UITERSTE BESLISSINGSDATUM VOOR DIT DOSSIER: 4/11/2022
Het college van burgemeester en schepenen leverde in zitting van 25 juli 2022 de weigering af voor het oprichten van een meergezinswoning met 10 wooneenheden, ondergrondse parkeerkelder, afvalberging, parkeerplaatsen en omgevingswerken.
De bouwheer is in beroep gegaan tegen de beslissing.
De deputatie vraagt advies aan het college van burgemeester en schepenen.
A. ADVIES GEMEENTELIJK OMGEVINGSAMBTENAAR
A.1.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst naar de beoordeling van de vergunningsaanvraag in eerste aanleg en herneemt deze als navolgend voor de goede orde:
Dossiernummer omgevingsloket: OMV_2022038347 Dossiernummer gemeente: 202200139
De gemeente Geel heeft op 14 maart 2022 een aanvraag ontvangen voor oprichten van een meergezinswoning met 10 wooneenheden, ondergrondse parkeerkelder, afvalberging, parkeerplaatsen en omgevingswerken. De aanvraag werd op 21 april 2022 volledig en ontvankelijk verklaard.
Gegevens van de aanvrager
ABC REAL ESTATE BELGIUM NV gevestigd te Winkelomseheide 123 te 2440 Geel
Gegevens van de ligging
Administratieve ligging: Rijn 48 bus 2, bus 1, bus 3, bus 4, bus 5, bus 6, bus 7, bus 8, 50 bus 1 en bus 2
Kadastrale ligging: afdeling 1 sectie H nrs. 647N, 647T, 647A2 en 649F
Verslag
1. Stedenbouwkundige basisgegevens
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal- culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP voorziet niet in stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften voor dit perceel.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP voorziet niet in stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften voor dit perceel. De aanvraag dient daarom niet getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met het van kracht zijnde BPA.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag voorziet in een afwijking op de voorschriften van het van kracht zijnde BPA. In de aanvraag wordt op basis van art. 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) een afwijking gevraagd met betrekking tot de terrassen op de dakverdieping. Om de bewoonbare oppervlakte optimaal te benutten voorziet de aanvraag in uitpandige dakterrassen op 2m van de perceelsgrens voor de dakverdieping en op de 1e en 2de verdieping op 1,90m van de perceelsgrenzen. De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek over de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften.
Verordeningen
2. Historiek
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
De aanvraag
De aanvraag omvat het oprichten van een meergezinswoning met 10 woonentiteiten, een ondergrondse parkeergarage, berging en autostaanplaatsen en omgevingswerken.
Concreet omvat de aanvraag volgende stedenbouwkundige handelingen:
Het oprichten van een meergezinswoning met 10 woonentiteiten. De wooneenheden hebben volgens de aanvraag een gemiddelde netto oppervlakte van 80,08m². Hierbij varieert de oppervlakte van de wooneenheden van 47,87m² naar 116,67m². De wooneenheden worden hoofdzakelijk uitgerust als 2-slaapkamerappartementen. Op de gelijkvloerse verdieping wordt 1 wooneenheid voorzien van 3 slaapkamers. Op de dakverdieping wordt nog een 1-slaapkamerappartement voorzien.
Alle wooneenheden worden uitgerust met een ruim terras zodat elke wooneenheid een eigen buitenruimte heeft.
Onder het gebouw wordt een kelder voorzien. Deze kelder doet dienst als individuele berging voor de wooneenheden en als stalling voor 15 fietsen en 2 bakfietsen en 7 autostaanplaatsen. Deze staanplaatsen kunnen bereikt worden via een autolift aan de rechterzijde van het gebouw. Deze autolift bevindt zich in de doorrit naar de tuinzone van het perceel.
Het hoofdgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 8,85m en een nokhoogte van 13,35m. De bouwdiepte bedraagt 17m op de gelijkvloerse verdieping en bouwt zo verder af naar een trapsgewijs gabarit 14-14-9.
Het gebouw wordt afgewerkt in rood-genuanceerde gevelsteen. Het buitenschrijnwerk bestaat uit zwart aluminium. De dakpannen hebben een blauw-grijze kleur.
Het bijgebouw dat dienst doet als afvalberging wordt opgetrokken in hout. Het bijgebouw is 27,5m². Het gebouw wordt afgewerkt onder plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van 3m.
In de tuinzone worden nog 3 autostaanplaatsen ingericht waarvan 1 als staanplaats dient voor andersvaliden. Het achterste deel van de tuin wordt als gemeenschappelijke tuin benoemd in de aanvraag.
De omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen in het deeldorp Sint-Dimphna. De locatie bevindt zich in de kern van dit deeldorp en sluit direct aan op de kern van stad Geel. De aanvraag is gelegen langs de gemeenteweg Rijn. Dit is een invalsweg naar het centrum van de stad. De omgeving van de aanvraag kenmerkt zich door stedelijke functies zoals residentieel wonen (eengezinswoningen en meergezinswoningen), handel en diensten. In de ruimere omgeving bevindt zich de kerk van sint- Dimphna en verschillende scholen.
4. Openbaar onderzoek
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 april 2022 t.e.m. 27 mei 2022. Er werd één bezwaarschrift ingediend.
Er werd geen informatievergadering gehouden.
5. Adviezen
Volgende adviezen werden ingewonnen over de aanvraag:
6. Project-MER
Het ontwerp komt niet voor op de lijst gevoegd als bijlage I en II van de Europese richtlijn 85/337/EEG, noch op de lijst als bijgevoegd als bijlage I en II van het Project-m.e.r.-besluit. Bijgevolg dient geen milieueffectenrapport te worden opgesteld.
Het ontwerp komt voor op de lijst gevoegd als bijlage III van het Project-m.e.r.-besluit (rubriek 10b, stadsontwikkelingsprojecten). Uit de bespreking van de mogelijke milieueffecten in het dossier blijkt dat er geen significante milieueffecten te verwachten zijn door de uitvoering van dit project. Er dient bijgevolg geen milieueffectenrapport opgemaakt te worden.
7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier
| Legaliteitstoets |
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 en 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken en als constructie door een rooilijn, zone van achteruitbouw of reservatiestrook wordt getroffen.
Planologische toets
De aanvraag is volgens het gewestplan Herentals-Mol goedgekeurd op 28 juli 1978 gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal- culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Ligging volgens BPA + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het bijzonder plan van aanleg St.-Dimphnaplein goedgekeurd op 6 december 2000
Ligging volgens RUP + bijhorende voorschriften :
De aanvraag is volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel goedgekeurd op 10 april 2012gelegen in Afbakeningslijn kleinstedelijk gebied Geel. Dit RUP voorziet niet in stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften voor dit perceel.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bepaling van het plan dat van toepassing is op de aanvraag
De aanvraag is gesitueerd in een bijzonder plan van aanleg. De aanvraag dient getoetst te worden aan de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag is gesitueerd in een ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit RUP voorziet niet in stedenbouwkundige voorschriften of bestemmingsvoorschriften voor dit perceel. De aanvraag dient daarom niet getoetst te worden aan de bepalingen van het ruimtelijke uitvoeringsplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is niet in overeenstemming met het van kracht zijnde BPA.
Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen
De aanvraag voorziet in een afwijking op de voorschriften van het van kracht zijnde BPA. In de aanvraag wordt op basis van art. 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) een afwijking gevraagd met betrekking tot de terrassen op de dakverdieping. Om de bewoonbare oppervlakte optimaal te benutten voorziet de aanvraag in uitpandige dakterrassen op 2m van de perceelsgrens voor de dakverdieping en op de 1e en 2de verdieping op 1,90m van de perceelsgrenzen. De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek over de afwijking van de stedenbouwkundige voorschriften.
De gewenste afwijking is aanvaardbaar.
Wegenis
Het perceel is gelegen langsheen een gemeenteweg Rijn.
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie
«wonen», «verblijfsrecreatie», dagrecreatie, met inbegrip van sport, detailhandel, dancing, restaurant en café, kantoorfunctie, dienstverlening, vrije beroepen, industrie, bedrijvigheid,
«gemeenschapsvoorzieningen» of «openbare nutsvoorzieningen», kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
§ 4. De voorwaarde, vermeld in § 1, is niet van toepassing :
1° in verkavelingen waar geen of beperktere lasten op het vlak van de weguitrusting zijn opgelegd; 2° voor land- of tuinbouwbedrijven en voor bedrijfswoningen van een land- of tuinbouwbedrijf;
3° op het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van bestaande constructies. Aan de voorwaarde van de voldoende uitgeruste weg wordt voldaan.
Rooilijn, zone van achteruitbouw en reservatiestrook (toetsing art. 4.3.8 VCRO)
De woning wordt niet geslagen door een rooilijn en is niet binnen een zone voor achteruitbouw noch binnen een reservatiestrook gelegen.
Watertoets
Artikel 8 van het decreet van 5 juli 2013 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 8 oktober 2013) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd wordt. Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Enkel wordt bij toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden door de plaatsing van een hemelwaterput of de aanleg van een infiltratievoorziening.
De aanvraag voorziet in 2 hemelwaterputten met een gezamenlijke inhoud van 20.000l. Deze hemelwaterput voorziet in hergebruik van 10 toiletten. De aanvraag wijkt hierbij af van de verordening hemelwater. Om toiletten aan te sluiten op de hemelwaterput wordt een groot hergebruik voorzien. Dit is positief maar houdt ook in dat een groter buffercapaciteit nodig is om droge periodes te overbruggen. Het plaatsen van een hemelwaterput van 20.000l zoals voorzien in de aanvraag is bijgevolg een goede keuze en aanvaardbaar. Dit sluit tevens aan bij het hemelwaterplan van stad Geel waarbij ingezet wordt op een groter hergebruik. De hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput van 10.000l.
De aanvraag voldoet aan de verordening hemelwater. De impact op de waterhuishouding wordt hierdoor beperkt. De watertoets wordt doorstaan.
Om de infiltratiecapaciteit nog te verhogen kan geopteerd worden voor een open infiltratievoorziening type wadi. Achteraan het perceel wordt een gemeenschappelijke tuin ingericht. Een wadi kan hierin een esthetisch element worden dat een interessante invulling geeft aan de tuin. Een open wadi heeft naast een hogere infiltratiecapaciteit ook een meerwaarde voor biodiversiteit in de omgeving.
Natuurtoets
De aanvraag bevindt zich op ca. 1200m van het dichtstbijzijnde Ven-gebied De Gebroekten Grote Nete.
Het perceel van de aanvraag is gelegen op ca. 1200m van habitatgebied Bovenloop van de Grote Nete met Zammelsbroek, Langdonken en Goor.
Het perceel bevindt zich op ca.5200m van Vogelrichtlijngebied De Zegge.
De dichtstbijzijnde ruimtelijk kwetsbare bestemming volgens het gewestplan (natuurgebied) is gelegen op ca. 1200m van het perceel.
Rekening houdende met de aard van de aanvraag, en de relatief grote afstand tot waardevolle of potentieel waardevolle natuur kan gesteld worden dat er geen onvermijdbare of onherstelbare schaden zal ontstaan aan huidige of toekomstige natuurwaarde in SBZ gebieden door uitvoering van deze aanvraag.
De natuurtoets wordt doorstaan.
| Opportuniteitstoets |
Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening
Overeenkomstig artikel 4.3.1§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) dient een aanvraag omgevingsvergunning te worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd op basis van de criteria die vastgelegd zijn artikel 4.3.1§2 van de VCRO en omvatten: functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De beoordeling van de goede ruimtelijke ordening wordt uitgevoerd in de opportuniteitstoets.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met bijgebouw, ondergrondse parkeerplaatsen en terreinaanlegwerken. In de omgeving van de aanvraag zijn reeds vergelijkbare projecten aanwezig. De bebouwing in de omgeving kenmerkt zich door residentieel wonen, zowel in de vorm van eengezinswoningen als meergezinswoningen. De gewenste functie is in overeenstemming met de bebouwing in de omgeving. De aanvraag past zich functioneel in de omgeving in.
Mobiliteit
De oprichting van de meergezinswoning houdt een verdichting in van bewoning voor deze percelen. De oorspronkelijk bestemming omvatte 2 eengezinswoningen. De verdichting op het terrein, verhoogt de mobiliteitsdynamiek van de locatie.
De ontsluiting van het perceel verloopt via de gemeenteweg Rijn. Van daaruit sluit het perceel snel aan op het hogere wegennet. De locatie van de aanvraag bevindt zich aansluiten op een relatief druk kruispunt met de gewestweg N118.
De locatie van de aanvraag heeft een groot potentieel voor wandel- en fietsverplaatsingen. De nabijheid van de stadskern van Geel en de aanwezige functies in de onmiddellijke omgeving maken het voor de bewoners mogelijk om eren groot deel van hun verplaatsingen met fiets of te voet te doen. Om dit te faciliteren dienen de fietstalsplaatsen vlot bereikbaar te zijn. Daarnaast is het aangewezen om ook voldoende fietsplaatsen te voorzien die geschikt zijn om buitenmaatse fietsen zoals cargofietsen en bakfietsen te stallen. Dit kan het fietsverkeer stimuleren. De parkeerverordening die van kracht is in stad Geel is erop gericht om in nieuwe projecten het fietsgebruik te stimuleren. Dit betekent concreet maximaal inzetten op kwalitatieve, overdekte en afsluitbare fietsstalplaatsen op het gelijkvloerse niveau. Zeker voor een locatie met een dergelijk potentieel aan fietsverplaatsingen is dit belangrijk. Dit is voor een deel gerealiseerd voor het project met 2 fietsstalplaatsen voor 17 fietsen op de gelijkvloerse verdieping.
De aanvraag voorziet echter de een groot deel van de fietsstalplaatsen in de kelder. Deze fietsstalplaatsen dienen daarbij bereikt te worden via de autolift. Dit gaat in tegen de doelstellingen van de parkeerverordening en vormt een rem op het fietsgebruik. Dit blijkt ook uit het advies van de dienst mobiliteit van stad Geel. In het advies wordt gesteld dat: “Het is niet aangewezen om ondergrondse fietsenstallingen te combineren met een auto- en fietslift. De fiets dient steeds in de aanbieding te staan en het nemen van de fiets dient voor korte verplaatsingen makkelijker te zijn dan het nemen van de auto. Het duurt één minuut voor de lift beneden is, daarna nogmaals één minuut voor de lift terug boven is. Voor een simpele fietsverplaatsing betekent dit 2 minuten extra voor men zelfs kan vertrekken. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.”
De aanvraag voorziet in 10 autostaanplaatsen waarvan 7 zich in de kelderruimte bevinden. Deze parkeerplaatsen dienen te worden bereikt via de autolift. Wat betreft de parkeerplaatsen kan gesteld worden dat de ondergrondse parkeerplaatsen niet voldoen aan de afmetingen opgelegd in de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. De toegangsweg naar haakse parkeerplaatsen onder een hoek van 90° dient minimaal 6 meter te zijn.
Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans. Daarnaast worden de parkeerplaatsen in de tuinzone ook ontsloten langs deze onderdoorrit en dienen deze steeds de autolift te passeren. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.
De mobiliteit in de omgeving wordt door de voorliggende aanvraag negatief beïnvloed en verhoogt de verkeersonveiligheid op de Rijn en is bijgevolg niet aanvaardbaar. Om de impact aanvaardbaar te maken, moet de aanvraag gewijzigd worden waarbij
Materiaal-visuele inpasbaarheid
Het hoofdgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 8,85m en een nokhoogte van 13,35m. De bouwdiepte bedraagt 17m op de gelijkvloerse verdieping en bouwt zo verder af naar een trapsgewijs gabarit 14-14-9.
Het gebouw wordt afgewerkt in rood-genuanceerde gevelsteen. Het buitenschrijnwerk bestaat uit zwart aluminium. De dakpannen hebben een blauw-grijze kleur.
Het bijgebouw dat dienst doet als afvalberging wordt opgetrokken in hout. Het bijgebouw is 27,5m². Het gebouw wordt afgewerkt onder plat dak en heeft een kroonlijsthoogte van 3m. In de gevels van het gebouw worden uitsprongen voorzien. In de voorgevel bedraagt de breedte van de uitsprongen 8,18m en 4,25m. Dit betekent een totale uitsprong van ca. 12,5m. Dit verzwaart het gebouw visueel in het straatbeeld. In de onmiddellijke omgeving bevinden zich nog gebouwen met dergelijke geveluitsprongen.
Schaal-ruimtegebruik-bouwdichtheid.
De meergezinswoning wordt opgericht binnen de geldende bouwstrook. De bouwdiepte bedraagt 17M De footprint van het gebouw bedraagt ca. 360m². Het betreft dus een relatief groot gebouw. De bebouwing past zich in de gangbare bouwstrook zoals in de onmiddellijke omgeving.
In de tuinzone wordt een beperkt bijgebouw voorzien dat dienst doet als afvalberging. Verder wordt in de tuinzone nog plaats geboden aan 3 autostaanplaatsen. Deze autostaanplaatsen worden in open lucht voorzien, wat gunstig is voor de perceelsbezetting. Deze parkeerplaatsen worden aangelegd met waterdoorlatende verharding.
Door de straatbreedte die het gebouw krijgt en de grote geveluitsprongen wordt de schaal van het gebouw visueel vergroot. De geveluitsprongen zorgen voor bijkomende oppervlakte aan leefruimte. De gemiddelde oppervlakte van de wooneenheden bedraagt zo 80m². In functie van het vergroten van de woonkwaliteit wordt beter gestreefd naar een netto oppervlakte van ca. 90m². Ondanks de structurele ingreep door de geveluitsprongen wordt deze gewenste oppervlakte niet gehaald. Een vermindering van het programma dat in het gebouw voorzien wordt kan maken dat de gemiddelde netto vloeroppervlakte toeneemt en waarbij de geveluitsprongen minder dominant in het straatbeeld aanwezig zijn. Door het ontwerp van het gebouw en de geveluitsprongen lijkt het programma te zwaar voor dit perceel wat zich uit in een te grote schaal van het gebouw.
Bodemreliëf
Voor de realisatie van de kelder zullen graafwerken plaats vinden. Deze grijpen in op het bodemrelïef. Deze ingreep beperkt zich tot de contouren van het gebouw. De overige delen van het perceel worden slechts beperkt geroerd in functie van de aanlegwerken. Hier zijn de aanpassingen aan het bodemreliëf beperkt.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing op deze aanvraag.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De hinder die kan uitgaan van het voorwerp van de aanvraag zal zich tijdens de bouwwerken manifesteren. Hierdoor zal er tijdelijk een toename zijn in verkeersbewegingen door de aanvoer van bouwmachines, bouwmaterialen en werfverkeer.
Dit is slechts tijdelijk tijdens de bouwfase.
De politiecodex die van kracht is voor het grondgebied van stad Geel, verbiedt het gebruik van bouwmachines of andere bouwwerktuigen die van die aard zijn dat ze de rust van omwonenden kunnen verstoren tussen 22uoo en 07u00 en op zon-en feestdagen. Dit beperkt eveneens de hinder naar omwonenden.
De verschillende wooneenheden krijgen allen een ruime buitenruimte. Dit verhoogt het wooncomfort.
Het perceel is gunstig gelegen voor fietsverkeer. Door de fietsstalplaatsen deels in de kelder te brengen wordt het voor de bewoners bemoeilijkt om hun fiets te gebruiken voor hun verplaatsingen. Dit is negatief voor het wooncomfort.
De gemiddelde oppervlakte van de wooneenheden bedraagt ca. 80m². Dit is kleiner dan de gemiddelde oppervlakte van 90m² waarnaar gestreefd worden binnen stad Geel. De bijkomende woonruimte betekent een hoger gebruiksgenot. Dit zou het project een meer kwalitatieve invulling kunnen geven.
De afstand tot de perceelsgrenzen vanuit de terrassen is voldoende groot om de privacy te garanderen voor de omliggende woningen.
De opportuniteitstoets wordt niet doorstaan. De aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening noch kan de aanvraag ermee in overeenstemming worden gebracht door het opleggen van voorwaarden.
Resultaten openbaar onderzoek
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 28 april 2022 tot en met 27 mei 2022. Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werd één bezwaarschrift ontvangen.
Inhoud van het bezwaarschrift
1. Ik stel vast in de plannen dat er een heus containerpark bovengronds wordt gebouwd van 5 bij 5 m op slechts een paar meter van de aanpalende tuin. Dit betekent minstens 10 grijze bakken + 10 groene bakken + blauwe PMD zakken etc. Ik vind het niet normaal dat dit aantal en zo'n concentratie vuilcontainers op een paar meter staan van aanpalende tuinen en die zullen zeker aanleiding geven tot felle geurhinder. In zo'n groot appartement is er al vrij weinig sociale controle op wat men in die vuilbakken stopt. Ik denk dan aan vleesresten in de groene container die in de zomer aanleiding kunnen geven tot maden en dus vliegen maar ook tot geurhinder. Maar ik denk ook aan niet- eigenlijke klein gevaarlijke afvalresten in de PMD (zoals verfbussen, white spirit,..) die gevaarlijk kunnen zijn voor de volksgezondheid in het ergste geval. Bovendien zal dit geurhinder geven voor de aanpalende percelen waar de kinderen van de Burgstraat spelen alsook de aanpalende kinderopvang alwaar samen tientallen en tientallen kinderen nu ongestoord naar de school gaan. Wat verwacht ik van de bouwheer, dat hij zoals in de meeste appartementen van deze grootte een ondergrondse en afgesloten geventileerde bergplaats in de kelder installeert en één parking opgeeft en die bovengronds bij voorziet, dat is perfect mogelijk. Het is vanzelfsprekend dat hij zo én de geurhinder voor de aanpalende woningen voorkomt en de containers ook op een veilige manier opbergt zonder dat ze hinder geven voor de vele buurtbewoners.
2. Mijn tweede bezwaar gaat over de inplanting van de lift voor auto's ter hoogte van de straatkant. Hiermee tast hij de verkeersveiligheid (die al een probleem is op de Rijn) aan in de buurt van een schoolstraat Burgstraat waar de stad al zoveel maatregelen neemt om die straat verkeersveilig te maken alwaar het in de aanpalende straat dan niet meer uitmaakt of er daar auto's staan aan te schuiven als kinderen de hoek om komen gefietst, wanneer de lift in gebruik is. De aanrijdende voertuigen die op Rijn 48 wensen te parkeren moeten dus staan wachten op de Rijn zelf? Dat is niet doordacht en zeer verkeersonveilig. Tip: als de lift gewoon 5 à 10 meter wordt opgeschoven kan het aanrijdende voertuig of de meerdere aanrijdende voertuigen in het slechtste geval al in het portaal inrijden. Een andere meer logische oplossing is dat er achteraan het gebouw een schuine ramp komt waardoor ze langs achter op de parking kunnen onderin het gebouw rijden.
De twee geplande en in het bezwaar aangehaalde ingrepen, doen een gewone burger zich echt afvragen hoe een bouwheer komt tot dit concept op een perceel dat groot genoeg is en mogelijkheden zat heeft tot alternatieven
Bespreking van het bezwaarschrift
De afvalberging wordt geplaatst aansluitend op de verharding in functie van de autostaanplaatsen. De stedenbouwkundige voorschriften uit het BPA voorzien een bouwvrije strook na de bouwzone. Deze wordt in de aanvraag gerespecteerd. De plaatsing van deze berging zal steeds in de buurt van aanpalende perceel gelegen zijn. Voor het gebruiksgenot voor de bewoners wordt geopteerd om de afvalberging gelijkvloers in te richten. Het is hierbij aangewezen dat de ruimte afgesloten is zodat er geen geurhinder ontstaat voor de aanpalende percelen. De bezorgdheid wordt gedeeld. Dit kan echter ondervangen worden door de afvalberging voldoende afgesloten op te richten.
De bezorgdheid aangaande de verkeersveiligheid wordt gedeeld. Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans. Daarnaast worden de parkeerplaatsen in de tuinzone ook ontsloten langs deze onderdoorrit en dienen deze steeds de autolift te passeren. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.
Het bezwaarschrift wordt weerhouden.
Bespreking adviezen
De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van de volgende adviezen en beoordeelt deze als volgt:
Inhoud van het advies
Het advies is gunstig onder voorwaarden.
Bespreking van het advies
De voorwaarden uit het advies worden bijgetreden. Het brandweeradvies maakt integraal deel uit van het besluit. De voorwaarden uit dit advies moeten integraal nageleefd worden.
Inhoud van het advies
Het advies is gunstig. Door het private karakter van het gebouw en de beperkte oppervlakte dient geen indoordekking voorzien te worden.
Bespreking van het advies Dit advies wordt gevolgd.
Inhoud van het advies
Wij hebben de plannen van uw project goed ontvangen en bestudeerd. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:
Elektriciteit:
Wij kunnen de bijkomende wooneenheden aansluiten mits de uitbreiding van het laagspanningsnet als de vermogens beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing.
Indien afgeweken wordt van deze vermogens dient de bouwheer ons de definitieve vermogens te bezorgen.
In afwachting van het resultaat van de studie voor deze definitieve vermogens, dient er van uit gegaan te worden dat een grond of lokaal op het gelijkvloers voor een distributiecabine noodzakelijk zal zijn.
Bespreking van het advies
De voorwaarden van Fluvius worden gevolgd. Indien de vermogens niet beperkt blijven tot 9,2 kVA per aansluiting voor appartementen, 22,2 kVA voor de algemene delen en 22,2 kVA voor het laden van elektrische wagens mits gebruik gemaakt wordt van load balancing dient de aanvrager de definitieve vermogens te bezorgen aan Fluvius.
Inhoud van het advies Advies Aquafin
Voor dit project werd advies gevraagd bij Aquafin. Er werd door hen een hydraulisch en technisch advies opgesteld. Het project wordt gunstig geadviseerd rekening houdend met verschillende voorwaarden. Deze staan beschreven in het adviesrapport van Aquafin en dienen te worden opgevolgd.
Advies dienst Openbaar domein stad Geel
Als aanvulling op het advies van Aquafin stellen we dat men de bestaande aansluiting van de gesloopte woning moet opzoeken en herbruiken. Men moet zelf de huisaansluitputjes DWA en RWA plaatsen op eigen terrein nabij de rooilijn met onderlinge afstand van min. 0,5m en max. 1m. De huisaansluitputjes dienen van kunststof te zijn met voorgevormde vloei (RWA: grijs met diameter 250mm, DWA: roodbruin met diameter 315mm). Na de putjes moet men het afvalwater en hemelwater samenbrengen via een gemengde aansluiting met opsplitsing.
Indien men de bestaande aansluiting niet terugvindt, dient men zo snel mogelijk contact op te nemen met de dienst Openbaar domein via het contactcentrum van Grondgebonden zaken.
Advies toegang tot het perceel
Men dient de maximale toegestane toegangsbreedte te respecteren.
Voor aanpassingen van het openbaar domein dient men een aanvraag te doen. De kosten voor deze aanpassingen zijn ten laste van de aanvrager.
Bespreking van het advies
De voorwaarden uit het advies worden gevolgd en als voorwaarden bij het besluit opgenomen.
Inhoud van het advies
De omvraag omvat afbraak bestaande bebouwing en oprichting van een meergezinswoning bestaande uit 10 appartementen gelegen Rijn 48-50. Het project draagt bij aan de vedichting van de kern van St Dimpna. Bekeken vanaf de straatzijde wordt er aan de rechterzijde van het perceel een onderdoorrit voorzien richting de parkeerplaatsen achteraan. De breedte van de onderdoorrit bedraagt 3.00m wat vereist is om voetganger met personenwagen te laten kruisen. De bovengrondse parkeerplaatsen en parkeerweg zijn voldoende ruim gedimensioneerd. Er wordt eveneens voorzien in 2 bovengrondse fietsenstallingen goed voor 15 fietsen waarvan 1 stalling afsluitbaar is voor 11 fietsen. In de onderdoorrit bevindt zich een autolift die zowel voor auto's als fietsen kan worden gebruikt om de ondergrondse autostaanplaatsen en bijkomende fietsenstallingen te bereiken.
Nadeel hiervan is dat wanneer deze in werking is, de onderdoorrit langs weerszijden met een poort wordt afgesloten tot wanneer de lift terug boven is. De beschrijvende nota spreekt over een tijdspanne van 1 minuut. Tijdens het wachten op de autolift zou men volledig van het openbaar domein verwijderd op het privé perceel moeten kunnen wachten. Nu bedraagt deze ruimte slechts een afstand van 3.54m daar waar dit 6.00m zou moeten zijn. Dit gaat dan ten koste van de ondergrondse parkeerweg die nu reeds onder de 6.00m breed is wat echt als minimum wordt aanzien. De parkeerplaatsen op zich zijn goed gedimensioneerd. Mogelijks kan de autolift dieper in het gebouw worden ondergebracht en kunnen parkeerweg en autostaanplaatsen worden omgewisseld. Deze piste gaat wel ten koste van 1 of 2 parkeerplaatsen. Het telkens moeten wachten op de autolift ook al heb je deze niet nodig om bv. naar achter te rijden, is ook niet bevorderlijk voor comfort en gebruiksgemak. Hiervoor zal bovengronds nog een oplossing moeten worden gezocht. De ondergrondse fietsenstallingen zullen in de praktijk weinig worden gebruikt. Het strekt tot aanbeveling alle fietsenstallingen bovengronds in te richten
Bespreking van het advies
Het advies wordt geformuleerd als een gunstig advies met voorwaarden. De voorwaarden zijn echter nuet realiseerbaar zonder het ontwerp van het project te wijzigen. Er dient zowel een bijkomende bovengrondse fietsenstalling en/of een verplaatsing van de autolift te gebeuren om in overeenstemming te zijn met de voorwaarden uit het advies. Dit impliceert dat dit advies als ongunstig te beschouwen is. De argumenten uit het advies worden bijgetreden. In dit ontwerp wordt enerzijds het fietsverkeer onvoldoende gestimuleerd door de ondergrondse fietsenstalling en de onpraktische werking van de autolift. Daarnaast heeft de autolift een ongunstige impact op de verkeersveiligheid op Rijn.
Conclusie
De omgevingsambtenaar verleent ongunstig advies aan de omgevingsvergunningsaanvraag van ABC Real Estate voor het oprichten van een meergezinswoning met 10 wooneenheden, ondergrondse parkeerkelder, afvalberging, parkeerplaatsen en omgevingswerken
gelegen Rijn 48 bus 2, bus 1, bus 3, bus 4, bus 5, bus 6, bus 7, bus 8, 50 bus 1 en bus 2 . kadastraal gekend Afdeling 1, sectie H, nr. 647 A2, 647N, 647T en 649F om volgende reden:
Lasten
Niet van toepassing
A.2.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar verwijst vervolgens naar de inhoud van het beroepschrift van de aanvrager en weerlegt de aangehaalde argumenten als navolgend:
1.
In het beroepschrift wordt verwezen naar de autolift die 1 minuut nodig heeft en niet 2 minuten zoals in de weigering wordt aangegeven.
De beschrijvende nota bij de aanvraag stelt echter:
“Bij gebruik van de autolift zowel voor auto's als voor fietsen, wordt de doorrit met 2 poorten afgesloten. Het duurt 1min om met de lift naar de kelderverdieping te gaan. Nadien wordt de lift automatisch terug naar boven gestuurd zodat de doorrit altijd gebruikt kan worden. “
De minuut die de autolift nodig heeft, heeft enkel betrekking op de neerwaartse beweging. Hierbij dient zowel het in en uitrijden als de opwaartse beweging van de lift in aanmerking genomen worden alvorens de doorgang opnieuw bereikbaar is. De 2 minuten uit het weigeringsbesluit zijn bijgevolg mogelijks nog een onderschatting van de werkelijke duurtijd.
2.
In de bijlagen bij het beroepsschrift worden een email toegevoegd die stelt dat:
“Maarten Baeyens van de dienst mobiliteit : -> alle vereiste 29 fietsenstaanplaatsen worden bovengronds voorzien. De autolift sluit enkel bij vraag om in of uit de kelder (duurtijd 1 min) te gaan voor het overige is de doorrit steeds vrij. Er is 6m vrije doorgang voorzien om de haakse staanplaatsen te kunnen in- & uitrijden. Jullie vinden de plannen in bijlage en ze worden ook opgeladen in het omgevingsloket zodat jullie, Ben en Maarten, via deze weg een gunstig advies kunnen afleveren en Joël vervolgens de vergunning kan voorbereiden.”
Deze email betreft echter een mail van de architect en geeft geen advies weer van de mobiliteitsambtenaar van stad Geel. De inhoud van de email wordt bovendien tegengesproken door enerzijds de plannen waaruit blijkt dat een deel van fietsstalplaatsen (15) zich in de kelder bevinden. En dit wordt eveneens tegengesproken door het advies van de mobiliteitsambtenaar die in zijn advies stelt dat:
“Het is niet aangewezen om ondergrondse fietsenstallingen te combineren met een auto- en fietslift. De fiets dient steeds in de aanbieding te staan en het nemen van de fiets dient voor korte verplaatsingen makkelijker te zijn dan het nemen van de auto. Het duurt één minuut voor de lift beneden is, daarna nogmaals één minuut voor de lift terug boven is. Voor een simpele fietsverplaatsing betekent dit 2 minuten extra voor men zelfs kan vertrekken. Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.”
Daarnaast werd aan de architect via mail op 15 juni meegegeven dat: “De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door
de autolift.”. Hieraan werd niet voldaan.
3.
De aanvraag geeft aan dat in recente vergunningen gelijkaardige oppervlaktes werden vergund.
De oppervlakte van de wooneenheden wordt steeds beoordeeld in functie van de perceelspecifieke situatie. Een beperkte woonoppervlakte heeft niet enkel impact op de woonkwaliteit van de bewoners maar uit zich in de terreinbezetting en mobiliteit in de onmiddellijke omgeving van de aanvraag. Deze beoordeling wordt in de opportuniteitstoets uitgevoerd. De voorziene woonoppervlakte impliceert dat de impact op de mobiliteit negatief is door het gebruik van de autolift end e ondergrondse fietsenstallingen die enkel via deze lift te bereiken zijn. In een eerdere aanvraag op dit perceel werd een weigeringsbesluit afgeleverd op 06.09.2021. In deze aanvraag werden de parkeerplaatsen bovengronds voorzien wat leidde tot een te hoge bouwdichtheid op het perceel. Ook dit was het gevolg van de beperkte woonoppervlakte die zorgen voor een te zwaar programma op het perceel waardoor de goede ruimtelijke ordening geschaad werd.
In de onmiddellijke omgeving (op ca. 50m ten oosten) van deze aanvraag werd op 08.08.2022 een weigeringsbesluit afgeleverd voor een meergezinswoning, waarbij de beperkte woonoppervlakte van de wooneenheden een van de argumenten was die tot de weigering leidde.
4.
Vloeroppervlakte:
In het beroepsschrift wordt aangehaald dat de geveluitsprong geen impact heeft op de vloeroppervlakte, maar enkel als esthetisch element dienen om het gebouw binnen de omgeving te laten inpassen. Hierbij wordt voorbijgegaan aan het feit dat het hoofddeel van de gebouwen in de omgeving geen geveluitsprongen omvatten en dit enkel op een beperkt aantal meergezinswoningen van toepassing is die in de omgeving staan. De geveluitsprong wordt bijna over de volledige 2/3 breedte van de gevel voorzien. Dit zorgt dat de geveluitsprong niet zuiver een esthetisch accentelement vormt maar de ruimtes effectief vergroot en deze ook mee ingevuld worden als woonruimte (functies badkamer, keuken, slaapkamer zoals op de grondplannen aangeduid staat).
B. STANDPUNT COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN
Het college van burgemeester en schepenen kan zich aansluiten bij het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, zowel voor wat betreft de beoordeling van de aanvraag tot vergunning als met voor wat betreft de weerlegging van de inhoud van het beroepschrift.
Het college van burgemeester en schepenen houdt vast aan haar beslissing van 25 juli 2022 waarbij een weigering voor vergunning werd afgeleverd omwille van volgende redenen:
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van de inhoud van het beroepschrift en weerlegt de aangehaalde argumenten als navolgend:
1.
In het beroepschrift wordt verwezen naar de autolift die 1 minuut nodig heeft en niet 2 minuten zoals in de weigering wordt aangegeven.
De beschrijvende nota bij de aanvraag stelt echter:
“Bij gebruik van de autolift zowel voor auto's als voor fietsen, wordt de doorrit met 2 poorten afgesloten. Het duurt 1min om met de lift naar de kelderverdieping te gaan. Nadien wordt de lift automatisch terug naar boven gestuurd zodat de doorrit altijd gebruikt kan worden. “
De minuut die de autolift nodig heeft, heeft enkel betrekking op de neerwaartse beweging. Hierbij dient zowel het in en uitrijden als de opwaartse beweging van de lift in aanmerking genomen worden alvorens de doorgang opnieuw bereikbaar is. De 2 minuten uit het weigeringsbesluit zijn bijgevolg mogelijks nog een onderschatting van de werkelijke duurtijd.
2.
In de bijlagen bij het beroepsschrift worden een email toegevoegd die stelt dat:
“Maarten Baeyens van de dienst mobiliteit : -> alle vereiste 29 fietsenstaanplaatsen worden bovengronds voorzien. De autolift sluit enkel bij vraag om in of uit de kelder (duurtijd 1 min) te gaan voor het overige is de doorrit steeds vrij. Er is 6m vrije doorgang voorzien om de haakse staanplaatsen te kunnen in- & uitrijden. Jullie vinden de plannen in bijlage en ze worden ook opgeladen in het omgevingsloket zodat jullie, Ben en Maarten, via deze weg een gunstig advies kunnen afleveren en Joël vervolgens de vergunning kan voorbereiden.”
Deze email betreft echter een mail van de architect en geeft geen advies weer van de mobiliteitsambtenaar van stad Geel. De inhoud van de email wordt bovendien tegengesproken door enerzijds de plannen waaruit blijkt dat een deel van fietsstalplaatsen (15) zich in de kelder bevinden. En dit wordt eveneens tegengesproken door het advies van de mobiliteitsambtenaar die in zijn advies stelt dat:
“Het is niet aangewezen om ondergrondse fietsenstallingen te combineren met een auto- en fietslift. De fiets dient steeds in de aanbieding te staan en het nemen van de fiets dient voor korte verplaatsingen makkelijker te zijn dan het nemen van de auto. Het duurt één minuut voor de lift beneden is, daarna nogmaals één minuut voor de lift terug boven is. Voor een simpele fietsverplaatsing betekent dit 2 minuten extra voor men zelfs kan vertrekken. Bovendien kan de lift bij gebruik door fietsers niet gebruikt worden door auto’s. Dit betekent dat de kans vergroot dat auto’s op de Rijn staan te wachten. Voor 7 ondergrondse parkeerplaatsen vormt dit geen probleem, omdat de kans zeer klein is dat een aankomende auto niet rechtstreeks in de lift kan rijden. Bij combinatie met fietsstalplaatsen vergroot deze kans. Indien men wenst te werken met een autolift, dienen alle te voorziene fietsenstallingen bovengronds voorzien te worden. De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.”
Daarnaast werd aan de architect via mail op 15 juni meegegeven dat: “De fietsstalplaatsen dient men te kunnen bereiken zonder gebruik te maken van de bovengrondse doorgang door de autolift.”. Hieraan werd niet voldaan.
3.
De aanvraag geeft aan dat in recente vergunningen gelijkaardige oppervlaktes werden vergund.
De oppervlakte van de wooneenheden wordt steeds beoordeeld in functie van de perceelspecifieke situatie. Een beperkte woonoppervlakte heeft niet enkel impact op de woonkwaliteit van de bewoners maar uit zich in de terreinbezetting en mobiliteit in de onmiddellijke omgeving van de aanvraag. Deze beoordeling wordt in de opportuniteitstoets uitgevoerd. De voorziene woonoppervlakte impliceert dat de impact op de mobiliteit negatief is door het gebruik van de autolift end e ondergrondse fietsenstallingen die enkel via deze lift te bereiken zijn. In een eerdere aanvraag op dit perceel werd een weigeringsbesluit afgeleverd op 06.09.2021. In deze aanvraag werden de parkeerplaatsen bovengronds voorzien wat leidde tot een te hoge bouwdichtheid op het perceel. Ook dit was het gevolg van de beperkte woonoppervlakte die zorgen voor een te zwaar programma op het perceel waardoor de goede ruimtelijke ordening geschaad werd.
In de onmiddellijke omgeving (op ca. 50m ten oosten) van deze aanvraag werd op 08.08.2022 een weigeringsbesluit afgeleverd voor een meergezinswoning, waarbij de beperkte woonoppervlakte van de wooneenheden een van de argumenten was die tot de weigering leidde.
4.
Vloeroppervlakte:
In het beroepsschrift wordt aangehaald dat de geveluitsprong geen impact heeft op de vloeroppervlakte, maar enkel als esthetisch element dienen om het gebouw binnen de omgeving te laten inpassen. Hierbij wordt voorbijgegaan aan het feit dat het hoofddeel van de gebouwen in de omgeving geen geveluitsprongen omvatten en dit enkel op een beperkt aantal meergezinswoningen van toepassing is die in de omgeving staan. De geveluitsprong wordt bijna over de volledige 2/3 breedte van de gevel voorzien. Dit zorgt dat de geveluitsprong niet zuiver een esthetisch accentelement vormt maar de ruimtes effectief vergroot en deze ook mee ingevuld worden als woonruimte (functies badkamer, keuken, slaapkamer zoals op de grondplannen aangeduid staat).