Aangezien de toegangen niet vastgelegd zijn in de verkavelingsvergunning kan hier van afgeweken worden.
Advies: voorwaardelijk gunstig
Planologische toets
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg(Joanna Cocxstraat).
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie «wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid, «gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd;
2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Toetsing aan de beoordelingsgronden van artikel 4.3.1§2 van VCRO:
Functionele inpasbaarheid
De woningen worden gebouwd in een nieuwe woonwijk. In de wijk komt een combinatie van meer- en ééngezinswoningen. De focus ligt op wonen.
Mobiliteitsimpact
Het opzet van de nieuwe woonwijk is om het aandeel autoverkeer zo veel mogelijk te beperken. De auto’s kunnen in een groot deel van de wijk niet tot voor de woningen, maar worden afgeleid naar parkeerhavens. De mobiliteitimpact van de nieuwe woningen zal daarom beperkt zijn.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woningen komen vlakbij het centrum van Geel. Het zijn redelijk ruime ééngezinswoningen met een klein tuintje.
De bouwdichtheid is in overeenstemming met wat gangbaar is.
Visueel-vormelijke elementen
De woningen wordt opgericht met klassieke bouwmaterialen.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid
Behalve de hinder tijdens de bouwwerken, wordt er geen bijkomende hinder verwacht.
Conclusie
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 18 augustus 2022 tot en met 16 september 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ontvangen.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van het volgend advies en beoordeelt deze als volgt:
Conclusie
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor de aangepaste inplanting, dakvorm en kroonlijsthoogte kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
De houder van de vergunning dient de verkaveling of groepswoningbouw uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning
De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake verkavelingen strikt na te leven.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.
Lasten
Niet van toepassing
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
De werken dienen uitgevoerd volgens de goedgekeurde plannen.
Het advies van dienst Openbare Werken en Verkeer dient gevolgd te worden:
Elke woning dient uitgerust met één of meer rookmelders of moet beschikken over een branddetectiesysteem dat gekeurd en gecertificeerd is door een daartoe erkend organisme.
De rookmelder dient conform te zijn aan NBN EN 14.604, reageert op de rookontwikkeling bij brand door het produceren van een scherp geluidssignaal, en is niet van het ionische type.
Opmerkingen inzake de plaatsing van de rookmelders: minstens één rookmelder per bouwlaag, in kamerwoningen moet elke kamer ermee uitgerust zijn, mogelijke opstelling in de hal, gang, slaapkamer, living, wasplaats, kelder, verwarmingslokaal; plaatsing wordt afgeraden in de badkamer, keuken, garage.
Voor de aangepaste inplanting, dakvorm en kroonlijsthoogte kan een afwijking, zoals bepaald in artikel 4.4.1 uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden toegestaan.
De woningen moeten voldoen aan de EPB-eisen.
Indien voor de uitvoering van de stedenbouwkundige handelingen een bronbemaling geplaatst zal worden, moet deze aangevraagd worden via het omgevingsloket voor de start van de bronbemaling. De bronbemaling moet voldoen aan de bepalingen van Vlarem II afd. 5.53.6.1. Het bemalingswater moet zoveel mogelijk terug in de grond worden ingebracht buiten de onttrekkingszone. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van infiltratieputten, infiltratiebekkens of infiltratiegrachten. Indien dit technisch onmogelijk is mag het water geloosd worden via de RWA-aansluiting.
Er mogen geen werken uitgevoerd worden op het openbaar domein zonder voorafgaandelijke toelating en onder de vooropgestelde voorwaarden van het stadsbestuur.
De kosten voor het uitvoeren van aanpassingswerken aan het openbaar domein of het verplaatsen van nutsvoorzieningen zijn ten laste van de bouwheer.
De vloerpas ligt op maximum 20 cm en kan verhoogd worden door het aantal meter tussen de voorgevel en de rooilijn te vermenigvuldigen met 2 cm, en dit tot een maximum van 40 cm.
De houder van de vergunning dient de verkaveling of groepswoningbouw uit te rusten met voorzieningen van openbaar nut. Deze omvatten water, gas, elektriciteit en alle beschikbare TV- en telefonie infrastructuur met inbegrip van de universele dienstverlener tot in de woning
De verkavelaar heeft de verplichting om de geldende reglementering, uitgevaardigd door de distributienetbeheerder fluvius voor elektriciteit en/of aardgas, inzake verkavelingen strikt na te leven.
Gevolg dient gegeven aan art. 3.131. van de Wet houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek m.b.t. dakdrop. Dit wil zeggen dat het dak zodanig moet aangelegd worden dat het regenwater op het eigen terrein afloopt.
De regenafvoer moet dus op het eigen terrein voorzien worden.
Alle verhardingen dienen uitgevoerd in waterdoorlatende materialen zowel in afwerking (toplaag) als fundering.